财金[2019]93号 财政部关于印发《国有金融资本产权登记管理办法(试行)》的通知
发文时间: 2019-09-20
文号:财金[2019]93号
时效性:全文有效
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国务院各部委、各直属机构,全国社会保障基金理事会,各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局),新疆生产建设兵团财政局,财政部各地监管局,各国有金融机构:

  为贯彻落实《中共中央 国务院关于完善国有金融资本管理的指导意见》精神,建立健全全流程、全覆盖的国有金融资本基础管理体系,切实加强国有金融资本产权登记管理,及时、全面、准确反映国有金融资本变动与分布情况,实现国有产权全流程监管,防止国有资产流失,我部制定了《国有金融资本产权登记管理办法(试行)》,现印发给你们,请遵照执行。执行中有何问题,请及时反馈我部。

  附件:国有金融资本产权登记管理办法(试行)

财政部

2019年9月20日

  附件:

国有金融资本产权登记管理办法(试行)

  第一章 总则

  第一条 为加强国有金融资本产权登记管理,及时、全面、准确反映国有金融资本变动与分布情况,实现对国有产权变动的全链条动态穿透监管,防止国有资产流失,根据《中共中央 国务院关于完善国有金融资本管理的指导意见》(中发〔2018〕25号)、《企业国有资产产权登记管理办法》(国务院令第192号),制定本办法。

  第二条 本办法所称国有金融资本,是指国家及其授权投资主体直接或间接对金融机构出资所形成的资本和应享有的权益。凭借国家权力和信用支持的金融机构所形成的资本和应享有的权益,纳入国有金融资本管理,法律另有规定的除外。

  本办法所称金融机构,包括依法设立的获得金融业务许可证的各类金融企业,主权财富基金、金融控股公司、金融投资运营公司以及金融基础设施等实质性开展金融业务的其他企业或机构。

  本办法所称产权登记是指财政部门对占有国有金融资本的金融机构产权及其分布状况、变动情况进行登记管理的行为。

  第三条 在中华人民共和国境内或境外设立的占有国有金融资本的金融机构(以下统称金融机构),应按本办法规定办理产权登记。国有控股金融机构拥有实际控制权的境内外各级企业及前述企业投资参股的企业(以下统称所属企业),应当纳入产权登记范围,所属企业包括非金融企业。

  前款所称国有控股金融机构是指国家控股或通过投资关系、协议、其他安排拥有实际控制权的金融机构(包括国有独资金融机构、国有全资金融机构)。

   第四条 本办法将金融机构的实收资本按出资来源分为以下五类:

  (一)国家资本,是指国家及其授权投资主体直接对金融机构的出资,以及凭借国家权力和信用支持的金融机构所形成的资本(法律另有规定的除外);

  (二)国有出资,由国家及其授权投资主体、国有独资企业、国有独资公司单独或者共同出资设立的企业出资所形成的资本;

  (三)国有绝对控股出资,由国家及其授权投资主体和国有出资人直接或者间接合计持股比例超过50%不足100%的企业出资所形成的资本;

  (四)国有实际控制出资,以上三类资本的出资人直接或者间接合计持股比例未超过50%但享有的表决权足以对股东(大)会决议产生重大影响,或通过股东协议、公司章程、董事会决议或者其他安排能够实际支配企业行为的企业出资所形成的资本;

  (五)其他出资,以上四类出资人以外的企业、自然人或其他经济组织出资所形成的资本。

  (一)、(二)、(三)、(四)类资本的出资人统称为国有控制出资人。

   第五条 以下类型的股权可不进行产权登记:

  (一)金融机构依法行使债权或担保物权而受偿于债务人、担保人或第三人,以及因开展受托理财等正常经营业务所形成的股权资产,不属于产权登记的范围,但要按相关规定做好内部登记和处置工作。

    (二)以交易为目的持有的股权,不在长期股权投资项下核算的,不进行产权登记。当持有目的改变后,应当及时按规定办理产权登记。

  第六条 产权登记的登记主体为金融机构。金融机构总部负责本级的产权登记申请工作,以及其所属企业的产权登记申请、审核、检查等监督管理相关工作,并对申报产权登记事项的真实性、完整性和合法性负责。

