购置新建商品房房产税纳税义务发生时间分析
发文时间:2021-03-02
作者:王力
来源:每日税讯精选
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近日,某税务机关在实施纳税评估时,通过大数据比对分析发现某金融企业2018年6月存在购置新建商品房并缴纳契税办理权属登记的行为,但同期未见房产税源新增登记信息,可能存在取得新购置房产未按规定缴纳房产税风险。


  税务机关向纳税人发送了风险提示提醒函,纳税人回函表示该房产已购置但装修、消防工程等未完工,仍在“在建工程“科目核算,按照税法“委托施工企业建设的房屋,从办理验收手续之次月起,缴纳房产税”的规定,由于未竣工验收,不符合房产税的缴纳条件,显然企业在对新购置房产房产税纳税义务发生时间判断上出现了误差,那究竟购置新建商品房纳税义务发生时间如何判定呢?我们不妨分析一二。


  委托施工企业建设的房屋,是指自己通过出让、划拨等方式取得土地使用权,并通过与具有建筑资质的建筑企业签订建筑安装承包合同,委托建筑施工企业建设房屋,并在工程完工时按规定的程序办理竣工验收,出具竣工验收报告。这种情况下显然适用《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》(财税地字[1986]第8号)第19条规定:纳税人委托施工企业建设的房屋,从办理验收手续之次月起,缴纳房产税,纳税人在办理验收手续之前已使用或出租、出借的新建房屋,应从使用或出租、出借的当月起,缴纳房产税。——即在办理验收手续之次月起缴纳房产税。


  购置新建商品房,是指纳税人从从事房地产开发的企业购置的新建商品房行为,包括签订房地产买卖合同,约定价格支付方式和房屋交付时间,并在缴纳契税后办理房屋权属转移手续。这种情况下显然适用《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发[2003]89号)第二条的规定:购置新建商品房,自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。——即在交付使用之次月起缴纳房产税。


  显然本案例中,该金融企业首先在房产来源或者房产性质判定上出现了误差,将”新购置商品房“判定为”委托施工企业建造的房屋“,不同的房产来源和房产性质适用不同的税法规定,纳税义务发生时间自然也大相庭径。


  那”新购置商品房“到底如何纳税呢?核心要点四个字”交付使用“,企业认为就算是新购置商品房,一直没有完成装修改造,也未实际交付使用,自然不要缴纳房产税。注意了,税法规定的交付使用是指房地产企业交付给业主使用,只要房地产开发企业已经将房屋交付给业主,购房者就应该按税法的规定缴纳房产税,无论房产是否实际投入使用,是否在装修过程中,是否办理权属登记。


  那交付时间如何认定呢?这里的“房屋交付使用”,各省政策并无定论,不妨参考以下几个文件:1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释[2003]7号)第十一条规定,对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。2、《青岛市地方税务局关于明确房地产企业商品房开发期间城镇土地使用税有关问题的通知》(青地税函[2009]128号)第二条第二款规定,商品房交付使用,是指房地产企业将已建成的房屋转移给买受人占有,其外在表现主要是将房屋的钥匙交付给买受人。具体时间认定,笔者认为可以根据:1、合同约定交付时间;2、实际交付时间(交钥匙时间、签署使用通知书)等来进行综合判断。


  总结


  企业购置新建商品房,应按照实际交付时间(如拿钥匙时间、签署交房通知书时间)次月按照房产原值、契税等计税依据缴纳房产税,待装修完成交付使用后,应按规定将装修费用、电梯、中央空调等不可分离的附属设施计入房产原值,并完善税源登记,增加房产原值后计算缴纳税款。


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  商品编码、税目及税率的选择需同时匹配国家税务总局、国家市场监督管理总局及海关总署颁布的《商品和服务税收分类编码表》《全国主要产品分类与代码》《商品名称及编码协调制度》等多套编码体系。

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  一方面,目前的商品编码体系较多,有待统一;另一方面,编码设计滞后于新业态的发展速度。一些新兴产品、复合型商品等没有与之完全对应的条目,存在“无码可选”的问题。有的企业“自主创标”,根据自有业务管理便利创建内部类目,无法与现有商品编码直接对应。有的电商平台自建分类标签,对部分携带附加服务属性的复合型商品等,开票选码依赖电商平台财务人员主观判断,不同电商平台开具发票信息可能不同。

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  笔者认为,可探索“数据获取—语义理解—多维校验—动态优化”的AI全流程链路开票模式,以更好应对复杂开票场景。依托AI语义处理能力,理解复杂的业务并简单描述,再将其自动匹配到最接近的编码,结合业务合同、支付记录等多维数据交叉校验,不断优化匹配规则。

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  AI应用的技术水平也有待加强。当前AI对非结构化数据解析能力有限,开票项目名称中出现多种规格名、品牌名等数据时,会对商品适用税率判断造成干扰。如开票项目名称为“柚子味鱼排”,AI可能误判商品为“柚子”。同时,在诸如混合销售或减免税政策等复杂业务场景下,AI误判率增加,需要人工介入复核。

  此外,各个行业的商品分类逻辑差异显著,单一AI模型难以兼顾各行业特征,每个垂直领域模型调试都需要耗费大量时间,并且随着行业发展、政策变动等因素还需要模型能够快速迭代响应,调试成本较高。

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