国家税务总局广东省税务局公告2018年第22号 国家税务总局广东省税务局关于发布《国家税务总局广东省税务局个体工商户定期定额征收管理实施办法》的公告
发文时间:2018-09-26
文号:国家税务总局广东省税务局公告2018年第22号
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为了规范和加强个体工商户定期定额征收管理,我局制定了《国家税务总局广东省税务局个体工商户定期定额征收管理实施办法》,现予以发布,自2018年10月1日起施行。原广东省国家税务局《关于转发[个体工商户税收定期定额征收管理办法]的通知》(粤国税发[2006]276号)和原《广东省地方税务局个体工商户定期定额征收管理实施办法》(广东省地方税务局公告2014年第5号)同时废止。


  特此公告。


国家税务总局广东省税务局

2018年9月26日



国家税务总局广东省税务局个体工商户定期定额征收管理实施办法


  第一章 总则


  第一条 为了规范和加强个体工商户定期定额征收管理,公平税负,保护个体工商户合法权益,促进个体经济的健康发展,根据《中华人民共和国税收征收管理法》《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》和国家税务总局《个体工商户税收定期定额征收管理办法》(国家税务总局令第16号发布,国家税务总局令第44号《国家税务总局关于修改部分税务部门规章的决定》修订)等有关规定,制定本办法。


  第二条 本办法所称的定期定额征收,是指税务机关依照有关税收法律、法规的规定,按照统一、规范的标准、程序和方法,对个体工商户在一定的经营地点、经营时期和经营范围内的应纳税经营额(下称经营额)或所得额进行核定,并以此为计税依据,确定其应纳税额的一种征收方式。


  第三条 本办法适用于生产、经营规模小,达不到《国家税务总局个体工商户建账管理暂行办法》规定设置账簿标准,或者依照规定应当设置账簿但未设置账簿,以及虽设置账簿,但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全,难以查账的个体工商户(以下简称双定户)的税收征收管理。


  第四条 主管税务机关负责辖区内双定户的定额核定工作。


  第五条 各级税务机关应按照公平、公开和公正的原则,建立核定定额民主评议机制,切实加强核定定额的民主评议工作。


  各级税务机关不得委托其他单位核定定额。


  第六条 各级税务机关应按照省税务局的统一部署,运用现代信息手段核定定额,增强核定工作的科学性、合理性和准确性。


  第七条 各级税务机关应按照有利于组织税收收入,提高核定定额工作的效率和质量,降低征纳成本的原则,对双定户实施分类管理。分类管理内容包括确定重点户与非重点户,根据不同行业、地段和规模对双定户进行分级分类,核定定额,确定调整定额的适用程序,以及结合各地实际情况为双定户提供多元化的申报纳税方式。


  第八条 税务机关应将核定定额程序、核定定额方法向社会公布,接受纳税人、社会各界的监督。


  第九条 各级税务机关应加强与工商、公安等有关部门的沟通联系,建立有效的协税护税网络,堵塞税收漏洞。


  第二章 核定定额方法


  第十条 为规范和统一全省各地核定定额的方法,经营额原则上按照经营因素法核定。


  第十一条 本办法所称的经营因素法,是指根据影响双定户经营的主要经营因素(指标)来核定其每月经营额的一种核定方法。


  第十二条 核定增值税、消费税应纳税额根据核定经营额和征收率(适用税率)计算。


  核定城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加应纳税(费)额根据核定的增值税、消费税应纳税额和适用税率(费率)计算。


  第十三条 核定应纳所得税额适用如下计算公式:


  月核定应纳所得税额﹦[(月核定经营额×所得率×12-业主费用年减除标准)×适用所得税率-速算扣除数]/12。


  所得额是指经营额减除成本、费用以及损失后但尚未减除业主费用的余额,所得率﹦(经营额减除成本、费用以及损失后但尚未减除业主费用的余额)/经营额﹦所得额/经营额。


  第十四条 各行业所得率由各市(区)税务机关参照《财政部国家税务总局关于个人独资企业、合伙经营企业投资者征收个人所得税的规定》(财税字〔2000〕91号),结合当地实际确定,并报省税务局备案。


