粤办发[2018]43号 广东省关于促进民营经济高质量发展的若干政策措施
发文时间:2018-09-03
文号:粤办发[2018]43号
时效性:全文有效
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各地级以上市党委和人民政府,各县(市、区)党委和人民政府,省委各部委,省直各单位,省各人民团体,中直驻粤各单位:


《关于促进民营经济高质量发展的若干政策措施》已经省委和省政府同意,现印发给你们,请结合实际认真贯彻落实。


中共广东省委办公厅

广东省人民政府办公厅

2018年9月3日


关于促进民营经济高质量发展的若干政策措施


为深入贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想,深入贯彻党的十九大和十九届二中、三中全会精神,深入贯彻习近平总书记重要讲话精神,营造有利于民营经济发展的良好营商环境,促进民营经济高质量发展,推动我省实现“四个走在全国前列”,现制定以下政策措施。


一、进一步优化审批服务。推进开办企业便利化,简化工商登记、刻章、申领发票等办理手续,将企业开办时间压缩到5个工作日内。推进投资审批便利化,落实工程建设项目审批制度改革要求,广州、深圳率先在2018年年底前将工程建设项目平均审批时限压减至100个工作日内,全省2019年上半年实现这一目标。开展企业投资项目承诺制改革试点,对通过事中事后监管能够纠正不符合审批条件的行为且不会产生严重后果的审批事项,实行告知承诺制。公布实行告知承诺制的审批事项清单及具体要求,申请人按照要求作出书面承诺的,审批部门可以直接作出审批决定。加快“多证合一”“证照分离”改革,对审批频次高、审批周期长、企业意见较为集中的许可事项,依法依规予以取消审批、改为备案、实行告知承诺制或者加强准营管理。全面推行工业产品生产许可证“一企一证”改革,对部分产品实施“先证后核”“承诺许可”审批模式并取消工业产品生产许可证发证检验,对符合条件的申请生产许可证延续的企业免于实地核查及产品检验。


二、进一步放宽市场准入。对民营和国有经济一视同仁,对大中小企业平等对待。全面实施全国统一的市场准入负面清单,负面清单以外的行业、领域、业务等,各类市场主体均可依法平等进入,不得以规范性文件、会议纪要等任何形式对民间资本设置附加条件、歧视性条款和准入门槛。鼓励民间资本进入可实行市场化运作的领域,对交通、水利、市政公用事业等领域,重点支持民间资本组建或参股相关产业投资基金参与投资运营。对教育、卫生、养老等社会事业,重点推动民间投资项目在土地使用、用水用电、税费征收等方面享受与政府投资项目同等待遇。保障民间资本公平参与政府和社会资本合作(PPP)项目,推动民营企业与其他类型企业按同等标准、同等待遇参与PPP项目,不得以不合理的采购条件对潜在合作方实行差别待遇或歧视性待遇,确保采购过程公平、公正、公开。鼓励民营房地产企业转型发展,通过多种形式参与国有企业改制重组,支持民营房地产企业整合医疗、养老、教育等资源,向城市生活配套服务企业转型,支持其建设科技孵化器,向新一代信息技术、高端装备制造、绿色低碳、生物医药、数字经济、新材料、海洋经济等领域发展。


三、降低民营企业生产经营成本。落实降低制造业企业成本、支持实体经济发展的若干政策措施,完善政策操作指引和细则,加强对基层和企业的指导服务,确保政策落实不留死角。落实国家有关降低制造业和交通运输等行业税率、统一增值税小规模纳税人标准等政策,已登记为一般纳税人的企业可在一定期限内转登记为小规模纳税人,对装备制造等先进制造业、研发等现代服务业符合条件的企业和电网企业在一定时期内未抵扣完的增值税进项税额予以一次性退还。落实国家有关高新技术企业所得税优惠及研发费用加计扣除政策。企业用工情况发生变化的,按照社会保险费征缴相关规定,依法申报社会保险费增减变化情况。降低企业用电用气成本,落实国家政策,大力降低全省一般工商业电价,进一步清理规范电网企业在输配电价之外的收费项目。完善管道燃气定价机制,2018年年底前将省天然气管网公司电厂用户的代输价格降至0.15元/立方米,其他用户代输价格降至0.2元/立方米。加强城镇管道燃气价格的管理,切实降低城镇燃气输配价格。降低工业用地成本,在符合规划、不改变用途的条件下,各地可结合实际适当提高工业用地和仓储用地容积率。支持民营企业利用“三旧”改造等政策完善历史用地手续。


