房地产企业计算增值税时如何扣除土地价款?
发文时间:2020-12-25
作者:太阳雨
来源:品税阁
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房地产开发企业种的一般纳税人销售自行开发的房地产项目(一般计税),允许扣除的土地价款到底有哪些?怎样计算呢?小编带您来看:


一、政策依据


  政策依据1:


  《营业税改征增值税试点有关事项的规定》(财税[2016]36号)第一条第(三)项第10点


  房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外),以取得的全部价款和价外费用,扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。


  房地产老项目,是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。


  政策依据2:


  《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)


  第四条房地产开发企业中的一般纳税人(以下简称一般纳税人)销售自行开发的房地产项目,适用一般计税方法计税,按照取得的全部价款和价外费用,扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下:


  销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%)(现为9%)


  第五条当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算:


  当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款


  当期销售房地产项目建筑面积,是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。


  房地产项目可供销售建筑面积,是指房地产项目可以出售的总建筑面积,不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。


  支付的土地价款,是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。


  第六条在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款,应当取得省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据。


  第七条一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况,扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。


  第八条一般纳税人销售自行开发的房地产老项目,可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的,36个月内不得变更为一般计税方法计税。


  房地产老项目,是指:


  (一)《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目;


  (二)《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。


  第九条一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的,以取得的全部价款和价外费用为销售额,不得扣除对应的土地价款。


  政策依据3:


  《财政部 国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》(财税[2016]140号)


  七、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》(财税[2016]36号)第一条第(三)项第10点中“向政府部门支付的土地价款”,包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。


  房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外),在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时,应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。


  八、房地产开发企业(包括多个房地产开发企业组成的联合体)受让土地向政府部门支付土地价款后,设立项目公司对该受让土地进行开发,同时符合下列条件的,可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。


  (一)房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同,将土地受让人变更为项目公司;


  (二)政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下,签署变更协议或补充合同时,土地价款总额不变;


  (三)项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。


  政策依据4:


  《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》(国家税务总局公告2016年第86号)


  一、房地产开发企业向政府部门支付的土地价款,以及向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用,按照财税[2016]140号文件第七、八条规定,允许在计算销售额时扣除但未扣除的,从2016年12月份(税款所属期)起按照现行规定计算扣除。


二、综合分析


  综上,品税阁认为,在扣除土地价款时,要注意以下几个方面:


  1.允许扣除的土地价款是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。


  这里又扩充解释了:“向政府部门支付的土地价款”,包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外),在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。


  注意只有支付给其他单位或个人的拆迁补偿费用允许扣除,其他的必须是向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。


  2.允许扣除的土地价款所需的凭据:


  1.向政府部门支付的:在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款,应当取得省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据。


  2.向其他单位和个人支付的:纳税人按规定允许扣除支付给其他单位或个人的拆迁补偿费用时,应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。


  3.设立项目公司如何扣除?


  房地产开发企业(包括多个房地产开发企业组成的联合体)受让土地向政府部门支付土地价款后,设立项目公司对该受让土地进行开发,同时符合下列条件的,可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。


  (一)房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同,将土地受让人变更为项目公司;


  (二)政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下,签署变更协议或补充合同时,土地价款总额不变;


  (三)项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。


  三个条件须同时满足,否则不予扣除。这里尤其要关注项目公司的全部股权是否由受让土地的房地产开发企业持有。


  4.什么时候确认增值税纳税义务发生时间、扣除土地价款?如何开票?


  房地产企业纳税义务发生时间:以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。具体交房时间以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准;若实际交房时间早于合同约定时间的,按实际交房时间为准。此时确认销售额,对应计算允许扣除的土地价款。


  房地产企业应按纳税义务发生时间计算缴纳增值税,开具适用税率或者征收率的增值税发票;纳税义务发生之前收取的款项应作为预收款,按照国家税务总局公告2016年第18号的规定向主管国税机关预缴增值税。预缴税款时按照国家税务总局2016年第53号公告规定,房地产开发企业收到预收款开具发票使用“未发生销售行为的不征税项目”下设602“销售自行开发的房地产项目预收款”编码开具增值税普通发票,发票税率栏应填写“不征税”,不得开具增值税专用发票。待正式交易完成后,开具全额的增值税发票时,开具的不征税项目的发票,可不收回。


  注意:房地产企业的增值税的纳税义务时间,即对销售额的确认申报,一般比企业所得税确认收入的时点要迟得多。


三、实务案例


  例:某房地产开发公司2020年1月A项目完工交房,开具增值税发票价税合计1090万元,销售面积1090平方米。该项目总可售面积10900平方米,支付土地价款3000万元,。


  计算对应允许扣除的土地价款=1090÷10900×3000=300万元,允许抵减的销项税=300÷1.09*0.09=24.77万元。2019年12月预交增值税30.00万元,当月认证抵扣的进项税额为30.00万元,上期无留抵税额。


  1.上月收到预售款时:


  借:银行存款  1090万元


  贷:预收帐款  1090万元


  2.预缴税款时:


  借:应交税费—预缴增值税  30万元


  贷:银行存款  30万元


  3.本月确认收入及销项税额


  借:预收账款  1090万元


  贷:主营业务收入  1000万元


  应交税费-应交增值税-销项税额  90万元


  如果该房地产开发公司对外开具的是增值税专用发票,则票面税额应为90.00万元,收票方可全额抵扣增值税。


  4.确认土地价款抵减销项税额


  借:应交税费--应交增值税-销项税额抵减  24.77万元


  贷:主营业务成本  24.77万元


  5.转出当月未交增值税


  借:应交税费-应交增值税-转出未交增值税  35.23万元


  贷:应交税费-未交增值税  35.23万元


  当月实际销项税额=90-24.77=65.23万元


  当月认证抵扣的进项税额=30万元


  当月应交增值税=65.23-30=35.23万元


  6.预缴增值税转入未交增值税


  借:应交税费—未交增值税  30万元


  贷:应交税费—预缴增值税  30万元


  当月未交增值税余额=35.23-30=5.23万元


  7.次月缴纳税金


  借:应交税费-未交增值税  5.23万元


  贷:银行存款  5.23万元

 



2016年8月的解读——


营改增后计算土地增值税时的土地价款,是否要剔除抵减销售额时对应计算的增值税税款影响额 <第三只眼>


如案例,取得出让的土地成本是3000万元,该企业使用的是一般计税方法,则在计算增值税时,是可以抵减销售额的,相当于抵减了增值税3000/1.11*11%=297万元,这也相当于是减少了开发成本的支出。那计算土地增值税时,是不是可以仍按3000万元计算扣除,还是以2703万元作为支付的地价款呢?