  双定户经营多种行业的,无论其经营项目是否单独核算,均由主管税务机关根据其主营项目,核定其适用某一行业的所得率。


  业主费用年减除标准按照相关规定执行。


  第十五条 采用经营因素法不足以准确核定经营额的,主管税务机关可以采用下列一种或两种以上的方法核定:


  (一)按照成本加合理的费用和利润的方法核定;


  (二)参照同类行业或类似行业中同规模、同地域纳税人的生产经营情况核定;


  (三)按照上一定额执行期月均开出发票的经营额核定;


  (四)按照银行账户资金往来情况测算核定;


  (五)按照其他合理方法核定。


  第十六条 双定户发生注销或停业的,当期应纳税款按实际经营天数和每日应纳税额计算。应纳税额计算公式为:


  应纳税额﹦当月核定应纳税额/30×实际经营天数。


  第三章 核定定额程序


  第十七条 核定定额程序分为初次核定定额程序和调整定额程序。


  初次核定定额程序适用于双定户的首次定额核定。


  调整定额程序适用于主管税务机关根据法律法规规定和双定户的实际经营情况变化而作出的定额调整,以及双定户对核定定额有异议或生产经营情况发生重大变化导致原核定定额难以执行等特殊情形下向主管税务机关申请重新调整定额的定额调整。


  第十八条 初次核定定额程序:


  (一)双定户自行申报


  双定户应在首次办理涉税事项时,向主管税务机关申报经营信息,并填报《个体工商户定额信息采集表》(附件1)和《个体工商户定额核定审批表》(附件2),如实反映基本信息及主要生产经营指标等情况,提供主管税务机关要求的生产经营凭证和其他证明材料。


  (二)核定定额


  主管税务机关应对按照本办法第十一条、第十二条、第十三条核定的经营额和应纳税额进行集体审议。


  (三)定额公示


  主管税务机关应当将核定定额的初步结果进行公示,公示期限为5个工作日。


  公示地点、范围、形式应当按照便于双定户及社会各界了解、监督的原则,由主管税务机关确定。


  (四)下达定额


  公示的定额无异议的,主管税务机关将《税务事项通知书》(核定定额通知)送达双定户执行。


  (五)公布定额


  主管税务机关将下达双定户执行的定额在原公示范围内进行公布,接受纳税人、社会各界的监督。


  第十九条 调整定额程序


  主管税务机关可根据第十七条第三款列举的情形,区别采用一般程序和简易程序。


  (一)一般程序


  1.双定户生产经营情况发生重大变化导致原核定定额难以执行的,应在生产经营情况发生重大变化之日起30日内,重新填报《个体工商户定额信息采集表》和《个体工商户定额核定审批表》,并提供足以说明其生产经营真实情况的证据。主管税务机关应在受理申请之日起30日内调查核实并按照第十一条的核定方法(不足以准确核定定额的,可同时采用第十五条的方法)和第十八条第(二)(三)(四)(五)项的程序重新进行核定。双定户在未接到新的《税务事项通知书》(核定定额通知)前,原核定定额不停止执行。


  2.双定户对核定的定额有异议申请变更定额的,按照税务行政许可(对纳税人变更纳税定额的核准)程序调整定额。


  3.对纳入重点管理的双定户,主管税务机关应在定额执行期届满前30日内,要求双定户填报《个体工商户定额信息采集表》和《个体工商户定额核定审批表》,并按照第十八条规定的有关程序进行核定。


  (二)简易程序


  对纳入非重点管理的双定户,县级以上税务机关可结合当年本地区或相关行业预计GDP增长比例,确定定额调整幅度。主管税务机关应根据确定的调整幅度,按照第十八条第(二)(三)(四)(五)项的程序对双定户进行批量调整定额,下达《税务事项通知书》(核定定额通知)。


