鲁财会[2020]11号 山东省财政厅关于规范疫情防控期间接受社会捐赠 调拨物资等事项会计核算问题的通知
发文时间:2020-03-09
文号:鲁财会[2020]11号
时效性:全文有效
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各市财政局、省黄三角农高区财政金融局,省直各部门、单位:


  为规范新冠肺炎疫情防控期间社会捐赠、调拨物资等事项的会计处理,确保防疫资产的安全完整,充分发挥社会效益,根据国家有关法律法规和《财政部关于疫情防控期间切实做好会计服务工作的通知》(财会[2020]2号)要求,现就有关问题通知如下:


  一、明确会计核算制度


  《民间非营利组织会计制度》适用于在中华人民共和国境内依法设立的符合制度规定特征的民间非营利组织。民间非营利组织包括依照国家法律、行政法规登记的社会团体、基金会、民办非企业单位和寺院、宫观、清真寺、教堂等。


  《政府会计制度》适用于各级各类行政单位和事业单位,如公立医院、卫生健康委员会、疾病预防控制中心等。


  请各单位根据自身性质选用正确的会计制度进行核算。


  二、正确把握资产核算类型


  单位接受与疫情相关的资产,应正确把握资产的来源、性质和受赠人,按不同类型采取不同的核算处理措施。


  (一) 纳入政府非税收入管理的捐赠资产


  以政府名义接受的捐赠收入,即以各级政府、国家机关、实行公务员管理的事业单位、代行政府职能的社会团体以及其他组织名义接受的非定向捐赠货币收入,应作为政府非税收入,按照《政府非税收入管理办法》有关规定,缴入同级国库,实行“收支两条线”管理。


  (二) 接受委托代理的捐赠资产


  民间非营利组织接受委托方委托从事受托代理业务,行政事业单位接受委托方委托管理的各项资产,包括受托指定转赠的物资、受托存储保管的物资等,民间非营利组织和行政事业单位应按照捐赠人意愿委托送达或由捐赠人直接送达指定的使用单位或者个人,会计核算应按照受托代理资产进行核算。


  (三) 无偿调拨物资


  行政事业单位经批准无偿调入或调出非现金资产所引起的净资产变动,会计核算应按照无偿调拨净资产进行核算。


  (四) 纳入捐赠收入管理的捐赠资产


  除以上三种类型外,其他接受捐赠的资产,主要包括非受托代理的捐赠资产、不纳入非税收入管理的捐赠资产等,应纳入本单位捐赠收入管理,加强会计核算。


  纳入本单位管理的捐赠收入同时满足下列条件时予以确认:


  民间非营利组织:与交换相关的经济利益或者服务潜力的资源能够流入民间非营利组织并为其所控制,或者相关的债务能够得到解除;交换能够引起净资产的增加;收入的金额能够可靠地计量。


  行政事业单位:与收入相关的含有服务潜力或者经济利益的经济资源很可能流入政府会计主体;含有服务潜力或者经济利益的经济资源流入会导致政府会计主体资产增加或者负债减少;流入金额能够可靠地计量。


  三、准确计量接受捐赠资产的入账价值


  本部分所述入账价值的确定主要针对纳入本单位捐赠收入管理的捐赠资产,其他类型入账价值的确定参照本部分执行。


  (一) 民间非营利组织


  1.对于接受捐赠的现金资产,应当按照实际收到的金额入账。


  2.对于接受捐赠的非现金资产,如接受捐赠的存货、固定资产、无形资产、短期投资、长期投资等,应当按照以下方法确定其入账价值:


  (1) 如果捐赠方提供了有关凭据(如发票、报关单、有关协议等),应当按照凭据上标明的金额,作为入账价值。


  (2) 如果捐赠方没有提供有关凭据,或凭据上标明的金额与受赠资产公允价值相差较大的,受赠资产应当以其公允价值作为入账价值。


  (3) 在应当采用公允价值的情况下,如果有确凿的证据表明资产的公允价值确实无法可靠计量,则应当设置辅助账,单独登记所取得资产的名称、数量、来源、用途等情况,并在会计报表附注中作相关披露。在以后会计期间,如果该资产的公允价值能够可靠计量,则应当在该资产能够可靠计量的会计期间确认,并以公允价值予以计量。


