税总发[2015]7号 国家税务总局关于进一步抓好工作落实的意见
发文时间:2015-01-19
文号:税总发[2015]7号
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各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局,局内各单位:

党的十八大以来,抓落实成为党中央、国务院治国理政的新常态。抓落实是一项政治性、政策性、综合性和专业性很强的工作,各级税务机关要进一步提高认识,将其作为一项硬任务,强化硬约束,完善新机制,研究新方法,不断提升税收工作的质量和效率,为全面推进税收现代化建设提供强有力保障。现就税务系统进一步抓好工作落实提出如下意见。

一、提高认识,改进作风

(一)提高思想认识。抓好落实是提升政府公信力的关键环节,也是衡量政府部门执行力的重要标准。党中央、国务院高度重视抓落实工作。习近平总书记反复强调“一分部署、九分落实”和“崇尚实干、狠抓落实”,李克强总理多次提出“说到做到,不放空炮”。全国税务系统特别是各级领导干部要认真学习、深刻领会,切实增强抓落实的政治自觉、思想自觉和行动自觉,把思想统一到党中央和国务院的要求上来,把抓落实放在更加突出位置,坚持常抓不懈,确保中央政令畅通、政策落地,为服务经济发展新常态作出积极贡献。

(二)切实改进作风。抓落实是作风建设的应有之义,体现的是担当精神,映照的是务实作风。各级税务机关要牢固树立抓落实是本职、不抓落实是失职的理念,强化勤作为、出实招、治懒政、求实效的工作作风,把抓落实作为开展“巩固深化拓展”主题活动的一项重要内容,切实解决躲避责任“不想落实”、推诿拖沓“不急落实”、打折变通“不全落实”、能力不足“不会落实”、体制不顺“不利落实”等问题,坚决遏制以文件贯彻文件、以会议贯彻会议的形式主义,祛除“中梗阻”,打通“经脉”,推动各项工作部署落地生根、开花结果。

二、明确重点,把握精神

(三)明确重点内容。党中央、国务院对税收工作作出的重大决策部署,重要会议决定的事项,重要文件提出的要求,领导同志作出的重要批示、考察调研时的重要指示,以及全国税务工作会议明确的工作任务、全国税收工作要点、税务总局作出的重大决策部署、税务总局领导作出的重要批示指示,是各级税务机关抓落实的重要内容。

(四)抓好传达学习。加强学习、吃透精神是抓落实的首要环节。对于上述抓落实的内容,各级税务机关要在第一时间组织传达学习。税务总局各司局和省税务机关要通过学习,结合各自工作职责,明确需要落实的工作事项,提出具体工作措施,并通过信息等渠道在第一时间向税务总局(办公厅)报送传达学习情况。

三、分解任务,落实责任

(五)科学分解任务。各级税务机关要在第一时间将抓落实的内容分解落实到相关职能部门。凡是涉及单一职能部门的事项,由相应职能部门具体负责;对于涉及两个及两个以上职能部门的事项,由局领导负责统筹协调,明确牵头部门和配合部门,细化各自职责,形成工作合力。各职能部门要根据分解的任务,定责任、定进度、定要求,确保事有专管之人、人有明确之责、责有限定之期。

(六)明确责任落实。各级税务机关主要负责同志对抓落实负总责,办公厅(室)主任为抓落实的第一助手,各职能部门是抓落实的主体。各级税务机关领导干部要率先垂范抓落实,对重要文件,要有明确批示意见,不能简单圈阅了事;对重要工作部署,要提出明确要求,做好组织实施。各职能部门要把任务和责任分解落实情况按时限要求报送办公厅(室),由办公厅(室)汇总后第一时间向局领导报告。

四、夯实基础,提高质效

(七)注重利于落实。针对抓落实的重要内容,各职能部门要提前谋划,在制定相应的政策措施时,坚持科学民主决策,充分考虑时间、范围、条件、承受力等因素,增强针对性和可操作性。将调查研究和可行性论证作为政策措施出台前的必经程序,广泛听取专家学者、基层税务干部、纳税人等相关方的意见,吸收合理化建议,使政策措施“接地气、易落实”。