如果以3000万元,则其溢价率会低,而收入是不含税收入,相当于营改增之后是得利的。如果以实际发生额的角度,以2703万元作为地价款,计算溢价时是不利的,那到底以谁为准呢?


一是,土地增值税有其计算规则,在扣除方面,考虑的逻辑是“挑三拣四”的情形,那与所谓的账上的成本核算并不强制一样。


二是,财税[2016]43号文件规定,进项税额允许从销项税额中计算抵扣的,不计入扣除项目,这个是很明确,即如果有货物采购、如果是建筑服务,取得的增值税进项税额抵扣的,则是不能再作为扣除项目的。


三是,出让的土地价款抵减销售额计算增值税,是不是受限于财税[2016]43号文件中的“进项税额”认定呢?从处理上,相当于是作为减少土地成本处理,同时视为进项税额记入“应交税费-应交增值税(销项税额抵减)”中,这跟文件中的进项处理是一样的,但在定性上,是减少销售额,在增值税的申报中也是作为销售额减少处理的,这才是核心,只是会计记录上是作为独立进项管理处理的,这样是清晰的反映销、进核算的。


从有利的角度来看,是抵减销售额而不是作为增值税的进项税额抵扣,这一点似乎可以作为我们抵御财税[2016]43号文件中只明确了抵扣进项税额处理的情形,也似乎有“技巧”之嫌,当然从原则上来看,小编认为这确实是支出成本中的抵减增值税结果,不宜简单视为形式上的不同作为判断结果。


四是,如果不是出让的,而是从其他纳税人中购买的,则取得了增值税专用发票时,那不明确的属于了财税[2016]43号文件规定的抵扣范围,对应的抵扣增值税是不能作为土地增值税的扣除项目的。


建议我们的土地增值税政策对此进一步明确,当然在明确之前,我们的纳税人似乎也是可以利用一下政策空间的。


(1) 财税[2016]36号文件规定:


房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外),以取得的全部价款和价外费用,扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。


(2) 《关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》(财税(2016)43号)规定:


三、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。


《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额,允许在销项税额中计算抵扣的,不计入扣除项目,不允许在销项税额中计算抵扣的,可以计入扣除项目。


(3) 《关于增值税会计处理的规定》(征求意见稿)


(三)差额征税的账务处理。


1.企业发生相关成本费用允许扣减销售额的账务处理。按现行增值税制度规定企业发生相关成本费用允许扣减销售额的,应当按减少的销项税额,借记“应交税费——应交增值税(销项税额抵减)”科目(小规模纳税人应借记“应交税费——应交增值税”科目),按应付或实际支付的金额与上述增值税额的差额,借记“主营业务成本”等科目,按应付或实际支付的金额,贷记“应付账款”、“应付票据”、“银行存款”等科目。


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  答:按照《财政部 税务总局关于完善增值税期末留抵退税政策的公告》(2025年第7号,以下简称7号公告)第一条规定,自2025年9月增值税纳税申报期起,符合条件的增值税一般纳税人(以下简称纳税人)可以按照规定向主管税务机关申请退还期末留抵税额。


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  若你公司属于制造业等4个行业纳税人,应按照7号公告第一条第一项规定申请退还期末留抵税额,不适用第一条第三项的规定。


  [问题4]我公司属于7号公告规定的房地产开发经营业纳税人,请问可以适用哪些留抵退税政策?


  答:按照7号公告第一条第二项规定,房地产开发经营业纳税人,与2019年3月31日期末留抵税额相比,申请退税前连续六个月期末新增加留抵税额均大于零,且第六个月期末新增加留抵税额不低于50万元的,可以向主管税务机关申请退还第六个月期末新增加留抵税额的60%。7号公告第一条第三项规定,除制造业等4个行业和房地产开发经营业纳税人以外的其他纳税人,申请退税前连续六个月期末留抵税额均大于零,且第六个月期末留抵税额与申请退税前一税款所属期上一年度12月31日期末留抵税额相比新增加留抵税额不低于50万元的,可以向主管税务机关申请按比例退还新增加留抵税额。新增加留抵税额不超过1亿元的部分(含1亿元),退税比例为60%;超过1亿元的部分,退税比例为30%。房地产开发经营业纳税人不符合第一条第二项规定的,可以按照第一条第三项规定申请退还期末留抵税额。


  你公司属于房地产开发经营业纳税人,应按照7号公告第一条第二项规定申请退还期末留抵税额。若你公司不符合第一条第二项规定,可以按照第一条第三项的规定申请退还期末留抵税额。


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  答:按照7号公告第十条规定,纳税人可以选择将期末留抵税额结转下期继续抵扣,也可以按照本公告的规定,在符合留抵退税条件的次月增值税纳税申报期内,完成本期增值税纳税申报后,向主管税务机关申请退还期末留抵税额。20号公告第一条规定,纳税人按照7号公告申请办理留抵退税,应当于符合留抵退税条件的次月,在增值税纳税申报期内,完成本期增值税纳税申报后,通过电子税务局或办税服务厅向主管税务机关提交《退(抵)税申请表》。


  按照上述规定,若你公司选择在2025年10月及以后申请留抵退税,应按照7号公告的规定根据最新情况判断是否符合留抵退税条件。


  [问题6]我公司在提交留抵退税申请时,满足“申请退税前连续六个月期末新增加留抵税额均大于零,且第六个月期末新增加留抵税额不低于50万元”的要求,且符合留抵退税条件。但在退税审核期间,因纳税申报、稽查查补、评估调整、核准免抵退税应退税额、抵减增值税欠税等原因,造成期末留抵税额发生变化,不再满足“申请退税前连续六个月期末新增加留抵税额均大于零,且第六个月期末新增加留抵税额不低于50万元”的要求,请问是否还可以继续办理留抵退税?


