鲁国税发[2016]116号 山东省国家税务局关于转发《国家税务总局关于全面推进营改增试点分析工作优化纳税服务的通知》的通知
发文时间:2016-07-05
文号:鲁国税发[2016]116号
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各市国家税务局、直属税务分局:


全面推开营改增试点已经打响第三场战役,进入全面推开营改增行业税负分析阶段。为确保全面实现李克强总理提出的所有试点行业税负只减不增的税制改革要求,更好地推进各项试点工作,国家税务总局出台了关于全面推进营改增试点分析工作优化纳税服务的20项措施。各级税务机关要秉承“干在实处、追求卓越”的山东国税精神,增强打赢营改增第三场战役的雄心、匠心和决心,以 “四个全力以赴”为重点,精益求精、再接再厉,明确分工、细化措施、有序推进,把握好时间节点和工作进度,确保实现申报率100%、申报准确率100%、入库率100%的目标。现将《国家税务总局关于全面推进营改增试点分析工作优化纳税服务的通知》(税总发[2016]95号),转发给你们,并提出以下要求,请各单位一并抓好贯彻落实。


一、全力以赴确保营改增试点分析工作持续推进


(一)全面掌握试点纳税人基本情况。依托营改增税负分析数据成果,在对试点行业的户数变化、发票开具、进项结构、税收实现、税负增减等各类数据进行深入分析的基础上,全面掌握各行业试点纳税人的基本情况。


(二)深入开展试点运行情况分析。密切跟踪试点纳税人的发票开具、纳税申报及试点政策执行情况;实时监控发票供应、发票代开、申报受理、纳税服务、系统保障等工作情况,及时发现并解决工作中存在的问题,推动营改增试点工作顺利开展。


(三)细致开展试点行业税负分析。严格落实全面推开营改增行业税负分析工作要求,采用点面结合的方法,全面跟踪4大行业及其细分小行业的税负变化情况;落实重点企业联系制度,加强与样本企业的联系和沟通,做到企业经营情况说得清、税负增减讲得明、变化原因摸得透、应对建议提得准;对税负变化异常的企业和行业,要从税制特点、政策变化、征管状况、经营管理、投资周期等多个角度全面分析原因,帮助纳税人找出问题根源,积极帮助纳税人解决面临的问题。  

(四)深入做好改革试点效应分析。加强营改增后税收收入总量和结构变化分析,细致掌握4个试点行业、“3+7”试点行业和原增值税纳税人的税收变化情况。加强与地税部门、行业协会、各行业主管部门的沟通,掌握试点行业业态及各试点行业改革效应,结合宏观经济数据分析,多维度、多层次、多视角地分析和反映营改增在促进经济结构转型升级、优化产业分工、扩大投资规模、提高就业水平等方面的效应,客观评价营改增工作成效


二、全力以赴确保纳税人7月份申报顺利完成


(五)优化发票发放、代开服务。根据业务量动态设置、调整发票发放、代开窗口,合理调配工作人员,满足纳税人上门领用、代开发票的业务需要。拓宽发票发放、代开渠道,积极推广网上申领、邮寄送达或厅内自取的发票发放模式,减少纳税人到办税服务厅领用发票次数、排队等候时间;加强委托代开发票工作管理力度,委托邮政部门等具备条件的单位为纳税人代开发票。加快自助办税终端应用,有条件的单位增设自助办税设备,打造24小时办税服务厅,引导纳税人通过自助办税设备领用、代开发票。


(六)延长7月纳税申报期。针对7月份按月申报、按季申报、所得税申报“三报叠加”的实际,总局已将7月份申报期延长至7月20日。各级税务机关要提前谋划、精心准备,及时增加办税窗口,不断优化纳税服务、简化办税流程,通过网上办税、双向预约、提前预审等措施,做到合理分流,减少纳税人等待时间,提高工作效率,确保7月申报期平稳运行


(七)落实申报表填报预审。对典型样本企业,各主管税务机关一定要安排专人,在申报表填写、纳税申报等方面,对其进行“一对一”全面辅导,确保典型样本企业申报表填写准确无误,满足营改增税负分析需求。对于上门申报、更正申报的试点纳税人,税务机关要坚持“先预审后申报”原则,指派业务骨干人员,根据增值税申报表的填表说明,利用增值税申报表的填报口径及表间和表内的勾稽关系,帮助纳税人准确填报,并通过网上办税平台(税务端)进行预审、申报


(八)准确梳理申报问题。要认真梳理前期申报辅导及税负分析过程中存在的问题,分类形成文本,统一填报口径,形成申报提醒资料,及早提醒试点纳税人,避免再次出现类似问题,确保申报数据准确无误


