陕政办发[2019]18号 陕西省人民政府办公厅关于印发降低社会保险费率实施办法的通知
发文时间:2019-04-30
文号:陕政办发[2019]18号
时效性:全文有效
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各设区市人民政府,省人民政府各工作部门、各直属机构:


  《陕西省降低社会保险费率实施办法》已经省政府同意,现印发给你们,请认真贯彻执行。


陕西省人民政府办公厅

2019年4月30日


陕西省降低社会保险费率实施办法


  为减轻企业负担、优化提升营商环境、完善社会保险制度,根据《国务院办公厅关于印发降低社会保险费率综合方案的通知》(国办发[2019]13号),结合我省实际,制定本实施办法。


  一、降低社会保险缴费费率


  自2019年5月1日起,城镇职工基本养老保险(包括企业和机关事业单位基本养老保险)单位缴费比例由20%降至16%。


  失业保险费率继续执行1%(单位0.7%、个人0.3%),延长阶段性降低费率期限至2020年6月30日。


  自2019年5月1日起,继续实施阶段性降低工伤保险费率至2020年6月30日。基金累计结余可支付月数在24个月以上的市(区)以现行费率为基础下调50%,可支付月数在18至23个月的下调20%,可支付月数在17个月以下的执行我省浮动费率政策,可支付月数根据各市(区)2019年4月30日累计结余基金计算。


  二、调整社会保险缴费基数政策


  自2019年1月1日起,调整社会保险缴费基数政策和就业人员平均工资计算口径。城镇职工基本养老保险、失业保险、工伤保险以全省上年度城镇非私营单位就业人员平均工资和城镇私营单位就业人员平均工资加权计算的全口径城镇单位就业人员平均工资,核定缴费基数上下限。城镇职工基本医疗保险、生育保险以各市(区)上年度全口径城镇单位就业人员平均工资,核定缴费基数上下限。


  个体工商户和灵活就业人员参加企业职工基本养老保险,2019年1月1日至12月31日,可在全省上年度全口径城镇单位就业人员平均工资的50%至300%之间选择适当的缴费基数;自2020年1月1日起,可在60%至300%之间选择适当的缴费基数。


  省、市(区)全口径城镇单位就业人员平均工资,由人力资源社会保障部门会同统计部门发布。调整就业人员平均工资计算口径后,2019年基本养老金计发办法暂时保持不变,今后的过渡办法由省人力资源社会保障厅、省财政厅按国家有关规定制定,确保退休人员待遇水平平稳衔接。


  三、稳步推进社会保险费征收体制改革


  企业职工基本养老保险和企业职工其他险种缴费,暂按现行征收体制继续征收,稳定缴费方式。机关事业单位、城乡居民社会保险费,由税务部门做好征收工作。人力资源社会保障、税务、财政、医保、统计部门要切实加强信息共建共享共用,确保征收工作有序衔接。要妥善处理好企业历史欠费问题,不得自行对企业历史欠费进行集中清缴,不得采取任何增加小微企业实际缴费负担的做法。同时,合理调整2019年社会保险基金收入预算。


  四、完善养老保险省级统筹


  结合企业职工基本养老保险基金中央调剂制度实施,进一步完善企业职工基本养老保险省级统筹制度,落实市、县两级政府责任分担机制,切实规范各地政策执行、参保扩面、基金征缴、待遇核定等工作,强化基金收支管理,维护政策的统一性、严肃性。


  五、加强组织领导


  省政府建立工作协调机制,人力资源社会保障、财政、税务、医保、统计等部门参加,统筹协调降低社会保险费率和社会保险费征收体制改革相关工作,切实加强指导和监督,强化政策宣传和舆论引导,动态监测分析,及时研究解决工作中遇到的问题。市、县两级政府也要建立相应的工作协调机制,认真做好各项工作。


  各地各有关部门要加快工作进度,做好政策衔接等工作,确保5月1日执行到位。人力资源社会保障、医保部门要严格执行参保缴费和待遇支付政策,做好基金风险预警分析;财政部门要按时足额拨付各项社会保险基金,确保各类社会保险参保对象待遇落实;税务部门要完善征管系统,优化缴费服务,按照国家要求做好社会保险费征收工作;统计部门要及时提供相关统计数据,为确定缴费基数上下限提供依据。


关于降低社会保险费率政策解读——陕西5月起降低社会保险费率


  1、《实施方案》对缴费基数政策进行了调整,这对企业和参保人将带来哪些实惠?


