国办发[2019]43号 国务院办公厅关于促进全民健身和体育消费推动体育产业高质量发展的意见
发文时间: 2019-09-04
文号:国办发[2019]43号
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各省、自治区、直辖市人民政府,国务院各部委、各直属机构:

  体育产业在满足人民日益增长的美好生活需要方面发挥着不可替代的作用。在新形势下,要以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,强化体育产业要素保障,激发市场活力和消费热情,推动体育产业成为国民经济支柱性产业,积极实施全民健身行动,让经常参加体育锻炼成为一种生活方式。经国务院同意,现提出以下意见。

  一、深化“放管服”改革,释放发展潜能

  (一)深化全国性单项体育协会改革。各协会主办的体育赛事活动资源、培训项目等,符合条件的都要通过公开方式交由市场主体承办。鼓励将赛事活动承办权、场馆运营权等通过产权交易平台公开交易。(体育总局和地方人民政府负责。以下除特别指出的外均需地方人民政府负责,不再列出)

  (二)完善赛事管理服务机制。制定体育赛事活动办赛指南、参赛指引,明确举办基本条件、标准、规则和各相关主管部门的责任。建立跨部门的体育赛事活动综合服务机制或例会制度。开发体育赛事活动安全许可预受理系统,为赛事活动承办方申请许可提供便利。改进商业性体育赛事活动的安全管理措施。(体育总局、公安部负责)

  (三)深化场馆运营管理改革。鼓励各地推进公共体育场馆“改造功能、改革机制”工程。政府投资新建体育场馆应委托第三方企业运营,不宜单独设立事业单位管理。支持职业体育俱乐部主场场馆优先改革。(体育总局负责)

  (四)推动公共资源向体育赛事活动开放。围绕可利用的水域、空域、森林、草原等自然资源,综合考虑生态、防洪、供水安全等因素,分类制定允许开展的体育赛事活动目录,明确申请条件和程序。推动自行车、运动船艇、滑雪板等体育器材装备的公路、铁路、水运、民航便利化运输。(体育总局、公安部、自然资源部、住房城乡建设部、交通运输部、水利部、林草局、铁路局、民航局、空管办负责)

  二、完善产业政策,优化发展环境

  (五)落实已有税费政策。体育企业符合现行政策规定条件的,可享受研究开发费用税前加计扣除、小微企业财税优惠等政策。体育场馆自用的房产和土地,可按规定享受有关房产税和城镇土地使用税优惠。鼓励通过谈判协商、参与市场化交易等方式,确定体育场馆及健身休闲设施使用电气热的价格。(财政部、税务总局、发展改革委、能源局负责)

  (六)加强知识产权保护。推动体育赛事转播权市场化运营。建立体育无形资产评估标准、完善评估制度。支持各类体育协会采用冠名、赞助、特许经营等方式开发其无形资产。(体育总局、财政部负责)

  (七)加大金融支持力度。鼓励银行业金融机构开展体育企业应收账款、知识产权等质押贷款创新。引导各地政府性融资担保机构将体育企业纳入支持范围。支持符合条件的体育企业发行社会领域产业专项债券。鼓励保险机构积极开发相关保险产品。(人民银行、财政部、银保监会、发展改革委负责)

  三、促进体育消费,增强发展动力

  (八)优化体育消费环境。完善体育市场主体和从业人员信用记录。加大对体育市场违法违规经营行为的打击力度,规范体育市场秩序。(体育总局、发展改革委、市场监管总局负责)

  (九)出台鼓励消费政策。鼓励各地采取灵活多样的市场化手段促进体育消费,丰富群众性体育赛事活动、优化参赛体验。推动公共体育场馆延长开放时间,鼓励开发健身产品、提供体育培训服务。(体育总局、发展改革委负责)

  (十)开展促进体育消费试点。以体育产业规划、城市体育用地供给、社区体育设施配套、经常参加体育锻炼人数等为条件,确定一批国家体育消费试点城市。(体育总局、发展改革委、自然资源部负责)

  (十一)培养终身运动习惯。实施全民健身行动,努力打造百姓身边的健身组织和“15分钟健身圈”。推行运动水平等级评定制度,根据不同项目、年龄段特点,制定专业和业余统一的等级标准,培养健身技能,增强体育消费粘性,激活健身培训市场。探索实行学生运动技能标准达标评定制度,推动每名学生熟练掌握至少1项终身受益的运动技能。广泛开展各级学校体育联赛。(体育总局、教育部负责)

