国家税务总局山东省税务局公告2018年第7号 国家税务总局山东省税务局关于发布《山东省税务局个体双定户税源监控管理办法》的公告
发文时间:2018-06-15
文号:国家税务总局山东省税务局公告2018年第7号
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为加强个体双定户的税源监控管理与服务,不断提高个体税收征管质量和效率,现将《山东省税务局个体双定户税源监控管理办法》予以发布。


  特此公告。


国家税务总局山东省税务局

2018年6月15日



山东省税务局个体双定户税源监控管理办法


  第一章 总则


  第一条 为加强个体双定户的税源监控管理,不断提高个体税收征管质量和效率,根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则和国家税务总局《个体工商户税收定期定额征收管理办法》等相关规定,制定本办法。


  第二条 个体双定户是指税务机关依照法律、行政法规的规定,对个体工商户在一定经营地点、一定经营时期、一定经营范围内的应纳税经营额(包括经营数量)或所得额(以下简称定额)进行核定,并以此为计税依据,确定其应纳税额。


  第三条 各级税务机关要按照“科学定额、公平公开、分类施管、内外联动”的原则,对个体双定户进行细化分类,实施多角度动态监控管理。


  第四条 各级税务机关应加强对各类税收征管软件和税控器具的应用,充分利用信息化手段和第三方信息,建立完善协税护税网络,依托社会化综合治税,努力实现信息管税,不断提高个体税源管理质量。


  第二章 定额管理


  第五条 各级税务机关应运用个体工商户计算机定额核定系统,通过采集、录入和评析各项定额信息,自动生成定额,实现个体定额核定、定额调整、定额监控以及查询统计的信息化、数据化、标准化。


  第六条 各级税务机关要通过典型调查或根据国民经济行业分类的变化情况,适时对个体工商户计算机定额核定系统进行维护、调整。


  省局负责对全省定额项目大类、定额项目中类和定额项目、定额依据、定额调整系数属性的维护;市级税务机关负责全市定额项目的选取和采集项目的维护;县级税务机关负责本辖区定额依据、定额标准、调整系数具体数值的维护。


  第七条 县级税务机关要根据采集的相关数据,在充分论证后,提出不同行业的定额参数、定额标准和相关调整系数,科学确定分类分行业的定额项目和相关的参数、系数,形成定额核定工作模板。


  县级税务机关应根据不同定额项目的定期定额户典型调查及测算结果,确定单位定额依据的应税销售额,作为该定额项目的定额标准。


  定额标准、定额调整系数数值的设定、变更、调整由县级税务机关统一组织进行,其他任何单位和个人不得擅自更改。


  第八条 主管税务机关应当在年度内按行业、区域定期选择一定数量并具有代表性的个体双定户,对其生产经营、所得情况进行典型调查和解剖分析,并制作《典型调查工作底稿》,作为定额核定的主要参考依据;典型调查户数每半年不得低于总户数的5%。


  典型调查要结合行业经营特点,经营地段,通过实地调查业户生产经营收入、生产经营成本、相关费用、毛利率、利润率、盈利额等情况,测算能够保障相关成本费用开支和一定盈利水平的生产经营额。


  第九条 税务机关应建立信息采集和定额核定工作底稿制度。


  第十条 主管税务机关应按照以下程序对个体双定户核定定额:


  (一)自行申报.个体双定户应当在登记信息确认后或定额执行期到期后的15个工作日内,向主管税务机关办理申报,并自行填报《个体工商户定额核定审批表》。个体双定户应当按期自行申报经营情况,对未按照规定期限自行申报的,税务机关可以不经过自行申报程序,按照本办法规定核定其定额。


  (二)核定定额。主管税务机关根据自行申报信息,参照典型调查情况及该定额项目的定额标准,集体评议后,填写《个体工商户定额核定审批表》,录入“中国税收征管信息系统个体定额管理模块”。


  在利用计算机生成定额时,应合理调整定额系数,使计算机定额与测算数据基本一致,使同行业同规模的纳税人之间的税额大致趋于平衡。


  (三)定额公示。主管税务机关应当将核定定额的初步结果进行公示,公示期限为5个工作日。


  公示地点、范围、形式应当按照便于个体双定户及社会各界了解、监督的原则,由主管税务机关确定。


  (四)上级核准。主管税务机关根据公示情况修改定额,填制《个体工商户定额核定汇总审批表》,上报县级税务机关进行审核批准后,然后逐户填制《核定定额通知书》或《未达起征点通知书》。


  (五)下达定额。主管税务机关将《核定定额通知书》或《未达起征点通知书》送达个体双定户执行。


  (六)公布定额。主管税务机关应将最终确定的定额和应纳税情况在原公示范围内进行公布。


  第十一条 主管税务机关应建立定额定期调整制度,对个体双定户最长不超过12个月进行一次定额调整。


  主管税务机关停止个体双定户实行定期定额征收方式,应当书面通知个体双定户。


  第十二条 个体双定户经营额、所得额连续3个月超过或低于税务机关核定的定额20%(含20%,下同),应当提请主管税务机关重新核定定额,主管税务机关应当根据本办法规定的核定方法和程序重新核定定额。


