北京注册会计师协会专业技术委员会专家提示[2020]第4号 非持续经营的审计关注
发文时间:2020-06-24
文号:北京注册会计师协会专业技术委员会专家提示[2020]第4号
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企业的持续经营受宏观经济、政策环境等外部因素,以及经营目标、管理能力、融资能力等内部因素影响。如一些企业会追随国家经济、税收优惠政策等变化,自主选择持续或终止经营;又如一些“僵尸企业”或资不抵债企业,借助兼并重组或破产清算等改变经营状态。企业会计准则规定企业应当以持续经营为基础编制财务报表,如采用其他基础编制财务报表,则应在附注中充分说明。因此,注册会计师在财务报表审计中对企业经营状态的判断不可或缺。对企业经营状态的分析涉及复杂的职业判断,实务中往往存在诸如已经不符合持续经营状态而仍按持续经营假设编制财务报表,或者虽然按照非持续经营假设编制财务报表,但对于非持续经营状态下资产以及负债的计量基础和计价方法的确定、财务报表的列报等方面,不符合企业会计准则或财政部相关文件规定等问题。非持续经营期间的财务报表能否如实反映相关资产、负债及损益,直接影响债权人、债务人、员工、股东等相关方利益,而由于舞弊或管理层凌驾于内部控制之上导致侵占国家财产或国有资产流失等情形亦时有发生,存在较大审计风险,并极有可能涉及诉讼,应予特别关注。


  本提示仅供会计师事务所及相关从业人员在执业时参考,不能替代相关法律法规、注册会计师执业准则以及注册会计师职业判断。提示中所涉及审计程序的时间、范围和程度等,事务所及相关从业人员在执业中需结合项目实际情况以及注册会计师的职业判断确定,不能直接照搬照抄。


  为帮助执业人员应对非持续经营假设下财务报表审计(不包含以清算为目的审计)风险,北京注协财务报表审计专业技术委员会做出如下提示:


  一、对财务报表编制基础适当性的考虑


  (一)相关准则及政策规定


  1.《企业会计准则第30号——财务报表列报》第六条第二款:“企业正式决定或被迫在当期或将在下一个会计期间进行清算或停止营业的,则表明以持续经营为基础编制财务报表不再合理。在这种情况下,企业应当采用其他基础编制财务报表,并在附注中声明财务报表未以持续经营为基础编制的事实、披露未以持续经营为基础编制的原因和财务报表的编制基础。”


  2.《<企业会计准则第30号——财务报表列报>应用指南》第三部分(二):“企业如果存在以下情况之一,则通常表明其处于非持续经营状态:①企业已在当期进行清算或停止营业;②企业已经正式决定在下一个会计期间进行清算或停止营业;③企业已确定在当期或下一个会计期间没有其他可供选择的方案而将被迫进行清算或停止营业。企业处于非持续经营状态时,应当采用清算价值等其他基础编制财务报表,比如破产企业的资产采用可变现净值计量、负债按照其预计的结算金额计量等。在非持续经营情况下,企业应当在附注中声明财务报表未以持续经营为基础列报、披露未以持续经营为基础的原因以及财务报表的编制基础。”


  3.财政部《关于印发<规范“三去一降一补”有关业务的会计处理规定>的通知》(以下简称17号文)与《关于印发<企业破产清算有关会计处理规定>的通知》(以下简称23号文),分别对即将关闭出清的“僵尸企业”以及破产企业以非持续经营为前提编制、列报财务报表的相关事项进行了规定。


  (二)可能存在重大风险的情形


  注册会计师应对下述可能表明财务报表编制基础适当性存在重大错报风险的情形(包括但不限于),予以特别关注:


  1.被审计单位由于流动性不足、净资产长期为大额负数等原因陷入非持续经营状态,但仍按照持续经营假设编制财务报表。


  2.被审计单位多年未经营,长期未办理清算手续,但仍按照持续经营假设编制财务报表。


  (三)注册会计师的审计应对


  针对财务报表编制基础适当性相关的重大错报风险,注册会计师可以考虑以下程序(包括但不限于):


  1.了解被审计单位及其环境并与管理层、治理层沟通


  (1)结合被审计单位所在行业发展状况和趋势及其自身生产经营状态、盈利能力和偿债能力,对财务、经营及其他相关指标进行分析,识别可能导致对被审计单位持续经营能力产生重大疑虑的风险迹象。


  (2)就识别出的可能导致对被审计单位持续经营能力产生重大疑虑的事项和情况及可能产生的不利影响,与被审计单位管理层、治理层进行沟通。


  2.获取并了解被审计单位管理层于资产负债表日对持续经营能力以及财务报表编制基础适当性作出的书面评价,充分关注管理层作出评价的过程及依据的假设,考虑该评价是否恰当。其中,对于被审计单位管理层针对可能导致对持续经营能力产生重大疑虑的事项及可能产生的不利影响所采取的应对计划或措施,注册会计师可以考虑以下程序:


