发改产业[2019]1762号 国家发展改革委 工业和信息化部 中央网信办 教育部 财政部 人力资源社会保障部 自然资源部 商务部 人民银行 市场监管总局 统计局 版权局 银保监会 证监会 知识产权局 关于推动先进制造业和现代服务业深度融合发展的实施意见
发文时间:2019-11-10
文号:发改产业[2019]1762号
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各省、自治区、直辖市及计划单列市、新疆生产建设兵团有关部门:

  先进制造业和现代服务业融合是顺应新一轮科技革命和产业变革,增强制造业核心竞争力、培育现代产业体系、实现高质量发展的重要途径。近年来,我国两业融合步伐不断加快,但也面临发展不平衡、协同性不强、深度不够和政策环境、体制机制存在制约等问题。为推动先进制造业和现代服务业深度融合发展,经中央全面深化改革委员会第十次会议审议同意,现提出以下意见。

  一、总体思路和目标

  以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,坚持以供给侧结构性改革为主线,充分发挥市场配置资源的决定性作用,更好发挥政府作用,顺应科技革命、产业变革、消费升级趋势,通过鼓励创新、加强合作、以点带面,深化业务关联、链条延伸、技术渗透,探索新业态、新模式、新路径,推动先进制造业和现代服务业相融相长、耦合共生。

  到2025年,形成一批创新活跃、效益显著、质量卓越、带动效应突出的深度融合发展企业、平台和示范区,企业生产性服务投入逐步提高,产业生态不断完善,两业融合成为推动制造业高质量发展的重要支撑。

  二、培育融合发展新业态新模式

  (一)推进建设智能工厂。大力发展智能化解决方案服务,深化新一代信息技术、人工智能等应用,实现数据跨系统采集、传输、分析、应用,优化生产流程,提高效率和质量。

  (二)加快工业互联网创新应用。以建设网络基础设施、发展应用平台体系、提升安全保障能力为支撑,推动制造业全要素、全产业链连接,完善协同应用生态,建设数字化、网络化、智能化制造和服务体系。

  (三)推广柔性化定制。通过体验互动、在线设计等方式,增强定制设计能力,加强零件标准化、配件精细化、部件模块化管理,实现以用户为中心的定制和按需灵活生产。

  (四)发展共享生产平台。鼓励资源富集企业面向社会开放产品开发、制造、物流配送等资源,提供研发设计、优化控制、设备管理、质量监控等服务,实现资源高效利用和价值共享。

  (五)提升总集成总承包水平。支持设计、制造、施工等领域骨干企业整合资源、延伸链条,发展咨询设计、制造采购、施工安装、系统集成、运维管理等一揽子服务,提供整体解决方案。

  (六)加强全生命周期管理。引导企业通过建立监测系统、应答中心、追溯体系等方式,提供远程运维、状态预警、故障诊断等在线服务,发展产品再制造、再利用,实现经济、社会生态价值最大化。

  (七)优化供应链管理。提升信息、物料、资金、产品等配置流通效率,推动设计、采购、制造、销售、消费信息交互和流程再造,形成高效协同、弹性安全、绿色可持续的智慧供应链网络。

  (八)发展服务衍生制造。鼓励电商、研发设计、文化旅游等服务企业,发挥大数据、技术、渠道、创意等要素优势,通过委托制造、品牌授权等方式向制造环节拓展。

  (九)发展工业文化旅游。支持有条件的工业遗产和企业、园区、基地等,挖掘历史文化底蕴,开发集生产展示、观光体验、教育科普等于一体的旅游产品,厚植工业文化,弘扬工匠精神。

  (十)培育其他新业态新模式。深化研发、生产、流通、消费等环节关联,加快业态模式创新升级,有效防范数据安全、道德风险,实现制造先进精准、服务丰富优质、流程灵活高效、模式互惠多元,提升全产业链价值。

  三、探索重点行业重点领域融合发展新路径

  (一)加快原材料工业和服务业融合步伐。加快原材料企业向产品和专业服务解决方案提供商转型。加强早期研发介入合作,提供定向开发服务,缩短产品研发周期。鼓励有条件的企业提供社会化能源管理、安全环保、信息化等服务。推动具备区位、技术等优势的钢铁、水泥等企业发展废弃物协同处置、资源循环利用、污水处理、热力供应等服务。