  第二十条 定额执行期一般为一个公历年度,具体期限由各市(区)税务机关确定。


  第四章 日常管理


  第二十一条 重点户的衡量标准,由各市(区)税务机关按税源规模、行业特点和纳税信用等级评定等情况确定。


  第二十二条 双定户应建立收支凭证粘贴簿、进销货登记簿和完整保存有关纳税资料,接受税务机关的检查。


  第二十三条 双定户必须按照法律、行政法规的规定或者税务机关依照法律、行政法规的规定确定的申报期限、申报内容向主管税务机关如实办理纳税申报,并报送有关纳税资料。


  实行简易申报的双定户按照主管税务机关核定的定额和规定的期限缴清税款即视为已纳税申报。


  第二十四条 双定户可以选择储税划缴、银行转账和其他缴纳方式缴纳税款。


  第二十五条 双定户委托银行或其他金融机构办理储税划缴的程序和要求在双定户与银行或其他金融机构以及税务机关签订的划缴税款相关协议中进行明确。


  纳税期限届满而其银行账户存款不足以划缴当期应缴税款,导致当期税款不能按期入库的,按逾期缴纳税款进行处理;对实行简易申报的,按逾期办理纳税申报和缴纳税款处理。


  第二十六条 双定户开出发票的经营额不高于核定经营额时,按核定经营额申报纳税;开出发票的经营额高于核定经营额时,必须依照法律、行政法规规定或者税务机关依照法律、行政法规的规定确定的期限,按开出发票的经营额全额计算申报缴纳应纳税款。


  按开出发票的经营额计算的应纳所得税额适用如下计算公式:


  按开出发票的经营额计算的当月应纳所得税额=[(当月开出发票的经营额×所得率×12-业主费用年减除标准)×适用所得税率-速算扣除数]/12。


  实行储税划缴的双定户开出发票的经营额高于核定经营额时,先按核定的税额划缴税款,按开出发票的经营额计算的应纳税额与核定税额的差额部分由双定户另行申报缴纳。


  第二十七条 双定户在主管税务机关核定定额的经营地点以外从事生产经营活动所取得的生产经营所得要合并计算,向主管税务机关申报纳税。其月应纳所得税额适用如下计算公式:


  月应纳所得税额={[(月核定经营额或开出发票的经营额+异地经营的月经营额)×所得率×12-业主费用年减除标准]×适用所得税率-速算扣除数}/12。


  多地点经营的双定户只能在一地(主管税务机关核定定额的经营地)减除业主费用,不得多地重复减除业主费用。


  第二十八条 一个纳税年度内实际经营期不足12个月的新开业双定户,其应纳所得税额适用如下计算公式:


  月核定应纳所得税额={[月核定经营额×所得率×实际经营月数-月均业主费用减除标准×实际经营月数]×适用所得税率-速算扣除数}/实际经营月数。


  双定户年中停业或注销导致其一个纳税年度内实际经营期不足12个月的,可以进行个人所得税汇算清缴。


  汇算清缴适用如下计算公式:


  年应纳税所得额=(按定额征收的月核定经营额×按定额征收的月数+按开出发票的经营额征收的各月开出发票的经营额之和)×所得率-月均业主费用减除标准×实际经营月数。


  年应纳所得税额=年应纳税所得额×适用所得税率-速算扣除数。


  汇算清缴应补(退)所得税=年应纳所得税额-实际已纳所得税额。


  第二十九条 双定户发生停业的,应在停业前向主管税务机关如实填报《停业复业报告书》(附件3),说明停业原因及停业期限、停业前的纳税情况和发票的领、用、存情况,并结清应纳税款、滞纳金、罚款。主管税务机关应收存其税务登记证件及副本(限非“一照一码”户)、发票领购簿、未使用完的发票和其他税务证件。双定户在停业期间发生纳税义务的,应当按照规定向主管税务机关申报缴纳税款。否则,按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定进行处罚。


  第三十条 双定户应当于恢复生产经营或提前恢复生产经营前,填报《停业复业报告书》,向主管税务机关领回并启用税务登记证件(限非“一照一码”户)、发票领购簿及其停业前领购的发票。


  第三十一条 双定户停业期满不能及时恢复生产经营的,应当在停业期满前,重新填报《停业复业报告书》向主管税务机关报备延长停业期限。


  双定户的停业期限最长不得超过一年。


  第五章 监督检查


  第三十二条 各级税务机关应当建立健全核定定额的监督制度,加强对核定定额过程的监督检查,并定期或不定期开展抽查工作。


  第三十三条 双定户有违反本办法规定行为的,按照《中华人民共和国税收征收管理法》等有关规定处理。


  第三十四条 税务人员在双定户管理过程中有违法行为的,按照《中华人民共和国税收征收管理法》等有关规定处理。


  第六章 附则


  第三十五条 双定户的应纳所得税按照《广东省地方税务局关于合理简并纳税人申报次数的公告》(广东省地方税务局2016年第5号公告发布,国家税务总局广东省税务局2018年第1号公告《国家税务总局广东省税务局关于公布税费规范性文件清理结果的公告》明确继续执行)规定按季申报缴纳。


