鲁政字[2020]67号 山东省人民政府关于持续深入优化营商环境的实施意见
发文时间:2020-05-01
文号:鲁政字[2020]67号
时效性:全文有效
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各市人民政府,各县(市、区)人民政府,省政府各部门、各直属机构,各大企业,各高等院校:


  为认真贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,深入落实习近平总书记对山东工作的重要指示要求,统筹推进新冠肺炎疫情防控和经济社会发展工作,充分激发市场活力和社会创造力,经省委同意,现就持续深入优化全省营商环境,制定如下实施意见。


  一、全面提升企业便利化水平


  1.提升企业开办注销便利度。企业开办实行一窗受理、一表填报、全程网办,实现企业设立登记、刻制印章、申领发票、社保医保登记、公积金登记1个工作日办结。新开办企业免费获得一套印章和“政策包”,印章刻制费用由同级财政承担。2020年12月底前,“证照分离”改革由自贸试验区扩至全省。实施“一业一证”改革,8月底前推出便利店、餐饮等10个行业综合许可证。实施企业注销“一网通办”,在济南、青岛、日照3市对未开业、未发生债权债务或已将债权债务清算完结的企业进行简易注销试点,公告时间由45天压缩到20天,6月底前全面推开。(责任人:任爱荣;责任单位:省市场监管局、省政府办公厅、省公安厅、省财政厅、省人力资源社会保障厅、省商务厅、省医保局、人民银行济南分行、省税务局等。排在首位的为牵头责任单位,下同)


  2.提速工程建设项目审批。企业报建项目每个审批阶段只需填写一张表单,申报材料由各相关部门共用共享。分类制定审批程序,2020年10月底前组织编制并推出6个主题式审批流程,大幅清理压减政府审查、技术审查等环节“隐形时间”。12月底前,实现设区的市政府对国家级开发区和高新区压覆重要矿产资源、地质灾害危险性等事项统一评估,不再对区域内市场主体单独提出评估要求,区域评估费用由各市政府承担。实行施工图设计文件数字化联审,10月底前实现消防、人防、技防、防雷和水电气热等同步设计、并联审查、一次办好、结果互认。取消社会投资简易低风险项目施工图审查。主动对接企业申请,实行规划、土地、消防、人防、城建档案及建设条件落实等事项联合验收,时间不超过15个工作日。12月底前,实现工业生产企业在厂区范围内各类建筑(新建民用建筑除外)免收人防工程易地建设费。(责任人:刘强;责任单位:省住房城乡建设厅、省发展改革委、省财政厅、省自然资源厅、省人防办等)


  3.优化获得电力流程。全面推行由电网企业“一窗受理”用户接电行政审批申请。取消10千伏普通用户受电工程设计审查和中间检查环节。有电力外线工程和无电力外线工程的10千伏电力接入,办理环节分别减至4个和3个,办理时间分别不超过40个和11个工作日;有电力外线工程和无电力外线工程的低压电力接入,办理环节分别减至3个和2个,办理时间分别不超过7个和3个工作日。省级及以上园区和纳入省级新旧动能转换项目库的10千伏企业用户、济南和青岛城市规划区内10千伏企业用户,电网企业投资界面延伸至用户规划红线。城市规划区用电容量160千伏安、农村地区100千伏安及以下的小微企业用电,实现接电零上门、零审批、零收费。符合电力直接接入条件且无工程的小微企业,实现当日申请、次日接电。对城镇老旧小区内入户端口以外需要改造的供电设施,产权不属于电网企业的,政府通过“以奖代补”等方式,支持电网企业出资进行“一户一表”改造。(责任人:王书坚;责任单位:省能源局、国网山东省电力公司、省发展改革委、省财政厅、省住房城乡建设厅等)


  4.简化用水用气报装。2020年6月底前,用水用气报装实现“网上办”“掌上办”。具备直接接通条件的,简化为申请受理、装表接通2个环节,水气接通均不超过4个工作日;有外线工程的简化为申请受理、现场踏勘编制方案、验收接通3个环节,水气接通分别不超过7个和10个工作日。报装工程涉及规划、道路挖掘(占用)、砍伐树木、占用绿地等行政审批的,由供水供气企业(施工单位)负责办理相关手续,受理部门并联审批,5个工作日内办结。全面取消在水电气报装中设立的附加审批要件和手续。(责任人:刘强;责任单位:省住房城乡建设厅等)


