重庆市人力资源和社会保障局 重庆市财政局 国家税务总局重庆市税务局 重庆市统计局关于印发《阶段性减免企业社会保险费有关问题的实施办法》的通知
发文时间:2020-03-19
文号:渝人社发[2020]21号
时效性:全文有效
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各区县(自治县)人力社保局、财政局、税务局、统计局:


  现将《阶段性减免企业社会保险费有关问题的实施办法》印发给你们,请结合本地实际,认真贯彻执行。


  一、深入学习领会减免政策精神


  阶段性减免企业社会保险费是党中央、国务院作出的重大决策部署,是应对新冠肺炎疫情的重要举措,对于减轻企业负担,稳企业、稳就业具有重要作用。各区县(自治县)人力社保、财政、税务和统计部门要高度重视,认真组织学习,切实把思想和行动统一到党中央、国务院和市委、市政府的决策部署上来,进一步增强落实好阶段性减免企业社会保险费政策的政治责任感和紧迫感,确保政策落实到位,让企业有实实在在的获得感。


  二、认真抓好减免政策的贯彻落实


  各区县(自治县)要在当地党委、政府的领导下统筹谋划,按照国家及我市减免政策要求,周密部署,压实责任,对标对表抓好贯彻落实并全力推进。各区县(自治县)人力社保、财政、税务和统计部门要围绕阶段性减免社会保险费的目标任务,主动履职尽责,细化任务分工,加强协作配合,要建立健全抓落实的体制机制,落实落细社会保险费减免各项政策,以钉钉子精神抓好各自任务落实,确保政策落地见效。


  三、及时研究解决新情况新问题


  各区县(自治县)要加强组织领导和工作指导,及时掌握减免政策实施进展,及时发现政策执行期内各类风险,制定本区县(自治县)应急预案。相关部门要加强沟通、紧密合作,及时掌握减免政策实施进展,及时发现政策执行期内各类风险,制定应急预案,妥善化解。要兜牢民生保障底线,确保社保待遇不受影响并按时足额支付,维护参保人合法权益,保持社会稳定。各区县(自治县)在执行中遇有重大情况和问题,要及时向市人力社保局、市财政局、市税务局和市统计局报告。


重庆市人力资源社会保障局

重庆市财政局

国家税务总局重庆市税务局

重庆市统计局

2020年3月16日


  (此件依申请公开)


阶段性减免企业社会保险费有关问题的实施办法


  为贯彻落实国家和我市关于阶段性减免企业社会保险费的决策部署,根据《人力资源社会保障部办公厅 财政部办公厅 国家税务总局办公厅关于印发〈关于阶段性减免企业社会保险费有关问题的实施意见〉的通知》(人社厅发〔2020〕18号)、《重庆市人民政府办公厅关于印发〈重庆市支持企业复工复产和生产经营若干政策措施〉的通知》(渝府办发〔2020〕22号)和《重庆市人力资源和社会保障局 重庆市财政局 国家税务总局重庆市税务局 重庆市统计局关于做好阶段性减免企业社会保险费有关工作的通知》(渝人社发〔2020〕19号),制定本实施办法。


  一、关于减免政策具体适用范围


  中、小、微型企业和以单位方式参保的个体工商户免征2020年2-6月企业职工基本养老保险、失业保险、工伤保险(以下简称三项社会保险)单位缴费部分;大型企业和民办非企业单位、社会团体等各类社会组织减半征收2020年2-4月三项社会保险单位缴费部分;参保职工个人缴费部分不予减免,仍由参保单位代扣代缴。减免三项社会保险单位缴费部分的单位或人员不包括机关事业单位(含参加企业基本养老保险的单位)、以个人身份参保的个体工商户和灵活就业人员。疫情解除后三个月内补办单位参保登记和人员增加业务的,按规定享受以上减免政策。


  减免政策严格界定为费款所属期的三项社会保险单位缴费部分,参保单位补缴减免政策实施前的欠费,预缴减免政策终止后的社会保险费,均不属于此次减免政策范围。参保单位在缓缴期补缴减免政策执行月份三项社会保险费的,仍可享受相应的减免政策。