  3.对于接受的劳务捐赠,不予确认,但应当在会计报表附注中作相关披露。


  (二) 行政事业单位


  1.对于接受捐赠的现金、银行存款等货币资金,应当按照实际收到的金额入账。


  2.对于接受捐赠的存货、固定资产、无形资产等非现金资产,应当按照以下方法确定其入账价值:


  (1) 如果捐赠方提供了有关凭据,应当按照凭据上标明的金额,加上相关税费、运输费等确定成本。


  (2) 如果捐赠方没有提供相关凭据,但按规定经过资产评估的,其成本按照评估价值加上相关税费、运输费等确定。


  (3) 如果捐赠方没有提供有关凭据,也未经过资产评估的,其成本比照同类或类似资产的市场价格加上相关税费、运输费等确定。


  (4) 如果捐赠方没有提供有关凭据,也未经过资产评估,且同类或类似资产的市场价格也无法可靠取得的,以名义金额(即人民币1元)入账,相关税费、运输费计入当期费用。


  四、规范进行会计核算


  (一) 纳入政府非税收入管理的会计核算


  行政事业单位仅进行财务会计核算,收到资金时,借记“银行存款”或“库存现金”,贷记“应缴财政款”;上缴同级国库时,做相反分录。预算会计不做处理。


  (二) 受托代理资产的会计核算


  1.民间非营利组织


  在确认一项受托代理资产时,同时确认一项受托代理负债。收到时,借记“受托代理资产”,贷记“受托代理负债”;发出时,做相反分录。


  如果收到的受托代理资产为现金、银行存款或其他货币资金,也可以在“现金”“银行存款”“其他货币资金”科目下设置“受托代理资产”明细科目进行核算。收到时,借记“现金—受托代理资产”“银行存款—受托代理资产”“其他货币资金—受托代理资产”,贷记“受托代理负债”;发出时,做相反分录。


  2.行政事业单位


  单位收到的受托代理资产为现金和银行存款的,通过“库存现金”“银行存款”科目进行核算。收到货币资金时,财务会计借记“库存现金—受托代理资产”或“银行存款—受托代理资产”,贷记“受托代理负债”;支付时,做相反分录。预算会计不做处理。


  接受受托转赠物资或受托储存保管物资时,财务会计借记“受托代理资产”,贷记“受托代理负债”;转赠或发出时,做相反分录。预算会计不做处理。


  (三) 无偿调拨净资产的会计核算


  行政事业单位按照规定取得物资时,财务会计借记“库存物品”“固定资产”“无形资产”等,按照调入过程中发生的归属于调入方的相关费用,贷记“零余额账户用款额度”“银行存款”等,按照其差额,贷记“无偿调拨净资产”。预算会计对发生的归属于调入方的相关费用借记“其他支出”,贷记“资金结存”。


  行政事业单位按照规定调出物资时,财务会计借记“无偿调拨净资产”(固定资产已计提折旧、无形资产已摊销的同时借记“固定资产累计折旧”“无形资产累计摊销”),贷记“库存物品”“固定资产”“无形资产”等。调出过程中发生的归属于调出方的相关费用,财务会计借记“资产处置费用”,贷记“零余额账户用款额度”“银行存款”等。预算会计借记“其他支出”,贷记“资金结存”。


  年末,将“无偿调拨净资产”科目的余额转入累计盈余,借记或贷记“无偿调拨净资产”,贷记或借记“累计盈余”。


  (四) 纳入捐赠收入管理的会计核算


  1.民间非营利组织


  (1) 收到捐赠


  收到现金资产,借记“银行存款”“现金”等,贷记“捐赠收入”;收到非现金资产,借记“存货”“固定资产”等,贷记“捐赠收入”。


  民间非营利组织对于各项收入应当按是否存在限定区分为非限定性收入和限定性收入进行核算。如果资产提供者对资产的使用设置了时间限制或者(和)用途限制,则所确认的相关收入为限定性收入;除此之外的其他所有收入,为非限定性收入。贷方可根据是否为限定性收入等实际情况设置二级或三级明细科目。


  对于接受的附条件捐赠,如果存在需要偿还全部或部分捐赠资产或者相应金额的现时义务时(比如因无法满足捐赠所附条件而必须将部分捐赠款退还给捐赠人时),按照需要偿还的金额,借记“管理费用”科目,贷记“其他应付款”等科目。


