陕建发[2016]290号-陕西省住房和城乡建设厅 陕西省财政厅关于印发《陕西省建筑业劳保费用行业统筹管理实施细则》的通知
发文时间:2016-10-26
文号:陕建发[2016]290号
时效性:全文有效
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各设区市住房城乡建设局(建委、规划局)、财政局,杨凌示范区规划建设局、财政局,西咸新区建设环保局、财政局,韩城市住房城乡建设局、财政局,神木县、府谷县住房城乡建设局、财政局:

  根据陕西省人民政府2016年5月10日第6次常务会议纪要“《陕西省建筑业劳动保险费用行业统筹管理办法》暂不修订,继续执行”决定要求,为进一步加强和规范行业统筹管理,省住房城乡建设厅会同省财政厅制定了《陕西省建筑业劳保费用行业统筹管理实施细则》,现印发你们,请认真遵照执行。

  附件:《陕西省建筑业劳保费用行业统筹管理实施细则》

陕西省住房和城乡建设厅

陕西省财政厅

2016年10月26日

 

陕西省建筑业劳保费用行业统筹管理实施细则


  第一章  总  则

  第一条 为加强建筑业劳保费用行业统筹管理,更好地保证施工企业参加社会养老保险等的费用来源,维护从业人员合法权益和社会稳定,促进建筑行业转型升级改革发展,根据国家和省政府对建筑业劳保费用管理的有关规定要求,制定本实施细则。

  第二条 在本省行政区域内从事建筑工程活动的建设单位、法人登记注册在陕的国有、国有控股及民营施工企业(包括建筑劳务企业、专业作业小微企业)和有关管理部门,适用本实施细则。

  第三条 建筑业劳保费用实行全省行业统筹管理,统一定额计取标准、统一向建设单位收取、统一向施工企业返还拨付。

  本实施细则所称建筑工程,是指房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备安装工程等,以及城镇市政基础设施工程。

  本实施细则所称建筑业劳保费用(以下简称“劳保费用”),是指在建筑工程费用组成中列项的,用于施工企业为从业人员(含农民工)缴纳社会养老保险费和支付离休人员离休费用、六十年代精简职工生活补助费、遗属生活困难补助费、困难职工生活补助及统筹机构工作经费等规定在劳保费用中列支的其他费用。

  第四条 劳保费用实行收支两条线管理,收入全额纳入省级劳保费用财政专户,单独核算,专款专用。遵循应收尽收、以收定支、返还为主、调剂为辅的原则,确保收支平衡,抵御市场风险。

  第五条 县以上住房和城乡建设行政主管部门负责本行政区域内劳保费用行业统筹的监督管理,其所属的劳保费用行业统筹管理机构(以下简称“统筹机构”)负责实施劳保费用行业统筹管理的具体工作。

  第六条 各级统筹机构工作经费在劳保费用中列支,按照自收自支事业单位人员管理及岗位聘用相关规定和全省劳保费用统筹管理工作实际,由省统筹机构编制全省工作经费预算,经省财政厅核定后下达执行,年终进行决算。

  第二章  收  缴

  第七条 劳保费用应当在工程概算、招标标底、投标报价、工程合同中单独列项,不得作为竞争性费用。

  第八条 凡在本省行政区域内新建、扩建、改建的建筑工程项目,建设单位应当缴纳劳保费用。

  第九条 劳保费用的收缴标准,按照《陕西省建设工程工程量清单计价费率》标准执行。

  第十条 建设单位申请领取工程规划或施工许可证前,应当向工程项目所在地统筹机构缴纳劳保费用。工程项目竣工备案前,建设单位应当向工程项目所在统筹机构提交工程费用结算报告,由统筹机构对缴纳劳保费用的情况进行核算,多退少补。

  未按规定缴纳劳保费用的,依据《陕西省建筑业劳动保险费用行业统筹管理办法(试行)》(陕建政发[1993]483号)执行。

  第十一条 统筹机构收缴劳保费用时,应当向建设单位开具由省财政厅监制的《陕西省建筑行业劳保费用统一收款票据》,作为缴费和结算的凭证。

  第十二条 按照陕西省人民政府办公厅《关于加强建筑业劳保费用收缴管理的通知》(陕政办发[1999]78号)规定,未经省政府批准,任何地方政府和部门都无权减免劳保费用。

