陕政发[2020]3号 陕西省人民政府关于坚决打赢疫情防控阻击战促进经济平稳健康发展的意见
发文时间:2020-02-10
文号:陕政发[2020]3号
时效性:全文有效
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各设区市人民政府,省人民政府各工作部门、各直属机构:


  为深入贯彻习近平总书记关于坚决打赢疫情防控阻击战的重要指示和中央政治局常委会会议精神,全面落实党中央、国务院有关决策部署,在全力做好疫情防控的前提下,统筹抓好改革发展稳定各项工作,促进经济平稳健康发展,确保实现全年经济社会发展预期目标,现就疫情防控期间相关工作提出如下意见。


  一、确保疫情防控物资和生活必需品生产


  (一)落实中省疫情防控物资生产相关政策。对疫情防控重点物资保障企业技术改造和产能提升项目给予专项补助。符合条件的中小企业技术改造项目,对其购置的关键、核心设备按固定资产投资额的10%给予补助,最高不超过500万元。对列入国家“专精特新”的企业每户奖励50万元。发挥省级政府投资基金引导作用,纾困基金按市场化方式优先支持疫苗药品研制、防护装备设备、医疗救助服务、医药生产流通等防疫保障类企业。强化超市和农贸市场商品供给,加大社区直供力度,严厉打击假冒伪劣、囤积居奇、哄抬价格等违法行为。严格落实国家在疫情防控期间关于交通运输管理的各项措施,确保疫情防控物资和必要的生产生活物资运输通畅。(省工业和信息化厅、省发展改革委、省财政厅、省商务厅、省交通运输厅、省公安厅、省市场监管局、省医保局、省粮食和储备局,市、县两级人民政府等按照各自职能分别负责,下同)


  二、推动企业有序复工复产


  (二)分类施策有序恢复企业生产。按照八个“严格落实”要求,在持续做好疫情防控工作的同时,有序组织企业复工生产,做好煤电油气供应保障,及时帮助解决原材料、用工等问题。落实属地管理责任、企业主体责任,制定疫情防控工作方案。对疫情防控物资生产企业,要通过专家帮扶指导、第三方机构技术支持等方式,做好上门指导服务。对油气、电力等关系国计民生的行业和煤矿、危化品等高危领域企业,落实“一厂一策”要求,加强监管。鼓励企业创新生产运营模式,采取倒班制,降低工作场所人员密度,确保生产经营有序开展。支持大中型批发市场、商超、便利店和生活必需品相关生产及配送企业等复工,其人员疫情防控、生活物资保障、货源供应等纳入地方应对疫情保供范围,2020年2月和3月用电用气价格按现行政策的90%结算。帮助外贸企业应对疫情减少损失,通过政府购买法律服务等方式,对企业面临的违约和纠纷提供政策咨询和贸易救济。(省发展改革委、省工业和信息化厅、省商务厅、省住房城乡建设厅、省交通运输厅、省应急厅等)


  (三)进一步减轻税费负担。落实好国家现行一系列减税降费政策。对卫生健康部门组织进口的直接用于防控疫情的物资免征关税;对防控重点保障物资生产企业为扩大产能新购置相关设备允许一次性税前扣除,可按月申请全额退还增值税增量留抵税额;对运输防控重点物资和提供公共交通运输、生活服务、邮政快递收入免征增值税;对相关防疫药品和医疗器械免收注册费;对参与疫情防治工作的医务人员和防疫工作者按照政府规定标准取得的临时性工作补助和奖金,免征个人所得税;医疗卫生机构和物流企业参与疫情防控和运输防控重点物资的车辆,凭各级应对疫情工作领导小组及应急指挥部有关证明资料,免征2020年度车船税;对各类应急物资、生活物资、重点生产物资、医护及防控人员运输的车辆免征车辆通行费,落实防疫应急运输车辆绿色通道政策;对旅游、住宿、餐饮、会展、商贸流通、交通运输、教育培训、文艺演出、影视剧院等受疫情影响较大的行业企业免征水利建设基金和残疾人就业保障金。对因疫情导致企业发生重大损失,正常生产经营受到重大影响,缴纳房产税、城镇土地使用税确有困难的可申请减免。(省税务局、省财政厅、西安海关等)