  四、建设场地设施,增加要素供给

  (十二)优化体育产业供地。各地区在编制国土空间规划时要统筹考虑体育用地布局,在安排年度土地利用计划时,加大对体育产业新增建设用地的支持力度。利用以划拨方式取得的存量房产、土地兴办体育产业,符合《划拨用地目录》的可按划拨方式办理用地手续,不符合《划拨用地目录》的可采取协议出让方式办理。鼓励各地探索利用集体建设用地、符合条件的“四荒”(荒山、荒沟、荒丘、荒滩)土地发展体育产业。(自然资源部、林草局负责)

  (十三)因地制宜建设体育设施。鼓励各类市场主体利用工业厂房、商业用房、仓储用房等既有建筑及屋顶、地下室等空间建设改造成体育设施,并允许按照体育设施设计要求,依法依规调整使用功能、租赁期限、车位配比及消防等土地、规划、设计、建设要求,实行在五年内继续按原用途和土地权利类型使用土地的过渡期政策。合理利用公园绿地、市政用地等建设足球场、篮球场、排球场等体育设施,鼓励社会资本参与投资建设并依法按约定享受相应权益。已交付的体育设施由体育部门履行监管职责,确保落实体育用途。(发展改革委、自然资源部、住房城乡建设部、体育总局等相关部门按职责分工分别负责)

  (十四)加大全民健身设施建设力度。组织实施全民健身提升工程,安排中央预算内投资支持全民健身和体育产业基础设施建设。开展全国社会足球场地设施建设专项行动。(发展改革委、体育总局负责)

  (十五)挖掘学校体育场地设施开放潜力。在政策范围内采取必要激励机制,支持中小学对校园体育场地设施进行社会通道改造,在课余时间和节假日向社会开放;不具备改造条件的,也应保证在课余时间和节假日向本校师生开放;新建的学校体育场地设施应在规划设计时,创造向社会开放的条件;鼓励以购买服务方式引入专业机构运营管理。严格执行学校安全管理措施,确保校园安全。(教育部、住房城乡建设部、体育总局、自然资源部负责)

  (十六)规范体育场馆公共安全服务供给。建立体育场馆安保等级评价制度。制定相关安保标准,分级分类明确体育赛事安全设施和安保人员装备配备要求,推动安保业务市场化、专业化发展。到2022年,大型体育场馆全部完成安保等级评价。(公安部、体育总局负责)

  五、加强平台支持,壮大市场主体

  (十七)发挥政府资金引导带动作用。研究设立由政府出资引导、社会资本参与的中国体育产业投资基金。以省为单位制定政府购买公共体育服务目录和标准。(体育总局、财政部、发展改革委和各省级人民政府负责)

  (十八)建设体育产业发展平台。促进各类体育组织与体育企业合作,打造一批知名企业和自主品牌。鼓励符合条件的中小体育企业服务平台申报国家中小企业公共服务示范平台。开展全国体育科技创新大赛。(体育总局、科技部、工业和信息化部负责)

  (十九)推动体育社会组织发展。体育社会组织符合直接登记条件的,可直接向民政部门依法办理登记。重点扶持一批运行良好、积极作为的基层体育组织。(体育总局、民政部负责)

  六、改善产业结构,丰富产品供给

  (二十)提升体育服务业比重。大力培育健身休闲、竞赛表演、场馆服务、体育经纪、体育培训等服务业态,创新商业模式,延伸产业链条。力争到2022年,体育服务业增加值占体育产业增加值的比重达到60%。加强体育服务业质量监测。(体育总局、市场监管总局负责)

  (二十一)支持体育用品制造业创新发展。推动智能制造、大数据、人工智能等新兴技术在体育制造领域应用。鼓励体育企业与高校、科研院所联合创建体育用品研发制造中心。(工业和信息化部、发展改革委、体育总局负责)

  (二十二)推动体育赛事职业化。着力发展现有职业联赛,鼓励有条件的运动项目举办职业赛事,合理构建职业联赛分级制度。支持成立各类职业联盟。支持校际体育赛事发展,探索商业化运营模式。发展体育经纪人队伍,挖掘体育明星市场价值。(体育总局、教育部负责)

  (二十三)加快发展冰雪产业。促进冰雪产业与相关产业深度融合,合理规划、广泛调动社会力量投资建设冰雪运动场地设施。力争到2022年,冰雪产业总规模超过8000亿元,推动实现“三亿人参与冰雪运动”目标。(体育总局负责)

