重庆市人民政府办公厅关于印发重庆市支持企业复工复产和生产经营若干政策措施的通知
发文时间:2020-03-03
文号:渝府办发[2020]22号
时效性:全文有效
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各区县(自治县)人民政府,市政府各部门,有关单位:


  《重庆市支持企业复工复产和生产经营若干政策措施》已经市政府同意,现印发给你们,请认真贯彻执行。


重庆市人民政府办公厅

2020年3月3日


  (此件公开发布)


重庆市支持企业复工复产和生产经营若干政策措施


  一、加大金融支持强度


  1﹒续贷续保。对2020年1月25日以来到期的困难中小微企业(含个体工商户和小微企业主)贷款本金,以及2020年1月25日至2020年6月30日中小微企业需支付的贷款利息,银行业金融机构应根据企业申请,给予一定期限的临时性延期还本付息安排,还本付息日期最长可延至2020年6月30日,免收罚息。对2020年6月30日前到期、单户贷款规模1000万元以下的困难小微企业(含个体工商户和小微企业主),支持银行将贷款本金展期6个月,利息缓期6个月后支付,免收罚息。对有实际需求的企业可予以续贷。各融资担保机构配合银行做好同步续保工作,并缓收担保费。各银行机构应给予融资担保机构合理的代偿宽限期。(责任单位:市金融监管局、重庆银保监局、人行重庆营管部)


  2﹒中小微企业转贷应急周转资金。2020年6月30日前到期、符合银行信贷条件、还贷出现暂时困难的中小微企业,对其按期还贷、续贷提供短期周转资金,费率由0.2‰降至0.1‰。(责任单位:市财政局、市经济信息委)


  3﹒担保增信。各融资担保机构、再担保机构主动对接疫情防控重点保障企业和受疫情影响出现暂时困难但发展前景较好的企业,建立担保“绿色通道”,鼓励担保费减免10%以上。(责任单位:市金融监管局、重庆银保监局)


  4﹒降低贷款利率。鼓励各银行机构对受疫情影响较重企业在原有贷款利率水平基础上再下浮10%以上,确保2020年小微企业融资成本不高于2019年同期水平。(责任单位:重庆银保监局、人行重庆营管部、市金融监管局)


  5﹒中小微困难企业贷款贴息。对住宿餐饮、批发零售、居民服务、农林牧渔、制造、文化、旅游(指旅行社、星级酒店和游览景区管理)、交通运输、科学研究和技术服务9大类行业,且2020年1—6月主营业务收入同比下降50%以上的中小微企业,其经营活动产生的贷款利息,按不超过银行贷款1年期基准利率(以2020年1月1年期贷款市场报价利率〔LPR〕为准)的50%给予贴息,原则上每户企业贴息金额不超过30万元。(责任单位:市财政局)


  6﹒专用再贷款支持涉农和小微企业新增贷款。人行重庆营管部及其管辖范围内支行向符合条件的地方法人银行发放支农或支小专用再贷款,支持其在2020年2月26日至2020年6月30日期间新发放涉农贷款、普惠小微企业贷款(指单户授信1000万元及以下的小微企业贷款,以及个体工商户、小微企业主经营性贷款),贷款利率不高于贷款发放时最近一次公布的1年期贷款市场报价利率(LPR)加50个基点。各行业主管部门可按照金融机构实际支付的再贷款利率的50%向借款人贴息。(责任单位:人行重庆营管部、重庆银保监局、市金融监管局,有关行业主管部门)


  7﹒开展定向授信贷款。协调商业银行实施定向授信贷款,由商业银行向住房公积金缴存企业特别是中小微企业发放定向授信贷款,增加贷款资金供应,最高可贷额度200万元。(责任单位:市住房城乡建委、人行重庆营管部、重庆银保监局)