  (四)缓缴社会保险费。对受疫情影响面临暂时性生产经营困难,无力足额缴纳社会保险费的企业,可缓缴养老保险、失业保险和工伤保险费,缓缴期最长6个月。缓缴期间参保职工个人权益不受影响。(省人力资源社会保障厅、省税务局、省财政厅等)


  (五)强化金融支持。全面落实《财政部、发展改革委、工业和信息化部、人民银行、审计署关于打赢疫情防控阻击战强化疫情防控重点保障企业资金支持的紧急通知》(财金[2020]5号)精神,用足用好专项再贷款政策。各银行机构要压降成本费率,对受疫情影响还款确有困难的中小企业,通过适当下调贷款利率、完善续贷政策安排、延长还款期限、增加信用贷款和中长期贷款等方式给予支持,特别是批发零售、住宿餐饮、物流运输、文化旅游、“三农”领域等,金融机构不得随意抽贷、断贷、压贷、罚息,鼓励各大型银行对上述企业贷款利率在原水平上下浮10%,确保2020年普惠型小微企业综合融资成本继续下降。政府性融资担保机构对受疫情影响严重的小微企业减免担保费用,其中对单户担保金额500万元及以下的小微企业收取的担保费率降至1%以内,对单户担保金额500万元以上的小微企业收取的担保费率降至1.5%以内。继续抓好上市公司培育工作,拓宽中小企业直接融资渠道,陕西股权交易中心对受疫情影响较大的存量及新增挂牌公司减免挂牌年费、初始挂牌费。(人民银行西安分行、陕西银保监局、省地方金融监管局、省财政厅、省信用再担保有限责任公司等)


  (六)加大财政补贴力度。对2020年新增的全省疫情防控重点保障企业的专项再贷款,在人民银行专项再贷款支持金融机构提供优惠利率信贷支持的基础上,中央财政按企业实际获得贷款利率的50%进行贴息,省级财政再给予50%的贴息,贴息期限不超过1年。疫情期间,对承租国有资产类经营用房的中小微企业,减免3个月租金。对在疫情期间给予中小企业房租、标准化厂房租金、物业费用减免的县域工业集中区、小微企业创业创新基地、中小企业特色载体,省级中小企业发展专项资金给予奖补。(省财政厅、人民银行西安分行、省工业和信息化厅、省发展改革委、省国资委、省科技厅、审计署西安特派办等)


  三、实施援企稳岗政策


  (七)支持企业用人稳岗。对在疫情防控期间,坚持不裁员或少裁员的参保企业(不含淘汰落后产能企业、僵尸企业),失业保险费返还比例由上年度实际缴费的50%提高到60%。对春节期间(截至2020年2月9日)开工生产、配送疫情防控物资的企业,符合条件的可给予一次性吸纳就业补贴。企业组织职工参加线上培训的,纳入职业技能提升专账资金范围给予全额补贴。(省人力资源社会保障厅、省财政厅等)


  (八)强化公共就业服务。密切监测分析高校毕业生、农民工、退役军人等重点群体就业情况,鼓励就近就地就业创业。及时发布用工信息,推行“不见面”网上简化办理服务,满足企业阶段性用工需求。支持创业中心建设,按照县、镇级创业中心20万元、10万元的标准,用于补贴入孵企业房租、水电费等。(省人力资源社会保障厅、省教育厅、省退役军人厅、省财政厅、省工业和信息化厅等)


