税总发[2013]100号 国家税务总局关于做好中国石油化工集团公司税收风险管理后续工作的通知
发文时间:2013-09-22
文号:税总发[2013]100号
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各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局:

为进一步做好税务总局定点联系企业税收服务和管理工作,引导和帮助大型企业集团加强税收管理、防范税务风险,提高企业税法遵从度,税务总局于2012年开展了对中国石油化工集团公司(以下简称中石化集团)部分企业的税收风险管理专项工作(以下简称专项工作)。各地税务机关按照税务总局的统一部署分步实施、稳步推进,基本完成前期各阶段工作任务。现通报前期有关情况,并安排后续工作如下:

一、 前期工作开展情况

(一)整体情况

根据《国家税务总局办公厅关于中国石油化工集团部分企业税收自查工作有关事宜的通知》(国税办函〔2011〕800号)和《国家税务总局关于开展中国石油化工集团公司部分企业针对性税收服务和管理工作的通知》(国税函〔2011〕691号)要求,中石化集团的71户企业开展了税务风险自查,各地税务机关对所在地企业税收自查进行了全面督导。在此基础上,按照《国家税务总局关于开展中国石油化工集团公司部分企业税务风险集中分析评估工作的通知》(国税函〔2012〕152号)要求,各地税务机关组织开展了对71户自查企业的分析评估工作,税务总局抽调税务系统业务骨干组成工作团队,对中石化集团71户自查企业中具有代表性的14户企业进行了集中案头审计和分户现场审计。

此次专项工作寓服务于管理,对中石化集团整体进行了一次全流程的税收风险管理实践,探索实行了税务总局直接牵头组织实施,各地税务机关系统联动、相互配合的工作方式。专项工作得到了税务总局领导的高度重视和坚强领导,税务总局内部各部门密切配合,及时明确相关税收政策,推动了争议问题的及时解决;各地税务机关认真贯彻落实文件精神,按照税务总局的统一部署,成立了国税局、地税局联合工作小组,制定详细工作方案,积极指导企业开展自查。专项工作准备充分、工作开展扎实、工作成效显著。

(二)主要做法

专项工作从理念、方式方法、技术手段等多方面进行了创新和尝试,主要包括:

1.以风险为导向,探索专业化管理和个性化服务。专项工作在税企互动、合作的基础上,从企业集团整体环境入手,了解把握企业内控机制,梳理分析企业重大税收风险,对企业集团整体进行了全流程的税收风险管理。

2.统一部署,分步实施,建立一体化工作机制。税务总局制订了规范的工作标准和制度,统一规划和布置各项工作,统一政策解答口径;各地税务机关按照要求同步开展工作。从工作方案制定、工作实施、信息反馈共享等方面,税务总局及各级国税、地税部门始终上下联动、统筹协作、紧密配合,形成了一体化工作机制。

3.以业务骨干为依托,打造高素质的专业化管理团队。专项工作中,从税务总局到各地税务机关,都组成了相应的管理团队,通过团队方式开展自查督导和评估审计工作。税务总局对团队成员进行了专项培训,使团队成员不仅掌握了专项工作必需的税收政策、法律和财务知识,而且熟悉了企业集团所属行业的相关业务知识以及保密廉政等工作纪律要求。

4.区分业务板块,细化行业专业化管理。以企业产业链为线条,区分不同业务板块,充分考虑不同板块的业务特点,梳理风险点、选定自查和审计对象以及组建相应的工作团队。同时,又把各个业务板块作为一个有机的整体,以此开展工作。

5.抓住重点事项和重要风险点,进行针对性督导。针对中石化集团生产经营核算特点,梳理汇总了9个方面的重点事项,提示企业自查时重点关注,同时要求各地税务机关重点督导。

6.以税务审计为重点,创新风险应对手段。根据税收风险的高低,采取不同的应对措施,充分借鉴和运用国内外先进的审计方法和经验,统一工作底稿,通过案头和现场审计相结合的方式,稳步开展税务审计。

7.以信息技术为支撑,提升整体工作水平。充分利用现代信息技术,直接从企业(集团)服务器抽取企业ERP系统中相应年度的生产经营、财务核算电子数据,在采集大型企业系统数据方面进行了探索实践。编制和使用大企业税收风险管理(自查)软件,通过税务总局FTP开展跨地区、跨层级的工作协作,探索运用多种电算化方法,有力地推动了专项工作整体水平的提升。

8.以提高税法遵从度为目的,有针对性地向企业提出风险管理建议。全面梳理归集企业在税收方面存在的风险问题、性质和成因,提出完善税务风险防控的建议,及时反馈企业,切实帮助企业防范和控制税务风险,提高税法遵从度。

