国办发[2019]58号 国务院办公厅关于支持国家级新区深化改革创新加快推动高质量发展的指导意见
发文时间:2019-12-31
文号:国办发[2019]58号
时效性:全文有效
收藏
556

各省、自治区、直辖市人民政府,国务院各部委、各直属机构:

  国家级新区(以下简称新区)是承担国家重大发展和改革开放战略任务的综合功能平台。自上世纪90年代以来,新区建设发展取得了显著成效,但也不同程度地面临规划建设不够集约节约、主导产业优势不够突出、管理体制机制不够健全、改革创新和全方位开放不够深化等问题。为促进新区加大创新创业力度,加强改革系统集成,扩大高水平开放,打造实体经济发展高地,引领高质量发展,经国务院同意,现提出以下意见。


  一、总体要求

  (一)指导思想。

  以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中全会精神,坚持稳中求进工作总基调,坚持新发展理念,坚持以供给侧结构性改革为主线,突出高起点规划、高标准建设、高水平开放、高质量发展,用改革的办法和市场化、法治化的手段,大力培育新动能、激发新活力、塑造新优势,努力成为高质量发展引领区、改革开放新高地、城市建设新标杆。


  (二)基本原则。

  ——实体为本,持续增强竞争优势。把推动制造业高质量发展放在突出位置,深化供给侧结构性改革,对接国际标准,适应发展趋势,遵循市场化原则,科学培育并紧紧围绕主导产业,突破一批关键核心技术,培育新业态新模式,促进新旧动能顺畅转换,做实做强做优实体经济。

  ——刀刃向内,加快完善体制机制。坚持向改革创新要动力,赋予新区更大改革自主权,发挥综合功能平台优势,加强改革系统集成探索,巩固在解决体制性障碍、机制性梗阻和强化政策性创新等方面取得的改革成果,注重各项改革协调推进、相得益彰,推动制度优势转化为治理效能。

  ——主动对标,全面提升开放水平。支持新区率先复制自贸试验区改革开放经验,对接国际先进规则,深度参与全球产业分工,在更深层次、更宽领域,以更大力度推进全方位高水平开放,不断提升国际市场影响力和竞争力。

  ——尊重规律,合理把握开发节奏。保持历史耐心和战略定力,高质量高标准推动新区规划建设。准确定位、突出优势和特色,处理好有所为与有所不为、先为与后为、快为与慢为的关系,尊重城市发展规律,合理把握开发节奏,促进绿色低碳发展,坚决防止盲目建设和无序扩张。


  二、着力提升关键领域科技创新能力

  (三)打造若干竞争力强的创新平台。深入实施创新驱动发展战略,促进科技与经济深度融合,重大科技创新和大众创业万众创新相互推动。高水平建设上海张江综合性国家科学中心、天津国家自主创新示范区,进一步释放天津滨海—中关村科技园、成都科学城等创新平台活力。鼓励高校、科研院所优先在新区设立科研中心、研发机构等,国家重大战略项目、科技创新—2030重大项目等优先在有条件的新区布局,鼓励建设主导产业协同创新公共服务平台和工程数据中心,建设国家大科学装置和国家科技创新基地。鼓励由优秀创新型企业牵头,与高校、科研院所和产业链上下游企业联合组建创新共同体,建设制造业创新中心,围绕优势产业、主导产业,瞄准国际前沿技术强化攻关,力争在重大“卡脖子”技术和产品上取得突破。

  (四)完善创新激励和成果保护机制。健全科技成果转化激励机制和运行机制,支持新区科研机构开展赋予科研人员职务科技成果所有权或长期使用权试点,落实以增加知识价值为导向的分配政策,自主开展人才引进和职称评审。健全知识产权创造、运用、管理、保护机制,加强知识产权保护、运营服务、维权援助、仲裁等工作力量,鼓励和支持企业运用知识产权参与市场竞争,打造一批拥有知名品牌和核心知识产权的优势企业。