  四、加快重点项目建设稳投资


  (九)强化重点项目建设。提前谋划对投资拉动作用明显的项目土地、能耗、资金等要素,实行重点项目复工、开工台账管理,明确时间节点、推进措施和责任主体。将建设单位人员疫情防控、生活物资保障、施工物资供应等工作纳入地方保供范围,切实协调解决项目建设相关的道路畅通、市政配套、水电接入、资金落实等问题。(省自然资源厅、省生态环境厅、省住房城乡建设厅、省发展改革委、省财政厅、省卫生健康委、省公安厅等)


  (十)优化投资审批服务。充分发挥投资项目在线审批监管平台作用,全面推广网上收件、网上审批和网上出件。对按规定确需提交纸质材料原件的,应通过邮寄方式寄送,也可由项目单位提供电子材料后先行办理,待疫情结束后补交纸质材料。各级审批部门要设立审批服务专岗,公布咨询电话,加强在线值守,为项目单位提供快捷优质服务。(省发展改革委、省自然资源厅、省生态环境厅、省住房城乡建设厅等)


  (十一)发挥好政府投资引导作用。及时下达省级相关专项资金,集中支持一批应急医疗救助设施、隔离设施、公共卫生体系、农村人居环境整治等领域重点项目建设。用于项目建设和产业发展的省级财政专项资金,一季度下达30%以上,积极争取并及时拨付中央相关投资资金,加快政府专项债券发行使用,对已纳入发行计划的专项债券项目,可通过先行调度库款的办法,确保项目建设进度不受影响。(省发展改革委、省财政厅等)


  五、聚力聚焦重点任务不放松


  (十二)坚决打赢脱贫攻坚战。组织开展2020年危房改造工作。扎实推进旧宅基地腾退等易地扶贫搬迁工作,巩固提升搬迁户稳定居住质量,加大易地扶贫搬迁后续扶持力度,改善生产生活条件,提高公共服务水平。结合“一查一补两落实”工作,全面核实核准各项基础信息,指导市县抓好问题整改,逐项对账销号,全面落实特殊贫困群体综合社会保障政策,全面解决“两不愁三保障”问题,确保剩余18.34万贫困人口全部脱贫。(省扶贫办、省发展改革委、省自然资源厅、省住房城乡建设厅等)


  (十三)打赢污染防治攻坚战。突出精准治污、科学治污、依法治污,扎实推进蓝天、碧水、净土和青山四场保卫战。开辟审批绿色通道,保障疫情防控物资生产企业扩产转产、医疗机构增加设备。调整机动车常态化限行措施、建筑工地停工、工业源限产限排等规定,确保疫情防控期间相关行业生产不受影响。强化医疗废水、医疗废物、城镇污水处置监管,增强疫情定点医疗机构医疗废物转运能力,做到日产日清。严厉打击贩卖、食用野生动物违法行为,加强野生动物保护。将疫情期间的医疗废弃物运输车辆纳入应急运输范围,落实好“三不一优先”政策。(省生态环境厅、省市场监管局、省林业局、省交通运输厅、省公安厅、省卫生健康委、省住房城乡建设厅、省工业和信息化厅等)


  (十四)打好防范化解重大风险攻坚战。严格落实政府债务负面清单,从严整治举债乱象,有效遏制隐性债务增量,确保完成年度隐性债务化解任务。健全地方隐性债务常态化监测机制,实现对所有隐性债务监测全覆盖,严禁搞虚假化债。加强对企业流动性风险监测预警,对于因受疫情影响在股票质押、债券兑付、到期还款、信息披露等方面遇到困难的企业,用好金融市场相关政策,帮助出险企业渡过难关。(省财政厅、省地方金融监管局、人民银行西安分行、陕西银保监局、陕西证监局等)


  (十五)大力发展“三个经济”。进一步完善工作推进机制,持续加大政策支持力度,加快推动机场三期扩建、“米”字型高铁网等重大项目、重大工程建设。落实西部陆海新通道规划,推动中欧班列“长安号”运贸结合,实现数量和效益双提升。大力发展数字经济,建设若干数字经济示范区。高标准推进上合组织农业技术交流培训示范基地建设,积极筹备办好第五届丝博会,促进各类要素在陕汇集流动。(省发展改革委、省财政厅、省交通运输厅、省委网信办、省农业农村厅、省商务厅等)


