国办发[2019]30号 国务院办公厅关于促进家政服务业提质扩容的意见
发文时间:2019-06-27
文号:国办发[2019]30号
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各省、自治区、直辖市人民政府,国务院各部委、各直属机构:

  家政服务业是指以家庭为服务对象,由专业人员进入家庭成员住所提供或以固定场所集中提供对孕产妇、婴幼儿、老人、病人、残疾人等的照护以及保洁、烹饪等有偿服务,满足家庭生活照料需求的服务行业。近年来,我国家政服务业快速发展,但仍存在有效供给不足、行业发展不规范、群众满意度不高等问题。家政服务业作为新兴产业,对促进就业、精准脱贫、保障民生具有重要作用。为促进家政服务业提质扩容,实现高质量发展,经国务院同意,现提出以下意见。

  一、采取综合支持措施,提高家政从业人员素质

  (一)支持院校增设一批家政服务相关专业。原则上每个省份至少有1所本科高校和若干职业院校(含技工院校,下同)开设家政服务相关专业,扩大招生规模。开展1+X证书制度试点,组织家政示范企业和职业院校共同编制家政服务职业技能等级标准及大纲,开发职业培训教材和职业培训包,支持家政服务相关专业学生在获得学历证书的同时,取得家政服务类职业技能等级证书。(教育部会同人力资源社会保障部、商务部等负责)

  (二)市场导向培育一批产教融合型家政企业。到2022年,全国培育100家以上产教融合型家政企业,实现城区常住人口100万以上的地级市家政服务培训能力全覆盖。各地要以较低成本向家政企业提供闲置厂房、社区用房等作为家政服务培训基地,共享职业院校、社区教室等培训资源。(地方各级人民政府,发展改革委、教育部、商务部负责)

  (三)政府支持一批家政企业举办职业教育。将家政服务列为职业教育校企合作优先领域,打造一批校企合作示范项目。支持符合条件的家政企业举办家政服务类职业院校,各省(区、市)要设立审批绿色通道,简化流程优化服务。推动30家以上家政示范企业、50所以上有关院校组建职业教育集团。对符合条件的家政类产教融合校企合作项目,优先纳入中央预算内投资支持范围。(教育部、发展改革委、财政部、商务部、人力资源社会保障部,地方各级人民政府负责)

  (四)提高失业保险基金结余等支持家政培训的力度。将家政服务纳入职业技能提升行动工作范畴,并把灵活就业家政服务人员纳入培训补贴范围。所需资金按规定从失业保险基金支持职业技能提升行动专项资金中列支。地方各级政府要加大筹资力度,积极使用就业补助资金、地方人才经费和行业产业发展经费等支持家政服务培训。(人力资源社会保障部会同财政部等负责,地方各级人民政府负责)

  (五)加大岗前培训和“回炉”培训工作力度。对新上岗家政服务人员开展岗前培训,在岗家政服务人员每两年至少得到1次“回炉”培训。组织30所左右院校和企业引进国际先进课程设计和教学管理体系。组织实施巾帼家政服务专项培训工程,开展家政培训提升行动,确保到2020年底前累计培训超过500万人次。(商务部、发展改革委、教育部、人力资源社会保障部、全国总工会、全国妇联等按职责分工负责)

  二、适应转型升级要求,着力发展员工制家政企业

  (六)员工制家政企业员工根据用工方式参加相应社会保险。大力发展员工制家政企业,员工制家政企业是指直接与消费者(客户)签订服务合同,与家政服务人员依法签订劳动合同或服务协议并缴纳社会保险费(已参加城镇职工社会保险或城乡居民社会保险均认可为缴纳社会保险费),统一安排服务人员为消费者(客户)提供服务,直接支付或代发服务人员不低于当地最低工资标准的劳动报酬,并对服务人员进行持续培训管理的企业。员工制家政企业应依法与招用的家政服务人员签订劳动合同,按月足额缴纳城镇职工社会保险费;家政服务人员不符合签订劳动合同情形的,员工制家政企业应与其签订服务协议,家政服务人员可作为灵活就业人员按规定自愿参加城镇职工社会保险或城乡居民社会保险。(人力资源社会保障部、医保局、商务部负责)

  (七)灵活确定员工制家政服务人员工时。家政企业及用工家庭应当保障家政服务人员休息权利,具体休息或者补偿办法可结合实际协商确定,在劳动合同或家政服务协议中予以明确。(人力资源社会保障部、商务部、全国总工会,地方各级人民政府负责)

  (八)对员工制家政企业实行企业稳岗返还和免费培训。对不裁员或少裁员的员工制家政企业按规定返还失业保险费,为符合条件的员工制家政企业员工提供免费岗前培训和“回炉”培训。(人力资源社会保障部、财政部按职责分工负责,地方各级人民政府负责)