  二、关于减免对象划型


  (一)企业参保单位


  为确保三项社会保险减免政策落地,对截至2020年2月的正常参保企业(含以单位身份参保的个体工商户),经市统计局通过现有数据,按规定确定具有独立法人资格的大、中、小、微型企业、个体工商户类型后,由市人力社保局下发参保地人力社保部门直接办理,无需企业申报审批。通过现有数据划型存在困难的,由市统计局牵头建立部门会商机制,会同人力社保、财政、税务、市场监管、行业主管等部门,通过数据共享和大数据比对等方式予以划型。对政策执行期间的新参保企业,由市人力社保局定期将企业名单传递市统计部门按规定做好划型。市级无法划型的正常参保企业,各参保地人力社保部门可实行告知承诺制(附件1),不增加企业事务性负担。企业分支机构按其所属独立法人的类型划型。


  (二)非企业参保单位


  对截至2020年2月的其他正常参保非企业单位,各参保地人力社保部门对照参保原始资料,以《重庆市人力资源和社会保障局 重庆市财政局 国家税务总局重庆市税务局 重庆市统计局关于做好阶段性减免企业社会保险费有关工作的通知》(渝人社发〔2020〕19号)文件下发之日前经有关部门登记注册的单位类型,按照机关事业单位、民办非企业单位、社会团体、其他各类社会组织划型。


  三、关于减免流程


  各级社保经办机构根据参保单位划型结果在金保业务系统标注享受减免政策类型,并根据减免政策类型,分户核定已参保险种、缴费基数、适用的费率以及减免后的应缴费额等,按月形成减免后的征收计划传递给税务部门征收。税务部门按规定回传社保经办机构征收数据进行个人权益记录。


  参保单位可通过重庆市人力资源和社会保障网公开查询享受减免的类型。减免对象类型一经划定,政策执行期间原则上不做变动处理。参保单位对减免类型划分确有异议的,可在一个月内向参保地人力社保部门提出变更申请。对参保企业提出变更申请的,由参保地人力社保部门交由同级统计部门牵头会商相关部门按规定重新划型并报市统计局、市人力社保局备案;对非企业参保单位提出变更申请的,由参保地人力社保部门商主管单位按规定重新划型。各区县(自治县)社保经办机构应根据最终确定后的划型结果在金保系统中变更享受减免政策类型,变更结果传递同级税务部门并报市人力社保局备案。


  四、关于2月份已缴社保费处理


  各区县(自治县)社保(失业保险)经办机构要根据减免办理程序重新核定2020年2月参保单位应缴额,确定减免部分金额,参保单位已缴纳应减免部分,多缴部分原则上抵缴以后月份应缴的社会保险费;若有退费意愿的参保单位可办理退费。全额退还多缴的滞纳金。


  有意愿办理退费的单位在3月底前告知各区县(自治县)社保(失业保险)经办机构,经办机构办理相关退费手续,明确单位信息、所涉险种、退费金额等内容,会同同级税务部门形成《重庆市退单位缴费明细表》(附件2),退费账户原则上为2月缴费账户。


  各区县(自治县)社保经办机构社保基金支出户资金不能满足疫情防控期间退费的,经办机构按险种(不含失业保险)单独向市社保局提出用款计划,市社保局汇总后报市财政局申请用款资金,市财政局及时将资金划拨到各区县(自治县)做退费处理。


  各区县(自治县)失业保险经办机构就疫情防控期间退费向同级财政部门申请用款资金,同级财政按现行划拨流程及时办理退费。


  五、关于缓缴处理


  2020年4月30日及以前,除机关事业单位外,其他受疫情影响,面临暂时性生产经营困难且确实无力足额缴纳社会保险费的参保单位(含参加企业职工基本养老保险的事业单位),可按照《重庆市关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情做好社会保险费缓缴工作的通知》(渝人社发〔2020〕7号)执行,对三项社会保险费由参保单位自行选择缴纳时间,无须申报。


  2020年4月30日后,上述参保单位需继续缓缴社会保险费的,对减免政策执行期内的当期应缴三项社会保险费(中小微企业2020年2-6月,大型企业和其他非企业单位2020年2-4月,参加企业职工基本养老保险的事业单位2020年2-4月),事前通过重庆市社会保险网上申报平台向参保地人力社保部门申请缓缴,填写缓缴的原因并选择缓缴险种及对应时段,由参保地人力社保部门会同税务部门确定缓缴名单并向市人力社保局、市税务局报送备案表。税务部门将对应属期的限缴时间按申请延长,含4月30日以前已自动享受缓缴时间在内的按月属期缓缴期限最长不得超过6个月(即:2月应缴费最长可延长至7月,3月应缴费最长可延长至8月,依次类推),缓缴期间免收滞纳金。