  8﹒疫情防控重点企业专项再贷款。由人行重庆营管部向重庆银行、重庆三峡银行、重庆农商行发放专项再贷款,银行向企业发放的贷款利率上限为贷款发放时最近一次公布的1年期贷款市场报价利率(LPR)减100个基点。企业获得的优惠利率贷款全部用于疫情防控相关的生产经营活动。鼓励全国性银行在渝分支机构积极向总行争取专项再贷款额度。对享受人民银行专项再贷款支持的疫情防控重点保障企业,财政按企业实际获得贷款利率的50%给予贴息。(责任单位:人行重庆营管部、市财政局、重庆银保监局、市金融监管局)


  9﹒小微企业融资担保费奖补。对担保费率在1.5%以下的小微企业贷款担保业务(单户生产经营性贷款1000万元及以下),市级财政按照累进激励原则给予担保费补助。其中,2020年新发生小微企业担保业务金额占新发生担保业务总额70%—80%的,给予1%的补贴;占比80%—90%的,给予1.2%的补贴;占比90%及以上的,给予1.3%的补贴。(责任单位:市财政局)


  10﹒外贸企业金融支持。支持进出口银行与我市商业银行开展针对中小外贸企业的政策性信贷资金转贷款业务(总限额10亿元),按实际发放贷款额给予中小外贸企业1%(年化)贴息资助。扩大信保资金池使用范围,进一步加大对小微企业出口风险保障力度。鼓励扩大出口信用保险保单融资规模,简化报损和索赔程序,对外贸企业投保短期出口信用保险保费资助比例提高至70%。(责任单位:市商务委、市金融监管局、人行重庆营管部、重庆银保监局、进出口银行重庆分行、中国出口信用保险公司重庆分公司)


  二、加强财税纾困力度


  11﹒阶段性下调增值税小规模纳税人征收率。2020年3月1日至2020年5月31日,全市增值税小规模纳税人,适用3%征收率的应税销售收入,减按1%征收率征收增值税;适用3%预征率的预缴增值税项目,减按1%预征率预缴增值税。(责任单位:重庆市税务局)


  12﹒个体工商户纳税定额调整。对受疫情影响较大的“定期定额”个体工商户,税务机关结合实际情况合理调整定额,或简化停业手续。(责任单位:重庆市税务局)


  13﹒中小困难企业申请税收减免。疫情导致正常生产经营活动受到严重影响,造成重大损失,缴纳房产税和城镇土地使用税确有困难的中小企业,可向主管税务机关提出申请,经核准后给予3个月的税收减免。(责任单位:重庆市税务局)


  14﹒防疫运输行业免税。对纳税人运输疫情防控重点保障物资取得的收入,免征增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。对纳税人提供公共交通运输服务、生活服务,以及为居民提供必需生活物资快递收派服务取得的收入,免征增值税。(责任单位:重庆市税务局)


  15﹒企业公益捐赠免税。企业通过公益性社会组织或县级以上政府及其部门等国家机关,捐赠用于应对新冠肺炎疫情的现金和物品,或直接向承担疫情防治任务的医院捐赠用于应对新冠肺炎疫情的物品,允许在计算应纳税所得额时全额扣除。(责任单位:重庆市税务局)


  16﹒个体工商户无偿捐赠免税。个体工商户将自产、委托加工或购买的货物,通过公益性社会组织或县级以上政府及其部门等国家机关,或直接向承担疫情防治任务的医院,无偿捐赠用于应对新冠肺炎疫情的,免征增值税、消费税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。(责任单位:重庆市税务局)


  17﹒延长亏损结转年限。受疫情影响较重的困难行业企业2020年度发生的亏损,最长结转年限由5年延长至8年。(责任单位:重庆市税务局)


  18﹒延期缴纳税款。对受疫情影响不能按期办理纳税申报的中小企业,依法准予延期缴纳税款,最长期限不超过3个月。(责任单位:重庆市税务局)


  19﹒职业能力培训补贴。技能培训(含企业新型学徒制、家政服务培训)可将全部理论课(不低于总课时的30%)纳入线上培训,可通过线上授课、居家练习的实训课程也可纳入,创业培训可采取直播授课、线上互动交流答疑等方式开展培训。培训补贴最高4862元/人,原则上每人每年可享受不超过3次,但同一职业项目同一等级不得重复享受。(责任单位:市人力社保局)


