宁波市地方税务局关于印发《宁波市房地产项目土地增值清算审核工作指引》的通知
发文时间:2013-11-07
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各县(市)、区地方税务局,市局直属分局:

为进一步加强土地增值税征收管理,规范土地增值税清算审核,根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则等有关税收法律、行政法规的规定,结合房地产开发经营业务的特点,市局制定了《宁波市房地产项目土地增值清算审核工作指引》,现印发给大家。本指引自2014年1月1日起施行,具体以清算通知书发放时间为准,请遵照执行。


宁波市地方税务局

2013年11月7日


宁波市房地产项目土地增值税清算审核工作指引(2013年第3号)


为进一步加强土地增值税征收管理,规范土地增值税清算审核,根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则等规定,制定本指引。本指引以推进土地增值税重点要素精细化管理为重点,包括清算要素审核和清算报告要求两部分,旨在为我市土地增值税清算工作提供指导。


第一部分 清算要素审核


一、清算条件审核


1、项目清算条件审核。了解项目基本情况,包括土地取得、立项、建设、销售等基本情况。审核开发项目是否符合国税发[2006]187号文件列举的清算条件,是否对已计入销售比例的自用或出租部分在计算销售面积时予以剔除,同时确认未销售房产的类型、面积和用途。


二、清算收入审核


2、应税面积及收入审核。核对项目面积及收入,查看项目销售统计表,是否与测绘报告及网上签约备案情况相符合,并核实项目销售套数、面积及收入情况。


3、收入确认真实性审核。一是关注是否存在隐匿收入情况,包括视同销售未计收入、预收款未转收入、挂靠往来帐款隐匿收入、未开具发票或未全额开具发票的售房款未计收入以及关联方交易行为。二是核查是否存在销售价格偏低情况。重点审核关联交易和批量购房情况,可采取价格排序方法,比较关联交易和批量购房单价与清算项目同类型房屋或单栋楼层均价。对低于平均价格一定幅度(如20%)以上的销售行为进行重点核查,要求纳税人提供合理证据和说明。三是抽查售房合同,尤其是售房合同的补充协议或与关联方签订的经营合同,审核是否存在售后返租业务直接以租金冲减售房收入的情况,是否存在代收费用已计成本未计收入的情况。


三、扣除项目审核


4、取得土地使用权支付金额审核。结合房地产开发企业提供的土地使用权证、地价款凭证、土地使用权出(转)让合同、契税完税凭证、银行支付凭证及与政府相关部门的协议等,审核“取得土地使用权所支付的金额”是否真实、准确、完整。重点关注出让合同、土地票据和契税完税凭证相关信息是否一致、同一宗土地有多个开发项目及分期开发的成本分摊计算是否合理,是否存在逾期开发的土地闲置费、已预提尚未支付的土地出让金等支出违规列入开发成本等情况。


5、土地征用和拆迁补偿费审核。查看《房屋拆迁许可证》、《房屋拆迁安置补偿协议》、《拆迁台账》以及取得的土地招、挂、拍时相关文件或出让合同对补偿费的约定,了解其补偿形式、补偿金额、支付方式、安置用房面积和安置地点,审核是否存在多列支拆迁补偿费或回迁户支付的拆迁补差价款未抵减拆迁补偿费的情况。抽查支付给个人的拆迁补偿款、拆迁(回迁)合同、签收花名册和签收凭证是否一一对应。重点关注无合法凭据支付补偿款和向关联方多支付补偿款的情况。


6、建筑安装工程费真实性审核。查看建安施工合同、工程结算书、企业付款凭证、记账凭证单、工作联系单和施工方开具的建安发票,审核合同施工方、支票收款方、发票开具方及各类合同凭证金额数据是否一致。


结合商品房类型、用途、结构等因素,审核企业的单位面积建安成本,将单位面积建筑安装工程造价(包含土建、水电、初装饰)与市发改委、房管局定期公布的宁波市区各类房屋建筑安装工程造价进行核对。对超出一定幅度的,要求企业合理解释并提供依据。如仍有疑问的,可作进一步核实。