  答:可以。按照7号公告第一条规定,房地产开发经营业纳税人,与2019年3月31日期末留抵税额相比,申请退税前连续六个月期末新增加留抵税额均大于零,且第六个月期末新增加留抵税额不低于50万元的,可以向主管税务机关申请退还第六个月期末新增加留抵税额的60%。按照20号公告第十条规定,纳税人在办理留抵退税期间,因纳税申报、稽查查补和评估调整等原因,造成期末留抵税额发生变化的,按照最近一期增值税及附加税费申报表“期末留抵税额”确定允许退还的留抵税额。


  按照上述规定,以你公司在提交《退(抵)税申请表》时的情况确定是否满足“申请退税前连续六个月期末新增加留抵税额均大于零,且第六个月期末新增加留抵税额不低于50万元”的要求。若符合要求,在办理留抵退税期间,因纳税申报等原因导致期末留抵税额发生变化,不再满足“申请退税前连续六个月期末新增加留抵税额均大于零,且第六个月期末新增加留抵税额不低于50万元”要求的,仍可以按规定继续办理留抵退税,但在计算允许退还的留抵税额时,需要按照20号公告第十条的规定确定允许退还的留抵税额。


  [问题7]我公司2019年3月底期末留抵税额为100万元,已在2022年4月一次性全额退还存量留抵税额100万元。若适用7号公告第一条第二项的留抵退税政策,请问2019年3月31日期末留抵税额应为0元还是100万元?


  答:按照7号公告第一条第二项规定,房地产开发经营业纳税人,与2019年3月31日期末留抵税额相比,申请退税前连续六个月期末新增加留抵税额均大于零,且第六个月期末新增加留抵税额不低于50万元的,可以向主管税务机关申请退还第六个月期末新增加留抵税额的60%。7号公告第七条规定,适用本公告第一条第二项政策的,允许退还的留抵税额=当期期末留抵税额与2019年3月31日期末留抵税额相比新增加留抵税额×进项构成比例×60%。


  按照上述规定,你公司2019年3月31日期末留抵税额为100万元。


  [问题8]我公司若想按照号公告的规定申请退还留抵税额,需要满足什么条件?


  答:按照7号公告第二条规定,适用本公告政策的纳税人需同时符合以下条件:

  (一)纳税缴费信用级别为A级或者B级。

  (二)申请退税前36个月未发生骗取留抵退税、骗取出口退税或者虚开增值税专用发票情形。

  (三)申请退税前36个月未因偷税被税务机关处罚两次及以上。

  (四)2019年4月1日起未享受增值税即征即退、先征后返(退)政策,本公告另有规定的除外。


  [问题9]2025年国家新出台的留抵退税政策规定中,关于“申请退税前36个月未发生骗取留抵退税、骗取出口退税或者虚开增值税专用发票情形”的规定,是按照相关违法行为的发生时间还是认定时间进行计算?


  答:按照7号公告第二条规定,适用本公告政策的纳税人需同时符合以下条件:

  (一)纳税缴费信用级别为A级或者B级。

  (二)申请退税前36个月未发生骗取留抵退税、骗取出口退税或者虚开增值税专用发票情形。

  (三)申请退税前36个月未因偷税被税务机关处罚两次及以上。

  (四)2019年4月1日起未享受增值税即征即退、先征后返(退)政策,本公告另有规定的除外。


  上述“申请退税前36个月未发生骗取留抵退税、骗取出口退税或者虚开增值税专用发票情形”的规定,应按照违法行为发生时间确定是否满36个月。


  [问题10]2025年新出台的留抵退税政策规定中,关于“申请退税前36个月未因偷税被税务机关处罚两次及以上”的规定,是按照相关违法行为的发生时间还是认定时间进行计算?


  答:按照7号公告第二条规定,适用本公告政策的纳税人需同时符合以下条件:

  (一)纳税缴费信用级别为A级或者B级。

  (二)申请退税前36个月未发生骗取留抵退税、骗取出口退税或者虚开增值税专用发票情形。

  (三)申请退税前36个月未因偷税被税务机关处罚两次及以上。

  (四)2019年4月1日起未享受增值税即征即退、先征后返(退)政策,本公告另有规定的除外。


  上述“申请退税前36个月未因偷税被税务机关处罚两次及以上”,应按照税务机关处罚时间确定是否满36个月。


  [问题11]我公司是一家享受增值税即征即退优惠的企业。在2019年3月申报了增值税即征即退销售额,并在2019年4月5日收到即征即退退税款,后来因公司产品结构发生调整,未再发生即征即退业务。请问我公司是否符合“2019年4月1日起未享受增值税即征即退、先征后返(退)政策”这项留抵退税条件?


  答:按照7号公告第二条规定,适用留抵退税政策的纳税人需同时符合“2019年4月1日起未享受增值税即征即退、先征后返(退)政策”及其他留抵退税条件。


  上述规定的“2019年4月1日起”是税款所属期的概念。因此,对于增值税即征即退、先征后返(退)业务发生在2019年4月1日以前,而申请或者获得即征即退、先征后返(退)税款的时间在2019年4月1日以后的,属于“2019年4月1日起未享受增值税即征即退、先征后返(退)政策”的情形,如果你公司同时还符合其他留抵退税条件,可以按规定申请留抵退税。


  [问题12]根据2025年国家新出台的留抵退税政策,适用留抵退税政策的纳税人,需满足“2019年4月1日起未享受增值税即征即退、先征后返(退)政策,本公告另有规定的除外”等条件。请问其中“本公告另有规定的除外”该如何理解?


