国家税务总局天津市税务局关于进一步促进民营经济发展的实施意见
发文时间:2019-01-09
文号:津税发[2019]6号
时效性:全文有效
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市局系统各单位,市局机关各处室:


  为深入贯彻落实习近平总书记在民营企业座谈会上的重要讲话精神,切实履行税务部门职责,有效激发民营经济活力,充分发挥民营经济在推动我市高质量发展中的重要作用,按照《中共天津市委天津市人民政府关于进一步促进民营经济发展的若干意见》、《国家税务总局关于实施进一步支持和服务民营经济发展若干措施的通知》(税总发[2018]174号),结合我局实际,现提出如下实施意见:


  一、进一步降低民营企业税费负担,确保各项政策落地落实


  (一)坚持依法征税


  依法依规规范税费征管,坚决落实各项减免税政策。对符合享受税收优惠政策条件的民营企业与其他纳税人一律平等对待,确保各项税收优惠政策落地,确保各项应退税款及时足额退付到位,确保民营企业等纳税人实实在在享受减税红利。对确有特殊困难而不能按期缴纳税款的民营企业,通过依法办理税款延期缴纳等方式,积极帮助企业缓解资金压力。


  (二)不折不扣落实税收优惠政策


  认真执行各项惠及民营企业的税收优惠政策,持续推进增值税实质性减税和对小微企业的普惠性免税,为民营企业等纳税人减负。全面落实好增值税降低税率等各项增值税改革措施。认真做好扩大小型微利企业所得税优惠范围,延长高新技术企业和科技型中小企业亏损结转弥补年限,企业研发费用税前加计扣除等各项减税措施。扎实推进个人所得税改革,全面落实个人所得税基本扣除和专项附加扣除新政策。


  (三)降低核定征收企业所得税应税所得率


  对实行企业所得税核定征收的民营企业等纳税人,按照《国家税务总局关于印发


  (四)下调印花税核定征收标准


  对实行印花税核定征收的民营企业等纳税人,其书立的购销合同、货物运输合同、仓储合同、加工承揽合同4个税目的核定征收比例平均下调30%。


  (五)落实减免涉企行政事业性收费政策


  在全市范围内停征防洪工程维护费(地方水利建设基金)。降低残疾人就业保障金征收标准,按照“我市社会平均工资或用人单位在职职工平均工资孰低”原则征收。


  二、进一步优化民营企业税收营商环境,提高税收服务经济高质量发展水平


  (一)深入细致加强政策宣传辅导


  加强政策宣传解读,实施税费政策发布、政策解读、政策宣传三同步。积极运用12366纳税服务热线、纳税人学堂、网站、微信、微博新媒体等渠道,开展新政策、新举措、新成效、新作为宣传,及时提醒和帮助民营企业等纳税人享受税收优惠,确保宣传到位、培训到位、辅导到位。深入民营企业广泛收集涉税诉求,听取意见建议并认真梳理分析,对反映较多的问题,统一出台措施进行解决,推动税收管理和服务朝着更贴近民营企业需求、更顺应民营企业关切的方向不断优化升级。


  (二)深入推进涉税事项和流程标准化


  梳理税务行政许可和涉税服务事项清单,统一网上网下办税流程,做到“统一标准、统一编码、统一发布”。实现事项发布清单化、管理目录化、调整动态化,让纳税人办税更明白、更便捷。围绕一事项一标准、一流程一规范,形成标准统一、流程统一、服务统一、结果统一的标准化体系,应用到税务行政许可事项和涉税服务事项的各个环节,推进同一事项无差别受理、同标准办理。


  (三)积极推进办税电子化


  推行纳税记录网上查询和打印,完善网上办税服务厅功能,方便纳税人查询更多属期的申报纳税明细。继续扩展电子税务局电子应用文书范围,不断增加各类业务涉税文书电子化应用,逐步实现无纸化办税。进一步推进通过第三方非银行支付机构缴纳税费,方便纳税人足不出户便捷缴纳税(费)款。推进多缴退税电子化,实现退税申请、退税审核、退库办理业务网上办理。


  (四)拓宽手机APP办税范围


  将办税服务厅装进纳税人的口袋,通过天津税务APP移动终端,全面普及预约办税、申报缴税、发票领用、办税提醒、纳税人学堂等移动办税应用,实现与“政务一网通”便民服务事项手机应用程序(APP)的对接,进一步丰富纳税人办税渠道。