  第三十六条 本办法所称“以上”、“日内”、“不少于”、“届满前”均含本数。


  第三十七条 双定户的其他税收征收管理,按照《中华人民共和国税收征收管理法》和《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》的有关规定执行。


  第三十八条 本办法涉及的表证单书由各地自行印制和管理;其他涉税文书按现行有关要求印制和使用。


  第三十九条 增值税、消费税能够按实际经营额征收,但所得税难以查账征收的个体工商户,其所得税根据本办法规定的所得率核定征收,按季申报缴纳。其应纳所得税额适用如下计算公式:


  核定应纳所得税额=[本年累计实际经营额×所得率-季均业主费用减除标准×本年累计经营季数]×适用所得税率-速算扣除数=[本年累计实际经营额×所得率-月均业主费用减除标准×本年累计经营月数]×适用所得税率-速算扣除数。


  第四十条 已经办理临时税务登记的个体工商户适用本办法。


  个人独资企业和合伙企业自然人投资者的税款征收管理可比照本办法执行。


  第四十一条 本办法未明确的事项,按照相关规定执行。


  第四十二条 本办法由国家税务总局广东省税务局负责解释,各市(区)税务机关可根据本办法制定具体实施办法,并报国家税务总局广东省税务局备案。


  第四十三条 本办法自2018年10月1日起施行。2006年12月26日原广东省国家税务局印发的《关于转发[个体工商户税收定期定额征收管理办法]的通知》(粤国税发[2006]276号)和2014年7月25日原广东省地方税务局印发的《广东省地方税务局个体工商户定期定额征收管理实施办法》(广东省地方税务局公告2014年第5号)同时废止。


  附件:


  1.个体工商户定额信息采集表


  2.个体工商户定额核定审批表


  3.停业复业报告书




关于《国家税务总局广东省税务局个体工商户定期定额征收管理实施办法》的解读


  2018-09-29   信息来源:国家税务总局广东省税务局


  一、制定背景


  为了规范和加强个体工商户定期定额征收管理,根据机构改革要求和国家税务总局《个体工商户税收定期定额征收管理办法》(国家税务总局令第16号发布,国家税务总局令第44号《国家税务总局关于修改部分税务部门规章的决定》修订)有关规定,我局制定了《国家税务总局广东省税务局个体工商户定期定额征收管理实施办法》(以下简称《实施办法》)。


  二、主要内容


  《实施办法》分六章共四十三条。主要内容如下:


  (一)第一章总则。共9条,明确了制定办法的目的、定期定额征收含义、适用范围,以及个体工商户定期定额征收管理的基本原则和总体要求。


  (二)第二章核定定额方法。共7条,明确了经营额的核定方法、经营因素法的含义、核定增值税和消费税及相关附加税费的计算方法、核定应纳税所得额的计算公式、行业所得率的确定、特殊情况下可采用的核定方法、发生注销或停业时的应纳税额计算公式等内容。


  (三)第三章核定定额程序。共4条,明确了初次核定定额程序和调整定额程序的适用情形、具体程序和要求,定额执行期等内容。


  (四)第四章日常管理。共11条,明确了重点户的衡量标准、对双定户纳税申报和缴纳税款的要求、开出发票额高于核定经营额时的申报纳税要求、在外经营活动取得所得的应纳所得税额计算方法、实际经营期不足12个月的应纳所得税额计算方法、停复业的办理程序和要求等内容。


  (五)第五章监督检查。共3条,明确了对税务机关监督检查的要求、双定户和税务人员税收违法行为的处理规定等内容。


  (六)第六章附则。共9条,明确了双定户应纳所得税的申报期限,本数原则,表证单书和涉税文书的印制管理要求,不核定经营额但核定所得税的个体工商户的所得税计算方法,适用范围的补充规定,未明确事项的处理,《实施办法》解释归属权以及实施时间等内容。


  《实施办法》自2018年10月1日起施行。


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  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

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  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。