  (五)积极吸纳和集聚创新要素。支持新区探索更加开放便利的海外科技人才引进和服务管理机制,建设海外人才离岸创新创业基地。允许高校、科研院所和国有企业的科技人才按规定在新区兼职兼薪、按劳取酬。支持有条件的新区开展优化非标准就业形式下劳动用工服务试点。充分利用首台(套)重大技术装备示范应用等政策措施,通过政府采购等方式,促进重大创新成果市场化应用和规模化推广。鼓励省级层面对新区创新平台基础设施建设、实验设备购置等予以补助,加大投入力度。鼓励创投、风投和各类产业投资基金加大对新区企业“双创”支持力度。


  三、加快推动实体经济高质量发展

  (六)做精做强主导产业。引导新区大力改造提升传统产业,培育壮大优质企业,加快引进先进制造业企业和产业链龙头企业。深入实施新一轮重大技术改造升级工程,完善企业技改服务体系,支持制造业企业运用新技术新工艺新材料新模式,加速向智能、绿色、服务型制造转型升级,推动制造业迈向中高端。瞄准产业链关键环节和突出短板,实施先进制造业集群培育行动,推动制造业强链补链固链,打造更强创新力、更高附加值的产业链。实施现代服务业优化升级行动,推动先进制造业和现代服务业深度融合发展。鼓励金融机构按照市场化原则,增加对新区制造业企业的中长期贷款和信用贷款投放规模。

  (七)培育新产业新业态新模式。支持新区加快发展战略性新兴产业,培育发展一批特色产业集群,提高专业化和创新发展水平,培育一批具有全球竞争力的“瞪羚”企业、新领军者企业、专精特新“小巨人”企业和细分领域“单项冠军”企业。加快推动区块链技术和产业创新发展,探索“区块链+”模式,促进区块链和实体经济深度融合。

  (八)精准引进建设一批重大产业项目。支持具备条件的新区建设制造业高质量发展国家级示范区、新型工业化产业示范基地,有针对性地引导外资项目和国家重大产业项目优先在新区布局。推动中西部和东北地区新区与东部地区建立精准承接制造业产业转移长效机制,探索完善地区间投入共担、利益共享、经济统计分成等跨区域合作机制,采取共建园区等形式深化产业合作。


  四、持续增创体制机制新优势

  (九)优化管理运营机制。优化新区管委会机构设置,健全法治化管理机制,科学确定管理权责,进一步理顺与所在行政区域以及区域内各类园区、功能区的关系。允许相关省(区、市)按规定赋予新区相应的地市级经济社会管理权限,下放部分省级经济管理权限。研究推动有条件的新区按程序开展行政区划调整,促进功能区与行政区协调发展、融合发展。创新完善新区管理机构选人用人和绩效激励机制,经批准可实施聘任制、绩效考核制,允许实行兼职兼薪、年薪制、协议工资制等薪酬制度。

  (十)打造一流营商环境。复制借鉴京沪两地优化营商环境先进改革举措,进一步转变政府管理理念和方式,在深化“放管服”改革方面走在前列。开展体现新区特点的营商环境评价,下硬功夫打造好发展软环境。持续深化商事制度改革,大幅压缩企业开办时间。开展“证照分离”改革,重点是“照后减证”,对确需保留的工业产品生产许可开展“先证后核”等改革。提升“互联网+政务服务”水平,强化省级层面对相关数据交换和数据服务的支撑,推动将具备条件的政务服务事项全面纳入全国一体化在线政务服务平台办理。健全制度化监管规则,实施以“双随机、一公开”监管为基本手段、以重点监管为补充、以信用监管为基础的新型监管机制,完善与创新创业相适应的包容审慎监管方式。


