国办发[2015]2号 国务院办公厅关于支持新疆纺织服装产业发展促进就业的指导意见
发文时间:2015-01-08
文号:国办发[2015]2号
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各省、自治区、直辖市人民政府,国务院各部委、各直属机构:

为落实第二次中央新疆工作座谈会精神和国务院工作部署,支持新疆(含新疆生产建设兵团,下同)纺织服装产业发展,经国务院同意,现提出以下意见:

一、重要意义

纺织服装产业具有劳动力密集、市场化程度高、集群式发展、产业链长、品牌优势明显等特点。新疆已初步形成了以棉纺和粘胶纤维为主导的产业体系,具有棉花资源、土地、能源和援疆省市产业援疆等优势,发展纺织服装产业具有较好基础。但同时也面临着劳动力综合成本高、劳动生产率低、远离主销市场、运输成本高、配套产业发展滞后、技术人才缺乏等挑战,现有优势尚未转化为产业优势。

大力发展纺织服装产业,是建设新疆丝绸之路经济带核心区的重要内容,对于优化新疆经济结构、增加就业岗位、扩大就业规模、推动新疆特别是南疆各族群众稳定就业、加快推进新型城镇化进程,促进新疆社会稳定和长治久安具有重要意义。

二、总体要求

(一)基本原则。

加强政府引导,发挥市场决定性作用。深入贯彻党的十八大和十八届三中、四中全会精神,按照党中央、国务院决策部署,充分发挥市场对资源配置的决定性作用,更好发挥政府规划和政策引导作用,进一步提高政府服务意识和服务水平,着力营造有利于市场有序竞争的良好发展环境,构建可持续发展的纺织服装产业体系。

突出企业主体,有效承接产业转移。以企业为主体,高起点承接东中部产业转移,积极培育本地特色的纺织服装产业及本地企业。多元化多渠道开拓本地及内地市场,逐步开发中亚、西亚、俄罗斯及其他欧洲国家市场。

增加就业优先,重点发展终端行业。发展两端,带动中间环节,逐步完善产业链。重点扶持和优先发展就业容量大、投资少、见效快的服装服饰、家纺、针织等终端消费品行业,配套发展研发设计、营销策划、现代物流等生产性服务业,加快建设专业市场。

加强统筹协调,合力推进集聚发展。统筹新疆与全国纺织服装行业发展,加强新疆维吾尔自治区、新疆生产建设兵团(以下简称兵团)和援疆省市分工协作,分阶段稳步推进。合理布局,因业因地制宜,工业园区集约发展与集群相对分散发展相结合,逐步形成布局合理、分工明确、错位发展、各具特色的纺织服装园区和产业集群,避免同质化、低水平竞争。

注重行业准入,严格保护生态环境。严格行业准入条件,防止低水平重复建设。严格执行环保标准和清洁生产要求,审慎发展印染业,适度控制粘胶纤维产能扩张,完善园区集中供热和污水处理等基础设施,高标准处理生产废水、废气。

改善就业环境,协调推进城镇建设。促进纺织服装产业与服务业协调发展,营造稳定就业环境,鼓励引导产业集中区建设与新型城镇化建设相结合,统筹布局、配套建设职工住房和公共服务设施,协同发展居民生活服务业,促进纺织服装产业就业人员更好融入城镇,实现向新型产业工人转变。

(二)主要目标。

到2020年,新疆棉纺业规模和技术水平居国内前列,服装服饰、家纺、针织行业初具规模,民族服装服饰、手工地毯等特色产业培育成效显著,织造、印染等产业链中间环节实现部分配套,粘胶清洁生产和污染治理水平全面达到行业准入要求,产业整体实力和发展水平得到提升,就业规模显著扩大,基本建成国家重要棉纺产业基地、西北地区和丝绸之路经济带核心区服装服饰生产基地与向西出口集散中心。

第一阶段:2015—2017年,棉纺产能达到1200万纱锭(含气流纺),棉花就地转化率为20%;粘胶产能87万吨;服装服饰产能达到1.6亿件(套)。全产业链就业容量达到30万人左右。

第二阶段:2018—2020年,棉纺产能达到1800万纱锭(含气流纺),棉花就地转化率保持在26%左右;粘胶产能控制在90万吨以内;服装服饰产能达到5亿件(套)。全产业链就业容量约50万—60万人。相关服务业获得长足发展,就业岗位明显增加。