  (1)了解管理层针对持续经营重大疑虑事项及可能产生的不利影响所采取的应对计划或措施,相关计划或措施可能包括资产处置、资本性支出削减或延缓、费用性支出削减等计划,以及借款、增资、债务重组、人员及业务变动等安排;获取管理层和治理层(如适用)有关应对计划及可行性的书面声明及其他审计证据。


  (2)审慎分析相关应对计划或措施的性质和内容,主要包括:分析各项计划或措施的合理性、可行性,如执行条件和执行时点的合理性和可行性等;分析各项计划或措施对预测性财务信息的影响;对财务报表日起一年内的现金流量进行量化分析;充分考虑不利情况下对现金流量的影响程度,对相应现金流量进行敏感性分析等。


  (3)评价相关应对计划和措施是否很可能在合理的时间内(通常为财务报表日后一年内)缓解持续经营重大疑虑事项相关不利影响。


  3.针对被审计单位管理层未就持续经营能力以及财务报表编制基础适当性作出书面评价或书面评价不恰当的情形,注册会计师可以考虑下述程序:


  (1)如果被审计单位管理层未于资产负债表日就持续经营能力以及财务报表编制基础适当性作出书面评价,注册会计师应就此事项、对财务报表的影响以及可能对审计报告产生的影响,与被审计单位管理层、治理层(如必要)进行沟通,并就沟通内容形成书面记录,经双方签字确认后,留存于审计底稿中。


  (2)如果被审计单位管理层未能恰当评价其持续经营能力以及财务报表编制基础适当性,且被审计单位本身已经处于非持续经营状态但管理层仍然按照持续经营假设编制财务报表的,注册会计师应就此事项、对财务报表的影响以及可能对审计报告产生的影响,与被审计单位管理层、治理层(如必要)进行沟通。就沟通内容形成书面记录,经双方签字确认后留存于审计底稿中。


  4.对于被审计单位多年未经营,长期未办理清算手续但仍按照持续经营假设编制财务报表的,注册会计师亦应针对财务报表编制基础适当性实施适当的审计程序。


  二、对财务报表列报适当性的考虑


  如被审计单位已按照非持续经营假设编制财务报表,注册会计师应同时关注相关资产、债务或损益的高估风险和低估风险,并评价财务报表的列报是否符合企业会计准则及其应用指南、财政部相关文件的规定。


  (一)资产的确认和计量


  对于已处于非持续经营状态的企业,注册会计师在评价各项资产确认和计量的适当性时,可以考虑以下审计程序(包括但不限于):


  1.检查非持续经营起始日各项资产的清查记录、盘点资料、权属证明、清算价值的定价依据等资料,以确定各项资产是否存在和完整、权利义务是否清晰以及计价是否准确,评价初始确认的合理性。


  2.检查各项资产于每一个报表日的清算价值定价依据,评价后续计量的合理性,以及与初始确认时清算价值的差异是否正确结转至相关损益。


  3.检查资产处置相关资料,如资产处置协议、清算组决议(如已开始清算)、资产交割确认依据、资金划转单据以及作价依据等,评价资产处置交易的真实性及变现价值的合理性。其中,对于经法院公开拍卖的破产资产,还需了解公开拍卖程序、最终确定的拍卖价格以及相关的税费和手续费等,并获取相关的文件及单据;对于经债权人会议决议的资产,需获取债权人会议相关决议、会议纪要、资产处置协议以及作价依据等资料;对于国家规定不能拍卖或限制转让的资产,需了解并复核是否以按照相关规定方式处理后的所得作为变现价值等。


  在相关资产(含盘盈、追回等方式在非持续经营期间取得的资产)的初始确认、后续计量、处置等各个环节,通常应在评价评估机构及评估师的独立性和专业胜任能力的基础上,获取评估机构对相关资产清算净值的评估报告,评价其使用的重要前提和假设、评估方法的相关性和合理性、重要参数选取(如成新率、变现率等关键参数)的相关性、完整性和准确性等。对于国有资产,还应获取国有资产主管部门关于资产确认或处置的批复意见,以及时发现是否存在低估国有资产等情形。


  (二)债务的确认和计量


  对于已处于非持续经营状态的企业,注册会计师在评价各项债务确认和计量的适当性时,可以考虑以下审计程序(包括但不限于):


  1.通过检查非持续经营起始日各项负债的清查记录、债权人会议资料、债权登记、法院裁定的债权清单、债务清单以及债务确认书等,获取债务清偿价值的定价依据,实施函证、访谈债权人等审计程序,确定各项负债是否存在、完整并评价初始确认的适当性。


