财清字[1998]9号 财政部 国家工商行政管理局国家经济贸易委员会 国家税务总局关于印发《清理甄别“挂靠”集体企业工作的意见》的通知
发文时间:1998-03-24
文号:财清字[1998]9号
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为了准确掌握我国城镇集体企业的真实情况,确保全面完成全国城镇集体企业清产核资工作,我们研究提出了《清理甄别“挂靠”集体企业工作的意见》。现印发给你们,请结合本地区、本部门的工作实际认真贯彻执行,并将工作中的有关情况和问题及时上报。    

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清理甄别“挂靠”集体企业工作的意见    


为了保证全国城镇集体企业清产核资工作全面彻底,进一步加强城镇集体经济的管理,准确掌握我国城镇集体企业的真实情况,维护企业的合法权益,根据财政部、国家经贸委、国家税务总局《关于1998年在全国全面开展城镇集体企业清产核资工作的通知》的有关要求,各级清产核资机构会同工商行政管理、经贸、税务等部门在1998年全面开展城镇集体企业清产核资中,要认真组织开展对各类“挂靠”集体企业的清理甄别工作,现就有关工作明确如下:     

一、切实提高对清理甄别工作意义的认识     

由于历史原因,在我国城镇集体企业群体中,一些非集体所有制的企业(单位)、社会团体或个人,在投资举办企业初期或发展过程中,为享受国家有关集体企业的优惠政策,或为取得有关的生产和经营资格,或为保持在生产经营活动中的信誉,或为便于获取有关证明材料,或因原主管部门及单位取消、变更等原因,在各地区、各部门形成了数量较多的“挂靠”集体企业。“挂靠”集体企业虽在工商行政管理部门登记注册为集体性质,但不少企业仅与主管部门、企业(单位)、社会团体之间采取自愿委托、任意划转或互相协商的松散管理方式,未纳入正常的集体经济管理范围。“挂靠”集体企业的长期存在,导致集体企业户数的虚增和资产总量的失真,影响了国家对不同公有制经济性质企业的正确判定,以及影响财会制度和税收政策的规范执行。为此,在1998年全国全面开展城镇集体企业清产核资中,将认真组织清理甄别“挂靠”集体企业作为重要工作内容之一,其必要性是:     

(一)有利于准确摸清我国城镇集体企业的数量和资产状况,保证城镇集体企业清产核资工作的全面彻底。   

(二)有利于促进集体企业改革和发展,促使集体企业加强管理,规范经营行为,切实减轻企业负担。     

(三)有利于明晰企业产权关系,消除发生产权纠纷的隐患,维护各投资者的合法利益。     

(四)有利于推动各类所有制企业公平竞争,维护经济正常管理秩序。    

二、清理甄别“挂靠”集体企业的工作范围     根据全国城镇集体企业清产核资的有关规定,凡在各级工商行政管理部门登记注册为城镇集体企业,但资本来源主要为个人或国有企业(单位)投资、合资、合作,其现有财产构成不属于集体性质为主,采取上交一定管理费(挂靠费)名义上由有关主管部门、企业(单位)、社会团体临时管理、委托管理或“挂靠”管理等企业,均属此次清理甄别工作的范围。其包括:     

(一)登记注册为集体但实际为私营(或个体)的企业。     

(二)登记注册为集体但实际为国有的企业。     

(三)登记注册为集体但实际为私营投资者共同投资举办和经营的个体联营或合伙企业。     

(四)登记注册为集体但实际为非国有经济与国有企业或单位投资举办的国有合资、合作或联营企业。     

(五)登记注册为集体但已名存实亡,有关“挂靠”主管部门、企业单位、社会团体未督促在工商行政管理部门办理注销登记手续,仍对其承担管理责任的企业。     

(六)登记注册为集体但不具有企业法人资格的各类“挂靠”社会团体或经营单位。     

(七)登记注册为集体但因原主管部门、企业(单位)、社会团体撤销、合并、变更或划转其他单位临时“代管”的“挂靠”企业。     

(八)登记注册为集体但其财产关系不清的各类“民营”等企业,以及其他类型的“挂靠”企业。    

三、清理甄别“挂靠”集体企业的主要任务     

各级清产核资机构在会同工商行政管理、经贸、税务等部门组织进行清理甄别“挂靠”集体企业的工作时,要认真完成下列工作任务:     

