国函[2015]81号 国务院关于北京市服务业扩大开放综合试点总体方案的批复
发文时间: 2015-05-05
文号:国函[2015]81号
时效性:全文有效
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北京市人民政府、商务部:

一、同意在北京市开展服务业扩大开放综合试点,试点期为自批复之日起3年。原则同意《北京市服务业扩大开放综合试点总体方案》(以下简称《方案》),请认真组织实施。

二、要按照党中央、国务院的决策部署,紧紧围绕京津冀协同发展战略,着力推动北京市服务业现代化和提升服务贸易发展水平,建立健全具有中国特色、首都特点、时代特征的体制机制,构建与国际规则相衔接的服务业扩大开放基本框架,使北京市服务业扩大开放综合试点成为国家全方位主动开放的重要实践,为探索开放型经济新体制作出贡献。

三、北京市人民政府要加强对《方案》实施的组织领导。要坚持主动、渐进、可控的原则,强化试点工作顶层设计,科学规划开放路径,优先选取服务业发展较为成熟、市场潜力较大的重点领域先行先试,稳步扩大试点范围,推进服务业有序开放。注重体制机制创新,加快市场准入机制和监管模式改革,推动配套支撑体系建设,激发市场活力,建立健全服务业促进体系,带动服务业整体转型升级。

四、国务院有关部门要按照职责分工,积极支持北京市开展服务业扩大开放综合试点,先行试验一些重大的改革开放措施。商务部要会同有关部门加强指导和协调推进,组织开展督查和评估工作,确保《方案》各项改革开放措施落实到位。

五、试点期间,暂时调整实施相关行政法规、国务院文件和经国务院批准的部门规章的部分规定,具体由国务院另行印发。国务院有关部门根据《方案》相应调整本部门制定的规章和规范性文件。《方案》实施中的重大问题,北京市人民政府、商务部要及时向国务院请示报告。

国务院

2015年5月5日

附件1


北京市服务业扩大开放综合试点总体方案


为全面有效推进北京市服务业扩大开放综合试点工作,制定本方案。

一、总体要求

(一)指导思想。全面贯彻党的十八大和十八届二中、三中、四中全会精神,以邓小平理论、“三个代表”重要思想、科学发展观为指导,按照党中央、国务院的决策部署,紧紧围绕京津冀协同发展战略,着力推动北京市服务业现代化和提升服务贸易发展水平,建立健全具有中国特色、首都特点、时代特征的体制机制,构建与国际规则相衔接的服务业扩大开放基本框架,为探索开放型经济新体制作出贡献。

(二)主要原则。

强化顶层设计。立足北京市服务业发展特点,注重与国家全面深化改革各项政策和国际经贸规则相衔接,强化改革的系统性、整体性、协同性。同时,科学规划开放路径,在局部性、阶段性实践的基础上,稳步推进北京市服务业开放。注重制度创新。以促进国际国内要素有序自由流动、资源高效配置、市场深度融合为目的,建立健全服务业扩大开放的体制机制。制定服务业扩大开放清单,深化金融保障、高端人才引进等制度改革,构建科学规范、高效透明的服务业促进体系。聚焦重点领域。发挥北京市服务业的比较优势,率先推动科学技术服务、互联网和信息服务、文化教育服务、金融服务、商务和旅游服务、健康医疗服务等六大重点领域扩大开放,同时深化对外投资管理体制改革,带动服务业整体转型升级。着力营造环境。加快国际化、市场化、法治化营商环境建设,健全社会信用体系和知识产权保护体系,促进企业创新发展、创建品牌、高效运营,促进高端企业总部聚集,提高生产性和生活性服务业发展质量。围绕人才要素自由流动需要,加快国际人才发展环境建设,提高工作和居住便利度,促进高端人才聚集。

(三)发展目标。经过三年试点,通过放宽市场准入、改革监管模式、优化市场环境,努力形成与国际接轨的北京市服务业扩大开放新格局,积累在全国可复制可推广的经验,使服务业扩大开放综合试点成为国家全方位主动开放的重要实践。

二、构建服务业扩大开放格局

(四)科学技术服务领域。强化首都全国科技创新中心的核心功能,聚焦中关村建设具有全球影响力的科技创新中心,大力发展基于信息技术的新兴服务业、科技服务业、电子商务、现代物流和节能环保等产业。支持中关村建设互联网金融创新中心,探索科技企业境外投资管理制度创新,简化中关村企业外汇资本金结汇手续,促进企业投资和贸易便利化。对境外科技、教育、经济类非政府组织在中关村设立代表机构,以及境外组织或个人发起设立科技、经济类民办非企业单位进行试点登记,形成国内外社会组织协同创新、相互促进的良好环境,提升中关村的国际影响力和竞争力。发挥中关村标准计量检测认证公共服务平台作用,吸引国际国内标准、计量、检测、认证服务机构入驻。支持科技服务“走出去”,鼓励知识产权服务机构开展境外服务,引导科研院所、高校和企业在境外申请专利,鼓励参与制定国际标准,推动科技服务加快融入全球化进程。降低技术服务领域外资准入门槛,取消外资工程设计(不包括工程勘察)企业首次申请资质时对投资者的工程设计业绩要求,取消外商投资飞机维修项目中方控股的限制。

