农经发[2013]10号 关于印发《国家农民专业合作社示范社评定及监测暂行办法》的通知
发文时间: 2013-12-13
文号:农经发[2013]10号
时效性:全文有效
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各省、自治区、直辖市、计划单列市、新疆生产建设兵团农业(农牧、农村经济)厅(委、办、局),发展改革委,财政厅(局),水利厅(局),国家税务局、地方税务局,工商行政管理局,林业厅(局),各银监局,供销合作社:

  为切实做好国家农民专业合作社示范社的评定、监测和指导服务工作,根据《中共中央 国务院关于加快发展现代农业进一步增强农村发展活力的若干意见》(中发[2013]1号)关于“实行部门联合评定示范社机制,分级建立示范社名录”和《国务院关于同意建立全国农民合作社发展部际联席会议制度的批复》(国函[2013]84号)关于“制定国家农民合作社示范社评定监测管理办法”的要求,农业部、发展改革委、财政部、水利部、国家税务总局、国家工商行政管理总局、国家林业局、中国银监会、中华全国供销合作总社制定了《国家农民专业合作社示范社评定及监测暂行办法》,现印发你们,请贯彻执行。

  农业部

  发展改革委

  财政部

  水利部

  税务总局

  工商总局

  林业局

  银监会

  供销总社

  2013年12月13日


国家农民专业合作社示范社评定及监测暂行办法


  第一章 总则

  第一条 根据中央关于“实行部门联合评定示范社机制,分级建立示范社名录,把示范社作为政策扶持重点”的要求,为进一步规范国家农民专业合作社示范社的评定及监测工作,加强对农民专业合作社示范社的指导、扶持与服务,促进农民专业合作社快速健康发展,制定本办法。

  第二条 国家农民专业合作社示范社(以下简称“国家示范社”)是指按照《中华人民共和国农民专业合作社法》、《农民专业合作社登记管理条例》等法律法规规定成立,达到规定标准,并经全国农民合作社发展部际联席会议(以下简称“全国联席会议”)评定的农民专业合作社。

  第三条 对国家示范社的评定和监测,坚持公开、公平、公正原则,不干预农民专业合作社的生产经营自主权,实行竞争淘汰机制,发挥中介组织和专家的作用。

  第四条 国家示范社评定工作采取名额分配、等额推荐、媒体公示、发文认定的方式。全国联席会议根据各省(区、市)农民专业合作社发展和示范社建设情况,确定各省(区、市)国家示范社分配名额。

  第二章 申报

  第五条 申报国家示范社的农民专业合作社原则上应是省级示范社,并符合以下标准:

  (一)依法登记设立

  1.依照《中华人民共和国农民专业合作社法》登记设立,运行2年以上。登记事项发生变更的,农民专业合作社依法办理变更登记。

  2.组织机构代码证、税务登记证齐全。有固定的办公场所和独立的银行账号。

  3.根据本社实际情况并参照农业部《农民专业合作社示范章程》、国家林业局《林业专业合作社示范章程(示范文本)》,制订章程。

  (二)实行民主管理

  1.成员(代表)大会、理事会、监事会等组织机构健全,运转有效,各自职责和作用得到充分发挥。

  2.建立完善的财务管理、社务公开、议事决策记录等制度,并认真执行。

  3.每年至少召开一次成员(代表)大会并有完整会议记录,所有出席成员在会议记录或会议签到簿上签名。涉及到重大财产处置和重要生产经营活动等事项由成员(代表)大会决议通过。

  4.成员(代表)大会选举和表决实行一人一票制,或采取一人一票制加附加表决权的办法,附加表决权总票数不超过本社成员基本表决权总票数的20%。

  (三)财务管理规范

  1.配备必要的会计人员,设置会计账簿,编制会计报表,或委托有关代理记账机构代理记账、核算。财会人员持有会计从业资格证书,会计和出纳互不兼任。财会人员不得兼任监事。