  答:按照7号公告第二条规定,适用留抵退税政策的纳税人需同时符合以下条件:

  (一)纳税缴费信用级别为A级或者B级。

  (二)申请退税前36个月未发生骗取留抵退税、骗取出口退税或者虚开增值税专用发票情形。

  (三)申请退税前36个月未因偷税被税务机关处罚两次及以上。

  (四)2019年4月1日起未享受增值税即征即退、先征后返(退)政策,本公告另有规定的除外。


  上述“本公告另有规定的除外”,是指7号公告第九条规定的情形,即:纳税人自2019年4月1日起已享受增值税即征即退、先征后返(退)政策的,一次性将已退还的增值税即征即退、先征后返(退)税款全部缴回后,可以自全部缴回次月起按照规定申请退还期末留抵税额。纳税人按照上述规定全部缴回已退税款后适用留抵退税或者即征即退、先征后返(退)政策的,自全部缴回次月起36个月内不得变更。


  [问题13]我公司既从事制造业业务,也存在“科学研究和技术服务业”“软件和信息技术服务业”“生态保护和环境治理业”等其他行业业务。请问在判断是否属于制造业等4个行业纳税人时,是否要求“制造业”“科学研究和技术服务业”“软件和信息技术服务业”“生态保护和环境治理业”中某一个行业业务的销售额比重超过50%?


  答:按照7号公告第三条规定,制造业等4个行业纳税人,是指从事《国民经济行业分类》中制造业等4个行业业务相应发生的增值税销售额占其全部增值税销售额的比重超过50%的纳税人。销售额比重根据纳税人申请退税前连续12个月的销售额计算确定;申请退税前经营期不满12个月但满3个月的,按照实际经营期的销售额计算确定。


  若你公司从事上述多项业务,以相关业务增值税销售额加总计算销售额比重来确定是否属于制造业等4个行业纳税人,不要求其中某一个行业业务的销售额比重超过50%。


  [问题14]2025年新出台的留抵退税政策中,如何理解房地产开发经营业纳税人界定标准中“同一计算期间内已经参与比重计算的预收款,不得重复参与增值税销售额的计算”这一规定?


  答:按照7号公告第四条规定,房地产开发经营业纳税人,是指从事《国民经济行业分类》中“房地产开发经营”业务相应发生的增值税销售额及预收款占其全部增值税销售额及预收款的比重超过50%的纳税人。销售额及预收款比重根据纳税人申请退税前连续12个月的销售额及预收款计算确定;申请退税前经营期不满12个月但满3个月的,按照实际经营期的销售额及预收款计算确定。同一计算期间内已经参与比重计算的预收款,不得重复参与增值税销售额的计算。预收款是指采取预售方式销售自行开发的房地产项目收到的款项。


  举例说明:某纳税人申请退税前连续12个月房地产开发经营业务销售额1000万元、采取预售方式销售自行开发房地产项目收到的预收款400万元(其中,同一计算期间内收到的预收款转化形成增值税销售额200万元),此外还发生其他业务取得的增值税销售额600万元。该纳税人申请退税前连续12个月房地产开发经营业务相应发生的增值税销售额及预收款占全部增值税销售额及预收款的比重为67%[=(1000+400-200)÷(1000+400-200+600)×100%[,比重超过50%,因此该纳税人属于房地产开发经营业纳税人。


[问题15]我公司符合2025年新出台的留抵退税政策条件,请问在计算销售额比重时,适用增值税差额征税政策的业务应如何确定销售额?


  答:按照7号公告第五条规定,增值税销售额,包括纳税申报销售额、稽查查补销售额、纳税评估调整销售额等;适用增值税差额征税政策的,以差额前的金额确定。


  若你公司符合7号公告规定的留抵退税条件,在计算销售额比重时,适用增值税差额征税政策的业务以差额前的金额确定。


  [问题16]按照7号公告的规定,我公司在判断是否属于制造业等4个行业纳税人或房地产开发经营业纳税人时,以申请退税前连续12个月的有关经营情况确定;申请退税前经营期不满12个月但满3个月的,按照实际经营期有关经营情况确定。请问7号公告“申请退税前经营期不满12个月但满3个月”中“满3个月”的期间是否需要在申请退税前连续12个月之内?


  答:需要。按照7号公告第三条规定,制造业等4个行业纳税人,是指从事《国民经济行业分类》中制造业等4个行业业务相应发生的增值税销售额占其全部增值税销售额的比重超过50%的纳税人。销售额比重根据纳税人申请退税前连续12个月的销售额计算确定;申请退税前经营期不满12个月但满3个月的,按照实际经营期的销售额计算确定。7号公告第四条规定,房地产开发经营业纳税人,是指从事《国民经济行业分类》中“房地产开发经营”业务相应发生的增值税销售额及预收款占其全部增值税销售额及预收款的比重超过50%的纳税人。销售额及预收款比重根据纳税人申请退税前连续12个月的销售额及预收款计算确定;申请退税前经营期不满12个月但满3个月的,按照实际经营期的销售额及预收款计算确定。同一计算期间内已经参与比重计算的预收款,不得重复参与增值税销售额的计算。预收款是指采取预售方式销售自行开发的房地产项目收到的款项。


  按照上述规定,纳税人申请退税前经营期不满12个月但满3个月的,其中“满3个月”的期间需要在申请退税前连续12个月之内。


  [问题17]我公司满足7号公告规定的其他纳税人留抵退税政策适用条件,2025年9月申请退还期末留抵税额,当期期末留抵税额22000万元,2024年12月31日期末留抵税额1000万元,进项构成比例90%,请问我公司允许退还的留抵税额应如何计算?


