交水发[2020]18号 关于大力推进海运业高质量发展的指导意见
发文时间:2020-02-03
文号:交水发[2020]18号
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  各省、自治区、直辖市交通运输、发展改革、工业和信息化、财政、商务厅(局、委),海关总署广东分署、各直属海关,国家税务总局各省、自治区、直辖市和计划单列市税务局,中国远洋海运集团、招商局集团、中国交通建设集团:

  为深入贯彻落实习近平总书记关于“经济强国必定是海洋强国、航运强国”“经济要发展,国家要强大,交通特别是海运首先要强起来”的重要指示精神,落实《交通强国建设纲要》,促进海运业高质量发展,现提出以下指导意见。

  一、总体要求

  以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,深入贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中全会精神,认真践行新发展理念,加快建设交通强国,以供给侧结构性改革为主线,坚持全球视野、服务大局,坚持改革创新、融合发展,坚持政府引导、企业主体,着力补短板、优服务、转动能、强保障,加快形成海运业高质量发展体系,谱写交通强国建设海运篇章,为建设社会主义现代化强国提供坚实支撑。

  到2025年,基本建成海运业高质量发展体系,服务品质和安全绿色智能发展水平明显提高,综合竞争力、创新能力显著增强,参与国际海运治理能力明显提升。到2035年,全面建成海运业高质量发展体系,绿色智能水平和综合竞争力居世界前列,安全发展水平和服务保障能力达到世界先进水平,基本实现海运治理体系和治理能力现代化,在交通强国建设中当好先行。到2050年,海运业发展水平位居世界前列,全面实现海运治理体系和治理能力现代化,全面服务社会主义现代化强国建设和人民美好生活需要。

  二、主要任务

  (一)装备先进适用、运输便捷高效。

  1.建设现代化海运船队。进一步优化海运船队规模结构,提升船舶装备技术水平,建设规模适应、结构合理、技术先进、绿色智能的海运船队。积极发展液化天然气船、邮轮船队,进一步提高集装箱、原油、干散货、特种运输船队国际竞争力。突破大型邮轮设计建造技术,全面提升液化天然气船等高技术船舶设计建造国际竞争力,掌握重点配套设备智能化、集成化设计制造核心技术。

  2.完善全球海运服务网络。优化煤炭、原油、矿石、集装箱、液化天然气等专业化海运系统。鼓励企业完善全球海运干线网络,拓展以在境外投资的港口为节点的国际航线,推动对北极航道的商业化利用和常态化运行,第三国航线规模进一步提高,海运全球联接度持续领先。利用海运网络优势,为打造“全球123快货物流圈”提供运输和中转服务保障。

  3.提升客货运服务品质。积极推进客船标准化、品质化、旅游化发展,丰富海上旅游产品,改善陆岛运输条件,加强与其他运输方式的衔接。大力推动邮轮旅游发展,改善口岸服务环境,不断丰富国际航线,有序发展游艇旅游。充分发挥海运在综合交通运输体系中的独特优势,提升综合运输效率。积极推进“一单制”和单证电子化,大力发展铁水联运、江海直达和水水中转运输,积极发展特种货物运输、全程物流、冷链运输。

  (二)市场充满活力、服务功能完备。

  4.深化海运企业改革。稳妥推进海运企业股权多元化和混合所有制改革,鼓励骨干海运企业做强做优做大,中小海运企业做专做精做特。鼓励海运企业兼并重组,促进规模化、集约化、多元化经营,增强抗风险能力和国际竞争力。形成一批具备较强国际竞争力的骨干海运企业和专、精、特发展的海运企业,形成若干全球综合物流运营商。

  5.支持企业协同发展。鼓励海运企业与货主、金融、造船等企业建立紧密合作、风险共担、互利共赢的长期稳定关系,完善运输保障机制。积极争取国际贸易运输权益,进一步提高重点物资承运比例,持续优化海运服务贸易结构。鼓励海运企业开展联盟合作,促进降本增效。