  2.成员账户健全,成员的出资额、公积金量化份额、与本社的交易量(额)和返还盈余等记录准确清楚。

  3.可分配盈余按成员与本社的交易量(额)比例返还,返还总额不低于可分配盈余的60%.与成员没有产品或服务交易的股份合作社,可分配盈余应按成员股份比例进行分配。

  4.每年编制年度业务报告、盈余分配方案或亏损处理方案、财务会计报告,经过监事会审核,在成员(代表)大会召开的十五日前置于办公地点供成员查阅,理事会接受成员质询。

  5.监事会负责对本社财务进行内部审计,审计结果报成员(代表)大会。成员(代表)大会也可以委托审计机构对本社财务进行审计。

  6.国家财政直接补助形成的财产平均量化到成员账户,并建立具体的项目资产管护制度。

  7.按照《农民专业合作社财务会计制度(试行)》规定,年终定期向工商登记机关和农村经营管理部门报送会计报表。

  (四)经济实力较强

  1.成员出资总额100万元以上。

  2.固定资产:东部地区200万元以上,中部地区100万元以上,西部地区50万元以上。

  3.年经营收入:东部地区500万元以上,中部地区300万元以上,西部地区150万元以上。

  4.生产鲜活农产品(含林产品,下同)的农民专业合作社参与“农社对接”、“农超对接”、“农企对接”、“农校对接”等,进入林产品交易市场和林产品交易服务平台流通,销售渠道稳定畅通。

  5.生产经营、财务管理、社务管理普遍采用现代技术手段。

  (五)服务成效明显

  1.坚持服务成员的宗旨,以本社成员为主要服务对象。

  2.入社成员数量高于本省(区、市)同行业农民专业合作社平均水平,其中,种养业合作社成员数量达到100人以上(特色农林种养业合作社成员数量可适当放宽)。农民成员占合作社成员总数的80%以上,企业、事业单位和社会团体成员不超过成员总数的5%。

  3.成员主要生产资料统一购买率、主要产品(服务)统一销售(提供)率超过80%,新品种、新技术普及推广。

  4.带动农民增收作用突出,成员收入高于本县(市、区)同行业非成员农户收入30%以上。

  (六)产品(服务)质量安全

  1.广泛推行标准化,有严格的生产技术操作规范,建立完善的生产、包装、储藏、加工、运输、销售、服务等记录制度,实现产品质量可追溯。

  2.在同行业农民专业合作社中产品质量、科技含量处于领先水平,有注册商标,获得质量标准认证,并在有效期内(不以农产品生产加工为主的合作社除外)。

  (七)社会声誉良好

  1.遵纪守法,社风清明,诚实守信,在当地影响大、示范带动作用强。

  2.没有发生生产(质量)安全事故、环境污染、损害成员利益等严重事件,没有行业通报批评等造成不良社会影响,无不良信用记录。

  第六条对于从事农资、农机、植保、灌排等服务和林业生产经营的农民专业合作社,申报标准可以适当放宽。国家示范社的评定重点向生产经营重要农产品和提供农资、农机、植保、灌排等服务,承担生态建设、公益林保护等项目任务重、贡献突出的农民专业合作社倾斜。

  第七条申报国家示范社的农民专业合作社应提交本社基本情况等有关材料。

  具体申报程序:

  (一)农民专业合作社向所在地的县级农业行政主管部门及其他业务主管部门提出书面申请。

  (二)县级农业行政主管部门会同农业(农机、渔业、畜牧、农垦)、水利、林业、供销社等部门和单位,对申报材料进行真实性审查,征求发改、财政、税务、工商、银行业监督管理机构等单位意见,经地(市)级农业行政主管部门会同其他业务主管部门复核,向省级农业行政主管部门推荐,并报省级有关业务主管部门备案。

  (三)省级农业行政主管部门分别征求农业(农机、渔业、畜牧、农垦)、发改、财政、税务、工商、银行业监督管理机构、水利、林业、供销社等部门和单位意见,经专家评审后在媒体上进行公示。经公示无异议的,根据示范社分配名额,以省级农业行政主管部门文件向全国联席会议办公室等额推荐,并附审核意见和相关材料。