(一)明晰企业财产归属。各级清产核资机构在初步判定企业性质后,要按照清产核资产权界定的有关规定,对企业资本来源及现有财产的产权,各投资者应占有的份额,或政府有关部门、企事业单位在“挂靠”企业中的投资、借款的数量予以具体明确,要查清“挂靠”企业享受国家优惠政策所形成的资产数量。     

(二)对企业性质进行甄别。企业的所有制性质是企业法人登记制度中的一项重要内容,根据不同的财产所有权、资金来源及分配形式,核准企业不同的所有制或不同的经济性质是一项严肃的法律确认行为,各级清产核资机构要在户数清理的基础上,根据企业登记注册时的有关投资的原始凭证和历史资料,对企业性质做出准确判定,明确企业所有制性质。     

(三)规范企业经营行为。对经清理甄别后认定为非集体性质的企业,各级清产核资机构要督促“挂靠”集体企业及时向工商行政管理、税务等部门申报有关文件和资料,变更企业性质。    

四、清理甄别“挂靠”集体企业的基本方法     

清理甄别“挂靠”集体企业要按照国家现行的城镇集体所有制企业条例、企业登记管理有关规定和城镇集体企业清产核资的工作要求进行,其主要内容和基本方法是:     

(一)按照城镇集体企业清产核资户数清理、核查的具体要求,认真确定工作范围和对象,并将各类“挂靠”企业全部纳入清理甄别的工作范围,为全面铺开工作奠定基础。     

(二)认真组织企业搜集、核实企业原始投资凭证和资金来源渠道,摸清现有财产数量、企业分配关系及享受的国家优惠政策等实际情况,为判定企业性质创造条件。     

(三)按照城镇集体企业清产核资产权界定的政策规定,对企业现有资产、负债、权益进行认真界定,由各投资方签署界定文本文件,据此由清产核资机构出具产权界定的法律文件,划清投资来源或出资人,明确财产归属关系。   

(四)对清理甄别后的各类“挂靠”集体企业应采取不同方式进行处理:     

1.对经核实为集体性质或集体资产与职工个人股权占绝对控股或相对控股的企业,纳入本部门、本地区清产核资工作范围,组织企业按照清产核资规定的工作内容,继续完成价值重估、资金核实、产权登记,并按规定填报完成集体企业各类统计报表;甄别结果和产权界定的文件应向工商行政管理、税务等部门备案。     

2.对经核实为国有性质的企业,经地市级人民政府批准作为国有企业。这些企业要按照国有企业清产核资的有关规定,补课完成清产核资各项工作,单独填制报表汇总上报,并在清产核资后纳入国有资产统计范围。由各级清产核资机构出具有关证明材料,并由工商行政管理,税务等部门责令其限期办理变更企业经济性质和税务登记。     

3.对经核实属于集体与私营国有企业联营性质的集体企业,要按照集体企业对外投资的有关规定,查清各类对外投资及投资收益,对集体资产与职工个人资产控股的企业,要及时纳入集体企业财务和资产统计范围;对集体资产与职工个人资产不控股的企业,由各级清产核资机构出具有关证明材料,由工商行政管理、税务等部门责令其限期办理变更企业经济性质或组织形式和税务登记。     

4.对经核实为私营或个人性质的企业,由各级清产核资机构出具有关证明材料,工商行政管理、税务等部门限期办理变更企业经济性质和税务登记。     

(五)各级清产核资机构要对清理甄别的“挂靠”集体企业的总体情况,包括集体企业总户数、清理甄别户数及清理工作结果等,单独形成单位工作报告,并做好分类统计工作。    

五、清理甄别“挂靠”集体企业的有关要求     

清理甄别“挂靠”集体企业是一项十分复杂的工作任务,政策性强,涉及企业、部门等方方面面的既得利益,各级清产核资机构会同工商行政管理、经贸、税务等部门在组织开展此项工作时,要严格按照国家统一规定的产权界定政策进行,具体按下列规定办理:     