  第三章  拨  付

  第十三条 劳保费用拨付项目:为提高劳保费用使用效率、公平分配劳保费用,将工程项目返还三个不同比例合并,统一按收缴的劳保费用85%用于工程项目返还,15%用于离休人员等专项支付和养老保险缴费困难补助。

  第十四条 为改善和提高施工企业服务水平,更好地满足施工企业对劳保费用统筹管理的需要,施工企业应当向注册地市级统筹机构申请由省统筹机构核发的《陕西省建筑业劳保费用拨付管理手册》(以下简称“手册”)。企业申办“手册”不负担任何费用,只需提交以下资料:

  (一)企业申请报告;

  (二)企业营业执照和资质证书;

  (三)企业社会保险登记证及参保人员花名册;

  (四)企业在银行开设的劳保费用专户凭证。

  第十五条 劳保费用拨付审核程序:劳保费用的支出,由各市级统筹机构按规定时间申请、省统筹机构汇总、省住建厅核定后,报省财政厅批准并拨付至“省级劳保费用支出户”,由其负责统一拨付。以上各审核环节均须在十个工作日内完成。

  第十六条 申请工程项目返还规定。建设单位投资项目按规定已缴纳劳保费用,工程进度达到正负零时, 施工企业可向工程项目所在地市级统筹机构申请工程项目返还,统筹机构应当按照收缴额的85%向施工企业返还。

  申请返还需提交下列资料:

  (一)企业申请报告;

  (二)建安工程施工总承包合同及分包合同;

  (三)《陕西省建筑业劳保费用拨付管理手册》;

  (四)工程项目正负零阶段验收报告。

  市级统筹机构应当对该工程项目劳保费用收缴情况和施工企业承揽工程情况进行审核,于每月10日前将通过审核的工程项目返还资料汇总报送省统筹机构。

  第十七条 统筹机构返还拨付给总承包企业的劳保费用,总承包企业应当按照分包企业完成的工程量占总包工程量的比例,向分包企业分配支付相应份额的劳保费用。

  第十八条 法人注册地不在陕的建筑施工总承包企业在陕承揽建筑工程,使用法人注册地在陕的专业分包企业、劳务企业(专业作业小微企业)承担专业工程和劳务作业施工的,专业分包企业、劳务企业(专业作业小微企业),可依据分包合同直接向项目所在地市级统筹机构申请返还劳保费用。

  第十九条 申请专项支付项目规定。本省国有施工企业依据国家和本省有关规定的标准,每年1月份可向当地市级统筹机构申请年度专项支付项目,并提交以下资料:

  (一)企业申请报告;

  (二)专项支付项目明细表;

  (三)专项支付项目有关证明材料;

  (四)《陕西省建筑业劳保费用拨付管理手册》。

  市级统筹机构应当对施工企业申请专项支付项目的真实性进行审核,于每年第一季度末将经审核同意的申请专项支付项目资料汇总报送省统筹机构。

  第二十条 申请养老保险缴费困难补助规定。对本省负担沉重、存在困难的国有施工企业,当返还的劳保费用不足以缴纳在册职工社会基本养老保险时,可向注册地市级统筹机构申请缴费困难补助,并提交以下资料:

  (一)企业申请报告;

  (二)《陕西省建筑业劳保费用拨付管理手册》;

  (三)本省社会保险经办机构出据的社会养老保险缴费凭证及花名册;

  (四)企业劳保费用专户收支情况报告;

  (五)需要提供的其他证明材料(在特殊情况下)。

  市级统筹机构应依据劳保费用收支结余情况,以不超过施工企业劳保费用收入与缴纳社会养老保险费的差额为原则,对申请缴费困难补助企业的劳保费用收支情况进行审核,提出缴费困难补助意见,于每年3月底前汇总报送省统筹机构,由省统筹机构统一提出企业缴费困难补助方案,按程序上报批准。

  第四章  管理

  第二十一条 劳保费用账户设置规定。

  (一)省财政厅设置“省级劳保费用财政专户”,接收“省级劳保费用收入户”上解的劳保费用、滞纳金及利息收入,并向“省级劳保费用支出户”拨付劳保费用。

  (二)省统筹机构设置以下账户:

  1、“省级劳保费用收入户”,接收“省级XX市(区)劳保费用收入户”上解的劳保费用、滞纳金及利息收入,并向“省级劳保费用财政专户”上解劳保费用、滞纳金及利息收入。

  2、“省级劳保费用支出户”,接收省财政厅“省级劳保费用财政专户”拨付的劳保费用,并向“市(区)劳保费用支出户”拨付劳保费用。

  3、省统筹机构在各市设置“省级XX市(区)劳保费用收入户”,接收建设单位缴纳的劳保费用、滞纳金和“市(区)级XX县(区)劳保费用收入户”上解的劳保费用、滞纳金及利息收入,并向“省级劳保费用收入户”上解劳保费用、滞纳金及利息收入。