7、设计费用审核。核实房地产企业签订的设计合同、取得的设计费支付发票和银行结算凭证,看合同、发票、银行结算的收款单位及金额是否一致。对由境外设计单位设计的,要求企业提供《服务贸易等项目对外支付税务备案表》。必要时,可要求其提供境外中介机构报告。


8、甲供材料审核。查看企业与施工方签订的建安合同中甲供材料条款并进行重点审核。核对房地产企业甲供材料核算的记账凭证,同时核实甲供材部分是否真实发生并已按规定缴纳营业税等相关税金。


9、公共配套设施费支出审核。一是核实公共配套设施的范围。审核公共配套设施的界定及面积是否准确。二是核实公共配套设施的权属关系,确认是否可扣除相应成本费用。查看公告或其他证明材料,判断公共配套设施产权是否交由全体业主。查看产权所有人的房产证,判断是否在建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业。同时应注意核实是否存在公共配套设施的使用权和收益权未无偿移交给全体业主,同时又计入开发成本的情况。


10、精装修审核。一是核实装修费用付款凭证、支付记录、合同金额及发票信息是否一致;二是查看甲供材料及家具、家电等软装修价款列支情况;三是查看装修工程施工方,对由关联企业提供的装修行为予以重点关注。


11、可加计扣除项目的重点审核。重点关注样板房、代收费用等在开发成本和开发费用之间的归集情况。



12、开发费用计算的审核。一是审核利息支出是否从房地产开发成本中调整至开发费用,以及分期开发或同时开发多个项目的,其取得的一般性贷款的利息支出是否按项目合理分摊;二是利息支出合理性的把握。重点是资金需求量与借款的相关性和匹配性。如资金需求量小于借款,应核实其资金去向,对不合理部分予以剔除。同时,还应关注借款周期与房地产项目开发、销售、清算周期的关联性。 


13、成本费用分摊计算方法审核。房地产开发企业同一清算项目中包含不同类型房地产的, 按甬地税二(2010)106号文件规定,允许商业用房成本分摊系数上浮10%,同时其他房屋类型分摊系数相应下浮。计算方法如下:


(1)计算已售房产各类扣除项目总额


已售房产各类扣除项目总额=各类扣除项目总额×(∑已售建筑面积/∑可售建筑面积)


(2)计算已售房产分摊系数


如果企业选择商业用房分摊系数上浮,则商业用房分摊系数为1.1,其他房产分摊系数=(∑已售建筑面积-110%×商业用房已售建筑面积)/(∑已售建筑面积-商业用房已售建筑面积)。


如果企业选择商业用房分摊系数不上浮,则所有房产分摊系数均为1.0。


(3)计算各类房产分摊建筑面积


各类房产分摊建筑面积=已售建筑面积×已售房产分摊系数


(4)计算各类已售房产分摊比例


各类已售房产分摊比例=各类已售房产分摊建筑面积/∑已售建筑面积


(5)计算各类已售房产分摊的扣除项目


各类已售房产分摊的扣除项目=已售房产扣除项目总额×各类已售房产分摊比例


14、清算审核资料的归档要求。税务机关有关清算审核过程及记录在项目清算结束后作为清算资料登记归档。


第二部分 清算报告要求


土地增值税清算报告主要包括三部分:清算报告格式、清算相关表格及清算附列资料。


一、清算报告格式


按照相关法律、法规及其他有关规定,中介机构在实施必要的审核程序后,出具含有鉴证结论或鉴证意见的书面报告。报告应能完整反映房地产公司基本情况、清算项目概况、项目建设情况、项目销售情况、缴纳税款情况及清算审核情况。清算报告格式可参照国税发[2007]132号文件,包含以下内容,并实施必要的信息披露:


(一)企业基本情况。包括成立日期、税务登记证号、地址、法人代表、注册资本、投资总额、企业类型、经营范围等。其中,对公司股权结构情况予以重点说明,并附列所有与清算项目相关的关联企业名单。