  (五)简化税务迁移、注销程序


  简化跨区域迁移流程,对不存在未办结事项且属于正常户的民营企业等纳税人在本市内跨区迁移即时办结。降低市场主体注销成本,为市场主体注销登记提供更加便利化服务,对未处于税务检查状态、无欠税(滞纳金)及罚款、已缴销增值税发票及税控专用设备,且符合规定情形的民营企业等纳税人,税务部门优化注销即时办结服务。在税务注销等环节推行“承诺制”容缺办理机制,对办理税务注销时资料不齐的民营企业等纳税人,符合规定条件的,税务机关可在其作出承诺后即时出具清税文书,纳税人只要按承诺时限补齐资料即可办结。推行税务注销分类处理,未办理过涉税事宜或未领用发票、无欠税等纳税人,可免于办理清税手续,直接申请简易注销。


  (六)优化纳税申报


  推进网上办税系统与财务软件对接。进一步简并优化增值税、消费税等税种申报表,推广“一表集成”申报方式,实现增值税一般纳税人大部分申报数据的自助填写。实现纳税人通过办税服务厅和电子税务局完成主税附加税一体化申报征收。探索推行纳税申报“提醒纠错制”,在电子申报软件设置申报表表内、表间逻辑判断。在申报系统中增加企业所得税申报疑点数据的校验、反馈和提醒功能,扩大纳税人网上修改申报适用范围。实现纳税人在申报期内,对企业所得税、增值税申报数据可进行网上自主更正申报,并补缴相应税款,2019年底前,实现纳税人在申报期内,对各税种申报数据均可进行网上更正申报并补缴相应税款。


  (七)精简办税资料


  编制涉税资料报送清单,清单之外原则上不再要求报送。持续推进减证便民,落实税务总局取消20项税务证明事项的任务,切实做到没有法律法规规定的证明事项一律取消。持续深化数据运用,加强与政府部门以及第三方的沟通协作,打通数据流转壁垒,扩大社会合作范围,建设便捷高效的数据共享平台,推进数据共享共用,减少第三方证明、材料的出具。


  (八)提升出口退(免)税办理速度


  取消出口企业退(免)税预申报,推广出口退(免)税无纸化申报,简化出口企业退(免)税备案信息采集,打造出口退税综合服务平台。对信用评级高、纳税记录良好的企业简化手续、缩短退税时间,将办理退税平均时间由目前13个工作日缩短至10个工作日。


  (九)推进“一网、一门、一次”改革


  大力推进电子税务局建设,2020年12月底前主要涉税服务事项90%实现网上办理。2022年12月底前主要涉税服务事项100%实现网上办理,电子税务局对接市级政务平台,实现主要涉税业务100%“一网通办”。2019年12月底前,在地方政府的支持下政务服务中心实现应进必进,进驻后的办税服务厅可办理全部涉税(缴费)事项。持续更新办税事项“最多跑一次”清单,2019年12月底前70%以上涉税事项实现一次办结。所有办税服务厅实现“一窗一人”办税模式,除专业化窗口外,综合窗口可办理所有各类涉税事项。


  (十)优化增值税发票管理


  实行实名办税的民营企业等纳税人,首次申领增值税发票且符合一定条件的,税务机关自受理申请之日起1个工作日内办结,有条件的可以即时办结,同时对已由税务机关现场采集法定代表人(业主、负责人)实名信息的纳税人,申请增值税专用发票最高开票限额不超过十万元的,税务机关应自受理申请之日起2个工作日内办结,有条件的可以即时办结。扩大“票e到家”发票网上申领寄递服务。拓展电子发票使用范围。继续扩大小规模纳税人自行开具增值税专用发票试点范围,将取消增值税发票认证范围扩大到所有纳税人。优化增值税代开发票管理,实现税务机关网上代开增值税电子普通发票。取消增值税发票验旧,除特定纳税人及特殊情形外,取消增值税发票抄报税。在保证纳税人合法权益的前提下,有效防控税收风险,除税收征管法规定的情形外,不得停供发票。


  (十一)大力支持民营企业“走出去”


  配合税务总局认真做好国别税收投资指南更新基础工作。积极宣传并贯彻落实我国对外签署的税收协定及相关解释性文件,帮助民营企业用好税收协定,降低在投资目的地国家和地区的税收负担。采取多种手段提示企业知晓可以适用相互协商程序的事项以及申请时效,为民营企业“走出去”提供支持。认真做好税收居民身份证明的受理、确认和开具工作,为民营企业享受协定待遇提供便利。加强部门协同,帮助民营企业用好委托境外研发费用企业所得税加计扣除、企业境外所得税综合抵免等政策,切实减轻税收负担。