  第三章 评定

  第八条 国家示范社每两年评定一次。

  第九条 全国联席会议办公室组织工作组,对各地推荐的示范社进行复核。

  第十条 国家示范社评定要坚持标准,严格程序。

  评定程序:

  (一)工作组根据各省(区、市)农业行政主管部门会同其他业务主管部门联合审定的推荐意见,对示范社申报材料进行审查,提出国家示范社候选名单和复核意见。

  (二)全国联席会议办公室根据工作组的意见和建议,形成评定工作报告报全国联席会议审定。

  (三)全国联席会议审定后,在有关媒体上进行公示,公示期为7个工作日。对公示的农民专业合作社有异议的,由地方农业行政主管部门会同有关部门进行核实,提出处理意见。

  (四)经公示无异议的农民专业合作社,获得国家农民专业合作社示范社称号,由农业部、国家发改委、财政部、国家税务总局、国家工商总局、中国银监会、水利部、国家林业局、中华全国供销合作总社等部门和单位联合发文并公布名单。

  (五)全国联席会议办公室将国家示范社名单汇总,建立国家示范社名录。

  第四章 监测

  第十一条 建立国家示范社动态监测制度,对国家示范社运行情况进行综合评价,为制定国家示范社的动态管理和扶持政策提供依据。

  第十二条 全国联席会议成员单位加强对国家示范社的调查研究,跟踪了解国家示范社的生产经营情况,研究完善相关政策,解决发展中遇到的突出困难和问题。

  第十三条 实行两年一次的监测评价制度。

  具体程序:

  (一)全国联席会议办公室提出国家示范社运行监测工作方案,报全国联席会议确定后组织开展运行监测评价工作。

  (二)国家示范社在监测年份的5月20日前,将本社发展情况报所在县级农业行政主管部门及其他业务主管部门。材料包括:国家示范社发展情况统计表,示范社成员产品交易、盈余分配、财务决算、成员增收、涉农项目实施等情况,享受税费减免、财政支持、金融扶持、用地用电等优惠政策情况。

  (三)县级农业行政主管部门会同农业(农机、渔业、畜牧、农垦)、水利、林业、供销社等部门和单位,对所辖区域国家示范社所报材料进行核查。核查无误后,经市级农业行政主管部门进行汇总,报省级农业行政主管部门。省级农业行政主管部门会同有关部门组织专家对本地区内国家示范社监测材料进行审核,提出合格与不合格监测意见并报全国联席会议办公室。

  (四)全国联席会议办公室组织相关领域专家成立专家组,负责对各省(区、市)监测结果进行审查,提出监测意见和建议。

  (五)根据专家组的监测意见,全国联席会议办公室对国家示范社的运行状况进行分析,完成监测报告并提交全国联席会议审定。

  第十四条 监测合格的国家示范社,以农业部文件确认并公布。监测不合格的或者没有报送监测材料的,取消其国家示范社资格,从国家示范社名录中删除。

  第十五条 全国联席会议办公室根据各省(区、市)在监测中淘汰的国家示范社数量,在下一次国家示范社评定中予以等额追加。

  第五章 附则

  第十六条 国家示范社及申报国家示范社的农民专业合作社应按要求如实提供有关材料,不得弄虚作假。如存在舞弊行为,一经查实,已经评定的国家示范社取消其资格;未经评定的取消其申报资格,3年内不得再行申报。

  第十七条 国家示范社要及时提供有关材料,对不认真、不及时提供的,要给予警告,并作为监测考核的重要依据。

  第十八条 对在申报、评定、监测工作中,不坚持公开、公平、公正原则,存在徇私舞弊行为的有关人员,要按有关党纪政纪规定予以严肃查处。

  第十九条 各省(区、市)农业行政主管部门可根据本办法,会同发改、财政、水利、税务、工商、林业、银行业监督管理机构、供销社等部门和单位,制定本地示范社评定办法。

  第二十条 本办法由全国联席会议办公室负责解释。

  第二十一条 本办法自发布之日起施行。

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严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。