(二)项目基本情况


1、项目概况。包括项目名称及地址、开发类型、占地面积、批文情况等。


2、项目建设规模。列明总建筑面积、公共配套面积、可售面积,并分别说明各清算类型的建设规模。


3、项目建设情况。简要描述项目取得土地、立项、建设、开发、测绘、验收各个环节进度和基本情况。


4、项目销售情况。列明取得预售许可证情况,实际开始销售日期以及按房屋类型分类的可售面积、已售面积、未售面积、销售收入等。


5、企业会计政策和税收政策。说明公司执行的会计准则、会计核算方法、土地增值税清算条件以及核算过程中的开发产品完工标准、销售收入确认标准、视同销售收入确认标准、成本费用分摊方法及其他相关的会计、税收政策。



(三)土地增值税审核及计算情况


1、应税收入的审核及计算


2、扣除项目的审核及计算


(1)取得土地使用权所支付的金额


(2)房地产开发成本


(3)房地产开发费用


(4)与转让房地产有关的税金


(5)税收规定的其他扣除项目


3、增值额及增值率的审核及计算


4、应缴土地增值税的审核及计算  


 (四)其他重要事项


1、是否有单价偏低的房屋销售行为。列出低价销售清单并说明原因。


2、是否有关联企业介入施工、设计、营销、销售等环节。列出交易清单并说明价格是否符合行业标准。如关联交易过多可用表格形式附列。


3、是否有将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、非货币性资产交换等视同销售行为。


4、是否有购房人违约支付行为并说明违约金、滞纳金核算情况。


5、是否有售后返租行为并说明租金支付及核算情况。


6、是否有代收费用并说明代收费用性质、是否计入房价及相关核算情况。


7、是否有政府返还性补贴并说明补贴性质及核算情况。


8、是否有逾期开发的土地闲置费并说明核算情况。


9、是否有拆迁补偿款发生及现金、白条支付情况。


10、是否有回迁房并对说明回迁安置情况。


11、是否有甲供材料情况并说明具体材料品名、数量、金额、用途等具体去向以及是否已按规定缴纳营业税等相关税金。


12、是否采用对项目开发成本具有重大影响的新技术、新材料情况并说明具体名称、价格及是否符合行业标准。


13、是否精装修并提供精装修相关情况,包括装修费用、装修面积、装修项目清单、标准、发票取得等。


14、是否涉及多个房地产项目共同的三项费用分摊并说明分摊计算的方法及过程。


15、是否有预售资金对外投资情况并说明投资收益核算方法。


16、其它主管税务机关要求说明事项。



二、清算附列表格(具体见附件)


(一)项目基本情况及申报计算表


1、清算项目基本情况表


2、成本费用计算基础表


3、(1)成本费用分摊比例表(一) (适用于土地及房屋均采用分摊计算项目)


(2)成本费用分摊比例表(二)(适用于部分按实核算、其他分摊计算的房地产项目)


4、(1)成本费用分摊计算表(一)(适用于土地及房屋均采用分摊计算项目)


(2)成本费用分摊计算表(二)(适用于部分按实核算、其他分摊计算的房地产项目)


5、保障性住房盈亏情况计算表(适用于有保障性住房的房地产项目)


6、(1)项目纳税计算表(一)(适用于无需进行保障房补亏的房地产项目)


(2)项目纳税计算表(二)(适用于需要进行保障房补亏的房地产项目)


(二)项目收入情况表


7、转让房地产收入明细表


8、关联交易和批量购房价格明细表


(三)扣除项目情况表


9、土地使用权及拆迁补偿费用明细表


10、前期工程费明细表


11、建筑安装工程费明细表


12、基础设施费明细表


13、公共配套设施费明细表


14、开发间接费用明细表


15、甲供材料明细表


16、加计扣除重点项目明细表,


17、精装修费用明细表


18、开发费用计算及利息支出明细表


19、与转让房地产有关的税金明细表


三、清算附列资料


1、立项批准文件


2、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房完工测绘报告及登记备案证、商品房预售许可证


3、项目土地使用权证、支付地价款凭证、国有土地使用权出(转)让合同


4、项目规划设计、施工、监理、测绘、装修各阶段与税务相关的主要合同文页及支付凭证复印件,金额标准按照《宁波市招标投标管理暂行办法》,包括:(1)施工单项合同估算价在50万元以上的;(2)重要设备、材料等货物的采购单项合同估算价在50万元以上的;(3)勘察、设计、监理等服务的单项合同估算价在30万元以上的;(4)其他合同金额在30万以上的。如有需要,主管税务机关可要求提供所有合同凭证。


