辽政办发[2017]113号 辽宁省人民政府办公厅关于在中国[辽宁]自由贸易试验区和沈抚新区先行先试深化简政放权放管结合优化服务改革的指导意见
发文时间:2017-10-09
文号:辽政办发[2017]113号
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各市人民政府,省政府各厅委、各直属机构:


  建立中国(辽宁)自由贸易试验区和沈抚新区(以下简称“两区”)是新形势下全面深化改革、扩大开放和推动辽宁老工业基地新一轮全面振兴的重大举措。为在“两区”先行先试深化简政放权、放管结合、优化服务改革,经省政府同意,现提出如下意见。


  一、总体要求


  全面贯彻党的十八大和十八届三中、四中、五中、六中全会精神,深入学习贯彻习近平总书记系列重要讲话精神,持之以恒落实新发展理念和“四个着力”“三个推进”,进一步解放思想、转变观念,充分学习借鉴天津、上海、江苏、福建、广东等先进地区经验,统筹谋划、协同推进“放管服”改革,在加大省、市政府向“两区”简政放权力度基础上,以“建立一个制度、推进五项改革、打造‘一张网’”为核心,通过体制机制和管理服务方式创新,着力为促进就业创业降门槛、为各类市场主体减负担、为激发有效投资拓空间、为公平营商创条件、为群众办事生活增便利,推动“两区”成为“放管服”改革先行区、营商环境示范区、体制机制创新试验区,打造改革创新开放新标杆,形成一批可复制可推广的经验和做法,为实现辽宁振兴发展探索新体制、激发新活力、营造新环境。


  二、工作任务


  (一)加大简政放权力度。省、市政府要充分赋予“两区”管理机构(指辽宁自贸试验区沈阳、大连、营口三个片区管委会和省沈抚新区管委会)经济社会管理权限,加大对“两区”重点发展领域的赋权力度,实行协同、联动赋权,给予“两区”最大的创新发展空间。对“两区”暂不具备承接条件的管理权限,省、市有关部门要开辟绿色通道,快速办理“两区”申报事项。进一步清理规范行政审批事项和涉及行政审批的各类认证、评估、审图、代理、检查、检测等中介服务,能取消的一律取消,不得要求开展清单之外的中介服务,不得强制指定中介服务机构。在行政审批过程中委托开展的技术性服务活动,要通过竞争方式选择服务机构,服务费用由“两区”管理机构支付并按照规定纳入财政预算。


  (二)建立清单管理制度。建立“两区”行政权力和责任、政务服务、行政审批中介、随机抽查、行政事业性收费和政府性基金等事项清单,明确“两区”管理机构为实施主体,向社会公布并接受监督,没有列入清单的事项,一律不得行使。建立负面清单管理制度,进一步减少或取消投资准入限制,提高开放度和透明度。建立清单动态调整机制,根据事项的变动情况及时调整,确保清单合法、有效。


  (三)推进商事制度改革。着力解决企业“办照容易办证难”问题,力争1个工作日内可以完成注册。推行“多证合一”制度改革,探索将更多涉企证照整合到营业执照上,整合简化涉及的信息采集、记载公示和管理备查类等事项,实现市场准入便利最大化。探索推进“证照分离”改革试点,除涉及国家安全、公共安全、生态安全和公众健康等重大公共利益外,通过取消、改为备案、实施告知承诺制等方式,把能分离的许可类的“证”都分离出去。将申请冠以“辽宁”的企业名称预先核准管理权限赋予“两区”管理机构,探索将企业名称预先核准与企业设立登记合并办理。开展全程电子化和电子营业执照试点,实现工商登记全业务、市场主体全类型网上登记和电子执照发放,在此基础上,探索实现在线刻制公章和在线申领发票。


  (四)推进投资审批改革。以“两区”内企业投资建设项目为重点,通过合理规划布局、审批流程再造、优化政务服务等方式,实现50个工作日内完成施工许可。实行“多规合一”,整合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、生态环境保护规划、城乡总体规划、市政、水利等专项规划审批权限,提升规划水平,形成统一的城乡空间规划体系,增强规划的科学性和权威性,确保“一张蓝图”干到底。实行“区域评估”,整合土地勘测定界、地质灾害危险评估、建设项目压覆矿产资源评估、地震安全性评价、环境影响评价、水土保持方案审查、气候论证、文物评估、地价评估、土地复垦方案等区域性专项评估、评审报告,由“两区”管理机构牵头集中组织编制,承担相关评估费用,落户该区域内的项目免费共享,原则上不再对企业投资建设项目进行重复评估,降低企业投资成本。实行“多评合一”,整合项目前期所涉及的节能评估、航道通航条件影响评价、水土保持方案、洪水影响评价类论证、水资源论证、取水许可、排污口设置论证、环境影响评价、安全评价、气候可行性论证、地震安全性评价、文物保护方案审批等事项的评估办理流程,实现统一受理、同步评估、同步评审、同步审批、统一反馈。实行“多图联审”,整合施工图设计文件审查、消防设计审核、人防工程施工图设计审查、防雷装置设计审核,积极探索和推进无纸化审图、网上审图,实现统一接收、并联审查、一次告知、整体反馈,不断提高施工图审查效率和审查质量。实行“联合勘验”,对建设工程竣工、人防设施、消防设施、环保设施等验收,分阶段实施并联办理,实现一家牵头、统一受理、集中实施、限时办结。实行“预审服务”,在建设项目取得土地之前,提前介入、提供指导,帮助建设单位实现技术方案和许可要件的同步准备,对相关审批环节进行预先审查,在各项条件具备后一次性换发正式批准文件或者证件。实行“全程代办”,为企业提供接洽、联系、申请、办结等全流程精准服务,对主要申报材料齐全且符合法定条件的行政许可事项实施“容缺受理”,先行进入审查程序,待材料补正后及时做出审批决定,促进审批提速。