三、重点任务

(一)合理布局产业发展。重点支持阿克苏纺织工业城、石河子经济技术开发区、库尔勒经济技术开发区、阿拉尔经济技术开发区等园区打造综合性纺织服装产业基地;着力扶持喀什(含兵团第三师,下同)、和田(含兵团第十四师,下同)等南疆人口集中区域特别是少数民族聚居区发展服装服饰、针织、地毯等劳动密集型产业;建设乌鲁木齐、石河子、兵团第十二师等新疆国际纺织品服装服饰商贸中心、纺织服装机械及零配件和服饰辅料交易中心,以及喀什服装服饰专业市场、和田地毯专业市场、霍尔果斯纺织品边贸市场;依托新疆丰富的化工原料,推进聚酯、化纤产业链发展。

(二)有序推进产业进程。在充分利用现有棉纺产能前提下,高水平高起点适度扩大棉纺产能,着重提高混纺纱线比重,提升产品质量、档次和生产效率,防止棉纺产能无序过度扩张。重点发展服装服饰、家纺、针织产业,着力开拓本地、周边省份及国内市场,稳步提升出口比重。根据产业链发展配套需求,逐步完善织造、印染等产业链中间环节,提高本地产服装服饰面料供应比重。适度发展粘胶产业。利用新疆已有的对二甲苯(PX)等化工产能向下游延伸发展精对苯二甲酸(PTA)、乙二醇、己内酰胺等合成石化原料及纤维产业,适时适度发展色纺涤纶短纤维及锦纶长丝、涤纶工业丝和高性能土工材料。

(三)有效承接东中部产业转移。抓住东部沿海地区纺织服装产业梯度转移机遇,充分利用喀什、阿拉山口、霍尔果斯、乌鲁木齐等地海关特殊监管区域,承接产业转移,发挥海关特殊监管区域统筹国际国内两个市场的功能作用,促进新疆纺织服装产业发展。发挥先期入疆企业在招商引资方面的引领和示范作用,以有效承接东中部产业转移为重点,加大招商引资力度,鼓励各类社会资本投资,重点吸引东中部地区优势品牌企业、全产业链龙头企业入疆发展,同时带动衬布、纽扣等辅料生产企业协同转移。鼓励企业采用先进工艺技术装备,禁止淘汰、落后工艺设备入疆。

(四)积极培育特色产业和中小企业。吸引疆外投资与培育本地企业并举,大力发展民族服装服饰、穆斯林服装服饰、手工地毯、刺绣等特色产业。着力培育一批创新和带动能力强、品牌优势明显的龙头企业。鼓励服装服饰、织造、地毯、刺绣等家庭生产、手工作坊及中小企业在人口集中区域内集群化发展,有条件的企业集中到园区标准厂房。

(五)大力开拓国内外市场。构建多元化市场渠道,开发适合市场需求的产品,不断提高商品档次、质量和知名度,着力开拓本地、周边省份和周边国家服装服饰、家纺等产品消费市场,逐步提高市场占有率。充分发挥新疆向西开放的地缘便利和口岸、文化优势,以进出口贸易、境外投资等多种形式,由近及远、由易到难拓展国际市场,支持一批出口带动作用强、市场影响力大的生产企业在境外建立营销网络。

(六)加快完善园区基础设施。重点建设阿克苏纺织工业城、石河子经济技术开发区、库尔勒经济技术开发区、阿拉尔经济技术开发区等园区的道路、供水、排水、供热等基础设施及配套生活设施,增强园区综合配套能力;支持阿克苏纺织工业城、石河子经济技术开发区集中建设符合印染污水处理要求的高标准污水处理设施;大力扶持喀什、和田等南疆服装服饰、针织、地毯产业园区或产业集群建设。园区及污水处理等公共设施的建设和运营,应积极发展多元化投资主体参股的混合所有制经济,探索环境污染第三方治理等市场化经营模式。

(七)配套发展生产性服务业。支持重点园区建设产品质量检测、信息服务、电子商务及物流配送等公共服务平台,为企业提供服务;支持配套建设面料和辅料、零配件等供应市场,形成产业集群效应。积极发挥中国—亚欧博览会、亚欧丝绸之路服装节等会展活动对开拓出口市场的作用。加强铁路运输组织协调,改善铁路运输服务水平,促进物流基础设施资源整合和有效利用,完善现代物流体系,进一步降低物流成本。加快培育研发设计、咨询培训等服务型企业。