5、商品房销售统计表,内容包含:销售项目幢号、房号、房产类型、销售面积、销售收入、合同签订日期、是否保障房及保障房面积等。


6、银行贷款合同及利息结算通知单、其他借款合同及利息结算凭证


7、项目预、决算报表及项目工程竣工验收报告


8、与转让房地产有关的完税凭证,包括:已缴纳的契税、营业税、城建税、教育费附加、土地增值税等


9、未售房产明细表


10、税务机关要求报送的其他资料


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公告核心内容

  1、明确税务机关申报税费债权的范围包括:税费及滞纳金、罚款,社会保险费及其滞纳金,非税收入及其滞纳金,并明确各种债权类别;

  2、强调税收债权确认的截止日为人民法院裁定受理破产申请之日,裁定日未到期债权加速到期;

  3、规定破产期间办理涉税事项的各项规范,如:进入破产程序后税务机关应中止保全措施和强制执行措施;破产期间纳税申报义务人为管理人;管理人可使用管理人印章办理涉税事项;非正常状态破产企业完成补充申报,并由税务机关出具处罚决定书后,应立即解除企业非正常状态;

  4、将破产期间新发生税款按不同情形分别定性为破产费用或共益债务;

  5、明确重整计划或和解协议未清偿税款及其滞纳金,不影响信用修复、税务注销事项;

  6、文件自2025年11月27日公布之日起施行,公告生效前已受理但未终结的破产案件,统一按新规定执行。

  最高人民法院工作报告披露,2024年,各级人民法院审结破产案3万件,盘活资产7900余亿元,同比增长6.5%,积极引导重整,帮助650余家企业走出困境。破产程序在市场主体退出与重整中的作用日益重要,但破产涉税问题日益复杂化和多元化,在实践中面临诸多政策衔接与执行难题。

  为落实“健全企业破产机制”的要求,国家税务总局与最高人民法院于2025年11月27日联合发布《企业破产程序中若干税费征管事项的公告》(国家税务总局 最高人民法院公告2025年第24号,以下简称“24号公告”)。该公告的亮点包括:

  明确申报期限未届满的纳税义务需提前申报:

  受理破产前已发生但法定申报期限未届满的纳税义务,视为到期,应办理申报并纳入破产债权。

  强化管理人履行涉税职责的义务:

  管理人应代表债务人履行破产期间的纳税申报、开票等义务,并细化了办理流程与保障机制。

  24号公告自发布之日起施行,系统整合了以往分散在破产法规中的涉税政策,统一了税收征管与破产司法程序的衔接标准,强化了操作性与一致性。本文从24号公告发布前破产案件中涉税争议事项、24号公告建立税收征管与破产司法程序衔接机制、24号公告的核心要点及解决的问题和结语及展望等四个维度,系统解读其制度创新与实务影响。

  一、24号公告发布前破产案件中涉税争议事项

  目前在破产案件税收征管实践中仍存在诸多争议,既涵盖税款债权的申报范围、确认标准等核心问题,也涉及欠税滞纳金的计算基数与截止时点、清偿顺位等具体操作问题,部分事项因现行税收法规与破产法律制度的衔接不够明确,尚未形成统一的税收征管规范。

  (一)破产案件受理前所欠税款产生的滞纳金的债权性质

  主要争议点:

  破产案件受理前所欠税款产生的滞纳金应认定为税款债权,还是普通债权?

  《国家税务总局关于税收优先权包括滞纳金问题的批复》(国税函[2008]1084号):“《税收征收管理法》第四十五条规定的税收优先权执行时包括税款及其滞纳金”之规定,滞纳金与税款都具有税收优先权,滞纳金应列入优先债权,优先清偿。

  《最高人民法院关于税务机关就破产企业欠缴税款产生的滞纳金提起的债权确认之诉应否受理问题的批复》(法释[2012]9号):“破产企业在破产案件受理前因欠缴税款产生的滞纳金属于普通破产债权”之规定,破产案件受理前的税款滞纳金应认定为普通债权。

  (二)税务机关加收滞纳金超过税款本金的部分是否予以确认

  主要争议点:

  税务机关加收滞纳金超过税款本金的部分是否应予以确认为破产债权?