  省人力资源和社会保障厅副厅长刘会民:


  为了让参保单位和个人享受到更多的政策红利,《实施办法》结合我省实际,对调整缴费基数政策进行了明确。


  一是调整就业人员平均工资计算口径。我省《实施办法》明确城镇职工基本养老保险、失业保险、工伤保险以全省上年度城镇非私营单位就业人员平均工资和城镇私营单位就业人员平均工资加权计算的全口径城镇单位就业人员平均工资,核定缴费基数上下限。经初步测算,2018年全省城镇单位就业人员平均工资为62412元,月均5201元,较2017年全省在岗职工平均工资下降了7.45%。医疗保险、生育保险按各市(区)上年度全口径城镇单位就业人员平均工资核定缴费基数上下限。


  《实施办法》改由全口径城镇就业人员平均工资来核定缴费基数下限缴费,对于符合按下限缴费条件的职工,能够减轻他们的缴费负担;部分企业,特别是部分小微企业和劳动密集型企业,不少职工按照缴费基数下限缴费,企业负担也可进一步减轻,收益将更加明显。


  二是完善个体工商户和灵活就业人员缴费基数。国家要求灵活就业人员按全口径就业人员平均工资的60%--300%缴费。过去,我省执行的缴费基数下限还有全省上年度在岗职工平均工资40%、50%两个缴费档次,上限为100%。考虑到我省灵活就业人员参保缴费实际,为了避免他们的缴费负担陡增,我省采取两步走的过渡办法进行规范。即2019年将缴费基数下限调整为全口径就业人员平均工资的50%,灵活就业人员可在全口径就业人员平均工资的50%—300%之间选择适当缴费基数;2020年起在60%—300%之间选择。收入较低人员可以选择较低的缴费标准,减轻缴费负担,收入较高人员可以选择较高的缴费标准,提高退休后的养老金水平,体现“多缴多得”。


  这里有两点说明,一是关于调整缴费基数上下限政策实施时间。国家要求不晚于5月1日,我省明确从1月1日起执行,既保持了年度缴费政策的统一性、规范性,也能更好地减轻低收入群体的缴费负担。省、市(区)全口径城镇单位就业人员平均工资,由人力资源社保障部门会同统计部门进行发布。二是调整就业人员平均工资计算口径后,2019年基本养老金计发办法暂时保持不变,今后的过渡办法由省人力资源社会保障厅、省财政厅按国家有关规定制定,确保退休人员待遇水平平稳衔接。


  2、人社部门将采取哪些保障措施?


  为保障参保单位和职工应享尽享降费红利,确保我省《实施办法》各项部署落地见效,4月24日,我们联合省财政厅提前召开专门会议,安排部署有关准备工作。下一步,全省人社系统将坚决贯彻省委省政府的决策部署,牢固树立落实降费率政策是政治任务、硬任务的理念,采取一系列措施,确保各项政策落地生根。


  一是加强组织领导,认真落实降低社保缴费费率的工作责任,建立工作协调机制,研究解决工作中遇到的问题,确保各项工作顺利进行。


  二是加大督导落实力度,实行周调度和月监测分析制度,及时了解各市贯彻落实情况,助推全省范围内政策落地实施。


  三是加强政策宣传。在广大媒体朋友的帮助下,综合运用报刊、网站、微博、微信等多渠道准确解读政策,正确引导舆论。重点要针对劳动密集型企业、中小微企业和灵活就业人员做好政策宣传,促进企业持续稳定参保,鼓励引导灵活就业人员依据个人经济能力合理选择缴费基数,提升待遇水平。


  四是加强基金收支管理。继续推进全民参保计划,加强社会保险扩面征缴。进一步规范执行国家和我省社会保险参保缴费及待遇支付政策规定,有效抑制不合理的基金支出。对社保基金运行情况持续跟踪,强化监测预警,坚决兜牢民生底线。


  五是优化经办服务,持续推进人社公共服务体系建设,全面推行“马上办、网上办、就近办、一次办”,为助推全省经济高质量发展做出贡献。


  3、降低养老保险费率以后,养老保险待遇的按时足额发放是否会受到影响,请问我们将如何应对?