(五)互联网和信息服务领域。促进互联网和信息服务业国内外资本合作。鼓励外资进入软件及信息服务、集成电路设计等新兴产业,推动云计算、物联网、移动互联网、下一代互联网等服务模式和商业模式创新。吸引跨国公司在京设立研发中心、离岸服务中心、经营总部,通过人才引进、技术引进、合作开发等方式开展合资合作。延伸信息服务产业链,支持外资从事信息技术支持管理、财务结算等国际服务外包业务,推动服务外包高端化、国际化发展,打造全球领先接包地。开展电子发票与电子会计档案综合试点,完善跨境电子商务运行模式和管理政策,拓展国际市场渠道。

(六)文化教育服务领域。推进文化、教育等服务业领域有序开放。拓宽文化创意产业资本运营渠道,在国家法律法规许可范围内,鼓励国内外著名文化创意、制作、经纪、营销机构与北京市文化企业合资合作。发展文化市场多元化服务模式,选择文化娱乐业聚集的特定区域,允许外商投资者独资设立演出经纪机构,在北京市市域范围内提供服务。创新文化服务海外推广新模式,支持以传统手工技艺、武术、戏曲、民族音乐和舞蹈等为代表的非物质文化遗产与旅游、会展相结合的商业开发模式,鼓励广播影视、新闻出版等企业以项目合作方式进入国际市场,试点国外巡演的商业化运作,提升文化服务核心竞争力。扩大教育开放合作,鼓励外商投资设立外籍人员子女学校(香港特别行政区、澳门特别行政区、台湾地区的投资者参照执行),支持外商通过中外合作办学方式投资设立教育培训机构及项目,积极引进世界知名院校开展中外合作办学,实现教育资源良性互动。

(七)金融服务领域。支持符合条件的民间资本和外资进入金融服务领域。优化金融机构股权结构,在符合相关法规的条件下,便利外资金融机构设立外资银行、民营资本与外资金融机构共同设立中外合资银行,使外资金融机构和民营资本在平等的市场环境下提供金融服务和参与市场竞争。积极发展保险业务,支持设立外资专业健康医疗保险机构,探索商业保险参与基本医疗、基本养老服务体系建设。健全多层次资本市场体系,鼓励金融创新,丰富金融市场层次和品种,拓宽企业直接融资渠道,支持在京金融机构参与信贷资产证券化试点,支持在京商业银行发行创新型资本工具补充资本。推动金融市场向国际延伸,在商业可持续、风险可控的前提下,支持有实力的金融机构通过设立境外分支机构、并购等多种渠道开展境外业务,适时引导证券等金融机构到境外开展国际业务。

(八)商务和旅游服务领域。推进商务服务领域对社会资本开放。放开会计审计、商贸物流、电子商务等领域外资准入限制,鼓励外资投向节能环保、创业投资、知识产权服务等商务服务业,支持外资以参股、并购等方式参与国内商务服务企业改造和重组。允许外商投资资信调查公司(港澳服务提供者先行先试),逐步扩大开放范围,促进国外资信公司在京落地并开展法人化经营。允许符合条件的取得中国注册会计师资格的港澳专业人士担任合伙制会计师事务所合伙人。促进会计、咨询服务等商务服务领域发展,为国内会计师事务所设立境外分支机构、开拓国际业务、塑造品牌提供政策支持。推动本土企业在全球范围内提供对外投资、融资管理、工程建设等领域的高端咨询服务。提高人力资源市场对外开放水平,在中关村设立中外合资人才中介机构,外方合资者可拥有不超过70%的股权,最低注册资本金由30万美元降低至12.5万美元。深化旅游综合改革试点,进一步完善扩大旅游业开放机制。鼓励外商投资旅游业,参与商业性旅游景区景点开发建设,投资旅游商品和设施。在扩大中外合资旅行社开展出境旅游业务试点中,支持在京设立并符合条件的中外合资旅行社从事除台湾地区以外的出境旅游业务。提高中国(北京)国际服务贸易交易会、中国北京国际科技产业博览会等品牌会展国际化程度,引进国际知名的品牌会展在京落户,实现国内外会展业资源整合、优势互补,打造国际活动聚集之都。