  《税收征收管理法》:“纳税人未按照规定期限缴纳税款的,扣缴义务人未按照规定期限解缴税款的,税务机关除责令限期缴纳外,从滞纳税款之日起,按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。”之规定,该条款并未约定税款滞纳金不得超过税款本金,加收滞纳金超过税款本金的部分应予以确认。

  《行政强制法》:“行政机关依法作出金钱给付义务的行政决定,当事人逾期不履行的,行政机关可以依法加处罚款或者滞纳金。加处罚款或者滞纳金的标准应当告知当事人。加处罚款或者滞纳金的数额不得超出金钱给付义务的数额”之规定,税务机关加收滞纳金的行为,应当遵守滞纳金的数额不得超出金钱给付义务数额的规定,对于加收滞纳金超过税款本金的部分不应予以确认。

  (三)税务机关征收的非税收入是否具有优先权

  主要争议点:

  部分税务机关认为:其由税务机关征收,具备税款属性,具有税收优先权,应列入优先债权,优先清偿。

  《政府非税收入管理办法》规定:“教育费附加、地方教育附加”应归类为税务机关代替其他部门征收的非税收入,应将其认定为普通债权。

  (四)进入破产程序后,税务机关能否就前欠税款采取强制执行措施

  主要争议点:

  进入破产程序后,税务机关就前欠税款是否仍能采取强制执行措施?是否有失公平?

  《税收征收管理法》:“从事生产、经营的纳税人、扣缴义务人未按照规定的期限缴纳或者解缴税款,纳税担保人未按照规定的期限缴纳所担保的税款,由税务机关责令限期缴纳,逾期仍未缴纳的,经县以上税务局(分局)局长批准,税务机关可以采取下列强制执行措施:(一)书面通知其开户银行或者其他金融机构从其存款中扣缴税款;(二)扣押、查封、依法拍卖或者变卖其价值相当于应纳税款的商品、货物或者其他财产,以拍卖或者变卖所得抵缴税款。税务机关采取强制执行措施时,对前款所列纳税人、扣缴义务人、纳税担保人未缴纳的滞纳金同时强制执行。”之规定,税务机关就未按期缴纳的税款及滞纳金,可以采取强制执行措施,不应因企业进入破产程序而丧失该项权力。

  《企业破产法》:“人民法院受理破产申请后,债务人对个别债权人的债务清偿无效。”“人民法院受理破产申请后,有关债务人财产的保全措施应当解除,执行程序应当中止。”之规定,进入破产程序后,税务机关应中止强制执行措施,不得再强制执行追缴税款,否则可能形成“个别清偿”,有失公平。

  (五)税款债权与担保债权的优先级

  主要争议点:

  当税款债权发生在担保债权之前,税款债权是否应先于担保债权清偿?

  《税收征收管理法》:“纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人的财产被留置之前的,税收应当先于抵押权、质权、留置权执行”之规定,税款债权发生在担保债权之前的,税款债权应优先于担保债权。

  《企业破产法》:“对破产人的特定财产享有担保权的权利人,对该特定财产享有优先受偿的权利。”及《破产法司法解释》:“对债务人的特定财产在担保物权消灭或者实现担保物权后的剩余部分,在破产程序中可用以清偿破产费用、共益债务和其他破产债权”之规定,担保债权应优先于破产费用、共益债务及其他无担保债权清偿,即:无论税款债权是否发生在担保债权之前,担保债权均应优先于税款债权清偿。

  二、24号公告建立税收征管与破产司法程序衔接机制

  24号公告作为国家税务总局与最高人民法院联合发布的专项政策,其核心意义在于系统性地构建了税收征管与破产司法程序之间的衔接机制。该机制有效整合了以往散见于多部法律法规及规范性文件中的涉税规则,统一了衔接标准并细化了操作指引,从而有效化解了因部门规范不一、执法尺度不同所导致的实践冲突。