(八)加强文件审核。对于政策措施文件,有关部门要把好法律关、政策关、程序关、内容关和文字关,注重与法律法规、现有文件及业务规范的衔接,严防文件“打架”,使每份文件成为讲求实效、便于落实的“精品”。各级税务机关要按期通报各职能部门办理公文的质量。

(九)加速公文运转。优化文件运转流程,提高收发文运转、审签、印发等环节效率,对重要发文情况坚持每个工作日上、下午进行查询、提醒;对重要文件尤其是限时件、特急件,要随文跟踪、及时提醒、随到随办,做到案无积卷。在办理内容涉及局内其他职能部门业务的公文时,及时进行会签或征求意见,其他职能部门要在规定的时限内向主办单位反馈。

(十)加强宣传解读。认真执行政策制定与政策解读同步起草、同步报送、同步发布的“三同步”制度,及时、准确、通俗地介绍政策措施出台的背景、目的和内容。对于出台的政策措施及解读稿,税务总局要在第一时间通过主流媒体、门户网站、中国税务报对外公布,聘请专家学者进行深度解读;各地税务机关要及时通过网站、办税服务厅进行公布,纳入12366税收业务知识库,通过纳税人学堂等渠道开展培训,并运用微博微信等新兴媒体进行宣传,增强宣传解读的时效性。

(十一)坚持跟踪问效。政策措施出台实施后,要把跟踪问效贯穿于抓落实的全过程,避免重部署轻落实。上级税务机关及时跟踪下级单位贯彻落实情况。对于落实有偏差的,及时纠正;对于落实有困难的,积极协助解决;对于效果不明显的,认真分析原因。必要时组织专家、第三方咨询机构对政策措施的实施效应及时进行评估。

(十二)加强通报反馈。上级税务机关要对下级单位的政策措施贯彻落实情况实行专项通报,分阶段通报启动情况、进展情况和完成情况;对日常性工作实行定期通报,将工作细化为定性和定量的指标进行排序,分析比较各地落实质量。税务总局制定的政策措施在出台1个月内,省税务机关要通过信息渠道向办公厅报送传达学习、采取的措施以及当地反映等情况;在实施2个月内,报送政策措施首月落实情况,包括实施效果、典型做法、困难问题及意见建议等;重大进展和特别重要的情况,要正式行文报税务总局。

(十三)注重持续改进。根据跟踪问效、基层报告反馈等渠道掌握的情况,上级税务机关要认真梳理政策措施落实过程中发现的问题,对于不利于落实的政策措施,及时调整;对于不利于政策措施落实的体制机制,及时完善;对于不适应政策措施落实的信息系统,及时优化。

五、加强督查,强化考核

(十四)构建统筹协调机制。加强督查工作的统筹协调,构建局领导负责,办公厅(室)组织协调,督察内审、巡视和干部监督等部门密切配合,职能部门分工落实,第三方机构广泛参与的“大督查”工作格局。把督查工作贯穿于税收工作的全过程,研究对策时要提出督查要求,部署工作时要明确督查事项,决策实施后要检查落实情况,督查结果纳入绩效考核。督查部门要发挥在抓落实方面的组织协调作用,保持督查工作常态化。职能部门要对督查事项明确时间表、路线图、任务书、责任人,既要抓好内部的日常监督检查和对协办单位的跟踪催办,又要加强对下级税务机关业务主管部门的检查督导,形成一级督一级、层层抓落实的局面。

(十五)发挥监督部门职能。针对抓落实重要内容的贯彻执行情况,各有关监督部门既要形成合力,又要各有侧重,切实加大督查力度。强化执法督察,重点督察贯彻执行中易发生执法问题的薄弱环节,及时纠正违规执法行为。加强审计监督,强化对重大决策部署落实情况的跟踪审计和对主要领导的任中、任前经济责任审计,探索绩效审计评价,解决贯彻执行中普遍性、苗头性、有潜在风险的问题。加强巡视监督,规范常规巡视,抓好专项巡视,切实解决关系群众切身利益、干部群众反映强烈、影响税收发展大局的问题。加强干部监督,通过及时进行提醒和诫勉谈话等手段,重点解决领导干部特别是一把手抓而不实、效率低下问题。