  答:按照7号公告第七条规定,纳税人适用本公告第一条第三项政策的,允许退还的留抵税额=当期期末留抵税额与申请退税前一税款所属期上一年度12月31日期末留抵税额相比新增加留抵税额不超过1亿元的部分×进项构成比例×60%+超过1亿元的部分×进项构成比例×30%。


  按照上述规定,你公司允许退还的留抵税额为8370万元[=10000×90%×60%+(22000-1000-10000)×90%×30%]。


  [问题18]我公司符合2025年新出台的留抵退税政策规定条件,当期允许退还的期末留抵税额为5000万元,请问我公司是否可以向主管税务机关申请退还3000万元,其余部分结转下期继续抵扣?


  答:不可以。按照7号公告第七条规定,适用本公告政策的纳税人,按照以下公式计算允许退还的留抵税额:


  (一)适用本公告第一条第一项政策的,允许退还的留抵税额=当期期末留抵税额×进项构成比例×100%;


  (二)适用本公告第一条第二项政策的,允许退还的留抵税额=当期期末留抵税额与2019年3月31日期末留抵税额相比新增加留抵税额×进项构成比例×60%;


  (三)适用本公告第一条第三项政策的,允许退还的留抵税额=当期期末留抵税额与申请退税前一税款所属期上一年度12月31日期末留抵税额相比新增加留抵税额不超过1亿元的部分×进项构成比例×60%+超过1亿元的部分×进项构成比例×30%。


  若你公司符合7号公告规定的留抵退税政策条件,则应就允许退还的留抵税额5000万元,向主管税务机关申请退还。


  [问题19]20号公告中规定的增值税欠税,是否包括滞纳金?


  答:按照20号公告第十条规定,纳税人既有增值税欠税,又有期末留抵税额的,按照最近一期增值税及附加税费申报表“期末留抵税额”,抵减增值税欠税后的余额确定允许退还的留抵税额。


  上述增值税欠税,包括增值税欠税及相应滞纳金。


  [问题20]7号公告出台后,留抵退税和即征即退、先征后返(退)政策是否可以同时享受?


  答:7号公告第二条规定,纳税人适用留抵退税政策,需同时满足“2019年4月1日起未享受增值税即征即退、先征后返(退)政策,本公告另有规定的除外”及其他留抵退税条件。7号公告第九条规定,纳税人自2019年4月1日起已取得留抵退税款的,不得再申请享受增值税即征即退、先征后返(退)政策。纳税人一次性将已取得的留抵退税款全部缴回后,可以就缴回当月起发生的增值税应税交易按照规定申请享受增值税即征即退、先征后返(退)政策。纳税人自2019年4月1日起已享受增值税即征即退、先征后返(退)政策的,一次性将已退还的增值税即征即退、先征后返(退)税款全部缴回后,可以自全部缴回次月起按照规定申请退还期末留抵税额。纳税人按照上述规定全部缴回已退税款后适用留抵退税或者即征即退、先征后返(退)政策的,自全部缴回次月起36个月内不得变更。


  按照上述规定,纳税人自2019年4月1日起已取得留抵退税款或享受增值税即征即退、先征后返(退)政策的,可以选择一次性将已取得的退税款全部缴回后,按照7号公告的规定适用另一类退税政策,但不得同时享受留抵退税和即征即退、先征后返(退)政策。


  [问题21]我公司已于2025年8月将2019年4月以来享受的增值税即征即退、先征后返(退)税款一次性全部缴回。请问9月1日留抵退税新政实施后,是否可以申请留抵退税?


  答:可以。按照7号公告第九条规定,纳税人自2019年4月1日起已享受增值税即征即退、先征后返(退)政策的,一次性将已退还的增值税即征即退、先征后返(退)税款全部缴回后,可以自全部缴回次月起按照规定申请退还期末留抵税额。纳税人按照上述规定全部缴回已退税款后适用留抵退税或者即征即退、先征后返(退)政策的,自全部缴回次月起36个月内不得变更。


  你公司已于2025年8月将2019年4月以来已退还的增值税即征即退、先征后返(退)税款一次性全部缴回,自2025年9月1日起,你公司可以按照7号公告规定申请退还期末留抵税额。


  [问题22]我公司是资源综合利用企业,曾于2024年10月办理留抵退税并获得退税50万元,后又于2025年1月将留抵退税款一次性全部缴回,7号公告发布后,我公司计划于9月申请享受增值税即征即退,请问是否可以就2025年2月至8月的增值税应税交易,申请享受增值税即征即退?


  答:不可以。按照7号公告第九条规定,纳税人自2019年4月1日起已取得留抵退税款的,不得再申请享受增值税即征即退、先征后返(退)政策。纳税人一次性将已取得的留抵退税款全部缴回后,可以就缴回当月起发生的增值税应税交易按照规定申请享受增值税即征即退、先征后返(退)政策。第十一条明确,7号公告自2025年9月1日起施行。


  按照上述规定,你公司已于2025年1月将留抵退税款一次性全部缴回,可以就2025年9月起发生的增值税应税交易按照7号公告的规定申请享受增值税即征即退政策,但不得就2025年2月至8月的增值税应税交易申请享受增值税即征即退政策。


  [问题23]我公司于2025年8月将2019年4月以来已退还的增值税即征即退税款全部缴回。在2025年9月申请办理留抵退税时,发现不符合留抵退税条件,未能适用留抵退税政策。请问是否还能继续申请享受增值税即征即退政策?