  (十二)推进“银税互动”机制


  联合银行业金融机构和银保监部门,进一步深入开展“银税互动”活动,并由“线下”向“线上”拓展,鼓励和推动银行依托纳税信用创新信贷产品,深化税务、银行信息互通,缓解小微民营企业融资难、融资贵问题。


  三、进一步保障民营企业合法权益,营造公平良好竞争环境


  (一)推动涉税专业服务发展


  推进涉税专业服务实名信息采集和信用管理,完善涉税专业服务监管制度,规范涉税专业服务行为,进一步优化对涉税专业服务机构服务措施,引导涉税专业服务机构发挥作用。各级税务机关和税务人员不得违规插手涉税中介经营活动,不得强制、指定或变相强制、变相指定纳税人接受涉税中介服务,切实减轻民营企业负担。


  (二)加强税收规范性文件管理


  严格执行国务院和税务总局关于加强规范性文件管理的要求,规范税收规范性文件制发程序,落实合法性审核机制,切实提高税务部门制度建设的质量和水平。对影响面广、情况复杂、社会关注度高的涉及民营企业的税收规范性文件,采取召开座谈会、论证会、实地走访等形式广泛听取民营企业意见。进一步落实公平竞争审查制度,对违反公平竞争审查要求、可能不利于民营企业发展的税收规范性文件,应调整完善或不予出台。开展涉及民营经济发展的税收规范性文件清理工作,对于有悖于平等保护原则、不利于民营经济健康发展的相关内容进行清理。


  (三)进一步规范税务检查


  坚持“无风险不检查、无审批不进户、无违法不停票”,对正常生产经营的企业要少打扰乃至不打扰,避免因不当征税导致正常运行的企业停摆。规范税务稽查与风险管理工作的衔接与协作,规范进户执法,及时、准确地对重大涉税风险点开展风险应对和税务稽查。除举报等违法线索明显的案件外,一律运用税收大数据开展评估分析,发现税收风险后,采取税务检查措施。全面实施“双随机、一公开”监管,提高监管效能和公正性,增强监管威慑力和公信力,保持“双打”高压态势,严打涉税违法行为。纵深推进税收“黑名单”管理制度,主动公布重大税收违法失信案件信息,持续构建失信监管新机制,为守法经营的民营企业等纳税人营造公平竞争的环境。


  (四)切实保障民营企业救济权利


  畅通纳税人诉求反映渠道,完善纳税服务投诉、纳税人需求和满意度调查等管理制度。各级税务机关对民营企业反映的执法问题、提出的行政复议申请要积极依法受理、及时办理,积极运用和解、调解手段化解税收争议。因税务人员不规范、不文明的服务行为致使合法权益受到侵害的,可以进行投诉。对税务机关作出行政处理(罚)决定提出的事实、理由及依据可以提出质疑,阐明意见,进行申辩。对民营企业因经营困难一时无力缴清税款、滞纳金或无法提供担保等原因,不符合行政复议受理条件的,复议机关在依法处理的同时,要甄别情况,发现主管税务机关税收执法行为确有错误的,应及时督促其依法纠正。


  (五)规范涉税行政处罚


  严格落实行政处罚法和规范税务行政处罚裁量权的要求。对同一个税收违法行为不得给予两次以上罚款,不得因陈述、申辩而加重行政处罚。对存在从轻、减轻或免予行政处罚情形的,应当依法从轻、减轻或免予行政处罚。法律、法规、规章规定可以给予行政处罚,民营企业等纳税人首次违反且情节轻微,并在税务机关发现前主动改正或在税务机关责令限期改正期限内改正的,不予行政处罚。


  (六)全面推行行政执法三项制度


  总结前期试点工作经验,聚焦行政执法的源头、过程、结果等关键环节,全面推行行政执法公示制度、执法全过程记录制度、重大执法决定法制审核制度,着力解决执法不严格、标准不统一、程序不规范等问题,促进税务机关严格规范公正文明执法,保障和监督税务机关依法履行职责,维护民营企业等纳税人合法权益。


  (七)强化税收执法督察


  狠抓内控机制建设,做好专项制度建设以及内控制度落实工作。加大执法督察力度,对执法行为实行常态化督察,发现问题及时督促整改并做好跟踪问效,强化执法责任追究。坚决查处税务人员简单粗暴执法、任性任意执法、选择执法、情绪执法等行为,坚决查处税务人员吃拿卡要等损害民营企业等纳税人利益的不正之风,充分保障民营企业的合法权益。


国家税务总局天津市税务局

2019年1月7日


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严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。