  (五)推进相对集中行政许可权改革。经省政府批准,“两区”管理机构可相对集中行使行政许可权,借鉴行政审批局等模式,将市场准入、建设投资和权证办理等行政许可集中至一个机构行使,实行“一枚印章集中审批”。按照“谁审批、谁负责”“谁主管、谁监管”的原则,健全审批、管理、监督运行机制,做好集中审批与有效监管的无缝对接,加强事中事后监管,有效防控风险,切实落实安全、环保等领域的监管责任。省、市政府有关部门要主动服务,完善相对集中行政许可权后的各项工作衔接、协调配合机制,加强对“两区”的工作指导、业务培训、文件传达、端口开放、信息传递、数据推送和审批结果认可等工作。


  (六)推进相对集中处罚权改革。经省政府批准,“两区”管理机构可相对集中行使行政处罚权,实行综合行政执法,按照属地管理、权责一致的原则,组建综合行政执法机构,整合行政执法职能,将辖区内相关的监督检查、行政处罚、行政强制等职权交由综合行政执法机构承担,创新行政执法运行机制,实行“一支队伍综合执法”,进一步提高行政执法效率和水平。


  (七)推进“双随机、一公开”监管改革。“两区”在赋予的权限内,法律法规规章规定的对市场主体检查事项全部纳入随机抽查事项清单,法律法规规章没有规定的,不得擅自开展检查。合理确定年度随机抽查的比例和频次,对投诉举报多、安全隐患大、列入经营异常名录、有失信行为、有违法违规记录等情况的市场主体,应加大检查力度,适当增加高风险企业的抽查概率和频次,并将随机抽查结果纳入市场主体的社会信用记录。要完善随机抽查事项清单、检查对象名录库、执法检查人员名录库、随机抽查工作细则建设,不断推进监管创新。强化信用监管的基础性作用,加快构建以信用管理为核心的市场监管机制。健全公共信用信息系统、市场监管信息平台,加大企业信用信息公示力度,加强市场主体信用信息归集、存储和应用,实现“一个平台管信用”。建立信用联合惩戒、经营异常名录、失信企业黑名单制度等,形成市场主体守信奖励、失信惩戒机制,实现“一处失信、处处受限”。对新产业、新业态、新模式要按照鼓励创新、包容审慎的原则,区分不同情况,探索适合其特点的监管方式,有效防范和化解潜在风险,充分激发创业创新者的创造活力。


  (八)打造政务服务“一张网”。加快推行“互联网+政务服务”,建立纵横全覆盖、事项全口径、内容全方位、服务全渠道的政务服务系统,与企业注册登记、项目投资、生产经营、税费办理等密切相关的服务事项,都要实现咨询、受理、审查、投诉、评价等网上一体办理。推进政务信息整合共享,打破“信息孤岛”,凡是能通过网络共享的材料,不得要求企业和群众重复提交;凡是能通过网络核验的信息,不得要求其他单位重复提供;凡是能实现网上办理的事项,不得要求必须到现场办理,努力实现“最多跑一次”“网上办、不见面”。


  三、保障机制


  (一)加强组织领导。沈阳、大连、营口市政府要加强对自贸试验区相关片区先行先试深化“放管服”改革的组织领导,强化主体责任,把握改革方向,统筹推进改革工作,理顺各方关系,做好协调配套,推动各项任务有效落实。省直各部门要加强对“两区”先行先试深化“放管服”改革的指导和服务,对“两区”依法依规作出的审批、处罚等决定予以认可,及时协调解决各部门审批业务系统的端口和密钥赋权等问题,为推进体制机制创新提供保障。“两区”管理机构要切实增强紧迫感和责任感,进一步提升改革创新意识,明确改革目标,抓准改革重点,定实改革措施,确保改革任务真正落地见效,确保形成一批可复制可推广的改革经验,为其他地区改革发展提供有益借鉴。要强化依法改革,需要调整有关法律法规规章、国务院文件部分规定的,按规定程序办理。其他市政府可以结合本地区特别是开发区的实际,在具备条件的“放管服”改革相关领域探索推进改革创新,降低制度性交易成本,激发市场和社会活力,着力营造国际化、法治化、便利化营商环境。


  (二)开展绩效评价。对接国际通行规则,结合“两区”战略定位,坚持问题导向,以优化营商环境、激发创业创新活力为目标,以企业申请开办时间压缩了多少、投资项目审批提速了多少、群众办事方便了多少等量化指标为重点,科学合理确定评价内容和指标,建立健全“放管服”改革评价体系,采取引入第三方评估等方式对改革成效进行评价,以科学有效的评价促进改革深入推进。


  (三)总结推广经验。沈阳、大连、营口市政府和省直各部门要及时总结“两区”推进改革的典型经验和成功做法,加强各领域改革经验的系统集成,形成可复制可推广的成果,及时复制推广至全省其他地区,发挥典型的示范作用,最大程度放大改革活力和效应。要加大改革成果的宣传力度,树立辽宁改革开放的正面形象,形成全社会关注、支持建设的良好氛围。


  辽宁省人民政府办公厅

  2017年10月9日


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严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。