  答:可以。按照7号公告第九条规定,纳税人自2019年4月1日起已享受增值税即征即退、先征后返(退)政策的,一次性将已退还的增值税即征即退、先征后返(退)税款全部缴回后,可以自全部缴回次月起按照规定申请退还期末留抵税额。纳税人按照上述规定全部缴回已退税款后适用留抵退税或者即征即退、先征后返(退)政策的,自全部缴回次月起36个月内不得变更。


  你公司在一次性全部缴回已退还的增值税即征即退税款后未适用留抵退税政策,不属于7号公告规定的“自全部缴回次月起36个月内不得变更”的情形。因此你公司仍可按规定继续申请享受增值税即征即退政策。


  [问题24]我公司于2025年9月将2019年4月以来已退还的留抵退税款一次性全部缴回,且不属于“自全部缴回次月起36个月内不得变更”的情形。请问我公司自何时起可以享受增值税即征即退政策?

  答:按照7号公告第九条规定,纳税人自2019年4月1日起已取得留抵退税款的,不得再申请享受增值税即征即退、先征后返(退)政策。纳税人一次性将已取得的留抵退税款全部缴回后,可以就缴回当月起发生的增值税应税交易按照规定申请享受增值税即征即退、先征后返(退)政策。纳税人按照上述规定全部缴回已退税款后适用留抵退税或者即征即退、先征后返(退)政策的,自全部缴回次月起36个月内不得变更。


  按照上述规定,你公司于2025年9月将2019年4月以来已退还的留抵退税款一次性全部缴回,可以就2025年9月起发生的增值税应税交易按照规定申请享受增值税即征即退政策。


  [问题25]我公司于2025年9月将2019年4月以来已退还的增值税即征即退税款一次性全部缴回,且不属于“自全部缴回次月起36个月内不得变更”的情形。请问我公司是否可以在2025年10月申请退还期末留抵税额?


  答:按照7号公告第九条规定,纳税人自2019年4月1日起已享受增值税即征即退、先征后返(退)政策的,一次性将已退还的增值税即征即退、先征后返(退)税款全部缴回后,可以自全部缴回次月起按照规定申请退还期末留抵税额。纳税人按照上述规定全部缴回已退税款后适用留抵退税或者即征即退、先征后返(退)政策的,自全部缴回次月起36个月内不得变更。


  按照上述规定,你公司于2025年9月将2019年4月以来已退还的增值税即征即退税款一次性全部缴回,在2025年10月增值税纳税申报期内,完成本期增值税纳税申报后,可以按照7号公告的规定申请退还期末留抵税额。


  [问题26]我公司按照2025年新出台的留抵退税政策规定申请留抵退税,税务机关于2025年9月核准留抵退税。请问应如何进行增值税纳税申报?


  答:按照20号公告第十二条规定,纳税人应当在收到税务机关准予留抵退税的《税务事项通知书》当期,以税务机关核准的允许退还的留抵税额冲减期末留抵税额,并在办理增值税纳税申报时,相应填写增值税及附加税费申报表相关栏次,按照规定作进项税额转出。


  按照上述规定,你公司应当在收到税务机关准予留抵退税的《税务事项通知书》当期,以税务机关核准的允许退还的留抵税额冲减期末留抵税额,并在办理增值税纳税申报时,相应填写《增值税及附加税费申报表附列资料(二)》(本期进项税额明细)第22栏“上期留抵税额退税”。


  [问题27]我公司按照7号公告第九条规定于2025年9月一次性全额缴回留抵退税款。税务机关于2025年9月向我公司出具留抵退税款缴回的《税务事项通知书》。请问应如何进行增值税纳税申报?


  答:按照20号公告第十三条规定,纳税人按照7号公告第九条规定,需要申请缴回已退还的全部留抵退税款的,可以通过电子税务局或办税服务厅提交《缴回留抵退税申请表》。税务机关应当自受理之日起5个工作日内,依申请向纳税人出具留抵退税款缴回的《税务事项通知书》。纳税人在缴回已退还的全部留抵退税款后,办理增值税纳税申报时,将缴回的全部退税款按照规定填写在增值税及附加税费申报表相关栏次,并可以继续按照规定抵扣进项税额。


  按照上述规定,你公司应在一次性缴回已退还的全部留抵退税款后,办理增值税纳税申报时,将缴回的退税款在《增值税及附加税费申报表附列资料(二)》(本期进项税额明细)第22栏“上期留抵税额退税”填写负数,并可以继续按规定抵扣进项税额。


  [问题28]我公司于2025年9月经税务机关核准取得留抵退税款,当月经自查发现存在留抵退税政策适用有误的情形。请问应在何时缴回留抵退税款?


  答:按照7号公告第十条规定,纳税人取得退还的留抵退税款后,如果发现纳税人存在留抵退税政策适用有误的情形,纳税人应当在下个增值税纳税申报期结束前缴回相关留抵退税款。


  按照上述规定,你公司于2025年9月经自查发现存在留抵退税政策适用有误的情形,应于下一个增值税纳税申报期结束前缴回相关留抵退税款。


  [问题29]请问对于新政策施行前,税务机关已受理未办结的留抵退税申请,应当如何处理?


  答:按照7号公告第十一条规定,7号公告施行前税务机关已受理但尚未办理完毕的留抵退税申请,仍按原规定办理。


  [问题30]我公司符合2025年新出台的留抵退税政策规定条件,但根据公司经营情况预计留抵税额将很快消化,暂无申请退税的意愿,请问是否可以将留抵税额结转下期继续抵扣?


  答:按照7号公告第十条规定,纳税人可以选择将期末留抵税额结转下期继续抵扣,也可以按照本公告的规定,在符合留抵退税条件的次月增值税纳税申报期内,完成本期增值税纳税申报后,向主管税务机关申请退还期末留抵税额。因此,你公司既可以选择将期末留抵税额结转下期继续抵扣,也可以选择申请办理留抵退税。

首次涉税信息报送即将开始,平台、从业者影响有几何?