(三)主要成效

通过税企合作和各级税务机关的共同努力,专项工作实现了预期目标,主要成效如下:

1.深入查找分析了企业的主要涉税风险和成因。在企业自查的基础上,各级税务机关对企业存在的税务风险作了进一步查找分析。通过对中石化集团14户企业的案头和现场审计,发现存在一些涉税风险,其中部分涉税风险为企业集团内的共性问题。

2.全面掌握中石化集团的整体情况。通过开展此次专项工作,对中石化集团的组织架构、内控机制、生产经营、财务核算以及税务管理等基本情况进行了全面深入地了解、分析和评价,详细地掌握了中石化集团的整体生产经营和税收管理情况。

3.进一步加强了税企合作互信。专项工作通过税企合作,共同梳理、排查税务风险,实现了服务与管理的有机结合。工作过程中,税务部门认真倾听企业意见,及时研究解决企业反映的涉税诉求和建议。通过专项工作,加深了税企互信,进一步夯实了税企合作的基础。

4.创新丰富了税务审计这一大企业税收风险应对的核心手段。专项工作注意探索税务审计的方法、模式和程序,严格按照规范的审计流程和标准的审计程序开展工作,形成了一套较为完整的税务审计工作底稿,对工作过程实现了有效控制和规范指导。

5.探索实践了跨层级、跨区域的大企业税收管理工作机制。通过采取税务总局牵头组织实施,省及省以下各级国税、地税部门协同参与的工作方式,探索实践了各级联动、跨区域协作、国税局地税局联合等工作机制。

6.培养锻炼了一支专业化的行业管理团队。通过对中石化集团这种特大型企业集团的自查督导、评估审计实践,团队成员的工作经验和实战能力得到提高,团队整体素质进一步加强,为建立一支专业化的大企业税收管理团队奠定了基础。

但是,在工作中还存在一些不足。部分企业工作启动较慢,力量投入不足,对专项工作的意义认识不够,不能按要求及时向税务机关提供相关涉税信息;部分企业对税务机关的工作配合不到位,风险揭示不充分,自查工作流于形式,自查出来的多是浅表问题。少数地区税务机关对专项工作的重要性认识不足,对企业自查督导不到位,自行开展的分析评估工作不够深入扎实,效果不理想;个别地区工作中过于“放权”,统筹力度不够,过于依赖基层主管税务机关,没有形成跨层级的工作合力。在税源管理方面,掌握企业涉税信息不全且信息质量不高,不熟悉企业会计电算化业务,管理团队不稳定,人员业务素质不能满足要求,税务管理的多层级与集团企业的扁平化、一体化不对称。

二、后续工作安排

截至目前,按照全流程风险管理专项工作的既定安排,前期工作任务已基本完成,下一步各地税务机关要督促企业及时补缴税款及滞纳金,消除现有风险;要针对已发现的风险帮助企业完善税务风险内控制度和工作流程,切实提高遵从意愿和遵从能力,防控潜在风险;要不断巩固和扩大专项工作成果,将取得的经验和揭示的风险运用到日常税收管理工作当中。后续工作是堵塞风险管理漏洞,实现闭环管理的重要环节;是把税务总局专业化团队管理能力和经验普及推广,取得最大成效的重要途径;是帮助企业由点到面防控税务风险,提高税法遵从能力的有效方法。做好后续工作意义重大,各级税务机关要重点落实好以下几方面任务:

(一)统一政策执行口径

经税务总局各相关司共同研究,根据现行税法,部分税政问题按如下口径统一执行:

1.企业所得税方面

(1)企业因雇用季节工、临时工、实习生、返聘离退休人员以及接受外部劳务派遣用工所实际发生的费用,应区分为工资薪金支出和福利费支出,其中工资薪金支出应并入企业工资薪金总额,不得超过政府有关部门给予的限定数额,超过的部分,不得在税前扣除。

(2)集团公司收取的安全生产保证基金,扣除当年实际发生的损失赔付及返回给成员企业金额等后的余额(含利息)为企业收益,并入企业应纳税所得额;成员企业收到总部返回的安全生产保证基金,应冲减相关费用或计入收入总额,返回款未冲减相关费用或计入收入总额的,其形成资产的折旧和摊销不得在税前扣除。

(3)企业自产自用的回收火炬气、污水等,没有取得销售收入,不能享受资源综合利用所得税优惠政策。

2.消费税方面

按照《财政部 国家税务总局关于提高成品油消费税税率的通知》(财税〔2008〕167号),除汽油、柴油、航空煤油、溶剂油、润滑油外,对以原油或其他原料加工生产的用于化工原料的各种轻质油均属于石脑油征收范围,对各类重油、渣油均属于燃料油征收范围。凡在产品特性上符合成品油税目注释规定的,无论取何种名称,都应征收消费税。