(九)强化申报表辅导。要强化对“前期申报出现问题、首次按季申报、典型样本企业”三类试点纳税人实行“一对一”专人辅导申报,结合前期申报过程中的问题,增强辅导的针对性,及时解决纳税人在申报过程中出现的问题,提高申报的准确性。


(十)强化引导性政策培训。通过集中培训或者分行业培训等模式,充分利用税负分析成果,结合试点纳税人行业性、周期性、结构性规律,对试点纳税人进行针对性政策辅导,提高纳税人对增值税原理及政策的理解和掌握,提升纳税人政策遵从度,确保营改增红利惠及广大纳税人


(十一)开展同业税负比较分析服务。要利用前期税负分析结果,从行业业态、投资周期、税收政策等方面,细致分析同一行业纳税人税负差异情况。针对税负明显高于同业平均水平的纳税人,要从政策适用、进项结构、企业管理等方面帮助其查找原因,并依法提供相应涉税建议,促进其通过改善经营管理、落实进项抵扣政策等方式,合理降低税负水平


(十二)注重营改增抵扣政策落实。通过宣传单、纳税人课堂、服务大厅宣传栏等多种方式,宣传营改增抵扣范围及抵扣政策。在对试点纳税人进行日常纳税辅导过程中,要注重对纳税人购进货物、劳务、服务情况的分析,看其进项发票取得是否充分,对因政策理解不到位,应取得未取到进项抵扣的,应提醒纳税人及时取得抵扣凭证;对于从小规模纳税人处购进货物、劳务、服务,导致进项取得不充分的,引导其从一般纳税人处购进货物、劳务及服务,保障其充分取得进项抵扣


(十三)做好纳税人涉税风险提示。要强化对试点纳税人政策执行情况的监控,特别是在发票使用、税率适用、纳税申报等易发问题事项上,要及早发现纳税人在发票开具、纳税申报、政策适用等方面存在的不准确、不规范、不到位等问题,及时提醒纳税人,并积极帮助纠正解决,防范可能引发的涉税风险。


(十四)健全税企沟通机制。以纳税人需求为导向,进一步畅通12366、纳税人之家、纳税服务平台、税企微信群、QQ群、微信公众号、税企邮箱、营改增税企座谈会等渠道,全面了解纳税人在政策适用中遇到的问题与困难,广泛听取纳税人意见建议,及时为纳税人答疑解惑,形成税企实时互动的良好局面,提升纳税人对营改增工作的满意度


(十五)推进国地税合作办税。国地税同频共振,携手共进,深度配合,以升级推行《国家税务局地方税务局合作工作规范(3.0版)》为契机,强化沟通协调、细化落实标准、明确责任分工,按照互联、互通、信息共享的要求,实现国税、地税联合办税服务场所,能够办理双方纳税人的税务登记信息补录、纳税申报、发票管理、税收优惠事项受理、税收证明等相关业务,增进纳税人办税便利的获得感,谱写国地税合作新乐章。


(十六)实现国地税服务资源共享。要以推行国地税办税事项全省通办工作为契机,主动与地税部门沟通协调、积极合作,深度整合办税服务资源,共同为纳税人办理国地税业务,努力实现“进一个门,用一个号,办两家事”的目标。在国地税同城通办、全市通办的基础上,加速落实税务登记、税务认定、发票办理等7大类业务40项办税事项的全省通办,加快推进发票办理、申报纳税、证明开具等6大类业务24种表证单书的免填单服务,进一步减轻纳税人办税负担,提高纳税人满意度。


(十七)实现办税服务厅全职能办税。在全省打造全职能办税服务厅,拓展办税服务窗口业务范围,切实解决纳税人最关心、最直接、最现实的问题,简化办税流程,让纳税人切实感受到全职能办税服务的方便与快捷。要对现有办税事项逐项梳理和整合,明确可办理的办税事项,对无法办理的办税事项分析原因,因岗位设置限制无法办理的,设置相关岗位、配齐工作人员,实现全职能办税;因当地设定的政策制度或系统设置造成的,根据总局相关文件、规范进行整改;因上级政策制度、系统操作或数据障碍造成的,将有关情况报送省局


(十八)强化技术支撑。要全面推广应用国地税网上联合办税平台,实现“多种税费、多项资料”一次性联合申报;完善网上办税平台申报数据逻辑关系校验和资料完整性审核功能;要进一步做好营改增信息化基础环境保障工作,继续加强软硬件运维监控,做好网络安全保障和基础支撑


(十九)强化对服务单位监管。充分尊重纳税人意愿,允许自愿选择具有服务资格的增值税税控系统服务单位。各级税务机关要加强对技术服务单位后续管理,定期进行满意度调查,对服务不到位、违规搭售设备或软件、乱收费的服务单位,依法依规严肃处理