编者按:6月20日,《互联网平台企业涉税信息报送规定》(国令第810号)正式发布,规定10月1日至31日首次集中报送平台内经营者和从业人员身份信息、收入信息,该规定对互联网平台及其经营者、从业人员均将产生深远影响。紧随其后,6月26日,国家税务总局又相继出台《关于互联网平台企业报送涉税信息有关事项的公告》(国家税务总局公告2025年第15号,以下简称“15号公告”)与《关于互联网平台企业为平台内从业人员办理扣缴申报、代办申报若干事项的公告》(国家税务总局公告2025年第16号,以下简称“16号公告”)。本文将结合上述新规的具体内容,系统分析其对平台企业及相关从业人员所带来的影响。

  一、新规将对哪些主体产生影响?

  本次新规主要对以下两类主体产生影响:互联网平台以及经营者和从业人员。

  (一)互联网平台

  新规所涵盖的互联网平台,是指《中华人民共和国电子商务法》规定的电子商务平台经营者以及其他为网络交易活动提供网络经营场所、交易撮合、信息发布等营利性服务的法人或者非法人组织,包含为平台内经营者及从业人员开展网络交易活动提供营利性服务的各类平台,主要分为以下七类:

  1.网络商品销售平台;

  2.网络直播平台;

  3.网络货运平台;

  4.灵活用工平台;

  5.提供教育、医疗、旅行、咨询、培训、经纪、设计、演出、广告、翻译、代理、技术服务、视听资讯、游戏休闲、网络文学、视频图文生成、网络贷款等服务的平台;

  6.为互联网平台提供聚合服务的平台;

  7.为平台内经营者及从业人员从事网络交易活动提供营利性服务的小程序、快应用等,以及为小程序、快应用等提供基础架构服务的平台。

  除此之外,新规也将成立在境外但在境内设立运营主体的平台企业纳入到信息报送主体的范畴中,其规定应由依法取得增值电信业务经营许可证的境内企业报送涉税信息;如在境内设立的运营主体均未取得增值电信业务经营许可证,则由为境外互联网平台内经营者及从业人员提供商家入驻、店铺运营、营销推广等服务的境内运营主体负责报送;未在境内设立运营主体的境外互联网平台企业,须指定境内代理人完成涉税信息报送。

  (二)经营者和从业人员

  经营者和从业人员,则是指通过互联网平台提供营利性服务的法人、非法人组织或者自然人。例外情形,在互联网平台内从事配送、运输、家政等便民劳务活动的从业人员,依法享受税收优惠或者不需要纳税的,互联网平台企业不需要报送其收入信息。互联网平台企业按照规定为平台内经营者和从业人员办理扣缴申报、代办申报等涉税事项时已填报的涉税信息,不需要重复报送。

  二、新规将涵盖哪些涉税信息?

  新规要求平台报送的涉税信息可分为以下两类:第一类是平台自身的基本信息,第二类是平台内经营者及从业人员的身份与收入信息。

  (一)平台企业的基本信息

  互联网平台企业应当自新规施行之日起30日内或者自从事互联网经营业务之日起30日内向其主管税务机关报送平台域名、业务类型、相关运营主体的统一社会信用代码以及名称等信息。

  (二)平台内的经营者和从业人员信息

  1.身份信息

  平台需报送所有境内经营者及从业人员的身份信息,无论其是否已办理登记证照,具体包括名称(姓名)、统一社会信用代码(或纳税人识别号、身份证号码等)、地址、店铺(用户)名称、店铺(用户)唯一标识码、联系方式等。

  境外互联网平台企业无需报送其境外经营者及从业人员的身份信息。

  特别地,网络直播平台企业还须同时报送平台内直播人员服务机构与网络主播之间的关联关系信息。

  2.收入信息

  收入信息包含经营者或从业人员销售货物、服务、无形资产取得的收入,包括当期取得的含税销售总额(包含实际补贴金额、佣金、服务费等)、当期发生的退款金额(退货退款、不退货仅退款、服务退款的金额)、收入净额(当期收入总额减去退款金额后的净额)等;从事其他网络交易活动取得的收入;交易(订单)数量。收入确认时点为收讫销售款项或取得索取销售款项凭据的当日。

  若收入含非货币形式经济利益(如平台虚拟货币),应按实际取得当日平台的折算规则换算为人民币计算收入。

  对于平台内单个境内购买方季度累计交易净额不超过5000元的情形,境外互联网平台企业可暂不报送相关境外经营者及从业人员向该购买方销售服务或无形资产的收入信息。

  此外,通过互联网平台取得直播相关收入且非自然人的平台内经营者,在向网络主播或其合作方(包括单位、个体工商户及自然人)支付直播相关收入时,须向主管税务机关报送这些网络主播及合作方的身份与收入信息。

  三、新规对平台、从业者的税务合规提出了哪些新要求?

  (一)平台:应规范保存、核验信息,并履行代扣代缴义务

  新规对平台提出了更严格的形式与实质合规要求。平台不仅需规范保存经营者及从业人员的涉税信息,还须对其报送信息的真实性、准确性和完整性负责,且在办理扣缴申报、代办申报时确保业务真实性。

  1.平台须对其报送信息的真实性、准确性和完整性负责

  税务机关有权对平台报送的涉税信息进行核查。如平台在信息报送过程中存在以下过错行为,将承担相应法律责任:未按规定期限报送或提供涉税信息;瞒报、谎报、漏报涉税信息,或因平台原因导致信息不真实、不准确、不完整;拒绝报送或提供涉税信息。相应处罚包括:责令限期改正;逾期不改正的,处以2万元以上10万元以下罚款;情节严重的,责令停业整顿,并处10万元以上50万元以下罚款,相关情况纳入纳税缴费信用评价管理;一年内两次及以上未按规定报送或提供涉税信息的,税务机关可向社会公示。若平台已尽到信息核验义务,但因经营者或从业人员过错导致信息问题,平台可免于责任。