四、缓解民营企业融资难融资贵。加大信贷支持力度,落实国家“两增两控”及续贷政策要求,推动银行机构实现单户授信总额1000万元以下(含)的小微企业贷款同比增速不低于各项贷款同比增速,有贷款余额的小微企业户数不低于上年同期水平,合理控制小微企业贷款资产质量水平和贷款综合成本。支持银行机构在守住风险底线的基础上,对符合条件的小微企业开展无还本续贷业务。强化民营企业金融服务,不得附加不合理贷款条件。鼓励市县通过设立小微企业转贷基金或其他合规方式,在风险可控的前提下为符合条件的小微企业提供贷款转贷服务。积极推广银税合作模式,扩大参与“银税互动”银行机构的范围和数量,鼓励银行机构根据企业纳税信息给予便捷高效的信用贷款。发挥再担保机构的作用,放宽再担保业绩的考核容忍度,重点支持小微企业和“三农”、服务融资担保行业发展等。支持直接融资,落实民营企业上市、新三板挂牌、区域性股权市场融资的奖补政策,降低企业直接融资成本。鼓励符合条件的民营企业发行企业债券,募集长期限、低成本资金。积极稳妥推进股权交易中心的可转债试点工作。拓宽融资渠道,发挥中征应收账款融资服务平台等金融基础设施作用,鼓励供应链核心企业加入服务平台帮助中小微企业实现应收账款融资。积极推广专利权、著作权等知识产权质押融资,完善风险补偿和信用担保机制,不断扩大知识产权融资受益面。鼓励各地推进中小企业设备融资租赁,缓解企业转型升级的融资压力。


五、健全民营企业公共服务体系。建立涉企政策发布平台,依托省政府门户网站,建立省级跨部门涉企政策“一站式”网上发布平台,为民营企业提供找得到、看得懂、用得上的政策信息服务。支持各地建立本地区涉企政策“一站式”综合服务平台。加强民营中小企业综合服务机构建设,建立一批以各级中小企业服务中心为枢纽的服务机构,力争到2020年实现省市县中小企业服务中心建设全覆盖。认定一批省级中小企业公共服务示范平台,支持优秀大中型公共服务平台做大做强。组建一批有影响力的产业联盟,推进行业关键共性技术研发、上下游产业链资源整合和协同发展。实施服务机构能力提升计划,提高中小企业公共服务质量和水平。完善“走出去”公共服务信息平台,为企业提供政策法规、国别指南、项目信息、办事指引、风险预警等综合服务。通过快速理赔等多种措施鼓励民营企业投保出口信用保险,对民营企业保单融资给予重点支持,提高企业出口的抗风险能力和国际市场竞争力。举办中小微企业日等系列服务活动,充分发挥行业协会商会服务功能,为民营企业提供政策宣传、需求调研、跟踪反馈和服务对接等。在全省推广发放中小微企业服务券,对中小微企业购买国家级、省级中小企业公共服务示范平台的人才培训、投资融资、技术创新、管理咨询、市场开拓等服务的给予补助。强化对民营小微工业企业上规模和个体工商户转型企业的公共服务。“小升规”“个转企”企业办理不动产权更名时,符合国家有关政策规定的免征契税。企业升规后补缴原有职工社会保险,符合国家有关政策规定的可暂缓加收滞纳金。“个转企”后,符合条件的企业可按国家有关政策规定享受企业所得税、教育费附加、地方教育附加、残疾人就业保障金、工会经费等税费减免。


六、推动民营企业创新发展。培育创新型民营企业,支持民营骨干企业承担国家及省、市重大和重点科技攻关项目,科技部门做好对接跟踪服务、后续深化研究和成果转化经费支持。遴选一批高成长中小企业,在政策服务资源方面给予重点支持,推动成为细分行业领域的专精特新企业。支持一批创业企业孵化成长,积极推动中国创新创业大赛、“创客广东”大赛等获奖项目在我省落地。支持民营企业创建品牌,推动大中型民营企业设立商标品牌管理部门。推进商标审查协作广州中心建设,不断提升商标注册便利化水平。搭建广东商标维权援助服务体系平台,打造集商标查询统计、法律咨询、侵权预警为一体的商标保护体系。实施质量提升精准帮扶,组织技术专家服务队深入民营企业,免费提供节能降耗、质量管理、标准、计量管理评价等服务。推动建设一批检验检测认证“一站式”服务平台,实现办理检验检测等业务“最多跑一次”。加大政府采购支持力度,对获得国家行政主管部门认定的中国质量奖、中国专利奖、中国版权金奖、中国商标金奖、制造业单项冠军、绿色工厂等的企业,在参与政府采购时,可给予适当技术加分。落实国家有关创新产品政府采购政策,对首台套等创新产品采用首购、订购等方式采购,促进首台套产品研发和示范应用。 


七、支持民营企业培养和引进人才。实施新粤商培训工程,省每年组织一批民营企业家到国内“双一流”大学培训学习,免费培训一批民营企业高层管理人员。加大专业技能人才培养,支持民营企业创建博士工作站、技能大师工作站,推行特级技师、企业首席技师制度。支持职业院校与民营企业联合招生、联合培养现代学徒。在民营企业重大项目建设前开展人才需求评估,有针对性地组织就业培训和服务。优化民营企业技能人才自主评价,支持广东省百强民营企业开展企业主体系列职称评审,简化职称申报手续和审核环节,职称申报不与人事档案管理挂钩。支持民营企业引进人才,将符合条件的民营企业高层次人才纳入“优粤卡”服务对象。鼓励粤东粤西粤北地区实施个性化人才奖补政策,引导优秀人才以兼职等形式到粤东粤西粤北地区工作。外地户籍的高层次人才子女申请就读小学或初中的,按照“免试就近入学”原则,由各地统筹协调在其居住地相对就近的公办学校就读。鼓励各地完善引才配套政策,支持企业引进和留住关键技术骨干及核心管理人员。