  (三)设区市统筹机构设置以下账户:

  1、市级统筹机构在各县(区)设置 “市(区)级XX县(区)劳保费用收入户”,接收建设单位缴纳的劳保费用和滞纳金,并向“省级XX市(区)劳保费用收入户”上解劳保费用和滞纳金及利息收入。

  2、“市(区)劳保费用支出户”,接收“省级劳保费用支出户”拨付的劳保费用,并向施工企业劳保费用专户拨付劳保费用。

  (四)施工企业设置“企业劳保费用专户”,接收“市(区)劳保费用支出户”拨付的劳保费用,并按劳保费用规定的使用范围支出。

  (五)劳保费用收入户和支出户,应遵循在同一国有商业银行设置的原则;企业劳保费用专户应遵循在法人注册地国有商业银行设置的原则。所有账户不得多设或改变账户用途。

  第二十二条 劳保费用的归集。省、市、县统筹机构于每月底将收入户余额逐级上缴至省财政专户,各级收入户月末不得留有余额。

  第二十三条 劳保费用的划拨。经批准返还拨付的劳保费用,按照“省级劳保费用财政专户”→“省级劳保费用支出户” →“市(区)劳保费用支出户” →“企业劳保费用专户”的资金划转程序逐级划拨。

  为保障支出需要,“省级劳保费用支出户”可以预留一个月的周转金。周转金所产生的利息,按建筑业劳保费用行业统筹管理财务规定处理,计入周转金。如遇特殊情况,及时申请及时拨付,确保行业稳定。

  第二十四条 施工企业结余的劳保费用,结转下年使用,不得挪作他用。若结余数超过上年度实际支出养老费用的,其超出部分,可用于缴纳其他社会保险。

  第二十五条 施工企业应当建立健全劳保费用收支会计核算制度,严格按照施工企业劳保费用使用范围支出,依法为从业人员缴纳社会养老保险,保证离休人员等生活安定。每年底应将劳保费用年度收支情况报当地统筹机构备案。

  第二十六条 劳保费用实行省、市、县三级管理及省、市两级核算的制度,严格贯彻执行《中华人民共和国会计法》等法律法规,建立完善财务制度和会计核算制度,按照收付实现制,真实、准确、及时、完整地核算劳保费用财务收支。

  第五章  监   督

  第二十七条 县以上住房和城乡建设行政主管部门应当对本实施细则的实施情况进行监督检查,建立健全举报投诉制度,及时受理和查处违反本实施细则的行为。

  第二十八条 各级统筹机构应当认真贯彻执行本实施细则,建立健全各项管理制度,规范工作流程,切实加强劳保费用的收缴、拨付和管理。

  省、市统筹机构应当加强对下属劳保费用统筹管理的督导检查和业务指导。

  第二十九条 住房和城乡建设行政主管部门、统筹机构和其他有关部门的工作人员,违反本实施细则有下列行为之一的,由上一级机关责令改正,并追究相关责任。

  (一)擅自改变收缴对象、范围和标准,免收、减收、缓收劳保费用的;

  (二)违反规定未将收取的劳保费用及时全额缴入收入账户的,或未按期归集的;

  (三)违反规定使用收缴票据或拨付劳保费用的;

  (四)其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的。

  第三十条 建设单位违反本实施细则有下列行为之一的,由县以上住房和城乡建设行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,在全省进行通报,并记入不良行为记录。

  (一)劳保费用未在工程概算、招标标底、工程合同中单独列项或列入竞争性费用的;

  (二)未按规定缴纳劳保费用的;

  (三)要求施工企业在工程造价中不计取或少计取劳保费用的。

  第三十一条 施工企业违反本实施细则有下列行为之一的,由县以上住房和城乡建设行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,暂停劳保费用拨付,在全省进行通报,并记入不良行为记录。

  (一)弄虚作假骗取劳保费用的;

  (二)截留、挪用或不按规定使用劳保费用的;

  (三)不按规定向分包企业支付劳保费用的。

  第六章  附   则

  第三十二条 本实施细则自发布之日起施行,有效期五年。


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  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

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  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。