  5.分类优化财产登记。实行不动产登记、交易和缴税“一窗受理”,并行办理。2020年6月底前,实现线上申请、异地可办,并实行24小时在线申请和网上查询。除法定的不动产登记协税种类外,取消其他税种作为不动产转移过户的前置条件。实现不动产登记与银行抵押贷款、公积金贷款、公证等业务联办,与水电气热过户业务协同办理,不动产登记服务向基层站场、信用优良的房地产开发企业延伸。对企业和城镇居民不动产登记历史遗留问题,可按照项目建设时的政策规定完善用地、建设工程规划、竣工验收备案等手续,有关部门出具的等效文件可作为办理不动产登记依据。对建设单位依法取得商品房预售许可证,购房人签订购房协议、取得合法有效的销售不动产凭证且已依法履行相关义务,由于建设单位相关手续无法完善而影响购房人取得不动产权证的,可将办理不动产登记与向建设单位追溯法律责任完善手续并行办理。对执行县级以上政府决定的行政行为实行尽职免责。(责任人:于国安;责任单位:省自然资源厅、省财政厅、省住房城乡建设厅、省司法厅、省税务局等)


  6.提升纳税服务质量。纳税缴费事项全部实现网上办理。一类出口企业和列入省级新旧动能转换项目库的企业出口退税在2个工作日内办结;全省出口退税平均办理时间控制在5个工作日内。增值税一般纳税人注销业务10个工作日内办结,小规模纳税人和其他纳税人注销业务5个工作日内办结。将取消增值税发票认证范围扩大到所有纳税人。(责任人:王书坚;责任单位:省税务局等)


  7.推进跨境贸易便利化。对矿产品实施“先验放后检测”。对因企业提前申报进口货物而引起的进口日期修改,以及由于装运、配载等原因造成货物变更运输工具的,不予记录报关差错。公开口岸经营服务性收费目录清单,以及靠泊、装卸、场内转运、吊箱移位、掏箱、提箱等作业时限标准。进口企业受疫情影响缴纳税款确有困难的,可以申请延期缴纳(最长3个月)。对大宗资源型商品、食品、农产品进口企业关税保证保险保费给予不超过30%补贴。2020年6月底前,免收进出口货物港口建设费,货物港务费、港口设施保安费等政府定价收费标准降低20%,取消非油轮货船强制应急响应服务及收费,减半收取铁路保价、集装箱延期使用、货车滞留等费用。拓展中国(山东)国际贸易“单一窗口”服务功能,方便企业快速办理跨境结算、贸易融资、关税保证保险、出口信用保险等业务。6月底前全面推开外贸企业出口订单融资封闭账户运行管理试点。(责任人:任爱荣;责任单位:省政府办公厅(省口岸办)、青岛海关、济南海关、省商务厅、省交通运输厅、省发展改革委、省财政厅、省地方金融监管局、山东海事局等)


  8.优化高速公路安全管理。2020年6月底前,完成道路交通事故多发点段及严重安全隐患排查,实现道路安全设施与道路主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用。在醒目位置规范设置限速标志,做到易于观察和预判,实时推送高速公路流量、事故、天气等信息数据,相应调整道路限速值。严禁在进出高速公路收费站、服务区、立交桥匝道进行测速取证。公安机关将有关数据推送到相关导航运营商,公开限速、测速等信息,杜绝隐蔽执法。(责任人:范华平;责任单位:省公安厅、省交通运输厅等)