  用人单位与职工协商一致,同时缓缴代扣代缴个人缴费部分的,缓缴期间的企业基本养老保险个人账户应缴费额不计息,期满前由参保单位及时缴费。


  2020年4月30日后,按项目参保的工伤保险费不享受缓缴政策。


  六、关于工伤保险按项目参保的减免处理


  2020年2月1日以后在减免期内新开工且属新参保的工程建设项目可享受阶段性减免工伤保险费政策,享受减免政策类型与施工总承包单位保持一致,参保地人力社保部门可通过重庆市人力资源和社会保障网查询,对无法查询的,各参保地人力社保部门可实行告知承诺制(附件1)。具体计算办法为:按照该项目计划施工所覆盖的减免期占其计划施工期的比例,折算减免工伤保险费。计划施工期及起止日期原则上依据备案的工程施工合同核定。各地要加强与相关部门的信息共享,严格做好审查核减工作。


  七、关于延续阶段性降低社会保险费率政策


  失业保险总费率继续按1%执行至2021年4月30日,其中单位和职工个人缴费比例均为0.5%。


  因我市工伤保险基金累计结余可支付月数达不到国家规定的降费率条件,仍继续执行现行工伤保险费率政策,对2020年需上浮费率的企业暂不上浮。


  2020年,小微企业基本养老保险单位缴费比例和困难行业企业基本养老保险缴费基数下限仍按2019年标准执行。


  八、关于社保关系转移和待遇业务的处理


  实施阶段性减免、缓缴政策执行期间,仍按现行规定做好企业基本养老保险和失业保险关系转移接续工作。2020年4月30日以前,职工申请办理养老保险关系转移业务,按照渝人社发〔2020〕7号文件执行。2020年4月30日以前,申请失业保险关系转移的,对截至2019年12月31日之前没有欠费的,失业保险经办机构按照实际缴纳情况累计计算待遇,办理失业保险关系转移;对截至2019年12月31日之前有欠费的,待用人单位清缴欠费后,及时办理失业保险关系转移。


  职工在缓缴期间申领养老、失业保险待遇的,单位及职工个人应先补齐缓缴的社会保险费。其中,2020年4月30日及以前职工申领养老保险和失业保险待遇的,按照渝人社发〔2020〕7号文件执行。实施阶段性减免、缓缴工伤保险费政策,不影响参保职工享受工伤保险相关待遇。未办理参保手续的职工发生工伤,工伤保险待遇由用人单位支付。缓缴期满后,未按规定补缴工伤保险费的,工伤职工的待遇由用人单位承担。


  九、关于风险防控工作


  各区县(自治县)人力社保部门要督促参保单位及时办理参保手续,按规定如实进行社会保险费申报,便于准确核定减免金额。要加强内部管控,通过信息系统办理业务,严禁手工操作,切实防范经办风险。要加大部门间信息共享力度,充分利用工信、统计、市场监管、民政、公安等部门掌握的参保单位信息和职工信息,进行大数据核查比对,加强对减免执行社会保险费政策的预警监控。要通过适当方式,对企业划型结果进行公示,接受社会监督。要畅通投诉举报渠道,面向社会征集参保单位弄虚作假骗取减免资质等问题线索,加强监督检查,适时开展专项稽核。要加大查处力度,发现违法违规问题严肃处理,并及时报告,对严重违法失信单位,要按规定纳入诚信管理“黑名单”,实施联合惩戒,严肃追究相关单位和人员的法律责任。


  十、关于统计核算工作


  市人力社保局、市税务局共同做好阶段性减免和缓缴社会保险费落实情况的统计和效应分析,按照国家有关阶段性减免企业社会保险费统计工作要求,规范数据来源、统一口径和方法,明确责任分工。市人力社保局按户将减免费有关业务信息传递市税务局,双方联合开展统计工作,联合审定统计结果,统一对外口径。各区县(自治县)应及时沟通共享数据,做好本区县数据分析应用。


  十一、关于政策宣传解读工作


  各区县(自治县)人力社保部门要加强与财政、税务、统计等部门的协调配合,通过多种渠道和形式,加大政策宣传解读力度。要发挥融媒体的传播优势,重点解读阶段性减免社会保险费政策具体内容,借助重点园区、企业人力资源部门的职能优势,大力宣讲政策,详细介绍相关业务操作流程,提升广大参保单位对政策的知晓度。要深入了解政策执行中参保单位及个人关注的热点问题,有针对性地做好舆论引导工作,及时向社会公布工作进展及成效,为提振企业信心营造良好氛围。


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严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

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  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。