  20﹒建立防疫物资保供资金池。建立2000万元市级防疫物资保供资金池,对满足条件的新冠肺炎疫情防控物资生产企业,可申请单笔最高100万元的免息借款,用于企业采购原材料、设备等。(责任单位:市经济信息委)


  21﹒新型农业经营主体产销补助。对疫情防控期间线上销售收入达到50万元及以上且社会效益良好的新型农业经营主体,财政按不超过销售额的5%给予一次性补助,最高不超过20万元;对线上销售2000单及以上且社会效益良好的新型农业经营主体,财政按不超过快递费用的30%给予一次性补助,最高不超过20万元,同一主体不重复享受补助。(责任单位:市商务委、市农业农村委、市财政局、市供销合作社)


  22﹒持续推动港口物流降本增效。稳定开行沪渝直达快线,深化提前申报、船边直提、抵港直装,切实提升水运物流效率,降低水运物流成本。对我市内支线船公司承运的内贸和外贸集装箱纳入水水中转、铁水联运、口岸作业费补贴政策范围给予支持。(责任单位:市政府口岸物流办、市财政局)


  23﹒支持卡车航班助力国际货运恢复。对2020年年内新开成渝地区双城经济圈内(每天1班及以上)定期国际卡车航班的物流企业,给予一次性100万元的奖励。(责任单位:市政府口岸物流办、市财政局、重庆机场集团)


  24﹒支持公路运输企业恢复运营。严格执行国家规定的免收高速公路通行费政策。全力支持零担冷链运输企业复工复产稳岗,对零担冷链运输企业给予贷款1年期基准率不高于50%的贴息,原则上每户企业贴息金额不超过30万元。(责任单位:市政府口岸物流办、市财政局)


  25﹒服务外包补贴。对医药研发服务、软件开发服务、系统运维服务、大数据分析服务等与疫情防控相关的服务外包业务,在岸业务视同离岸业务,享受相应补贴。服务外包企业或机构在2020年上半年开展的服务外包相关培训,线上培训视同第三方培训或线下培训,享受相应补贴。(责任单位:市商务委)


  三、降低生产经营成本


  26﹒阶段性减免养老保险、失业保险和工伤保险费。自2020年2月起,免征中小微企业养老保险、失业保险和工伤保险费单位缴费部分,免征期限不超过5个月;对大型企业等其他参保单位(不含机关事业单位)上述3项社会保险单位缴费部分减半征收,减征期限不超过3个月。(责任单位:市人力社保局、市财政局、重庆市税务局)


  27﹒阶段性减征职工基本医疗保险费。自2020年2月起,根据医疗保险基金运行情况和实际工作需要,在确保基金收支中长期平衡的前提下,对职工医保单位缴费部分实行减半征收,减征期限不超过5个月。原则上,统筹基金累计结存可支付月数大于6个月的统筹地区,可实施减征;可支付月数小于6个月但确有必要减征的统筹地区,全市统筹考虑安排。(责任单位:市医保局、市财政局、重庆市税务局)


  28﹒缓缴社会保险费。受疫情影响生产经营出现严重困难的企业,可申请缓缴社会保险费,缓缴期限原则上不超过6个月,缓缴期间免收滞纳金。(责任单位:市人力社保局、市财政局、重庆市税务局)


  29﹒援企稳岗返还。对符合条件的中小企业实施疫期援企稳岗返还政策,返还标准为3个月的企业及其职工应缴纳社会保险费的50%。(责任单位:市人力社保局)


  30﹒减轻住房公积金缴存负担。受疫情影响的企业,可申请降低住房公积金缴存比例,最低可降至国家规定的5%;也可按规定申请在2020年6月30日前缓缴住房公积金,缓缴期间缴存时间连续计算,不影响职工正常提取和申请住房公积金贷款。2020年6月30日以后,凡符合我市规定缓缴条件的企业,仍可按相关规定申请缓缴住房公积金,累计缓缴期限最长不超过1年(责任单位:市住房城乡建委)