  (十六)抓好农业生产。做好春耕备播,加强田间管理,组织好农业生产资料生产供应,确保夏粮丰收。保障重要农产品有效供给,千方百计扩大早春蔬菜种植面积,加快恢复生猪生产,抓好肉牛、肉羊、家禽和水产养殖,扩大猪肉替代品生产。组织全省23家大中型批发市场开展产销对接,畅通鲜活农产品运输“绿色通道”,全力保障市场供应不断档。(省农业农村厅、省商务厅、省交通运输厅、省公安厅等)


  (十七)支持服务业稳步回升。制定支持受疫情冲击的餐饮、住宿、零售等行业恢复运营平稳发展的政策措施。加快发展电子商务,支持传统零售企业提升网络营销能力,推进线上线下融合,进一步释放网购消费潜力。实施好服务业创新发展三年行动计划(2019—2021年),制定疫情过后旅游业恢复发展预案,促进旅游业稳步回升。(省商务厅、省财政厅、省发展改革委、省文化和旅游厅等)


  六、严格落实安全生产责任


  (十八)持续加大监管力度。严格落实疫情防控期间各类企业安全生产主体责任,强化行业管理责任,重点做好防疫物资仓储物流、运输配送等重点企业安全风险隐患排查,及时开展安全警示教育,防止忙中出乱。督促企业按要求发放防疫物资,指导员工做好个人防护,做到安全管理和疫情防控措施“双到位”。加强对疫情防控药品、器材生产企业安全技术指导服务,组织开展疫情防控形势下的企业复产复工执法检查或安全检查,通过信息化、远程视频监控等方式开展更加精准有效的安全监管。组织开展煤矿、危险化学品、道路交通等领域攻坚行动,全面排查相关领域安全生产风险。(省应急厅、省工业和信息化厅、省住房城乡建设厅、省交通运输厅、省公安厅、陕西煤矿安监局、省消防救援总队等)


  (十九)全面夯实基层基础。严格落实复产复工安全生产和疫情防控主体责任,督促各单位结合安全生产特点和疫情防控形势,制定复产复工方案和检查清单,认真组织开展复产复工前全员安全生产和疫情防控教育培训。推动安全生产工作“重心下沉、关口前移”,使安全管理覆盖到生产经营一线。(省应急厅、省工业和信息化厅、省住房城乡建设厅、省交通运输厅、省国资委等)


  (二十)认真做好应急值守。切实加强值班力量配备,加强疫情和安全形势研判,强化岗位责任制,严格执行领导干部到岗带班、24小时安全值班和安全生产、自然灾害等信息报送制度,坚决杜绝迟报、漏报、谎报、瞒报等情况。结合当前疫情防控形势,完善各类安全生产应急预案和部门应急联动机制,及时发布预警信息,督促、指导生产经营单位加强安全防范,提前做好应对准备,确保出现险情第一时间安全高效处置。(省应急厅、省消防救援总队等)


  七、着力稳定市场预期


  (二十一)建立疫情期间经济运行调度分析机制。持续加强各领域经济运行情况的分析预警,及时掌握新情况、新问题,特别是企业在产品生产、原材料供应、物流运输、资金保障等方面的突出问题,形成问题清单、责任清单,逐一协调解决。(省发展改革委、省工业和信息化厅、省交通运输厅、省统计局等)


  (二十二)及时回应社会关切。加强新闻宣传,主动发布消息,做好重要防控物资生产调配和生活必需品保供稳价的正面宣传引导,坚决遏制不实传言和恶意炒作,回应群众关切,稳定市场预期。(省政府新闻办、省卫生健康委、省商务厅、省发展改革委、省市场监管局等)


陕西省人民政府

2020年2月10日


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严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。