  陕西省财政厅副巡视员秦爱梅:


  第一,降费会减少基金收入,但不会影响养老金的发放。降低养老保险费率在有效减轻企业社保缴费负担的同时,确实会减少养老保险基金收入,加大基金收支压力。但是请大家放心,降费不会造成养老金支付风险。从总量上看,历年来,全省养老保险基金整体收大于支,结余也在逐年稳步增加。据2018年全省社会保险基金决算报表反映,2018年底基金累计结余600亿元左右。在执行降费政策后,未来几年全省基金收支状况仍比较稳健,具有较好的支撑能力,不会存在“穿底”的情况,能够保证降低费率后基金的支付能力。


  第二、针对降费后基金收支压力加大的问题,财政部门和人力资源社会保障部门已制定应对措施来确保养老金发放。


  一是中央财政会继续加大对我省基本养老保险基金的补助。据了解,2019年中央财政安排企业职工基本养老保险补助资金5285亿元,同比增长9.4%,重点向基金收支矛盾较为突出的中西部地区和老工业基地省份倾斜,我省在重点倾斜的省份之列。


  二是基本养老保险基金中央调剂力度也将进一步加大。各省上解比例从2018年的3%提高到2019年的3.5%,2019年中央调剂基金的规模将达到6000亿元左右,受益省份受益规模将达到1600亿元左右,我省属受益省份之一。


  三是进一步落实各级政府的责任和市县政府分级负担机制。我省从2001年起就实行了企业职工养老保险基金省级统收统支制度,在全国属较早省份之一。省政府是确保养老金按时足额发放的第一责任人,同时建立了市、县政府基金分担机制、委托投资运营等多渠道来补充基金。2018年各级政府对企业养老保险基金的补贴占到基金收入的18.7%。在此基础上,中央也会通过适当的方式给予我省帮助。


  总之,我们有信心在切实减轻企业社会保险缴费负担的同时,确保广大退休职工社保待遇不受影响,确保养老金合理增长并按时足额发放。


  4、5月1日起,我省降低社会保险费率政策正式实施,请问:对这项工作,税务机关作了哪些部署?下一步,税务机关将采取哪些措施确保降低社会保险费率政策落地生根?


  国家税务总局陕西省税务局总经济师:


  降低社会保险费率,是党中央、国务院做出的一项重大决策,是减轻企业负担、激发市场活力的重大举措,抓好政策的执行落实,是全省税务系统一项重要的政治任务。


  第一、我先回答降率工作的部署问题。为确保社会各界缴费人及时全面享受到政策红利,省税务局作了周密部署、精心准备。截至目前,做到了“四个到位”。一是组织领导到位。在省、市、县三级税务机关全面成立了由“一把手”任组长的实施减税降费领导小组,把减税降费作为今年“一号落实工程、一号督查事项、一号考核任务”来抓。为做好这项工作,省局党委先后多次召开会议专题进行研究部署,4月24日、28日,我们连续两次召开会议进行具体安排,确保了各项工作有序推进。二是部门协作到位。省税务局与省人社厅等部门紧密配合开展企业降费减负测算,积极参与省政府降低社会保险费率实施办法的制定工作,与相关部门实现了各项业务的无缝衔接。三是内部培训到位。国务院办公厅《降低社会保险费率综合方案》发布后,各级税务机关采取专题培训等方式,对降低社保费率政策进行了全面学习培训,为精准执行降率政策打下了坚实的基础。四是征收准备到位。省局精心筹备调整征管系统参数配置,各级税务机关开展了系统参数配置验证和缴费服务演练,加班加点已将征管信息系统部署到位,确保5月1日起降费率政策顺利落地、各类缴费渠道正常缴费。


  这里需要说明的是,我们征管信息系统的调整维护,主要是落实社保费降率政策,没有改变缴费方式,广大缴费人可以放心地按照原有的缴费渠道进行缴费。


  第二、我再回答降率的措施和落地问题。从5月1日起,全省税务系统将紧紧围绕社会各界缴费人最迫切的现实需求,以最强宣传、最优服务、最严纪律、最大力度,把降低社会保险费率的红包实打实送到千家万户:一是实施最贴心的政策辅导,深入开展税收宣传月活动,强化12366热线宣传咨询,突出办税服务厅宣传辅导,开展税务干部上门培训,为缴费人把政策送到家、送到心坎上,确保缴费人对降费率政策应知尽知。二是提供最便捷的缴费服务。深入开展便民办税春风行动,在各级办税服务厅派驻专业咨询辅导人员,开设专门缴费服务窗口,精简资料,优化流程,确保广大缴费人对降费率政策应享尽享、而且按原有缴费习惯申报缴费不受影响,确保缴费服务质量只升不降。三是执行最严格的工作纪律。在全省税务系统推行“一线工作法”,严令不得增加企业实际缴费负担、不得对历史欠费进行集中清缴,将降低社会保险费率政策执行落实情况列入绩效管理进行专项考核,以优良的作风纪律派发好党中央、国务院降低社会保险费率的红利。四是开展最有力的督导检查。采取领导督导、纪检检查、执法督察、巡视巡察等方式,不断强化内部监督,主动配合外部监督,对落实不到位的严肃问责,以实打实的硬举措,确保企业特别是小微企业社保缴费负担有实质性下降。


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  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

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  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。