  未达到起征点的个体双定户连续3个月达到起征点的,应当向主管税务机关申报,提请重新核定定额。主管税务机关应当按照本办法有关规定重新核定定额,并下达《核定定额通知书》;对未如实申报的,按有关法律法规规定处理。


  第十三条 个体双定户对主管税务机关核定的定额有争议的,可以在接到《核定定额通知书》之日起30日内向主管税务机关提出重新核定定额申请,并提供足以说明其生产、经营真实情况的证据。主管税务机关应当自接到申请之日起30日内书面答复。经审核原核定定额符合实际,不予变更的,下达《不予变更纳税定额通知书》。


  个体双定户也可以按照法律、行政法规的规定直接向上一级税务机关申请行政复议;对行政复议决定不服的,可以依法向人民法院提起行政诉讼。


  个体双定户在未接到重新核定定额通知、行政复议决定书或人民法院判决书前,仍按原定额缴纳税款。?


  第三章 申报征收


  第十四条 个体双定户应当按照法律、行政法规的规定进行申报纳税,并按主管税务机关的要求报送有关纳税资料。


  实行简易申报的个体双定户,应当在税务机关规定的期限内按照法律、行政法规规定缴清应纳税款,当期(指纳税期,下同)可以不办理申报手续。


  新开业的个体工商户,在未接到税务机关送达的《核定定额通知书》前,应当按月向税务机关办理纳税申报,并缴纳税款。


  第十五条 个体双定户经营地点偏远、缴纳税款数额较小,或者税务机关征收税款有困难的,主管税务机关可以按照法律、行政法规的规定简并征期。但简并征期最长不得超过一个定额执行期。


  第十六条 个体双定户应按以下要求进行申报:


  达到起征点的个体双定户可按月或季进行申报并缴纳税款。


  未达起征点户可按半年或年进行申报。


  第十七条 需采用数据电文申报、邮寄申报、简易申报等方式的,经主管税务机关认可后方可执行。经确定的纳税申报方式在定额执行期内不予更改。


  定额执行期是指主管税务机关核定后执行的第一个纳税期至最后一个纳税期。


  第十八条 个体双定户可以委托经税务机关认定的银行或其他金融机构办理税款划缴事宜。


  凡委托银行或其他金融机构办理税款划缴的个体双定户,应当向主管税务机关书面报告开户银行及账号,其账户内存款应当足以按期缴纳当期税款。其存款余额低于当期应纳税款,致使当期税款不能按期入库的,税务机关按逾期未缴纳税款处理;对实行简易申报的,按逾期未办理纳税申报和逾期未缴纳税款处理。


  通过银行或其他金融机构划缴税款的,其完税凭证可以到主管税务机关领取,或到税务机关委托的银行或其他金融机构领取;主管税务机关也可以根据当地实际情况采取邮寄送达,或委托有关单位送达方式。


  第十九条 个体双定户发生下列情形,应当在法定申报期限内及时向主管税务机关申报并缴清税款:


  (一)定额与发票开具金额或税控器具记录数据比对后,超过定额的经营额所应缴纳的税款;


  (二)在主管税务机关核定定额的经营地点以外从事临时经营活动所应缴纳的税款;


  (三)除以上两款情形以外,个体双定户当期发生额超过定额20%所应缴纳的税款。


  第二十条 个体双定户在定额执行期结束后,应当以该期每月实际发生的经营额、所得额向主管税务机关进行分月汇总申报,申报期限为定额执行期结束后的15日内。个体双定户实际经营额、所得额不超过定额的,取消年度汇总申报。申报额超过定额的应缴纳税款,按申报额缴纳税款;申报额低于定额的,按定额缴纳税款。


  第二十一条 个体双定户在定额执行期届满分月汇总申报时,月申报额高于定额又低于规定申报幅度的应纳税款,在规定的期限内申报纳税不加收滞纳金。


  对实行简并征期的个体双定户,其按照定额所应缴纳的税款在规定的期限内申报纳税不加收滞纳金。


  第二十二条 对个体双定户集中的商场、批发市场、街道(村居)以及零散税收等,主管税务机关可以采取委托代征方式征收税款。


  第四章 税源监控


  第二十三条 县级以上税务机关应定期对各类涉税信息进行整理加工和分析,随时掌握个体户籍、行业税负、区域税负、税源结构等指标的变化情况,发现疑点及时发布预警,指导实施分类监控管理。


  县级以上税务机关应当建立抽查制度,对所属下级税务机关的个体税收征管情况进行抽查。


  第二十四条 个体双定户发生停业的,应如实填写停业申请登记表,说明停业理由、停业期限、停业前的纳税情况和发票的领、用、存情况,并结清应纳税款、滞纳金、罚款。税务机关应收存其发票领购簿、未使用完的发票和其他税务证件。恢复经营前要向主管税务机关书面提出复业报告,领回并启用封存的发票领购簿、未使用完的发票和其他税务证件。