(二十)强化纳税人权益保护。一是推进办税公开,保障纳税人知情权。通过公开栏、宣传册、税务网站、媒体、微信公众号等多种渠道,向社会公开纳税人的权利和义务、税收政策、办税场所、办税渠道、办税流程、行政审批事项、纳税信用等级等内容,保证办税公开的有效性。二是进一步畅通12366热线等纳税人投诉反映渠道,严格执行《纳税服务投诉管理办法》,做到事事有回应,件件有落实,切实维护好纳税人合法权益。三是各办税服务厅要在醒目位置设立“纳税人投诉意见箱”,受理投诉举报、监督考核,对纳税人的投诉意见要高度重视,定期通报调查及投诉举报情况,即时及时回应,努力构建和谐的征纳关系。


三、全力全力以赴确保税负分析取得实效


(二十一)积极服务于优化营商环境。要通过试点分析,依据税负分析出的行业税负变化、行业规模变化等信息,进一步推动营改增政策落实落地,发挥好营改增试点在规范经济秩序、减轻纳税人负担、促进企业发展等方面的作用,为纳税人营造更加优良的营商环境。各级税务机关要结合本地营改增工作情况,进一步做好营改增政策宣传、纳税辅导工作,保持营改增政策宣传的长期性、针对性、有效性、持续性,确保广大纳税人充分享受营改增带来的政策红利。


(二十二)积极服务于培育经济发展新动能。各级税务机关要结合营改增工作和本地实际,对辖区内重点行业、重点税源的营改增试点纳税人进行大走访,充分了解营改增后试点纳税人带来的税收变化。要把握经济结构变动特点,理性分析、全面看待这些新变化,促进经济结构优化。有针对性的创新税收管理,找到新出路,实现新突破,形成经济促进税收、税收服务经济的良性互动。


(二十三)积极服务于加强和改善社会治理。要建立即时回应制度,对社会关切的信息,严格按照总局统一宣传口径及省局工作部署,及时公开。要密切关注舆情变化,制定公共危机应对机制及应急预案,做到“早发现、早上报、早处理”,加强舆情管理和引导,避免出现重大舆情事件。要主动向地方党委政府汇报,主动向社会各界进行宣传解释,主动公开相关的政策规定,积极回应咨询投诉。


四、全力以赴确保税收秩序不断改进


(二十四)优化税收环境。面对新形势、新任务、新要求,各级税务机关要进一步推进纳税人权益保护工作,以纳税人需求为导向,深度整合办税资源,有效开展纳税服务,着力优化办税流程,减轻纳税人办税负担;要全面推行依法行政,规范税收执法,规范工作内容、标准、程序和方式;要准确梳理涉税风险,严厉打击偷税、漏税等税收违法违规行为,提高纳税人纳税遵从,为纳税人营造公平、公正、和谐的税收环境。


(二十五)畅通反馈渠道健全解决机制。以20个营改增直报大厅为重点,建立营改增政策执行情况反馈制度,各级税务机关对营改增政策落实过程中出现的新情况、新问题,要及时梳理汇总,研究解决;对政策不清晰、政策理解有异议的,要及时上报请示,确保营改增各项工作进展顺利,取得实效。


(二十六)精准推进政策调整完善。各级税务机关要通过座谈会、企业大走访等形式,广泛深入调研,认真听取社会各界及纳税人对于营改增政策的意见建议。对需要完善调整的政策,税务部门要会同财政部门深入调研,听取行业协会、各行业主管部门等意见,为上级财税部门决策提供参考依据。


(二十七)精准实施税收管理改进。各级税务机关要认真学习《全国税收征管规范(1.2版)》,细致研究、查找不足、及时反馈。结合日常工作实际,对存在的问题提出针对性、合理性建议。要建立健全经验交流机制,借鉴各地经验,结合本地实际,推动全省税收管理水平不断提高。


(二十八)明确职责分工。要按照“谁牵头,谁负责;谁审批,谁负责”的原则,建立工作台账,确保每个项目有人负责,每件任务有人落实,每个环节有人跟进。形成“任务有人办、落实抓得紧、工作见成效”的良好局面,推动营改增各项工作顺利开展、持续提升。


(二十九)加大考核力度。要把营改增行业税负分析工作纳入项目化管理,坚持量化考核、用数据说话。针对重要时间节点、重要工作任务、工作薄弱环节,要按照统一的时间表、任务书,一级抓一级,层层抓落实,通过加大考核力度,推动各项工作顺利进行。


(三十)严格落实奖惩。强化督导力度,对于任务完成情况及问题整改情况要实时监控,对于思想认识不到位、工作落实不到位、问题整改不到位的,要严格问责、严肃处理;对于工作中表现突出、做出贡献的单位和个人,要予以表彰奖励,奖优罚劣,奖勤罚懒,用科学的机制推动工作落实。


山东省国家税务局

2016年7月5日


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严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。