3.营业税方面

(1)代收代缴或代扣代缴个人所得税、消费税、预提所得税手续费收入应征收营业税。

(2)股份公司总部将自有资金(不含下属分、子公司资金)提供给成员企业使用收取的利息,应征收营业税。

(二)督促14户企业做好税款及滞纳金入库

对税务总局组织调查核实的14户企业分户存在的税务风险,各地要采取相应措施,督促14户中的本地企业尽快补缴入库税款及滞纳金。具体落实情况要及时与税务总局沟通,如有税款、滞纳金入库与总局调查核实的结论不符,需向总局说明情况并提供详细资料。

各地要在2013年10月20日之前将14户企业税款及滞纳金入库情况通过总局可控FTP逐级汇总上报至税务总局(大企业税收管理司)。上传路径:税务总局可控FTP:CENTER /大企业税收管理司/管理三处/中石化集团专项工作专用文件夹(下同)。

(三)做好其他企业的后续管理

14户企业核实发现的具体风险点及其核查建议已整理成《中石化集团专项工作发现的税务风险点》放在税务总局可控FTP上供各地下载。下载路径:税务总局可控FTP:LOCAL /大企业税收管理司/管理三处/中石化集团专项工作专用文件夹。各地要以核查总局下发的风险点为主要内容,制定详细的工作方案,组建专门团队,组织14户企业以外的中石化集团其他成员企业,对照总局发布的风险点做好核查整改工作。

1.各地要布置中石化集团所属71户自查企业中未经总局调查核实的57户企业中的本地企业,结合税务总局通过可控FTP下发的风险点,对可能存在的税务风险进行全面复查。各地重点针对总局下发的风险点进行复核,如确认企业存在尚未纠正的税务风险,应督促企业及时整改,及时补缴税款和滞纳金。

2.各地要布置中石化集团71户自查企业之外没有参加自查的中石化集团所属本地企业,参考税务总局可控FTP上总局下发的风险点和71户企业自查出的风险点,对可能存在的税务风险进行全面自查自纠。各地要及时跟进,抽查部分重点企业,掌握企业自查及整改情况。

3.各地要在2013年9月30日前将工作方案上报税务总局,并在11月30日前将上述企业整改、税款及滞纳金入库情况,通过可控FTP逐级上报税务总局(大企业税收管理司)。税务总局将适时组织人员对各地工作的落实情况,特别是税款及滞纳金入库情况进行抽查,并通报抽查结果。

三、工作要求

(一)增强大局观念。在税务总局统一组织开展的各项专项工作中,各级税务机关要进一步增强大局观念,按照一体化管理和分级负责相结合的原则,认真落实好各自的工作职责和工作任务,并在信息资源、人力资源、技术手段等方面互相配合、相互支持,探索完善系统协作的一体化管理工作机制,形成大企业税收管理和服务工作的合力,进一步提升大企业税收专业化管理水平。

(二)坚持开拓创新。税务总局发布的税务风险点及其核查建议是针对14户企业整理的,各地要在后续管理工作中积极借鉴吸收,拓宽思路、大胆创新,在已有工作基础上不断探索风险管理的方式手段,并及时总结上报行之有效的新方法和新发现。

(三)强化风险管理能力。各地要进一步强化风险管控能力,督促企业做好落实整改工作。要借鉴此次专项工作的做法和经验,结合本地实际情况,向中石化集团位于本地的成员企业出具税务风险管理建议书,并向税务系统内部有关部门推送加强风险管理、完善税收政策及征管措施的意见、建议。

(四)加强日常监管。全面深入地了解和分析大企业的组织架构、内控机制、生产经营核算等特点,建立日常的税源管理和监控分析体制,形成税务风险管理常态化工作机制,必要时通过事先裁定、预约定价等制度事先防范税务风险。加强对大企业重大涉税事项和关联交易的监控管理,加强审批备案事项的审核和后续管理,及时上报发现的企业重大涉税风险。建立国税、地税协作机制,加强与其他部门间的信息数据合作,构建第三方信息共享协作机制。

(五)提升服务水平。定期进行高层互访,进一步畅通税企高层对话渠道,加大走访企业力度,密切税企关系。加强与企业执行层的沟通,掌握服务需求,改善服务方式,做好政策宣传服务。做好纳税服务提醒,按照《大企业税务风险管理指引(试行)》的要求,积极引导企业建立健全税务风险内控制度,完善税务风险内控体系,提高企业税法遵从度,降低企业税务风险。

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严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。