  停业期间发生纳税义务的,应当按照税收法律、行政法规的规定申报缴纳税款。停业期限届满,未提出续停业申请或复业报告的,税务机关按正常业户管理。


  第二十五条 经税务机关检查发现个体双定户在以前定额执行期发生的经营额、所得额超过定额,或者当期发生的经营额、所得额超过定额20%而未向税务机关进行纳税申报及结清应纳税款的,税务机关应当追缴税款、加收滞纳金,并按照法律、行政法规规定予以处理。


  第二十六条 对由达到起征点户转为未达起征点的个体双定户,要严格认定手续,逐户进行实地核实,并列入重点监控对象。


  第二十七条 对未达到起征点的个体双定户,应区别是否临近起征点、分布区域、所属行业等情况,对其生产经营变化情况采取不同的办法进行分类监控。主管税务机关应强化发票开具金额与定额比对,借助税收风险管理系统发布的发票预警指标,有针对性地开展分析评估,对发票开具金额达到起征点的,必须按照发票开具金额征收税款。


  第二十八条 主管税务机关应对临近起征点户进行重点监控,密切监控其生产经营情况,一旦实际销售额达到或超过起征点标准,及时核定征收税款。


  第二十九条 各级主管税务机关应加强对税收法律法规、政策的宣传,逐步构建“政府牵头、税务主管、部门配合、社会参与、司法保障、信息化支撑”的协税护税网络。


  第五章 附则


  第三十条 本办法由国家税务总局山东省税务局负责解释。


  第三十一条 本办法自发布之日起施行,《山东省国家税务局个体双定户税源监控管理办法》(山东省国家税务局公告[2010]1号发布)同时废止。



  一、公告的背景


  为深入落实国务院“放管服”改革要求,按照国家税务总局文件清理工作部署以及《税收规范性文件制定管理办法》(国家税务总局令第41号公布)相关规定,国家税务总局山东省税务局重点对部分不适应现实需要的个体双定户税源监控管理有关内容进行了修订。


  二、公告的依据


  本公告根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、国家税务总局《个体工商户税收定期定额征收管理办法》相关规定,以及国税地税征管体制改革有关要求,对个体双定户税源监控管理办法进行了相应调整。


  三、制定公告的必要性


  个体经济是国民经济的重要组成部分,对促进经济增长、扩大就业、活跃市场、增加收入等发挥着重要作用。但个体税收面广、户多、额小、社会关注度高、征管难度大,一直是困扰税务部门的征管难题。随着商事制度改革、营改增的全面实施以及国税地税征管改革要求,原公告的部分内容已经不适应现实需要,本文件的修订,对于顺应党中央、国务院一系列改革要求,加强个体工商户的税源控管,减少基层税收执法风险,确保改革后各项制度有效统一意义重大。


  四、修订具体内容


  (一)第二条修改为:个体双定户是指税务机关依照法律、行政法规的规定,对个体工商户在一定经营地点、一定经营时期、一定经营范围内的应纳税经营额(包括经营数量)或所得额(以下简称定额)进行核定,并以此为计税依据,确定其应纳税额。


  (二)第十条(一)自行申报.修改为”个体双定户应当在登记信息确认后或定额执行期到期后的15个工作日内,向主管税务机关办理申报,并自行填报《个体工商户定额核定审批表》。个体双定户应当按期自行申报经营情况,对未按照规定期限自行申报的,税务机关可以不经过自行申报程序,按照本办法规定核定其定额”。


  (三)删除第十条(二)实地核查内容。


  (四)第十一条第二款修改为:主管国税机关(修改为税务机关)停止个体双定户实行定期定额征收方式,应当书面通知个体双定户。


  (五)删除第十三条“各级国税机关应积极与地税部门加强协调、配合,探索建立与地税部门的联合核定定额机制,定期传递双方核定定额情况。”


  (六)第二十一条修改为“个体双定户在定额执行期结束后,应当以该期每月实际发生的经营额、所得额向主管税务机关进行分月汇总申报,申报期限为定额执行期结束后的15日内。个体双定户实际经营额、所得额不超过定额的,取消年度汇总申报。申报额超过定额的应缴纳税款,按申报额缴纳税款;申报额低于定额的,按定额缴纳税款。


  (七)删除第二十四条逾期申报、第二十五条外部信息管理系统、第二十七条“定期巡查复查制度”。


  (八)第二十八条修改为“个体双定户发生停业的,应如实填写停业申请登记表,说明停业理由、停业期限、停业前的纳税情况和发票的领、用、存情况,并结清应纳税款、滞纳金、罚款。税务机关应收存其发票领购簿、未使用完的发票和其他税务证件。恢复经营前要向主管税务机关书面提出复业报告,领回并启用封存的发票领购簿、未使用完的发票和其他税务证件。


  停业期间发生纳税义务的,应当按照税收法律、行政法规的规定申报缴纳税款。停业期限届满,未提出续停业申请或复业报告的,税务机关按正常业户管理。”


  (九)第三十二条修改为“主管税务机关应对临近起征点户进行重点监控,密切监控其生产经营情况,一旦实际销售额达到或超过起征点标准,及时核定征收税款。”


  (十)删除第五章绩效考核。


  此外,还对个别条文作了文字修改。


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  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

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       (二)并购重组交易税务风险与合规;

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  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。