  二、着力打通企业难点堵点痛点


  9.强化企业贷款支持。凡列入无还本续贷名单的企业,银行根据企业申请在其贷款到期前1个月进行调查评审。银行不得因无还本续贷下调企业贷款分类等级。企业融资时以知识产权、应收账款、承包经营权、海域使用权、股权、动产等作为抵质押物,银行不得拒绝。缩短信贷审批时限,符合条件的小微企业平均办理环节不超过4个、申请材料不超过10件、办理时间不超过11个工作日。按季监测普惠型小微企业贷款利率水平,对明显高于同类机构同类产品平均利率的银行进行窗口指导,实现小微企业融资成本下降,2020年普惠型小微企业贷款综合融资成本再降0.5个百分点。政府性融资担保机构对单户担保金额500万元及以下小微企业收取的担保费率不超过1%。根据省级应急转贷引导基金运作等情况,及时足额增加引导基金规模,转贷基金每日使用费率降至0.08%以下。从严查处各类违规收费行为,禁止对小微企业贷款收取承诺费、资金管理费,严格限制收取财务顾问费、咨询费等费用。(责任人:刘强;责任单位:省地方金融监管局、省工业和信息化厅、省财政厅、山东银保监局、人民银行济南分行等)


  10.保护中小投资者合法权益。压缩投资者纠纷调解时限,普通调解程序自调解员接受选定或指定后30日内完成,简易调解程序自调解员接受选定或指定后20日内完成。对1万元以下的证券期货纠纷,当事人可选择小额速调程序,调解员10日内作出调解建议书并送达当事人。优化投资者纠纷调解事项办理流程,实现专业调解组织与省内人民法院的在线诉调对接。建立中小投资者权益保护法律服务顾问团,加强中小投资者法律援助。(责任人:刘强;责任单位:山东证监局、青岛证监局、省地方金融监管局、省司法厅等)


  11.优化劳动力市场服务。全面开放线上失业登记,2020年6月底前接入失业登记全国服务平台。7月底前,省内企业养老保险关系转移接续全程网办,办理时限由45个工作日压缩至15个工作日。特殊工时首次审批时限由20个工作日压缩至5个工作日,再次审批即时办结。12月底前,专业技术人员职称申报、审核、评审、公示、备案等实现网上“一条龙”服务。自2020年开始,在规模以上企业全面推开技能人才自主评价。(责任人:于杰;责任单位:省人力资源社会保障厅等)


  12.规范招投标和政府采购行为。取消政府采购和招投标项目中的企业性质、所在地等限制性规定和隐性门槛。供应商全流程通过电子化方式参与政府采购活动。以银行保函、保证保险替代现金形式的履约保证金,对信用良好的供应商免收投标保证金。政府采购合同签订时间限定在中标(成交)通知书发出之日起10个工作日内;采购人在收到供应商项目验收建议之日起7个工作日内,对采购项目进行实质性验收;预付供应商合同款,其中货物类项目预付款比例原则上不低于合同金额的30%;对满足合同约定支付条件的,采购人资金支付时间限定在收到发票后5个工作日内,不得附加未经约定的其他条件。实现公共资源交易全流程电子化,对提供电子招标文件的招投标项目免收招标文件工本费,对列入公共资源交易目录的招投标项目免收进场服务费。依法依规严厉处置串标围标、恶意投诉等行为,对严重失信者,列入“黑名单”,禁止进入山东市场。(责任人:王书坚;责任单位:省发展改革委、省财政厅、省公共资源交易中心等)


  三、精准提供便捷高效的政务服务


  13.优化政务服务。2020年6月底前,除涉密事项外,依申请政务服务事项网上可办率不低于90%。12月底前,各级政务服务大厅全面推开无差别“一窗受理”。推广应用“爱山东”APP,12月底前实现“掌上办”政务服务事项“应上尽上”。发布数据共享任务清单,12月底前实现与企业密切相关的规划、土地、税务、环保、市场监管等政务数据,以及水电气热等公共服务数据的共享共用。全面推开证明事项告知承诺制,7月底前各级统一发布证明事项清单。(责任人:王书坚;责任单位:省政府办公厅、省大数据局、省司法厅等)


  14.加强知识产权保护。压缩涉企知识产权行政执法案件办案时限,一般行政处罚案件平均压减至20个工作日,行政裁决案件需在60日内办结。开展专利快速审查、快速确权、快速维权,发明专利平均审查周期压缩至3个月,实用新型专利压缩至1个月,外观设计专利压缩至1个月。实行外观设计专利侵权案件快速办理,全面开展网络知识产权案件在线办理。开展知识产权质押登记电子化办理,办结取证一次实现,办理时限压减至3个工作日。以“十强”产业为重点,构建新旧动能转换专利库,每年向企业推送1000件高价值专利。(责任人:任爱荣;责任单位:省市场监管局、省版权局、省司法厅等)