  如果限定性捐赠收入的限制在确认收入的当期得以解除,应当将其转为非限定性捐赠收入,借记“捐赠收入—限定性收入”,贷记“捐赠收入—非限定性收入”。


  (2) 使用捐赠(以存货为例)


  使用接受捐赠的现金资产购买相关物资,借记“存货”,贷记“银行存款”等。将存货(包括收到已入库的捐赠物资)用于发放给受灾单位或个人,借记“业务活动成本”,贷记“存货”。业务活动过程中自己领用的,借记“管理费用”,贷记“存货”。


  (3) 期末结转


  期末,将“捐赠收入”科目各明细科目的余额分别转入“限定性净资产”和“非限定性净资产”。借记“捐赠收入—限定性收入”或“捐赠收入—非限定性收入”,贷记“限定性净资产”或“非限定性净资产”。


  2.行政事业单位


  (1) 收到捐赠


  按规定纳入非税收入管理的、明确属于受托代理资产的,按前文方式进行处理,除此之外应当确认为“捐赠收入”。捐赠可以是货币资金,也可以是存货、固定资产、无形资产、长期股权投资等非货币性资产,均应遵守接受捐赠的有关管理规定,加强管理。


  收到货币资金时,财务会计借记“银行存款”或“库存现金”,贷记“捐赠收入”;预算会计借记“资金结存—货币资金”,贷记“其他预算收入—捐赠收入”。


  收到存货、固定资产等非现金资产时,财务会计借记“库存物品”“固定资产”等,贷记“捐赠收入”,若有相关税费、运输费等,贷记“银行存款”等,差额计入“捐赠收入”(名义金额计量的除外);预算会计借记“其他支出”(支付的相关税费等),贷记“资金结存”。单位可根据实际需要设置明细科目。


  收到存货、固定资产等非现金资产,且按规定以名义金额入账的,借记“库存物品”“固定资产”等,贷记“捐赠收入”。同时,按照发生的相关税费、运输费等,财务会计借记“其他费用”,贷记“银行存款”等;预算会计借记“其他支出”,贷记“资金结存—货币资金”。


  (2) 使用捐赠(以存货为例)


  为履职或开展业务活动领用库存物品时,财务会计借记“业务活动费用”,贷记“库存物品”。预算会计不做处理。


  (3) 期末/年末结转


  财务会计借记“捐赠收入”,贷记“本期盈余”。接受捐赠的资产为货币资金的,还需要做预算会计核算,专项资金借记“其他预算收入—捐赠收入”,贷记“非财政拨款结转—本年收支结转”;非专项资金借记“其他预算收入—捐赠收入”,贷记“其他结余”。


  五、工作要求


  接受疫情防控社会捐赠的公益、慈善等民间非营利组织和公立医院等行政事业单位,应分别依据《民间非营利组织会计制度》和《政府会计制度》及相关补充规定,做好捐赠的接收、登记及会计核算工作,保证会计核算真实完整。


  各级财政部门和业务主管部门要积极采取措施,加强对各单位会计核算工作的指导,提高单位会计管理水平,提升单位会计信息质量。在执行过程中如遇到问题,请及时向省财政厅反馈。联系人:王朋蓬、吴敏,0531—82669793、82920823(传真)。


山东省财政厅

2020年3月9日


  附件:


会计核算实例


  例1(民间非营利组织):某基金会2月1日接受甲企业捐款20万元,已存入银行。2月2日使用这笔捐款购买防护服,价值10万元,并于当日送达定点医院A。2月3日收到乙企业捐赠的专门用于新冠肺炎防治的口罩一批,无发票,市场价格含税5万元,当日送达定点医院B。2月4日收到丙单位委托转赠给某隔离机构的呼吸机2台,有发票和清单,含税价格8万元,并于当日送达指定机构。


  (1) 2月1日


  借:银行存款—甲企业  200,000


         贷:捐赠收入—非限定性收入  200,000


  (2) 2月2日


  借:存货—防护服  100,000


         贷:银行存款  100,000


  借:业务活动成本  100,000


         贷:存货—防护服  100,000


  (3) 2月3日


  借:存货—口罩—乙企业  50,000


         贷:捐赠收入—限定性收入  50,000


  借:业务活动成本  50,000


         贷:存货—口罩  50,000


  (口罩发出,实现用途,限定性解除,应转为非限定性收入)