  31﹒减免房屋租金。疫情期间,对承租市级及区县国有企业、机关事业单位国有资产类经营用房的中小微企业(含个体工商户)、物流仓储企业,减免租赁合同约定的同期1—3个月租金。对商贸服务业经营主体承租国有资产类经营用房的,减免3个月租金,对存在资金支付困难的,可延期收取租金。鼓励大型商务楼宇、商场、市场运营方对中小微企业租户适度减免疫情期间的租金,各区县对采取减免租金措施的租赁企业可给予适度财政补贴。(责任单位:市国资委、市商务委、市财政局、市政府口岸物流办)


  32﹒减免新型农业经营主体租金。疫情防控期间,对承租国有性质单位的土地、生产设施的新型农业经营主体,减免1—3个月租金。对承租私营及集体性质单位的土地、生产设施的,引导和鼓励出租方适度减免租金。(责任单位:市国资委、市农业农村委、市财政局)


  33﹒阶段性降低企业用电成本。2020年2月1日至2020年6月30日,除高耗能行业外,现执行一般工商业、大工业电价的电力用户,用电按到户电价的95%结算。其中,批发业、零售业、餐饮业、住宿业单位2020年2月、3月份用电按现行政策的90%结算。执行支持性两部制电价政策至2020年6月30日。(责任单位:市发展改革委)


  34﹒阶段性降低企业用气成本。非居民用气门站价格提前执行淡季价格政策。根据上游企业具体降价方案,按照上下游价格联动机制相应降低天然气终端销售价格,批发业、零售业、餐饮业、住宿业2020年2、3月份气费结算采取就高优惠原则。(责任单位:市发展改革委)


  35﹒阶段性降低企业用水成本。2020年2月1日至2020年6月30日,对批发业、零售业、餐饮业、住宿业单位用户,自来水价格按现行价格的90%结算;对除上述四类用户以外的非居民用户,自来水价格按现行价格降低0.1元/立方米结算。(责任单位:市发展改革委、市国资委、市城市管理局)


  36﹒缓缴减免农民工工资保证金。严格落实农民工工资保证金减免政策,对建设单位、施工总承包企业在我市行政区域内上一年未发生农民工工资拖欠的,减免50%;连续2年未发生拖欠的,减免60%;连续3年未发生拖欠的,全额减免。对疫情防控期间新开工的项目,延长其农民工工资保证金告知承诺期限,最迟可在2020年6月30日前缴纳。(责任单位:市住房城乡建委、市人力社保局,各区县〔自治县,以下简称区县〕政府)


  37﹒调整项目资本金监管政策。房地产开发企业可按照项目施工进度,分楼栋申请使用项目资本金。疫情防控期间,将房地产开发项目资本金缓存期延至6个月;在疫情发生前已监管项目资本金的房地产开发企业,资金周转确有困难、工程建设进度未达到申请使用节点要求的,可申请提前一个节点使用项目资本金。(责任单位:市住房城乡建委,各区县政府)


  38﹒缓缴减免城市基础设施配套费。受疫情影响的项目,城市基础设施配套费由企业申请,可根据属地政府意见予以延期缴纳,延期缴纳时间自属地政府批准之日起最长不超过6个月,并在竣工验收备案前缴清。对2020年年内经市政府认定的市级物流重点项目生产性用房(厂房和仓储),免征城市基础设施配套费。(责任单位:市住房城乡建委、市政府口岸物流办、市财政局,各区县政府)


  39﹒缓缴减免防空地下室易地建设费。受疫情影响的新开工项目,可申请延期缴纳防空地下室易地建设费,延期缴纳时间最长不超过6个月。对2020年年内经市政府认定的市级物流重点项目生产性用房(厂房和仓储),免征防空地下室易地建设费。(责任单位:市人民防空办、市政府口岸物流办、市财政局)


  40﹒免征医疗器械产品及药品注册费。对进入医疗器械应急审批程序并与新型冠状病毒相关的防控产品,免征医疗器械产品注册费;对进入药品特别审批程序、治疗和预防新型冠状病毒肺炎的药品,免征药品注册费。(责任单位:市市场监管局、市财政局)


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严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。