  15.提升监管服务效能。实施信用风险分类管理,对轻微失信企业,每年至多进行一次随机检查;对严重失信企业,抽查比例不设上限。动态调整“双随机、一公开”抽查事项清单,除投诉举报、转办交办、专项整治等,不得随意实施行政检查。扩大部门联合随机抽查覆盖面,部门联合检查事项提升至20项以上。落实信用修复制度,对申请信用修复且符合规定的企业,审核时间不超过10个工作日,信用修复后联合惩戒措施同步取消。(责任人:任爱荣;责任单位:省市场监管局、省发展改革委等)


  四、着力打造透明稳定的政策环境


  16.增强政策稳定性和预期性。制定与企业生产经营活动密切相关的地方性法规文件,须充分听取企业家、行业协会商会意见;需要听证的,按要求召开听证会。调整环境保护、安全生产等标准须进行充分论证,并经省级行业主管部门同意。出台新涉企政策时同步明确新老政策衔接办法,为企业留出适应调整期。在媒体同步发布涉企政策,公开惠企政策申请条件、申报材料清单、办理流程、承办部门、联系方式、起止时间等信息。以县为单位每季度梳理涉企政策,集中推送辖区企业。2020年5月上旬之前,完成涉企税费专项清理整治。加强政策优化集成,5月上旬之前完成已出台涉企政策梳理,去除空洞无物、难以操作条款。5月上旬之前省委办公厅、省政府办公厅设立应诉平台,收到诉求1个工作日内启动核实程序,3个工作日内答复,15个工作日内予以解决或服务确认,难度较大或者多部门协调的事项最长不超过30个工作日。设立服务企业综合辅导员,帮助企业解决融资、财税、保险、通关等方面的困难。(责任人:省级领导同志;责任单位:省政府办公厅、省司法厅、省工商联等)


  17.严禁执法“一刀切”。根据企业环保绩效,实行差异化管控,对民生保障、外贸出口、战略性产业、新兴产业等工业企业以及省重大工程项目,纳入保障类清单,不采取全面停工、停产措施。对高危和自然灾害风险较重行业,出台限制性政策,事前进行认真论证并充分征求企业意见,根据企业实际分类实施。除涉及人民群众生命安全、发生重特大事故、重污染天气应急或者举办国家重大活动,并经有权机关批准外,不得在相关区域要求或变相要求相关行业、领域的市场主体普遍停产、停业。对企业经营中的非主观轻微违规,凡未造成社会危害的,各级行政执法机构及时指导帮助企业纠错改错,实行“首次不罚”“首次轻罚”。(责任人:省级领导同志;责任单位:省政府办公厅、省司法厅、省生态环境厅、省应急厅等)


  18.加强政务诚信建设。各级、各部门不得以行政区划调整、政府换届、机构或者职能调整以及相关责任人更替等为由对企业违约毁约。开展政府机关拖欠企业债务清欠行动,实行领导帮包制,2020年12月底前,拖欠5年以上的债务全部清零,拖欠2年以上的债务清偿80%以上。(责任人:省级领导同志;责任单位:各级、各部门)


  全力推动本意见各项措施落实落地。整合山东省推进政府职能转变和“放管服”改革协调小组,成立山东省持续深入优化营商环境和推进政府职能转变领导小组,领导小组办公室设在省政府办公厅,从相关部门抽调人员组成专班集中办公。各级、各部门要把优化营商环境作为重大任务,主要负责同志负总责亲自抓。省委办公厅、省政府办公厅把优化营商环境政策落实情况纳入重点督查任务,跟踪调度督办。省委组织部在各市经济社会发展综合考核和省直机关绩效考核中,提高优化营商环境考核权重。省纪委监委将优化营商环境工作情况纳入监督检查和巡视巡察范围,对作风漂浮、落实不力的,依规依纪追责问责。


  本意见自印发之日起施行,此前我省出台的有关政策、规定在继续实施过程中,相应条款与本意见不一致的,以本意见为准。


山东省人民政府

2020年5月1日


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严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。