  6.加快补齐航运服务业短板。加快推进上海国际航运中心建设,促进大连、天津、厦门等区域国际航运中心发展,完善洋浦现代航运服务功能。推动船舶代理、船舶供应等传统航运服务业转型升级,大力发展航运金融保险、航运经纪、海事仲裁、航运交易、信息咨询等现代航运服务业,鼓励有条件的地方发展航运运价衍生品交易,促进要素集聚和功能完善。航运服务业基本达到国际先进水平,建成世界一流的上海国际航运中心。

  (三)绿色低碳发展、智慧创新引领。

  7.优化用能结构。建立健全船用低硫燃油、液化天然气供应体系,积极推进新能源、清洁能源动力船舶发展。大力推进船舶靠港使用岸电,鼓励加快港口岸电设施和船舶受电设施建设改造,建立健全岸电使用制度规范,提升岸电设施覆盖率和利用率;充分利用海运双、多边国际合作机制,提高国际海运船舶岸电使用率。

  8.加强船舶污染防治。实施船舶大气污染物排放控制区排放控制,大力发展节能环保船舶,推进制度性、技术性减排。加强船舶污染物排放监管,完善船舶压载水管理机制,强化对到港船舶监管力度。建设国家级船舶压载水检测重点实验室,加强船舶灰水、黑碳、温室气体和噪声控制等方面的研究,提升船舶排放控制水平。

  9.增强创新驱动能力。构建产学研用协同创新平台,加快北斗终端设备在船舶和应急装备上的应用,大力推广应用移动互联网、人工智能、大数据、区块链等新技术。推进基于区块链的全球航运服务网络平台研究应用。推动清洁能源发动机制造、大深度饱和潜水作业和大吨位沉船整体打捞等技术攻关。大力促进智能航运发展,加快智能船舶自动驾驶和船岸协同技术攻关,推进智能船舶技术试验验证及应用,建立健全智能航运法规标准体系,加快构建智能航运服务和安全监管、航海保障的示范环境,形成智能航运发展的基础环境,突破一批制约智能航运发展的关键技术。

  (四)安全保障可靠、应急迅速有效。

  10.着力强化船舶安全管理。严把船舶质量和市场准入关口,加强船舶维修保养,建立健全船舶全生命周期安全治理体系。强化船舶检验等机构的技术支持保障,推动企业加大安全生产和科技研发投入,加强岸基安全技术支持,推广船舶远程监控。推进海上导助航设施的数字化、智能化,打造“陆海空天”一体化的海上交通运行监控体系,实施海上交通安全动态感知、智能管控。

  11.健全安全生产体系。加强海上交通安全相关法规标准制修订,完善船舶运输安全、防污染管理各项制度。建立健全海运风险分级管控和隐患排查治理双重预防机制,增强海运安全重大风险防控能力。落实部门监管责任,推动重点区域海事监管一体化融合发展;推行全员安全生产责任制,引导企业自建安全管理体系,严格落实企业主体责任。建立海运安全强制保险制度,加强海运安全信用与社会信用体系对接。

  12.提升应急处置能力。健全海上应急管理和指挥体系,优化应急处置力量布局,完善海上应急联动机制。重点提升大型客船、邮轮应急救援能力和水上危险化学品、溢油应急处置能力。推动建立船舶应急响应服务体系,提高船舶自救能力。拓展巡航救助一体功能,不断提升深远海巡航救助和打捞能力。完善海上救援基地,实现对责任海区的有效覆盖。

  (五)开放创新发展、合作互利共赢。

  13.推进“21世纪海上丝绸之路”建设。发挥海运的主力军作用,加强互联互通。支持我国企业参与沿线港口、物流园区等基础设施投资、建设和运营,积极吸引外商投资我国国际海运业,推进西部陆海新通道、中欧陆海快线等项目建设。推动与沿线国家和地区海运法规、政策、规则、标准的衔接,积极商签新的海运协定,促进海运国际交流合作。形成常态化的国际海运培训交流机制,进一步提升中国航海日论坛、海丝港口国际合作论坛等国际影响力。