  第七条 办理产权登记的机构应当权属清晰。产权归属关系不清楚、发生产权纠纷或者资产被司法机关冻结的,应当暂缓办理产权登记,并在产权界定清楚、产权纠纷处理完毕或者资产被司法机关解冻后,30日内申请办理产权登记。

  第八条 国有金融资本产权登记和管理机关为同级财政部门。国有金融资本产权登记按照统一规制、分级管理的原则,由县级以上(含县级,下同)财政部门组织实施。

  (一) 财政部负责中央国有金融资本产权登记管理工作。

  (二)县级以上地方财政部门负责本级国有金融资本产权登记管理工作。

  上级财政部门指导和监督下级财政部门的国有金融资本产权登记管理工作。财政部各地监管局根据财政部的委托,协助办理中央国有金融资本产权登记工作,开展属地国有金融资本产权登记监督管理工作。

  第九条 各级财政部门履行以下职责:

  (一) 依法确认金融机构国有产权归属、理顺产权关系,核发产权登记证(表);

  (二)监督国有控股金融机构的出资和产权变动及处置行为;

   (三)对金融机构产权被司法冻结等产权或有变动事项进行备案;

  (四)监督金融机构国有资本经营状况;

  (五)统计、监测、汇总和分析国有金融资本占有、使用和变动情况;

  (六)向上级财政部门报送国有金融资本产权登记情况与产权变动状况分析报告。

  国有金融资本产权登记管理制度、产权登记证(表)以及产权登记信息系统由财政部统一制订、制作和开发。

  第十条 国有金融资本产权登记的职责划分:

  (一)两个及两个以上国有控制出资人共同投资设立的金融机构,按拥有实际控制权的出资人的产权归属关系确定产权登记的主管财政部门;任一方均不拥有实际控制权的,按持股比例最大的一方确定;各方持股比例相等的,按其共同推举的一方确定。

  (二)隶属于各级人民政府或政府部门直接管理的一级金融机构由财政部门核发产权登记证;其他机构由财政部门核发产权登记表。

  第十一条 产权登记证(表)是金融机构办结产权登记的证明,是客观记载金融机构产权状况基本信息的文件,是金融机构依法占有、使用国有金融资本的凭证,是依法确认其国有产权归属关系的基础依据。

  金融机构在办理国有股权类资产评估,国有产权转让等有关事项时,按规定须办理产权登记的,必须出具产权登记证(表)。

  第二章 产权登记形式和内容

  第十二条 产权登记分为产权占有登记、产权变动登记和产权注销登记。

  第十三条 有下列情形之一的,应当办理产权占有登记:

  (一)因投资、分立、合并而新设机构的;

  (二)因收购、投资入股而取得机构股权的;

  (三)其他应当办理产权占有登记的情形。

  第十四条 产权占有登记应包括下列内容:

  (一)机构出资人名称、出资类别、出资金额、出资形式及资金来源;

  (二)机构注册资本、出资比例;

  (三)机构名称及级次;

  (四)机构组织形式及类别;

  (五)机构注册时间、注册地;

  (六)机构主营业务范围、所属行业;

   (七)机构主要管理人员情况;

   (八)财政部门要求的其他内容。

  第十五条 申请办理产权占有登记,应当提交下列文件和资料:

  (一)产权占有登记申请;

  (二)国有金融资本产权占有登记申报表;

  (三)经济行为决策或者批复文件;

  (四)机构章程;

  (五)出资证明文件以及占有单位的最近一期财务会计报告;

  (六)主要出资人《营业执照》复印件或其他证明文件,国有控制出资人的国有产权证明文件;

  (七)《营业执照》《事业单位法人证书》或《社会团体法人登记证书》复印件;

  (八)财政部门认定需提交的其他文件和资料。

   第十六条 有下列情形之一的,应当办理产权变动登记:

  (一)名称、注册地、主营业务范围、境内机构法定代表人发生变动;

  (二)注册资本发生变动;

  (三)组织形式、机构类别及级次发生变动;

  (四)国有控制出资人名称、出资类别、出资金额、出资比例发生变动;

  (五)其他应当办理产权变动登记的情形。

   第十七条 申请办理产权变动登记,应当提交下列文件和资料:

  (一)产权变动登记申请;

  (二)国有金融资本产权变动登记申报表;