  (二十四)大力发展“互联网+体育”。推动电子商务平台提供体育消费服务。支持以冰雪、足球、篮球、赛车等运动项目为主体内容的智能体育赛事发展。(体育总局负责)

  七、优化产业布局,促进协调发展

  (二十五)打造体育产业增长极。以京津冀、长三角、粤港澳大湾区、海南等区域为重点发展体育产业,培育一批具有较大影响力的体育城市。引导在京的全国性体育组织落户河北雄安新区,支持京津体育科研院所、体育高科技企业到河北开展技术研发、中试和产业化生产。(体育总局、发展改革委和相关地方人民政府负责)

  (二十六)促进区域特色体育产业发展。以资源禀赋为依托,引导足球、冰雪、山地户外、水上、汽车摩托车、航空等运动项目产业合理布局。分项目制定新一轮产业发展规划,加强相关基础设施建设,鼓励各地开发一批以攀岩、皮划艇、滑雪、滑翔伞、汽车越野等为代表的户外运动项目。支持新疆、内蒙古、东北三省等地区大力发展寒地冰雪经济。(体育总局、发展改革委负责)

  (二十七)助力“一带一路”建设。以“一带一路”沿线国家为重点,发起组建国际体育产业联盟。推动在“一带一路”沿线国家举办马拉松、自行车、帆船、汽车拉力赛等系列体育赛事。(体育总局、发展改革委、外交部负责)

  八、实施“体育+”行动,促进融合发展

  (二十八)推动体医融合发展。将体育产业发展核心指标纳入全国卫生城市评选体系。鼓励医院培养和引进运动康复师,开展运动促进健康指导,推动形成体医融合的疾病管理和健康服务模式。完善国民体质监测指标体系,将相关指标纳入居民健康体检推荐范围。为不同人群提供有针对性的运动健身方案或运动指导服务,推广科学健身,提升健身效果。加强针对老年群体的非医疗健康干预,普及健身知识,组织开展健身活动。(卫生健康委、民政部、体育总局负责)

  (二十九)鼓励体旅融合发展。探索将体育旅游纳入旅游度假区等国家和行业标准。实施体育旅游精品示范工程,打造一批有影响力的体育旅游精品线路、精品赛事和示范基地。规范和引导体育旅游示范区建设。将登山、徒步、越野跑等体育运动项目作为发展森林旅游的重要方向。(文化和旅游部、林草局、发展改革委、体育总局负责)

  (三十)加快体教融合发展。通过政府购买服务等方式,引进专业教练员、退役运动员、体育培训机构等为学校体育课外训练和竞赛提供指导。鼓励各地将体育基地、运动营地等纳入青少年研学基地。完善学校体育教学、训练和竞赛体系,支持学校与体育部门建立运动员共同培养机制。以游泳、田径等项目为试点,将教育部门主办的符合要求的赛事纳入运动员技术等级评定体系。加强普通高校高水平运动队建设,将其纳入国家竞技体育后备人才培养体系。(教育部、体育总局负责)

  九、强化示范引领,打造发展载体

  (三十一)鼓励建设体育服务综合体。支持推出一批体育特色鲜明、服务功能完善、经济效益良好的综合体项目,稳步推进建设一批规划科学、特色突出、产业集聚的运动休闲特色小镇。(体育总局、发展改革委负责)

  (三十二)加强体育产业基地建设与管理。推动形成一批运转良好、带动能力强的国家体育产业示范基地、示范单位和示范项目。(体育总局负责)

  (三十三)探索体育产业创新试验区建设。培育一批试验区,鼓励和引导各地在体制机制、主体培育、融合发展等方面探索实践。利用现有资源,设立国家体育产业发展协同创新中心。(体育总局、发展改革委负责)

  十、夯实产业基础,提高服务水平

  (三十四)加强体育产业人才培养。鼓励普通高校、职业院校设置体育产业相关专业,形成有效支撑体育产业发展的高层次人才培养体系。完善教练员水平评价制度。(教育部、体育总局负责)

  (三十五)完善体育产业统计体系。开展体育产业统计监测,到2022年,基本形成及时、全面、准确的体育产业数据定期发布机制。(体育总局、统计局负责)

  体育总局、发展改革委要加强对本意见落实情况的跟踪督促。各有关部门要强化责任落实,加强协同联动。各地区要建立相关协调机制,强化政策衔接,做到思想重视、责任到位、措施有力、确保实效。

国务院办公厅

2019年9月4日

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严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。