(八)加强职业技能培训和人才培养。产业工人主要由企业进行上岗、在岗培训。支持企业组织中高级技师技工和设计、研发、营销、企业管理等专业技术人才赴内地大中专院校、纺织服装企业集团定向学习培训。鼓励疆内院校适应纺织服装产业发展需要,积极调整专业设置和招生计划。鼓励各类培训机构积极开展纺织服装职业技能培训,通过订单培训、定向培训等形式,为企业、社会提供培训服务。

四、政策措施

(一)实施财政支持政策。中央财政加大对新疆纺织服装产业发展的投入力度,主要用于支持重点纺织服装工业园区、产业集中区基础设施建设以及新增就业员工社保和岗前培训补贴、污水处理设施运行补贴等。对增加就业作用明显的服装服饰、针织、家纺项目和南疆地区(含兵团南疆四个师,下同)相关项目要加大支持力度。地方财政资金也要向纺织服装产业倾斜。

(二)实行社保和员工培训补助。推动新疆特别是南疆地区落实纺织服装企业吸纳就业困难人员社会保险补贴政策。对企业吸纳劳动者并开展岗前就业技能培训的,按规定给予职业培训补贴。

(三)完善运费补贴政策。国家继续实施出疆棉纺织品运费补贴政策,并扩大到服装家纺等深加工产品。支持新疆开通国际货运班列。鼓励新疆加大对南疆的运费补贴支持力度。

(四)改善园区生产经营环境。阿克苏纺织工业城、石河子经济技术开发区、库尔勒经济技术开发区、阿拉尔经济技术开发区等园区实行微利价供气、大用户直接购电政策,合理降低纺织服装企业用能用电成本。2020年前,新疆纺织服装产业发展专项支持资金建设的标准厂房应免费或低价出租给相关生产企业使用。

(五)加大金融支持力度。研究制定金融支持新疆纺织服装产业发展的具体措施,引导疆内各类银行业金融机构信贷投放向纺织服装产业倾斜。贯彻落实国家和新疆关于金融支持小微企业发展的政策措施,支持纺织服装中小微企业发展;创新金融服务模式,积极支持新疆纺织服装企业采取发行企业债券、集合债券、中小企业集合票据等多方式多渠道融资。支持金融机构在新疆设立更多分支机构,适度扩大新疆金融机构贷款审批权限。

(六)健全地方配套政策。鼓励新疆出台地方配套扶持政策,做好水、电、热供应和污水集中处理等公共服务,切实加强对项目投资和财政补助资金审核、发放、使用的管理和监督,确保资金使用安全有效。防止棉纺、粘胶产能无序过度扩张,超出阶段发展目标的产能建设应停止备案,不得享受相关优惠政策。地方配套政策兵团同样适用。

五、组织保障

(一)加强组织协调。加强省部联动机制建设,明确责任分工,及时研究部署和推进工作。国务院有关部门要按照各自职能,抓紧制定具体措施或管理办法,认真落实并根据实际情况不断完善投资、财税、金融、就业等扶持政策,对新疆在政策实施、机制创新等方面给予指导和支持。各援疆省市要结合实际,积极引导本省市企业向新疆转移,支持新疆纺织服装产业发展和配套商贸物流建设,积极协助开拓国内外市场。完善援疆工作考核办法,由援疆省市引入新疆的纺织服装企业及创造的就业岗位均可计入本省市援疆工作绩效。

(二)抓好组织实施。新疆维吾尔自治区人民政府会同兵团,根据本意见分别提出具体实施方案,调整完善新疆纺织服装产业促进就业规划,相应明确各自的发展目标、重点任务,细化配套政策措施。加强与国务院有关部门沟通协调,做好与国家相关专项规划的衔接。强化与援疆省市互动合作,竭诚为企业服务,确保各项政策措施落实到位。

(三)加强督促检查。新疆维吾尔自治区人民政府和兵团要加强统计监测,摸清产业发展底数,及时掌握产业发展进程和促进就业效果;完善考核机制,适时开展中期评估,总结政策落实情况与效果,及时调整发展思路与政策措施。国务院有关部门要会同新疆方面加强审计监察,定期或不定期开展资金使用情况专项检查,确保依法依规、专款专用。

国务院办公厅

2015年1月8日

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严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。