  (二)推动消费品工业和服务业深度融合。注重差异化、品质化、绿色化消费需求,推动消费品工业服务化升级。以服装、家居等为重点,发展规模化、个性化定制。以智能手机、家电、新型终端等为重点,发展“产品+内容+生态”全链式智能生态服务。以家电、消费电子等为重点,落实生产者责任延伸制度,健全废旧产品回收拆解体系,促进更新消费。

  (三)提升装备制造业和服务业融合水平。推动装备制造企业向系统集成和整体解决方案提供商转型。支持市场化兼并重组,培育具有总承包能力的大型综合性装备企业。发展辅助设计、系统仿真、智能控制等高端工业软件,建设铸造、锻造、表面处理、热处理等基础工艺中心。用好强大国内市场资源,加快重大技术装备创新,突破关键核心技术,带动配套、专业服务等产业协同发展。

  (四)完善汽车制造和服务全链条体系。加快汽车由传统出行工具向智能移动空间升级。推动汽车智能化发展,加快构建产业生态体系。加强车况、出行、充放电等数据挖掘应用,为汽车制造、城市建设、电网改造等提供支撑。加快充电设施建设布局,鼓励有条件的地方和领域探索发展换电和电池租赁服务,建立动力电池回收利用管理体系。规范发展汽车租赁、改装、二手车交易、维修保养等后市场。

  (五)深化制造业服务业和互联网融合发展。大力发展“互联网+”,激发发展活力和潜力,营造融合发展新生态。突破工业机理建模、数字孪生、信息物理系统等关键技术。深入实施工业互联网创新发展战略,加快构建标识解析、安全保障体系,发展面向重点行业和区域的工业互联网平台。推动重点行业数字化转型,推广一批行业系统解决方案,推动企业内外网升级改造。加快人工智能、5G等新一代信息技术在制造、服务企业的创新应用,逐步实现深度优化和智能决策。

  (六)促进现代物流和制造业高效融合。鼓励物流、快递企业融入制造业采购、生产、仓储、分销、配送等环节,持续推进降本增效。优化节点布局,完善配套设施,加强物流资源配置共享。鼓励物流外包,发展零库存管理、生产线边物流等新型业务。推进智能化改造和上下游标准衔接,推广标准化装载单元,发展单元化物流。鼓励物流企业和制造企业协同“走出去”,提供安全可靠服务。

  (七)强化研发设计服务和制造业有机融合。瞄准转型升级关键环节和突出短板,推动研发设计服务与制造业融合发展、互促共进。引导研发设计企业与制造企业嵌入式合作,提供需求分析、创新试验、原型开发等服务。开展制造业设计能力提升专项行动,促进工业设计向高端综合设计服务转型。完善知识产权交易和中介服务体系,推进创新成果转移转化。

  (八)加强新能源生产使用和制造业绿色融合。顺应分布式、智能化发展趋势,推进新能源生产服务与设备制造协同发展。推广智能发电、智慧用能设备系统,推动能源高效管理和交易。发展分布式储能服务,实现储能设施混合配置、高效管理、友好并网。加强工业设备、智能家电等用电大数据分析,优化设计,降低能耗。推动氢能产业创新、集聚发展,完善氢能制备、储运、加注等设施和服务。

  (九)推进消费服务重点领域和制造业创新融合。满足重点领域消费升级需求,推动智能设备产业创新发展。重点发展手术机器人、医学影像、远程诊疗等高端医疗设备,可穿戴监测、运动、婴幼儿监护、适老化健康养老等智能设备,开展健康管理、运动向导、精准照护等增值服务,逐步实现设备智能化、生活智慧化。鼓励增强/虚拟现实等技术在购物、广电等场景中的应用。

  (十)提高金融服务制造业转型升级质效。坚持金融服务实体经济,创新产品和服务,有效防范风险,规范产融结合。依托产业链龙头企业资金、客户、数据、信用等优势,发展基于真实交易背景的票据、应收账款、存货、预付款项融资等供应链金融服务。鼓励发展装备融资租赁业务。