  借:捐赠收入—限定性收入  50,000


         贷:捐赠收入—非限定性收入  50,000


  (4) 2月4日


  借:受托代理资产—呼吸机—丙单位  80,000


         贷:受托代理负债—呼吸机—丙单位  80,000


  借:受托代理负债—呼吸机—丙单位  80,000


         贷:受托代理资产—呼吸机—丙单位  80,000


  例2(事业单位):某公立医院2月2日接收社会捐赠用于新冠肺炎疫情资金200万元,已存入银行。2月3日使用这笔捐款购买防护服,价值50万元,已入库。同日,呼吸科领用防护服20万元。2月4日收到A企业捐赠的呼吸机8台,捐赠方提供购物发票显示含税价格48万,运费及安装费2万元,用银行存款支付;接受捐赠口罩一批,无发票,市场价格含税5万元。2月5日收到主管部门调拨的一批社会捐赠物资,调拨清单注明价值10万元。


  (1) 2月2日


  收到捐款


  财务会计


  借:银行存款  2,000,000


         贷:捐赠收入—新冠肺炎专项捐款  2,000,000


  预算会计


  借:资金结存—货币资金  2,000,000


         贷:其他预算收入—捐赠收入—新冠肺炎专项捐款  2,000,000


  (2) 2月3日


  购买入库:


  财务会计


  借:库存物品—防护服  500,000


         贷:银行存款  500,000


  预算会计


  借:事业支出—非财政专项资金支出  500,000


         贷:资金结存—货币资金  500,000


  领用出库;


  财务会计


  借:业务活动费用—商品和服务费用  200,000


         贷:库存物品—防护服  200,000


  预算会计不作处理。


  (3) 2月4日


  呼吸机入账:


  财务会计


  借:固定资产—呼吸机  500,000


         贷:捐赠收入—新冠肺炎专项捐赠  480,000


                银行存款  20,000


  预算会计


  借:其他支出—非财政专项资金支出  20,000


         贷:资金结存—货币资金  20,000


  口罩入账:


  财务会计


  借:库存物品—口罩  50,000


         贷:捐赠收入—新冠肺炎专项捐赠  50,000


  预算会计不做处理。


  (4) 2月5日


  收到调拨物资


  财务会计


  借:库存物品  100,000


         贷:无偿调拨净资产  100,000


  预算会计不做处理。


  例3:某街道办事处2月10日收到社会捐赠的防疫物资一批,含口罩100包、消毒液30桶和消毒酒精50瓶,已经验收入库,该批物资将专项用于新冠肺炎疫情防控,捐赠方提供购物票据显示上述物资总价12000元,该街道办事处向对方开具接受捐赠证明文件。截至2月29日,上述物资本月共领用消耗7500元。


  (1) 2月10日


  财务会计


  借:库存物品—防疫物资  12,000


         贷:捐赠收入  12,000


  预算会计不做处理。


  (2) 2月29日


  核算本月领用消耗上述受赠物资


  财务会计


  借:业务活动费用  7,500


         贷:库存物品—防疫物资  7,500


  预算会计不做处理。


  例4(行政事业单位):补充一个捐赠支出的会计处理。


  单位对外捐赠现金资产,财务会计借记“其他费用”,贷记“银行存款”或“库存现金”,预算会计借记“其他支出—捐赠支出”,贷记“资金结存—货币资金”科目核算。


  单位报经批准对外捐赠库存物品、固定资产等实物资产,发出时财务会计借记“资产处置费用”“固定资产累计折旧”,贷记“库存物品”“固定资产”,若没发生相关税费、运输费等,预算会计不做处理。


  某公立医院2月6日向灾区捐款20万元,捐赠价值10万元药品并提供发票清单。


  捐款:


  财务会计


  借:其他费用—捐赠支出  200,000


         贷:银行存款  200,000


  预算会计


  借:其他支出—捐赠支出  200,000


         贷:资金结存—货币资金  200,000


  捐药:


  财务会计


  借:资产处置费用  100,000


         贷:库存物品—药品  100,000


  预算会计不做处理。


  期末将将各类费用科目(资产处置费用、其他费用等)本期发生额转入本期盈余。


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  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

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       (二)并购重组交易税务风险与合规;

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  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

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  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。