八、强化对民营企业的合法权益保护。保护企业家财产权,依法慎重决定是否对涉嫌违法的企业和人员财产采取相关强制措施,最大限度降低对企业正常生产经营活动的不利影响。严格规范涉案财产处置,严格区分违法所得和合法财产、个人财产和企业法人财产、涉案人员个人财产和家庭成员财产,依法维护涉案企业和人员的合法权益。坚持以发展眼光客观看待和依法妥善处理改革开放以来民营企业经营不规范的问题,抓紧甄别纠正一批社会反映强烈的产权纠纷申诉案件,每年发布保护产权和企业家合法权益典型案例。开展案件集中执行专项行动,全力实现“送必达、执必果”,力争2018年实现90%以上有财产可供执行案件在法定期限内执行完毕。保护企业知识产权,完善知识产权保护地方性法规。开展部门联合执法,严厉打击侵权行为,严惩侵犯知识产权犯罪和不正当竞争行为,公开侵权行政处罚案件信息,将故意侵权行为纳入企业和个人信用记录,震慑违法侵权行为。完善行政执法与刑事司法衔接信息共享平台,推动实现侵权犯罪案件网上移送、网上受理、网上监督。建立知识产权案件快审机制,推进知识产权民事、刑事、行政案件审判“三审合一”。建立由律师、公证员、法学专家等组成的知识产权专家库,为民营企业提供知识产权、证据保全等法律服务。帮助民营企业完善内控制度,组织成立专项法律服务团,为企业开展内部腐败风险防控提供专业服务。对涉民营企业的职务侵占、挪用资金、商业受贿等犯罪案件,依法快速处理,对重大经济犯罪案件实行挂案督办。


九、弘扬企业家精神。大力宣传优秀民营企业和企业家,有关宣传工作列入全省年度宣传工作计划。通过主流媒体、互联网新媒体和公益广告渠道,对我省中国民营企业500强企业、高成长中小企业、专精特新民营企业和优秀民营企业家进行宣传报道。组织开展优秀民营企业家宣讲,打造《风云粤商》等品牌活动,传播广东民营企业家先进事迹,弘扬新时代粤商精神。引导企业家树立崇高理想信念,加强对民营企业家的理想信念教育和社会主义核心价值观教育,鼓励民营企业家积极参与精准扶贫等公益慈善事业,定期发布广东民营企业社会责任报告。发挥优秀企业家示范带动作用,在人大代表、政协委员人选推荐中和广东省非公有制经济人士优秀中国特色社会主义事业建设者、广东省光彩事业奖等各类评选表彰活动中,积极评选推荐诚信守法、热心公益事业、艰苦创业、支持党建工作等的优秀民营企业和企业家。加强诚信体系建设,建立完善经营异常名录、严重违法失信企业名单管理制度,积极推行信用联合奖惩便捷模式,将信用核查和联合奖惩嵌入行政审批、事中事后监管和公共资源交易等业务流程,对列入“红名单”的民营企业实施绿色通道等便利服务措施,对列入“黑名单”的民营企业依法予以限制。面向民营企业开展普法宣讲,组织民营企业家旁听公开庭审、参观警示教育基地等,增强民营企业家诚信经营意识。


十、构建亲清新型政商关系。畅通政企沟通渠道,依托政府门户网站收集办理民营企业诉求,建立省市县三级政府主要负责同志与企业家面对面协商机制,听取意见建议。推广企业首席服务官制度,“一对一”跟踪协调解决企业发展中的困难。健全企业家参与涉企政策制定机制,适时出台广东省重大行政决策程序规定。各级政府要切实履行与民营企业依法签订的合同,杜绝“新官不理旧账”的情况,对仅因政府换届、领导人员更替等原因违约毁约的,依法支持企业的合理诉求,将政务履约、守诺服务等纳入政府机关绩效考核内容。细化落实容错纠错办法,消除党政干部与企业家正常交往的后顾之忧,营造支持改革、宽容失误、鼓励担当的良好氛围。完善民营企业投诉渠道,建立全省统一协调、高效运作的受理民营企业投诉、举报和维权工作体系。对涉及官商勾结、为官不为等问题线索的实名举报要优先办理、100%核查,并及时向举报人反馈办理情况。规范涉企执法检查事项,除查处投诉举报、开展大数据监测、办理转办交办事项或上级部门有特殊要求等情形外,对民营企业的执法检查事项,原则上均采取“双随机一公开”的方式进行。对法律法规规定的检查事项,要根据当地经济社会发展和监管领域实际情况,合理确定随机抽查的比例和频次。对投诉举报多、列入经营异常名录或有严重违法违规记录等情况的市场主体,加大随机抽查力度。积极探索开展联合抽查,对同一市场主体的多个检查事项,原则上应一次性完成。


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严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。