  四、发挥多元化融合发展主体作用

  (一)强化产业链龙头企业引领作用。在产品集成度、生产协作度较高的领域,培育一批处于价值链顶部、具有全产业链号召力和国际影响力的龙头企业。发挥其产业链推动者作用,在技术、产品、服务等领域持续创新突破,深化与配套服务企业协同,引领产业链深度融合和高端跃升。

  (二)发挥行业骨发展专业化服务,提供行业系统解决方案。引导业内企业积极借鉴、优化创新,形成差异化的融合发展模式路径。

  (三)激发专精特新中小微企业融合发展活力。发挥中小微企业贴近市场、机制灵活等优势,引导其加快业态模式创新,在细分领域培育一批专精特新“小巨人”和“单项冠军”企业。以国家级新区、产业园区等为重点,完善服务体系,提升服务效能,推动产业集群融合发展。

  (四)提升平台型企业和机构综合服务效能。坚持包容审慎和规范监管,构建若干以平台型企业为主导的产业生态圈,发挥其整合资源、集聚企业的优势,促进产销精准连接、高效畅通。鼓励建立新型研发机构,适应技术攻关、成果转化等需求。加快培育高水平质量技术服务企业和机构,提供优质计量、标准、检验检测、认证认可等服务。

  (五)释放其他各类主体融合发展潜力。引导高等院校、职业学校以及科研、咨询、金融、投资、知识产权等机构,发挥人才、资本、技术、数据等优势,积极创业创新,发展新产业新业态。发挥行业协会在协调服务等方面的重要作用,鼓励建立跨区域、跨行业、跨领域的新型产业联盟。

  五、保障措施

  (一)优化发展环境。清理制约两业融合发展的规章、规范性文件和其他政策措施。放宽市场准入,深化资质、认证认可管理体制改革。改革完善招投标制度。推动政府数据开放共享,发挥社会数据资源价值,推进数据资源整合和安全保护。建立消费网络平台产品质量管控机制。加快建立推广适应工业互联网和智能应用场景需求的设备、产品统一标识标准体系。研究支持制造领域服务出口政策。完善政府采购相关政策。支持有条件的地方开展融合发展统计监测和评价体系研究。依法规范加强反垄断和反不正当竞争执法。建立创新高效协同的两业融合工作推进机制。

  (二)强化用地保障。鼓励地方创新用地供给,盘活闲置土地和城镇低效用地,实行长期租赁、先租后让、租让结合等供应方式,保障两业融合发展用地需求。鼓励地方探索功能适度混合的产业用地模式,同一宗土地上兼容两种以上用途的,依据主用途确定供应方式,主用途可以依据建筑面积占比或功能重要性确定。符合产业和用地政策,具备独立分宗条件的宗地可以合并、分割。对企业利用原有土地建设物流基础设施,在容积率调整、规划许可等方面给予支持。

  (三)加大金融支持。鼓励金融机构结合职能定位,按照商业化原则,向两业融合发展企业和项目提供适应其生产和建设周期特点的中长期融资,稳妥开展并购贷款业务,积极支持开展供应链金融服务。支持符合条件的企业上市融资和发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具。建立知识产权质押信息平台,扩大知识产权质押融资规模。

  (四)加强人力资源保障。改革完善人才管理评价制度,探索建立复合型人才评价和职业发展通道体系。完善学科专业体系,深化职业教育改革,深入推进产教融合,提升校企合作水平,建设一批产教融合型企业和实训基地,推行现代学徒制和企业新型学徒制,加快创新型、技能型人才培养。发挥领军人物重要作用,加快培养引进中高级经营管理、技术技能人才。

  (五)开展两业融合试点。支持有条件的城市、产业园区,开展区域融合发展试点,在创新管理方式、完善工作机制和创新用地、统计、市场监管等方面先行先试。鼓励重点行业和领域代表性企业开展行业、企业融合发展试点,探索可行模式路径,加快行业转型升级,建设世界一流企业。

  推动先进制造业和现代服务业深度融合发展,要加强组织领导,强化主体责任。各部门要加快出台配套政策和细则,加强业务指导;各地方要认真落实本意见要求,推动开展试点,及时研究解决实施过程中遇到的重大问题,适时总结好的经验和做法,按程序报告。

国家发展改革委

工业和信息化部

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2019年11月10日

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严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。