  (九)重点城市率先支持员工制家政企业发展。北京、上海等大中型以上城市要率先发展员工制家政企业,加大社保补贴力度,利用城市现有设施改造作为员工制家政服务人员集体宿舍。各地支持有条件的员工制家政企业提供职工集体宿舍,园区配建职工宿舍优先面向员工制家政服务人员。(相关地方人民政府负责)

  三、强化财税金融支持,增加家政服务有效供给

  (十)提高家政服务业增值税进项税额加计抵减比例。研究完善增值税加计抵减政策,进一步支持家政服务业发展。(财政部、税务总局按职责分工负责)

  (十一)扩大员工制家政企业免征增值税的适用范围。对与消费者(客户)、服务人员签订服务协议,代发服务人员劳动报酬,对服务人员进行持续培训管理,并建立业务管理系统的家政企业提供的家政服务免征增值税。(财政部、税务总局、商务部等按职责分工负责)

  (十二)开展家政服务“信易贷”试点。依托全国信用信息共享平台,引导和鼓励商业银行在市场化和商业自愿的前提下为信用状况良好且符合条件的家政企业提供无抵押、无担保的信用贷款。(发展改革委、人民银行、银保监会按职责分工负责,地方各级人民政府负责)

  (十三)拓展发行专项债券等多元化融资渠道。支持符合条件的家政企业发行社会领域产业专项债券。鼓励地方运用投资、基金等组合工具,支持家政企业连锁发展和行业兼并重组。(发展改革委、商务部、人民银行、银保监会按职责分工负责,地方各级人民政府负责)

  四、完善公共服务政策,改善家政服务人员从业环境

  (十四)加强社保补贴等社会保障支持。对家政企业招用就业困难人员或毕业年度高校毕业生并缴纳社会保险费的,按规定予以社保补贴。(人力资源社会保障部,地方各级人民政府负责)

  (十五)支持发展家政商业保险。进一步研究家政服务商业综合保险方案。鼓励家政企业参保雇主责任保险,为员工投保意外伤害保险、职业责任保险。鼓励保险公司开发专门的家政服务责任保险、意外伤害保险产品。鼓励有条件的地区组织家政企业和从业人员统一投保并进行补贴。(商务部、银保监会,地方各级人民政府负责)

  (十六)保障家政从业人员合法权益。最大限度把家政从业人员组织到工会中,探索适合家政从业人员特点的入会形式、建会方式和工作平台。完善家政从业人员维权服务机制,保障其合法权益,促进实现体面劳动。(全国总工会负责)

  (十七)积极推动改善家政从业人员居住条件。各地应将符合条件的家政从业人员纳入公租房保障范围,有条件的地方可集中配租,家政从业人员通过市场租房居住的,政府对符合条件的给予租赁补贴。支持各地采取多种方式帮助解决家政从业人员改善居住条件的需求。(住房城乡建设部、财政部,地方各级人民政府负责)

  (十八)畅通家政从业人员职业发展路径。引导家政企业将员工学历、技能水平与工资收入、福利待遇、岗位晋升等挂钩。支持家政从业人员通过高职扩招专项考试、专升本等多种渠道提升学历层次。(人力资源社会保障部、教育部、商务部按职责分工负责,地方各级人民政府负责)

  (十九)表彰激励优秀家政从业人员。五一劳动奖章、五一巾帼标兵、三八红旗手(集体)、城乡妇女岗位建功先进个人(集体)、青年文明号等评选表彰要向家政从业人员倾斜,对获得上述奖励以及在世界技能大赛和国家级一类、二类职业技能大赛中获奖的家政从业人员,纳入国家高技能人才评定范围,并在积分落户等方面给予照顾。加大家政服务业典型案例宣传力度。(商务部、人力资源社会保障部、全国总工会、全国妇联、共青团中央、发展改革委等按职责分工负责,相关地方人民政府负责)

  五、健全体检服务体系,提升家政服务人员健康水平

  (二十)分类制定家政服务人员体检项目和标准。研究制定科学合理的家政服务人员体检项目和标准,育婴员、养老护理员等职业应实行更加严格的岗前健康体检,其他从业人员上岗前应按所从事家政服务类别进行体检。(商务部会同卫生健康委负责)

  (二十一)更好为家政服务人员提供体检服务。从事体检的医院或体检机构要明示收费标准,做好体检记录,缩短体检报告制作时间。(卫生健康委、商务部按职责分工负责,地方各级人民政府负责)

  六、推动家政进社区,促进居民就近享有便捷服务

  (二十二)支持家政企业在社区设置服务网点。家政企业在社区设置服务网点,其租赁场地不受用房性质限制,水电等费用实行居民价格。支持依托政府投资建设的城乡社区综合服务设施(场地)设立家政服务网点,有条件的地区可减免租赁费用。(商务部、住房城乡建设部、发展改革委,地方各级人民政府负责)

