A公司系房地产开发企业，在预售其开发的甲房地产项目时，应购房人的请求，在房屋未竣备交付的情况下向购房人开具了有税率的不动产销售发票。A公司主管税务机关认为A公司在预售环节开具有税率发票不合规，要求整改。

　　作者认为预售房地产开具有税率发票合规。上述开票行为是否合规需要回答两个问题：一、预售是否发生了应税行为？二、已发生应税行为但尚未触发增值税纳税义务的期间开具（有税率）增值税发票是否违规？

　　一、预售是否发生了应税行为？

　　项目所在地省税务局的对外公开的增值税执行口径为：“房地产公司销售不动产，以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。在具体交房时间的辨别上，以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准；若实际交房时间早于合同约定时间的，以实际交付时间为准”。按此口径房地产销售应税行为=交房，预售环节尚未发生应税行为，开具有税率发票有“虚开”的嫌疑。作者认为预售发生了应税行为，理由如下：

　　1、《营业税改征增值税试点实施办法》

　　第一条在中华人民共和国境内（以下称境内）销售服务、无形资产或者不动产（以下称应税行为）的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税，不缴纳营业税。

　　作者评析：增值税应税行为包括销售不动产，预售房地产也属于销售不动产（白马非马？），这是常理常识。

　　2、《增值税暂行条例》

　　第十九条

　　增值税纳税义务发生时间：（一）发生应税销售行为，为收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

　　3、《增值税暂行条例实施细则》

　　第三十八条条例第十九条第一款第（一）项规定的收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天，按销售结算方式的不同，具体为：

　　……

　　（四）采取预收货款方式销售货物，为货物发出的当天，但生产销售生产工期超过12个月的大型机械设备、船舶、飞机等货物，为收到预收款或者书面合同约定的收款日期的当天。

　　作者评析：上述条款说明采取预收货款方式销售货物预售环节发生了应税行为，房地产预售也应是同理逻辑，故预售行为属于应税行为范畴。

　　二、已发生应税行为但尚未触发增值税纳税义务的期间开具（有税率）增值税发票是否违规？

　　这个问题参见作者先前发表的《增值税发票开具之“薛定谔的猫”》一文，作者观点：经营业务/应税行为已发生但尚未触发增值税纳税义务的期间开具（有税率）增值税发票应认为是合规，只需承担“提前触发纳税义务”的不利后果。

　同样是免征增值税的收入，会计核算时是否应进行价税分离，将免征的增值税单独计入损益类相关科目进行核算，发票开具时税率应该如何选择，这一直是很多财务人员纠结的问题。

　　对于该问题，光光哥的意见是：

　　一、对于法规确定免征增值税的应税货物或者服务，是对应税行为免税，发票开具税率选择“免税”或者“0%”，会计核算不进行价税分离，一并记入业务收入。

　　对于法规明确规定属于免征增值税的行为，譬如农产品生产者销售自产的农产品、商贸流通企业销售蔬菜及鲜活肉蛋、纳税人转让符合规定的专利技术、军转干部或随军家属在规定时间内提供的应税服务等，在行为发生的当时已经确定免征增值税，即销售环节不征收增值税。因此，发票开具时，税率直接选择“免税”，某些地方税局也认可税率选择“0%”（【实务】增值税零税率、免税、不征税，这几种行为在开具发票时如何选择税率？）。

　　此类增值税免征，是对销售特定货物或者提供特定服务的应税行为免征增值税，相应的应税行为销售额不含增值税，因此会计核算时就不存在“价税分离”的概念，而是将收入总额一并记入业务收入。

　　二、对于法规规定应当征收增值税的应税货物或者服务，因提供应税行为的纳税人符合小微企业普惠性税收政策免征增值税的，其应税行为开具发票时，应选择适用的“征收率”。同时，会计核算进行价税分离，免征的增值税计入损益类相关科目。

　　法规规定的应当征收增值税的应税货物或者应税服务，纳税人发生应税行为时，其行为本身是应该征收增值税的，因此其应税销售额含有增值税，在开具发票时应就开具适用“征收率”的增值税发票，会计处理时亦应做价税分离。

　　纳税人符合小微企业普惠性税收政策免征增值税，是税收政策对纳税人的税收优惠，而不是对应税项目的税收优惠，是应征而不征。因此，纳税人应当对此进行单独处理，体现出国恩浩荡。

　　同时，根据此分析，我们也可以得出以下结论：

　　小微企业普惠性税收优惠政策中规定的按月不超过10万（按季不超过30万）的免征增值税的销售额，指的是纳税人对应税行为进行价税分离后的不含税金额，而不是全部交易金额。