  (三)经济行为决策或者批复文件;

  (四)产权登记证(表);

  (五)《营业执照》《事业单位法人证书》或《社会团体法人登记证书》复印件;

  (六)修改后的机构章程;

  (七)出资证明文件以及变动单位的最近一期财务会计报告;

  (八)国有控制出资人发生变动的,提交新加入的国有控制出资人的《营业执照》《事业单位法人证书》或《社会团体法人登记证书》复印件及国有产权证明文件;

  (九)通过产权交易机构转让国有产权、增资扩股的,提交产权交易机构出具的国有产权相关交易凭证;

  (十)财政部门认定需提交的其他文件和资料。

  金融机构申请办理产权变动登记仅涉及第十六条第(一)项以及仅涉及国有控制出资人名称变动的,可以只提交本条第(一)至(六)项和第(十)项规定的文件和资料。

  第十八条 有下列情形之一的,应当办理产权注销登记:

  (一)因解散、破产进行清算,并注销法人资格的;

  (二)因产权转让、减资、股权出资、出资人性质改变等导致出资人中不再存在国有控制出资人的;

  (三)其他应当办理产权注销登记的情形。

  第十九条 申请办理产权注销登记,应当提交下列文件和资料:

  (一)产权注销登记申请;

  (二)国有金融资本产权注销登记申报表;

  (三)经济行为决策或者批复文件;

  (四)注销证明;

  (五)产权登记证(表),《营业执照》《事业单位法人证书》或《社会团体法人登记证书》复印件;

  (六)机构的资产清查、清算报告,或者资产评估备案表、核准文件;

  (七)国有产权(股权)有偿转让或者整体改制的协议、方案;

  (八)受让方为企业的,应当提交《营业执照》复印件;受让方为事业单位或社会团体的,应当提交《事业单位法人证书》或《社会团体法人登记证书》复印件;受让方为自然人的,应当提交自然人有效的身份证复印件;

  (九)通过产权交易机构转让国有产权的,提交产权交易机构出具的转让国有产权的交易凭证;

  (十)财政部门认定需提交的其他文件和资料。

  第三章 产权登记程序

  第二十条 金融机构(含所属企业,下同)发生产权登记相关经济行为时,应当自相关经济行为完成后30日内,申请办理产权登记。逾期后申请补办的,应书面提交由本单位主要负责人签字的申请文件,说明逾期原因;财政部门应在产权登记证(表)中注明“补办”字样。

  第二十一条 金融机构申请办理产权登记,应当按照产权登记系统填报要求,填写有关登记内容和相关经济行为合规性资料目录,并提交有关文件和资料(含电子文档),逐级报送金融机构总部。金融机构总部对登记内容及相关经济行为的合规性进行审核后,通过产权登记系统向财政部门申请登记。

  金融机构总部申办本级产权登记时,还应当将所需提交的文件和资料的纸质材料整理成卷,附加目录清单。未按要求提交文件和资料的,财政部门不予受理。

   第二十二条 财政部门应当自收到金融机构总部报送的产权登记信息起30日内,对符合登记要求的金融机构予以办理产权登记;对经济行为操作过程不符合相关规定的金融机构,财政部门应当向金融机构总部下发限期整改通知书,完成整改后予以办理产权登记。

  第二十三条 产权登记申请材料已经财政部门审核通过的金融机构,由财政部门按规定核发产权登记证(表)。

  金融机构产权注销登记后,产权登记证(表)应当及时收回,予以注销。

  第二十四条 金融机构未办理产权占有登记的,发生产权变动或者注销情形时,应当先补办产权占有登记,再申请办理产权变动或者注销登记。未办理产权占有登记的不得进行国有产权转让。

  金融机构补办产权占有登记时,应当提交其设立(被收购、投资入股)和自设立(被收购、投资入股)至补办产权占有登记时发生的产权变动文件和资料。

  第四章 产权登记监督与管理

  第二十五条 金融机构总部及其所属企业应当建立健全产权登记制度和工作体系,落实产权登记管理工作责任,明确本单位职能部门和岗位人员。金融机构总部应当对制度执行情况进行监督检查。年度检查结果应当书面报告财政部门。