(一)“挂靠”集体企业与主管单位之间,其产权关系有法律依据或约定的从其规定或约定,无约定的按照投资、借款或扶持性投入协商处理。     

(二)对本企业职工以外的个人投入所占比重较大(50%以上)的企业,在明确国家对集体企业各项优惠政策在该企业所形成的集体资产份额后,可按原始投资比例确定其投资权益。     

(三)为促进企业的稳定和发展,对经产权界定后明确为私人资产的部分,经所有者同意仍留在企业使用并不变现的资产,按税法规定应缴纳个人所得税部分,可留作集体资产用于原企业的生产与发展。     

(四)对原主办单位和主要经营者均未出资,主要靠贷款、借款所形成的资产,因企业的原因至今尚未归还贷款、借款的,按原实际担保人或承担连带责任的企业、单位的产权性质确定产权归属;企业已经归还贷款、借款或因债权方原因至今尚未归还贷款、借款的,经企业职工(代表)大会同意,确定归企业劳动者集体所有。  

(五)认真按照本规定进行清理甄别的非集体企业,其资产损失和资金挂账,允许比照城镇集体企业清产核资的有关优惠政策和财务规定处理;对经核实实收资本低于注册资本金的企业,由工商行政管理部门限期补足,逾期不补足的,按实收资本重新核定注册资本金。    

六、清理甄别“挂靠”集体企业的组织实施     

清理甄别“挂靠”集体企业是城镇集体企业清产核资的重要工作内容,关系到整个清产核资的工作质量,各有关部门要增强对清理甄别“挂靠”集体企业的认识,切实加强领导,搞好协调配合,把清理甄别“挂靠”集体企业做为今年全面铺开的一项重点工作抓紧抓好:     

(一)全国组织工作在财政部、国家工商行政管理局、国家经贸委、国家税务总局的领导下,具体由财政部清产办负责组织实施。     

(二)各地区由各级清产核资机构牵头,会同工商行政管理、经贸、税务等有关部门组织所辖区域内“挂靠”集体企业具体实施。     

(三)中央各有关部门的清理甄别工作按照清产核资工作的组织形式进行,即按系统集中组织清产核资的中央部门,其清理甄别工作由中央部门管理等组织实施;按属地原则组织开展清产核资的中央部门,其清理甄别工作由地方清产核资机构会同工商行政管理等部门组织,各有关中央部门及企业要给予积极配合。     

(四)对清理出已名存实亡的“挂靠”集体企业,由工商行政管理部门按企业登记管理的有关规定予以处理。  

(五)清理甄别“挂靠”集体企业的工作同1998年全国城镇集体企业清产核资工作同步进行,基本工作应在6月底以前完成。    

七、清理甄别“挂靠”集体企业的工作纪律     

清理甄别“挂靠”集体企业是一项十分严肃的工作,各地区、各部门在组织工作中要加大组织力度,做好宣传和有关政策解释工作,各类“挂靠”集体企业必须认真配合,保证此项工作顺利进行;各级清产核资机构和工商行政管理、经贸、税务部门要加强对“挂靠”集体企业清产核资工作的检查和指导,对不按规定开展工作或走过场的企业处理如下:    

(一)对未按规定组织清理甄别工作的“挂靠”集体企业,追究“挂靠”部门及单位和“挂靠”集体企业有关领导的责任。     

(二)对未按规定组织清理甄别工作的“挂靠”集体企业,其享受国家对集体企业优惠政策形成的资产应限期收回;工商行政管理部门严格依法处理,税务机关实施重点税务稽核。     

(三)对拒不按照要求参加清理甄别的“挂靠”集体企业,由各级清产核资机构指定中介机构对其进行全面的清产核资,有关费用由“挂靠”集体企业或“挂靠”主管部门及单位支付。     

(四)对清理甄别“挂靠”集体企业中提供虚假证明,以及侵犯出资者权益等违法行为予以严肃查处,情节严重的按照国家有关法律予以处理。     

(五)凡在此次清理甄别“挂靠”集体企业工作中,已确认为集体性质的企业,在产权未发生变化的情况下,今后不得随意变更企业性质。    

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严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。