  五、推动全方位高水平对外开放

  (十一)进一步增强国际竞争力。引导新区企业树立精益管理理念,推广先进生产管理模式,对接国际通行经贸规则、高端标准和品质要求,提升企业核心竞争力。支持新区建设国际合作园区,鼓励采取“一园多区”等模式,承接重大外资项目,积极引进跨国公司地区总部和研发、财务、采购、结算等功能性机构。支持有条件的新区开展资本项目收入结汇支付便利化试点。鼓励新区共同搭建招商平台,开展联合招商,形成规模效应,提高引资水平。

  (十二)提升投资贸易便利化水平。鼓励新区在政府职能转变、投资贸易便利化等重点领域加大改革力度,充分发挥引领示范作用。支持新区结合实际按程序复制推广自贸试验区改革创新经验。支持在确有发展需要、符合条件的新区设立综合保税区,建设外贸转型升级基地和外贸公共服务平台,推进关税保证保险改革。推动国际货运班列通关一体化,在有效监管、风险可控的前提下,研究依托内陆国家物流枢纽实行启运港退税的可行性。支持新区发展跨境电子商务,复制推广成熟经验做法。


  六、高标准推进建设管理

  (十三)加强规划统领与约束。推动各新区尊重科学、尊重规律、着眼长远,高质量编制发展规划。严控开发强度,实施建设用地总量和强度双控,注重规划留白留绿。建立新区各类规划统筹协调机制,强化规划实施相关保障措施,实现“多规合一”,实行网格化、信息化和精细化管理,确保规划严肃性、权威性,一张蓝图干到底。

  (十四)探索高品质城市治理方式。深入推进智慧城市建设,提升城市精细化管理水平。优化主城区与新区功能布局,推动新区有序承接主城区部分功能。提高新区基础设施和公共服务设施建设水平,增强教育、医疗、文化等配套功能,率先全面执行绿色建筑标准,推进海绵城市建设,把宜居、绿色、便利等理念体现到规划建设的各个细节,创造体现品质和文化底蕴的生产生活环境。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实职住平衡要求,严禁大规模无序房地产开发,支持合理自住需求,坚决遏制投机炒房行为。支持有条件的新区创新生态环境管理制度,推动开展气候投融资工作,提高生态环境质量。

  (十五)创新土地集约利用方式。坚决落实节约集约用地政策,强化开发强度、投资强度、产出强度、人均用地指标等要求。建立“人地挂钩”、“增存挂钩”机制,鼓励探索土地利用全生命周期管理制度。有关省(区、市)在安排年度新增建设用地等指标时,要充分考虑和保障新区重大项目用地需求,支持符合条件的重大建设项目纳入耕地占补平衡国家统筹。在坚持和完善工业用地招标拍卖挂牌出让制度的基础上,创新“标准地”出让、弹性出让、先租后让等工业用地配置方式。因城施策调整用地功能分区,适度增加混合用地供给。


  七、组织实施

  (十六)落实主体责任。有关省(区、市)人民政府要加强组织领导,明确工作责任,狠抓任务落实,加大力度支持新区高质量发展相关工作。在确定本省(区、市)年度财政预算支持规模时,要充分考虑国家级新区承担重大改革发展任务需要,强化财力支持保障。各新区要发挥主体作用,主动作为、锐意创新,完成好重大改革创新任务,探索可复制可推广的经验做法。要建立健全激励机制和容错纠错机制,培养担当敬业、干事创新的干部队伍。

  (十七)加强指导支持。坚持和加强党的全面领导,把党的领导贯穿于新区建设发展全过程。有关部门要按照职能分工,在规划编制、政策实施、项目布局、资金安排、体制创新、试点示范、扩大开放等方面对新区予以积极支持。在有效防控风险的前提下,加大地方政府专项债券对新区建设发展的支持力度。国家发展改革委要会同有关方面强化统筹指导,建立健全统计体系,完善监测评估办法,加强动态跟踪和科学评估,协调解决新区遇到的困难和问题。重大事项及时向国务院请示报告。


国务院办公厅

2019年12月31日


推荐阅读

严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。