  2.检查各项负债于每一个报表日的清偿价值的确定依据,评价后续计量的适当性以及与初始确认的清偿价值的差异是否正确结转至相关损益。


  3.检查债务清偿相关资料,如偿债协议、清偿债务的付款记录以及债权人关于债务解除的确认证明等,确定债务清偿的真实性,以及是否正确结转相关损益。对于欠付税款、国有银行借款或国有企业款项的,除执行上述程序外,还应获取国有资产主管部门关于债务清偿的批复意见,以及时发现是否存在越权减免相关款项等情形。


  (三)相关损益的确认和计量


  1.已处于非持续经营状态的企业,可分为尚未开始清算和已开始清算两种情况:


  (1)对于尚未开始清算的非持续经营企业,其资产改按清算价值计量,负债改按预计的结算金额计量,有关差额计入营业外支出(收入)。


  (2)对于已开始清算的非持续经营企业,其在清算期间所发生的各项费用、取得的各项收益应当直接计入清算损益。清算损益主要包括资产处置净损益、债务清偿净损益、清算资产和负债净值变动净损益、其他收益、其他费用等。清算期间应当按照税法规定缴纳企业所得税,计算所得税费用,并将其计入清算损益。需要注意的是,所得税费用应当仅反映该企业当期应交的所得税,不考虑递延所得税费用(或收益)的影响。


  2.注册会计师在评价各项费用以及收益的适当性时,可以考虑以下审计程序(包括但不限于):


  (1)结合前述相关资产和负债的审计及证据获取情况,评价资产处置净损益和债务清偿净损益的结转的适当性,以及相关资产和负债净值变动净损益确认的适当性。


  (2)对于其他收益的审计,针对其具体来源获取充分、适当的审计证据。如,对于非持续经营期间通过清查、盘点等方式取得的未入账资产,应获取相应资产的清查记录、实施监盘,并取得清算净值定价依据等。


  (3)对于其他费用的审计,一是针对已入账其他费用的具体性质获取相应的审计证据,以确定其他费用是否真实,以及是否计入正确的会计期间;二是检查是否存在未入账的其他费用,获取未入账债务清查记录、债权人确认资料、各类交易合同台账、法律文书、律师函、在职人员名册以及社保缴纳资料等,通过对相关合同义务的核对,检查其他费用入账的完整性和及时性,如检查被审计单位是否及时足额缴纳社保、印花税等。


  (4)对于破产清算的企业,还需检查与破产案件的诉讼费用相关的诉讼材料,与管理、变价和分配债务人资产的费用相关的资料,与管理人执行职务的费用、报酬和聘用工作人员的费用有关的协议,以及付款审批及费用支付单据等,以确定各项破产费用是否真实和完整。同时,可以考虑参考《北京注册会计师协会专业技术委员会专家提示〔2019〕第6号—破产重整程序中共益债务识别及应对》,检查共益债务支出的真实性、完整性和准确性。


  (5)对非持续经营期间已实现的应纳税所得额以及可抵扣金额执行复算程序,以检查被审计单位是否正确提存应交所得税以及是否恰当计入所得税费用。


  (四)列报


  财政部17号文和23号文对非持续经营企业资产和负债计量基础的相关规定一致,对损益列报的相关规定不尽相同。其中,对于即将关闭出清的僵尸企业,自被列入僵尸企业名单当期期初开始,即进入非持续经营状态,按照17号文有关规定,应对资产改按清算价值计量,对负债改按预计的结算金额计量,并将有关差额计入营业外支出(收入);当企业进入破产清算程序后,应比照其他进入破产清算程序且被法院指定的破产管理人接管的企业,改按23号文有关规定进行会计处理,于破产宣告日将有关差额计入清算净值,破产清算期间的相关差额计入清算损益。注册会计师应当根据相关企业会计准则以及前述17号文和23号文的规定,依据所获取的信息和资料,结合被审计单位实现市场出清的方式及所处的非持续经营阶段或状态,审慎判断其管理层所做出的会计处理和财务报表列报是否适当。


  非持续经营企业应当在附注中声明财务报表未以持续经营为基础列报,披露未以持续经营为基础的原因以及财务报表的编制基础。注册会计师在审计时,需结合被审计单位具体情况,审慎判断管理层以非持续经营假设编制财务报表时的相关列报是否适当。


  三、审计报告的出具


  注册会计师在对非持续经营假设下编制的财务报表出具审计报告时,除应当遵守中国注册会计师审计准则第1501号至第1521号的相关规定外,还应按照《中国注册会计师审计准则第1601号——对按照特殊目的编制基础编制的财务报表审计的特殊考虑》及其应用指南的相关要求,在审计报告中提醒审计报告使用者关注财务报表按照特殊目的编制基础编制,并说明对分发或使用审计报告的限制。


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严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。