近日,某税务机关在实施纳税评估时,通过大数据比对分析发现某金融企业2018年6月存在购置新建商品房并缴纳契税办理权属登记的行为,但同期未见房产税源新增登记信息,可能存在取得新购置房产未按规定缴纳房产税风险。
税务机关向纳税人发送了风险提示提醒函,纳税人回函表示该房产已购置但装修、消防工程等未完工,仍在“在建工程“科目核算,按照税法“委托施工企业建设的房屋,从办理验收手续之次月起,缴纳房产税”的规定,由于未竣工验收,不符合房产税的缴纳条件,显然企业在对新购置房产房产税纳税义务发生时间判断上出现了误差,那究竟购置新建商品房纳税义务发生时间如何判定呢?我们不妨分析一二。
委托施工企业建设的房屋,是指自己通过出让、划拨等方式取得土地使用权,并通过与具有建筑资质的建筑企业签订建筑安装承包合同,委托建筑施工企业建设房屋,并在工程完工时按规定的程序办理竣工验收,出具竣工验收报告。这种情况下显然适用《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》(财税地字[1986]第8号)第19条规定:纳税人委托施工企业建设的房屋,从办理验收手续之次月起,缴纳房产税,纳税人在办理验收手续之前已使用或出租、出借的新建房屋,应从使用或出租、出借的当月起,缴纳房产税。——即在办理验收手续之次月起缴纳房产税。
购置新建商品房,是指纳税人从从事房地产开发的企业购置的新建商品房行为,包括签订房地产买卖合同,约定价格支付方式和房屋交付时间,并在缴纳契税后办理房屋权属转移手续。这种情况下显然适用《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发[2003]89号)第二条的规定:购置新建商品房,自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。——即在交付使用之次月起缴纳房产税。
显然本案例中,该金融企业首先在房产来源或者房产性质判定上出现了误差,将”新购置商品房“判定为”委托施工企业建造的房屋“,不同的房产来源和房产性质适用不同的税法规定,纳税义务发生时间自然也大相庭径。
那”新购置商品房“到底如何纳税呢?核心要点四个字”交付使用“,企业认为就算是新购置商品房,一直没有完成装修改造,也未实际交付使用,自然不要缴纳房产税。注意了,税法规定的交付使用是指房地产企业交付给业主使用,只要房地产开发企业已经将房屋交付给业主,购房者就应该按税法的规定缴纳房产税,无论房产是否实际投入使用,是否在装修过程中,是否办理权属登记。
那交付时间如何认定呢?这里的“房屋交付使用”,各省政策并无定论,不妨参考以下几个文件:1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释[2003]7号)第十一条规定,对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。2、《青岛市地方税务局关于明确房地产企业商品房开发期间城镇土地使用税有关问题的通知》(青地税函[2009]128号)第二条第二款规定,商品房交付使用,是指房地产企业将已建成的房屋转移给买受人占有,其外在表现主要是将房屋的钥匙交付给买受人。具体时间认定,笔者认为可以根据:1、合同约定交付时间;2、实际交付时间(交钥匙时间、签署使用通知书)等来进行综合判断。
总结
企业购置新建商品房,应按照实际交付时间(如拿钥匙时间、签署交房通知书时间)次月按照房产原值、契税等计税依据缴纳房产税,待装修完成交付使用后,应按规定将装修费用、电梯、中央空调等不可分离的附属设施计入房产原值,并完善税源登记,增加房产原值后计算缴纳税款。
小型微利企业所得税年度申报指引(2025年)
目录
01 政策提示及操作指引
07企业基础信息表及表单选择
14纳税调整明细表
38税收优惠明细表
42企业所得税年度纳税申报主表
47弥补亏损明细表
01 政策提示及操作指引
一、政策提示
(一)小型微利企业重点政策提示
1. 2024 年小型微利企业的判断标准
2019 年以后,小型微利企业的判断标准如下(需同时满足):
(1) 从事国家非限制和禁止行业;
(2) 年度应纳税所得额不超过300万元;
(3) 从业人数不超过300人;
(4) 资产总额不超过5000万元。
其中:
资产总额:指资产总额的全年季度平均值。季度平均值=(季初值+季末值)/2,全年季度平均值 = 全年各季度平均值 /4。
从业人数:指全年季度平均从业人数(计算方法同上)。从业人数是指与企业建立劳动关系的职工人数和企业接受的劳务派遣用工人数之和。
2.2024 年小型微利企业重点所得税优惠政策
(1)小微企业所得税优惠政策
① 2023年1月1日至 2027年12月31日,对小型微利企业年应纳税所得额不超过300万元的部分,减按 25% 计入应纳税所得额,按 20% 的税率缴纳企业所得税。(财政部 税务总局公告2023年第12号)
② 分支机构不能单独享受小微企业所得税优惠政策:企业设立不具有法人资格分支机构的,应当汇总计算总机构及其各分支机构的从业人数、资产总额、年度应纳税所得额,依据合计数判断是否符合小型微利企业条件,由总机构汇总计算应纳税款,并享受相关优惠政策。(国家税务总局公告2023年第6号)
③ 从事国家限制和禁止行业的企业不能享受小微企业政策,如纳税人生产经营情况发生变化,以后年度符合了相关政策享受条件,应先修改相关行业后,再申报享受相关政策。
(2)研发费用加计扣除优惠政策
企业开展研发活动中实际发生的研发费用,未形成无形资产计入当期损益的,在按规定据实扣除的基础上,自2023年1月1日起,再按照实际发生额的 100% 在税前加计扣除;形成无形资产的,自2023年1月1日起,按照无形资产成本的200%在税前摊销。具体享受条件及相关要求请按照《财政部 税务总局关于进一步完善研发费用税前加计扣除政策的公告》(财政部 税务总局公告2023年第7号)等文件的相关规定执行。
集成电路和工业母机企业研发费用加计扣除政策,按照文件规定需符合相应条件或由相关管理部门进行清单认定,不符合相应条件的小微企业不能享受有关政策。
(3)设备、器具一次性扣除
企业在2018年1月1日至2020年12月31日(财政部税务总局公告2023年第37号延长至2027年12月31日)期间新购进的设备、器具,单位价值不超过500万元的,允许一次性计入当期成本费用在计算应纳税所得额时扣除,不再分年度计算折旧。
选择享受一次性扣除优惠政策,会带来折旧计提和扣除的税会差异。对于该项资产而言,在享受优惠政策的当年,对允许一次性扣除的金额与会计核算计提折旧金额之间的差额要进行纳税调减;在以后年度,则要对会计核算计提折旧的金额进行纳税调增。
此处主要列举小型微利企业常见扣除项目,具体扣除条件及相关要求可参考下文各纳税调整项目明细表的填报要点。如企业发生其他扣除项目,可依据相关政策规定做纳税调整。
(二)涉及纳税调整的常见限额扣除项目清单
。。。。。。。。。。。。
附件:小型微利企业所得税年度申报指引(2025年).pdf(请在网页端打开)
陕西焦点聚光咨询有限公司 陕ICP备18018918号-2