  14.深化政策和制度创新。推进自由贸易试验区、中国特色自由贸易港建设,优化海运业发展政策制度环境。进一步扩大中资非五星旗船舶沿海捎带政策实施效果,推动优化监管方式。在确保有效监管、风险可控前提下,对境内制造船舶在“中国洋山港”登记从事国际运输的,视同出口,给予出口退税。落实远洋船员个人所得税优惠政策。深化国际贸易“单一窗口”建设,优化进出境船舶与货物监管流程,支持口岸大数据共享平台建设。

  15.积极参与国际海运事务。加强与国际海事组织合作,深入参与海事领域全球治理,贡献中国智慧和力量。加强海运安全、绿色、智能等技术研究,增强技术贡献度。积极参与国际救援行动,加强区域与国际海上搜救交流合作;积极参与国际反海盗事务,协同推进重要国际海运通道航行安全保障能力建设。完善国际海运人才选拔、培养机制,积极向相关国际组织和机构输送优秀人才。推动建立合作机制,加强面向发展中国家的海事技术合作。

  (六)治理体系更加完善,治理能力显著提升。

  16.完善海运业制度体系。精简海运、海事行政审批事项,研究推动信用承诺制,及时推动《中华人民共和国海商法》《中华人民共和国海上交通安全法》等法律法规及配套规章制修订,营造市场化、法治化、国际化营商环境。建立以信用监管为基础的新型监管机制,积极推进“互联网+监管”,发挥好行业协会自律作用。提高国内船舶检验便利化水平,适时推动国内船舶检验制度改革。推进船舶、船员证书电子化,促进水路运输、海事管理、船舶检验等证书信息共享。开展海运业高质量发展战略和政策研究,加强海运信息统计、监测和发布,引导市场有序发展。

  17.加强人才队伍建设。加快建设世界一流海事大学、船舶检验机构、科研机构和新型智库。建立健全人才引进、使用政策和激励机制,培养具有国际水平的海运专业技术和管理人才。完善船员教育培训体系、考试制度和职业晋升通道,不断提升船员职业技能和综合素质,加大邮轮高级船员培养力度,强化船员权益保障。落实建设高素质专业化干部队伍要求,加强船检、救捞、行政执法等人才队伍建设。建成数量充足、结构合理、素质优良、满足交通强国建设需要的海运人才队伍。

  18.传承创新中国特色海运文化。弘扬郑和航海精神和丝路精神,大力宣传海运先进人物、先进事迹。发挥好“中国航海日”“世界海事日”“世界海员日”“世界航标日”等活动作用,提升公众参与度、活动覆盖面和感召力。支持海运文化设施与航海科普基地建设,鼓励创作和传播优秀海运文艺作品,推进航海知识“进学校、进教材、进课堂”,增强全民航海意识、海洋意识和蓝色国土意识。

  三、保障措施

  (一)加强党的领导。充分发挥党总揽全局、协调各方的作用,增强“四个意识”,坚定“四个自信”,做到“两个维护”,把党的领导贯穿海运业发展的各方面各环节全过程,为海运业高质量发展提供坚强的政治保障。

  (二)强化统筹协调。强化部门协同、上下联动,加强科研院所科技支撑,及时解决海运发展重大问题。完善政府部门、行业协会、海运企业间沟通协调机制,形成推进海运业高质量发展的强大合力。

  (三)加强政策支持。充分利用中央和地方支持海运发展的有关政策,巩固减税降费政策成效。以高质量发展为导向,建立实施海运业高质量发展评价指标体系。鼓励地方出台支持海运业高质量发展的政策措施。支持有条件的地方和企业参与交通强国建设试点。

交通运输部

发展改革委

工业和信息化部

财政部

商务部

海关总署

税务总局

2020年02月03日


  抄送:中国船东协会,中国港口协会,中国船舶工业行业协会,中国造船工程学会,上海组合港管委会办公室,交通运输部部属各单位、部内各司局。

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严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。