(九)健康医疗服务领域。加快形成医疗服务多元化发展格局。支持社会资本以出资新建、参与改制、托管、公办民营等多种形式进入医疗服务业。按照逐步开放、风险可控的原则,在符合区域医疗机构设置规划和进行外资投资风险评估的基础上,逐步放宽中外合资、合作办医条件,调整审批权限,便利投资者申报。允许外资举办非营利性医疗机构、提供基本医疗卫生服务。推动健康服务专业化发展,放开养老领域外资准入限制,引导外资投向康复护理、老年护理、家庭护理等护理服务以及母婴照料服务、心理健康服务等医疗卫生领域。新增卫生资源须按照有关规划和标准进行审批。推动建设全国中医药服务贸易示范省(市),推动特色化医疗服务开拓国际市场,建立以国际市场为导向的中医药服务贸易促进体系。发挥中医药服务贸易龙头企业示范引领作用,完善海外市场推广渠道,树立中医药服务的国际品牌。

(十)深化对外投资管理体制改革。按照市场导向和企业自主决策原则,确立企业和个人对外投资主体地位,简化企业境外投资核准程序,实行以备案制为主的管理模式。支持中关村企业利用国际创新要素发展,鼓励其设立海外研发机构、开展海外技术收购等技术投资。鼓励投资主体发挥自身优势到境外开展投资合作,支持“走出去”开展绿地投资、并购投资、证券投资、联合投资等。加强政策支持和引导,促进各类所有制服务业企业有序开展境外投资合作,通过在境外设立研发中心、合资企业、产业投资基金等多种方式,开展研发、生产、物流、销售等方面国际化经营,创建海外分销中心、展示中心等国际化营销网络和物流服务网络,吸纳先进生产要素,培育国际知名品牌,提高市场竞争力。

三、优化配套支撑体系

(十一)优化社会信用环境。健全社会信用体系,发挥政府、行业、市场的力量和作用,建立完善个人信用记录制度,加快推进信用信息系统建设,推进信用信息的公开、共享和应用。构建守信激励和失信惩戒机制,加强部门联动,对守信主体实行优先办理、简化程序等支持激励政策,对失信主体加大市场性、行业性、社会性的约束和惩戒,营造诚信经商的社会信用环境。加强知识产权保护,健全知识产权执法机制,完善知识产权服务体系,构建知识产权经营体系和交易平台,为知识产权服务机构的健康发展营造良好环境。

(十二)改革市场监管模式。制定与首都城市战略定位和人口资源环境承载力要求相适应的服务业六大重点领域扩大开放清单,建立平等规范、公开透明的市场准入标准,进一步增强准入管理的便利性、规范性和透明度。推进工商注册制度便利化,简化流程,优化服务方式,提高服务效能。健全事中、事后监管体系,建立分类风险管理机制,注重风险监测和预警,完善举报投诉管理制度,维护市场经营秩序。

(十三)创新高端人才聚集机制。加大对服务业六大重点领域海外高层次人才引进力度,对符合条件的海外高层次人才及其配偶、子女申请多次往返签证或居留许可,由北京市人力资源社会保障、出入境管理部门按规定快速办理。对服务业六大重点领域引进的外籍高层次人才申请永久居留,由人力资源社会保障、公安部门开辟绿色通道,加快办理进度。鼓励外籍高端人才在京创业,优化外籍人员在中关村创办科技型企业的审批流程,积极推动与国际接轨的创新创业环境建设。

(十四)加大金融保障力度。深化外汇管理改革,加快推进资本项目可兑换。简化境外投资外汇登记程序,在中关村境外并购外汇管理改革试点的基础上,逐步扩大试点企业范围,支持在京企业抓住境外并购的有利时机,迅速获取国际市场资源,掌握高精尖技术,提高企业在国际市场上的竞争力。促进跨境投融资便利,鼓励服务业企业广泛参与国际并购重组活动,帮助企业拓展适合国际市场规则的融资渠道和方式。推动金融产品和服务方式创新,加大对在京服务业重点领域企业信贷支持力度,逐步允许在京注册的服务业企业、非银行金融机构以及其他经济组织按规定从境外融入本外币资金满足经营需要,增强金融服务实体经济发展力度。

(十五)提高通关便利化水平。充分发挥海关特殊监管区域政策功能优势,进一步提高通关便利化水平。推动服务业六大重点领域以及中关村示范区软件园、生命科学园、动漫园等特殊功能区域内符合条件的企业设立保税仓库。试点简化生物医药研发所需特殊物品出入境审批手续,提高审批效率。探索对会展、拍卖等服务业企业所需国际展品、艺术品等的监管模式创新,提高通关便利。

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严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。