  此外,税务机关在开展税务检查或发现涉税风险时,可要求平台提供包括合同订单、交易明细、资金账户及物流信息等涉税资料。

  2.平台为从业人员办理扣缴申报、代办申报的,在确保业务真实性可据实税前扣除

  平台为从业人员办理个人所得税扣缴申报以及增值税及附加税费代办申报,并完成相应税费缴纳的,可凭以下材料作为企业所得税税前扣除凭证,对向从业人员支付的劳务报酬据实扣除:个人所得税扣缴申报表;个人所得税完税凭证;互联网平台企业代办申报表;增值税及附加税费完税凭证。

  平台企业应依据税收相关法律法规,妥善保存能够证明业务真实性的有关资料和凭证,包括但不限于实名核验记录、业务交易明细、结算支付记录等,以备税务机关查验。根据16号公告相关解读,平台需定期对从业人员身份真实性进行核验,并留存核验时间与结果,以确保从业人员信息真实有效。如平台企业未按规定保存上述证明业务真实性的材料,则其办理扣缴申报和代办申报所获取的相关凭证,不得作为企业所得税税前扣除的依据。

  (二)经营者和从业人员:准确判断收入性质并申报纳税

  16号公告的相关解读首次明确区分了劳务报酬所得与经营所得的认定标准:

  劳务报酬所得:指通过互联网平台提供直播、教育、医疗、配送、家政、家教、旅行、咨询、培训、经纪、设计、演出、广告、翻译、代理、推广、技术服务等营利性服务所取得的收入;

  经营所得:指通过互联网平台销售货物、提供运输服务所取得的收入。

  若从业人员取得的收入为劳务报酬所得,特别是网络主播等,平台须按上述所得性质为从业人员正确代扣代缴个人所得税。若从业人员区的收入为经营所得,应依法自行申报纳税,切勿存在侥幸心理,逃避纳税义务。

  四、首次报送在即,平台、从业者及购买方或合作方应关注新规产生的影响

  (一)平台:回归信息服务本质,传统的开票盈利模式难以为继

  新规不仅通过平台为从业人员代办扣缴申报以提高纳税遵从度和征管效率,更在实质上赋予平台对业务真实性的审核义务。平台不仅需进行形式审查,还必须确保业务实质真实发生。

  这一要求的背景包括两方面现实问题:一是在过去实践中,部分平台在缺乏真实业务的情况下,通过材料包装完成开票、资金流转等操作,并利用地方政府补贴谋取非法收入,严重扰乱市场秩序。据国家税务总局相关司局负责人介绍,自新规于去年底公开征求意见以来,此类“空壳平台”数量已减少超过100户;二是平台通常仅提供技术支持而不深入参与实际业务,从业者与合作方有可能串通虚构业务,使平台在不知情下面临虚开发票等重大税务风险。新规的实施将有助于平台防范此类风险,同时也对其信息处理能力和税务合规管理体系提出了更高要求。

  (二)经营者和从业人员:转换收入性质、利用核定拆分收入等操作不再可行

  对新规下的经营者和从业人员而言,一方面,如上所述,虽然平台需要对所报送信息的真实性、准确性、完整性负责,但若因经营者和从业人员本身的问题导致的信息错误,平台并不需要承担责任,因此经营者和从业人员首先应当确保其身份信息、收入信息等涉税信息真实、准确、完整;另一方面,新规使得经营者和从业人员从平台取得的收入信息全面透明化,以往常见的偷逃税手段将难以继续实施——

  以往,由于经营所得在某些地区可适用核定征收,实际税负较低,部分从业人员违规将劳务报酬等所得转化为经营所得进行申报,此类行为属于典型的偷逃税违法行为。随着新规的实施,税务及相关部门可依法获取平台内经营者和从业人员的涉税信息,从而显著增强了对违规转换收入性质等行为的识别和监管能力。同时,新规明确了劳务报酬所得与经营所得的划分标准,在这一举措下,违规转换收入性质的避税行为或不再可行。

  此外,拆分收入也是个别经营者逃避纳税的常见手法,即把同一纳税人应确认的收入分散至多个主体,以骗取小规模纳税人增值税优惠、规避一般纳税人登记等目的。新规全面强化了平台涉税信息报送要求,使此类收入拆分行为难以隐匿,进一步压缩违规操作的空间。

  (三)购买方或合作方:应及时调整业务模式,防范虚开、偷税风险

  新规除了直接影响平台、经营者及从业人员外,还会对通过平台购买服务或开展合作的购买方、合作方产生一定的间接影响。

  其一,以往某些依赖平台补开发票等操作的模式,在新规下更容易引发税务机关的关注。随着平台内收入信息的全面透明,结合大数据监管手段,税务机关能够更便捷地获取与服务对应的购买方或合作方部分信息,从而提升了识别虚开发票和偷逃税行为的能力。这意味着,此类操作所带来的税务风险显著增加。

  另一方面,新规也为税务机关排查涉税风险提供了更多便利。例如,税务机关可通过调取平台数据(如货运平台的运输轨迹)来验证业务真实性,从而判断货物运输是否实际发生。这种“实质重于形式”的监管思路,提醒购买方和合作方不仅应注重合同、资金、发票和物流的“四流一致”,更应确保业务本身真实可靠,以避免虚开和偷税的风险。

  结语

  新规的出台,标志着平台经济税收监管领域迈出关键一步,其影响广泛而深刻。对平台企业而言,合规责任显著提升,不仅需全面、准确地报送涉税信息,还须实质审核业务真实性并依法履行代扣代缴义务,否则将面临严厉处罚。对广大经营者及从业人员来说,收入信息趋于透明,传统避税手段失效,所得性质的明确也为依法纳税提供了清晰指引。购买方及合作方同样受到间接影响,业务真实性成为核心要求,“四流一致”之外更需注重实质交易,以防虚开和偷税风险。