(十六)加强机关督办。结合机关工作情况,明确督办的范围和重点。落实督办事项办理时限制度,严格延期申请管理。推行“阳光督办”,通过内网、督办情况反映等方式,将督办事项和办理情况在机关公开,实施台账管理。对完成周期长、工作难度大、进展缓慢的事项,进行跟踪督办。落实报告制度,定期向领导报告督办事项的完成情况。健全通报制度,重点通报批评落实不力、敷衍应付的单位。

(十七)强化系统督查。对下级税务机关落实重大决策部署情况的督查,采取实地督查和案头督查相结合、明察与暗访相结合的方式开展。建立健全系统督查工作办法,规范制定方案、下发通知、发布公告、组织实施、意见反馈、汇总报告、整改落实等流程,通过听取汇报、召开座谈会、暗访、查阅资料、核实数据等形式,开展实地督查。

(十八)强化整改落实。对督查中发现的问题,发扬钉钉子的精神,坚持原因不查清不放过、整改不到位不放过、责任不追究不放过,确保问题解决到位、工作落实到位。对督查中发现的具有普遍性的问题,通知各级税务机关防范和整改;对重点问题整改情况,开展“回头看”“再督查”。相关单位要针对存在问题,举一反三,制定整改方案,建立长效机制,及时整改到位。

(十九)推进绩效考核。绩效考核是抓落实的“指挥棒”和“紧箍咒”。全面实施组织绩效和个人绩效管理,建立一套科学严谨的考评奖惩制度,对是否落实、落实多少、落实好坏进行客观公正、科学有效的评判与奖惩,完善抓落实的长效机制。把各项决策部署转化为可量化、可监控的绩效指标,增加其在绩效考核特别是对领导干部绩效考核中的权重。创新考核方式,坚持内部考核和外部评价相结合,探索引入社会监督和群众评议,以全方位考评督促全方位落实。加强考核结果的运用,实现与单位评先、个人评优、班子及非领导职务职数调配、干部选用等相匹配。严格责任追究,对抓落实中发现的懒作为、慢作为、不作为单位和个人进行约谈,对失职渎职者进行问责。

六、强化保障,提升能力

(二十)强化组织保障。根据督查部门所承担的工作任务,加强力量配备。税务总局在办公厅设立督办一处和督办二处,分别负责对机关和系统的督查督办。省税务机关要设立负责督查督办的岗位,至少配备2-3名专职或兼职督查人员。

(二十一)强化人才保障。税务总局将建立督查专员制度,从税务总局机关和省税务机关选拔人员,形成司局级和处以下级别的督查专员人才库。各地税务机关要积极配合,并注重加强自身的督查人才队伍建设。通过开展分级分类培训,提高各级领导干部的综合能力、业务骨干的专业能力、全体干部的执行能力,为提高抓落实质效提供能力保障。

(二十二)强化技术保障。优化督查督办、绩效管理、内控机制等相关管理软件,完善工作落实的信息化平台,强化信息采集和分析利用,实现工作落实全程记录、运行透明、痕迹可查、效果可评,使工作落实的监督管理更加有效。

(二十三)强化应急保障。不断完善重大紧急情况报告和负面舆情应对联动机制。各级税务机关要配备专人负责舆情监测并及时向主要负责人报告;主要负责人对重大负面舆情的处理负总责,在第一时间向上级税务机关和当地党委政府及有关部门报告,及时采取防范措施,禁止瞒报、漏报、迟报现象。税务总局对各地舆情情况按月统计通报,对排名靠后或负面舆情增多的单位,省局一把手要到税务总局说明情况,并依法依纪对相关责任人进行党纪处分和行政问责。各地税务机关要相应加强应急保障。

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严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。