  第二十六条 财政部门应当对金融机构产权登记工作的日常登记情况、年度检查情况和限期整改事项落实情况等进行监督,并向有关单位通报情况。

  第二十七条 金融机构总部应当于每年5月20日前,完成上一年度本级及其所属企业的产权登记情况的监督检查工作,并报财政部门备案。年度监督检查备案材料包括:

  (一)产权登记年度监督检查结果报告;

  (二)国有金融资本产权登记监督检查表;

   (三)国有金融资本经营年度报告书;

  (四)产权登记证(表)和《营业执照》《事业单位法人证书》或《社会团体法人登记证书》复印件;

  (五)经注册会计师审计的上一年度财务会计报告;

  (六)财政部门认定需提交的其他文件和资料。

  第二十八条 国有金融资本经营年度报告书是反映金融机构在检查年度内国有金融资本经营状况、产权变动情况的书面文件。主要报告以下内容:

  (一)国有金融资本保值增值情况;

  (二)国有资本金实际到位和增减变动情况;

  (三)国有资本金的分布及结构变化,包括对外投资及投资收益情况;

  (四)金融机构本级及其所属企业发生产权变动以及办理相应产权变动登记情况;

  (五)提供担保以及资产被司法机关冻结等产权或有变动事项;

   (六)其他需要说明的问题。

  第二十九条 下级财政部门应当于每年6月20日前,编制并向上级财政部门报送上一年度本级国有金融资本产权登记年度汇总表与产权变动状况的分析报告。

   第三十条 金融机构应当及时对产权登记年度监督检查中发现的问题进行整改,并按照本办法规定,申请补办产权登记或者对原有登记内容进行更正。未按要求及时整改的,财政部门对相关单位给予通报批评或警告。

  第三十一条 财政部门依据产权登记监督情况和问题整改情况,在产权登记证上签署年度监督意见。

  第三十二条 任何单位和个人不得伪造、涂改、出租、出借、出售产权登记证(表)。产权登记证(表)若有遗失或者毁坏的应说明情况,再向原核发产权登记证(表)的财政部门申请补领。

  第三十三条 金融机构应保证申报材料的全面真实有效,按规定填写相应的产权登记内容,并在规定期限内如实申报产权占有、变动和注销登记的有关文件资料,确保电子文档与纸质材料一致。

  第三十四条 财政部门、金融机构总部应当建立健全产权登记档案管理制度;金融机构总部对办理完成的产权登记事项,应当及时将有关资料整理归档,分户建立产权登记档案。

  第三十五条 金融机构在办理产权登记过程中,有下列行为之一的,由财政部门责令其改正。情节严重的,对单位给予通报批评,可以按规定处以罚款,并提请有关部门或单位对相关领导人员和直接责任人员按照规定给予处分。造成国有资产损失的,依照有关规定追究相关单位领导人员和有关人员的责任,涉嫌犯罪的,依法移送司法机关处理:

  (一) 未按本办法规定及时、如实申请办理产权登记的;

  (二)伪造、涂改、出租、出借、出售产权登记证(表)的;

  (三)其他违法违规行为。

  第三十六条 在国有金融资本产权转让和处置过程中,按规定须办理产权登记的金融机构未出示产权登记证(表)的,产权交易机构不得受理其转让申请。

  第三十七条 财政部门工作人员在产权登记工作中应严格执行本办法,不得玩忽职守、滥用职权。存在违规登记及其他滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊等违法违纪行为的,按照《公务员法》《监察法》等有关规定追究责任;涉嫌犯罪的,依法移送司法机关处理。

  第五章 附则

  第三十八条 各省级财政部门可以根据本地区实际情况制定地方国有金融资本产权登记管理具体办法,并报财政部备案。

  第三十九条 国有控股金融机构所属事业单位等下属机构视为其子企业进行产权登记。

  第四十条 行政事业单位(除金融管理部门外)所办的金融机构和非金融国有企业集团所办的金融机构,应当向相应国有资产监督管理机构申请办理产权登记。

  取得国有资产产权登记证(表)的上述金融机构,依证(表)向财政部门报备产权信息,财政部门不重复审核。

  第四十一条 本办法自2019年10月20日起施行。《金融类企业国有资产产权登记管理暂行办法》(财金〔2006〕82号)同时废止。


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严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。