  (二十三)加大社区家庭服务税费减免力度。落实好支持养老、托幼、家政等社区家庭服务业发展的税费优惠政策。(财政部、税务总局按职责分工负责)

  七、加强平台建设,健全家政服务领域信用体系

  (二十四)建立家政服务信用信息平台系统。中央财政通过服务业发展资金支持家政服务领域信用体系建设。依托全国信用信息共享平台,全量归集家政企业、从业人员、消费者的基础信息和信用信息,并按规定向相关部门及家政企业充分共享金融、税务、司法等可公开信用信息。探索建立全国家政企业和从业人员社会评价互动系统。(商务部、发展改革委、财政部按职责分工负责)

  (二十五)优化家政服务信用信息服务。建立家政从业人员个人信用记录注册、跟踪评价和管理制度。开通家政从业人员职业背景信息验证核查渠道。依托“信用中国”网站、信用类应用程序(APP)等,按规定提供家政企业、从业人员的身份认证、信誉核查、信用报告等信息。(商务部、发展改革委、公安部按职责分工负责)

  (二十六)加大守信联合激励和失信联合惩戒力度。基于全国信用信息共享平台建立联合奖惩系统,对在家政服务过程中存在违法违规和严重失信行为的家政企业及从业人员实行联合惩戒。开展家政企业公共信用综合评价,对信用等级较高的企业减少监管频次,提供融资、租赁、税收等便利服务。开展家政服务领域信用建设专项行动。(商务部、发展改革委按职责分工负责)

  八、加强家政供需对接,拓展贫困地区人员就业渠道

  (二十七)建立家政服务城市与贫困县稳定对接机制。把家政服务作为劳动力输出地区各类职业技能实训基地重要培训内容,在中西部人口大省重点打造一批家政服务人才培训基地。(人力资源社会保障部、商务部、全国总工会、全国妇联等按职责分工负责)

  (二十八)建立健全特殊人群家政培养培训机制。对困难学生、失业人员、贫困劳动力等人群从事家政服务提供支持。推进“雨露计划”。为去产能失业人员、建档立卡贫困劳动力免费提供家政服务培训。(地方各级人民政府负责)

  九、推进服务标准化,提升家政服务规范化水平

  (二十九)健全家政服务标准体系。开展家政服务国家标准修订工作。完善行业标准体系。研究制定家政电商、家政教育、家政培训等新业态服务标准和规范。推进家政服务标准化试点专项行动。(商务部、市场监管总局等负责)

  (三十)推广使用家政服务合同示范文本。规范家政服务三方权利义务关系,推广使用合同示范文本。家政企业应与消费者签订家政服务协议,公开服务项目和收费标准,明确服务内容清单和服务要求。(商务部会同人力资源社会保障部等负责)

  (三十一)加快建立家政服务人员持证上门制度。政府通过多种方式,逐步实现统一为每一位合格的家政从业人员免费发放“居家上门服务证”,并在公共信息平台上实施诚信监管。鼓励各地参照上海等城市的先进经验,探索建立覆盖全域的家政持证上岗模式。(地方各级人民政府负责)

  (三十二)开展家政服务质量第三方认证。家政企业要开展优质服务承诺,公开服务质量信息。开展家政服务质量监测。建立家政服务质量第三方认证制度。对家政企业开展考核评价并进行动态监管。(商务部、市场监管总局按职责分工负责)

  (三十三)建立家政服务纠纷常态化多元化调解机制。进一步畅通“12315”互联网平台等消费者诉求渠道,发挥家政行业协会、消费者权益保护组织等作用,建立家政服务纠纷常态化多元化调解机制。(商务部、市场监管总局、全国总工会按职责分工负责)

  十、发挥规范示范作用,促进家政服务业可持续发展

  (三十四)建立健全家政服务法律法规。加强家政服务业立法研究。充分发挥家政行业协会作用,制定完善行业规范。各地要制定或者修改完善家政服务领域法规、规章、规范性文件和标准。(商务部,地方各级人民政府负责)

  (三十五)促进家政服务业与相关产业融合发展。推动家政服务业与养老、育幼、物业、快递等服务业融合发展。大力发展家政电商、“互联网+家政”等新业态。培育以专业设备、专用工具、智能产品研发制造为支撑的家政服务产业集群。(商务部,地方各级人民政府负责)

  (三十六)培育家政服务品牌和龙头企业。各地要培育一批具有区域引领和示范效应的龙头企业,形成家政服务业知名品牌。实施家政服务业提质扩容“领跑者”行动。(发展改革委、商务部,地方各级人民政府负责)

  国务院建立由发展改革委、商务部牵头的部际联席会议制度,各省级人民政府要建立家政服务工作协调机制,各地要把推动家政服务业提质扩容列入重要工作议程,构建全社会协同推进的机制,确保各项政策措施落实到位。

国务院办公厅

2019年6月16日


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严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。