  (一)系统整合既有政策

  24号公告对破产涉税领域的主要法律及政策依据进行了梳理与整合,其规范基础主要包括:

  1.法律:

  《中华人民共和国企业破产法》、《中华人民共和国税收征收管理法》。

  2.司法解释:

  最高人民法院《关于税务机关就破产企业欠缴税款产生的滞纳金提起的债权确认之诉应否受理问题的批复》(法释[2012]9号)等。

  3.税收规范性文件:

  《国家税务总局关于税收征管若干事项的公告》(2019年第48号)、《国家税务总局关于深化“放管服”改革更大力度推进优化税务注销办理程序工作的通知》(税总发[2019]64号)等相关规定。

  (二)明确施行与衔接安排

  为确保新规定平稳落地并保持政策连续性,24号公告明确了以下施行与衔接规则:

  1.施行时间:

  自2025年11月27日公布之日起施行。

  2.衔接适用:

  对于公告生效前已受理但尚未终结的破产案件,统一按照24号公告的新规定执行。

  3.文件清理:

  同步废止《国家税务总局公告2019年第48号》第四条及《税总发[2019]64号》文第一条第三项等相关内容,以避免新旧政策冲突,确保执法依据的统一性与清晰性。

  三、24号公告的核心要点及解决的问题

  (一)明确税务机关在破产程序中债权申报的范围及债权性质

  1、债权申报范围

  企业破产时,税务机关作为债权人,应依法在人民法院确定的债权申报期限内,向管理人申报债权。申报债权范围在《国家税务总局关于税收征管若干事项的公告》(国家税务总局公告2019年第48号,以下简称“48号公告”)第四条(该条款已被24号公告废止)规定的企业所欠税款(含教育费附加和地方教育附加)、滞纳金、罚款及特别纳税调整产生的利息基础上,24号公告进一步明确将以下项目正式纳入法定申报范围:

  (1)税费及滞纳金、罚款:

  企业所欠税款(含教育费附加、地方教育附加)、税款滞纳金、罚款以及因特别纳税调整产生的利息。

  (2)社会保险费及其滞纳金:

  除破产人所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用以外的社会保险费及其滞纳金。

  (3)非税收入及其滞纳金:

  税务机关征收的,法律责任和政策依据明确的非税收入及其滞纳金(违约金)。

  此前,虽无明文规定,但实践中税务机关作为社保费和部分非税收入的征收主体,通常已代为申报。本次24号公告将上述事项正式纳入法定申报范围,实现制度统一与明确,确保了申报范围的完整性与权威性。

2、债权申报类别与清偿顺位

  24号公告明确“税款、社会保险费按照企业破产法相关规定单独申报;税款滞纳金、利息按照普通破产债权申报;社会保险费滞纳金、罚款按规定申报”的分类标准,进一步明晰债权类别,终结以往“滞纳金与税款同顺位清偿”等争议事项。

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(二)明确受理破产前未到期纳税义务的申报规则与债权确认节点

  24号公告系统规范了破产受理前纳税义务的处理,核心在于确立税款债权确认的法定截止日,并对未到期义务作加速到期处理,以确保破产债权核查的完整性与公平性。

  1、税款债权确认的截止日

  以“人民法院裁定受理破产申请之日”作为计算和确认税款及其滞纳金的截止日。截止日之后新发生的税费,不纳入本次破产债权的申报范围。

  2、未到期纳税义务加速到期

  对于在人民法院裁定受理破产申请前已经发生,但法定申报期限尚未届满的纳税、缴费义务,视为其申报期限已到期。管理人应代表债务人依法办理相关税费的申报,税务机关据此申报债权,并纳入后续的破产清偿程序统一处理。

  Case

  【典型场景示例】

  企业所得税年度汇算清缴:

  即使破产发生在会计年度中途,也应将破产受理前的实际经营期间视同一个完整的纳税年度,依法完成汇算清缴。

  举例:

  若法院于2026年3月1日受理A企业破产,则A企业2025年度的企业所得税汇算清缴(原申报截止日为2026年5月31日)视为已到期,须立即完成申报。

  土地增值税清算:

  若在破产受理前已达到土地增值税清算条件但尚未申报的,应依法进行清算申报。

  此前,对此类情形缺乏统一规范,实践中就是否需要提前申报常存争议,影响了破产债权核查与资产清理工作的完整性。24号公告填补了制度空白,其意义在于:一是强化税收债权及时确认,确保所有破产受理前已产生的税费得以全面揭示和确认。二是防止税费规避,堵住了利用破产程序启动时点来规避潜在大额税费的漏洞。

  保障公平受偿:

  有助于全面、准确地厘清债务人资产负债状况,维护全体债权人的公平受偿权益。

  (三)明确管理人涉税义务与履职保障机制

  24号公告将破产管理人办理涉税事项从一项可行使的权利,正式确立为一项“应当”履行的法定责任。管理人自接管债务人财产和营业事务之日起,即应代表企业依法履行包括申报纳税、扣缴税款、开具发票等在内的全部涉税义务。

  为保障管理人有效履职,24号公告同步细化了具体操作规范与支持措施:

  1、解除保全与中止执行

  税务机关在收到人民法院受理破产申请的裁定书和指定管理人决定书后,应当依法解除对债务人财产的查封、扣押、冻结等保全措施,并中止强制执行措施。

  2、统一办税证明材料

  管理人办理涉税事项时,需出具“人民法院受理破产申请的裁定书、指定管理人决定书、授权委托书、经办人身份证件”等材料。此举统一了各地税务机关此前口径不统一的要求,解决了因“证明材料不足”导致的办税难题。

  3、认可管理人印章效力

  明确允许管理人在办理涉税事项时使用管理人印章代替债务人企业公章。同时,管理人的经办人员完成实名认证后,可作为办税人员操作。这有效解决了因债务人公章遗失、人员离职或不配合而产生的实操障碍。

  4、支持电子化办税

  经实名信息采集与验证后,管理人的经办人员可通过电子税务局查询、处理债务人的涉税费事项,提升办理效率。

  5、明确非正常状态解除程序

  若债务人处于税务非正常状态,管理人应就逾期未申报行为补办纳税申报,税务机关在出具相应处罚决定书后,应立即解除企业的非正常状态,确保破产程序顺利推进。

  这一系列规定,在压实管理人涉税主体责任的同时,配套提供了清晰的操作路径和便利化措施,强化了破产程序中的税收合规性,显著提升了涉税事项办理的规范性与操作效率。

  (四)首次在税收规范性文件中明确破产程序中两类新发生税费的法律属性

  24号公告明确对于新发生税款区分不同情形,“处置债务人财产发生的相关税费为破产费用(优先级高),因继续营业发生的相关税费为共益债务”,并规定由债务人财产随时清偿,解决“先缴税还是先偿债”的争议。对于破产程序中新发生的税费,应根据其产生原因分别定性为破产费用或共益债务:

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尽管部分地区法院与税务机关在实践中已有类似操作,但此前税收规范性文件从未对此作出统一的规定。同时《企业破产法》本身虽对破产费用与共益债务有明确规定,却未就具体税费类型作出对应操作指引。24号公告从税收征管角度与司法实践衔接,填补了制度空白,实现了税法与破产法的有效协同。

  (五)明确信用修复与税务注销规则,助力企业重整再生

  24号公告针对重整、和解及破产清算程序,明确了宽松的信用修复与便捷的税务注销规则,旨在实质性地消除市场主体退出或重整过程中的制度性障碍。

  1、纳税缴费信用修复

  24号公告明确规定:在重整或和解程序中,即便税款滞纳金、罚款及因特别纳税调整产生的利息等债权未获清偿或未以现金方式清偿(根据《企业破产法》,该类债权属普通债权,依重整计划或和解协议可能被豁免或通过债转股等方式处理),不影响企业申请纳税缴费信用修复和后续信用评价,也不影响办理迁移、注销等涉税事项。

  此前实践中,各地税务机关虽普遍允许进行信用修复,但常以“缴清”相关款项为隐含前提条件,这与破产法律框架下普通债权的处理规则(非必须现金清偿)存在冲突,导致重整企业背负历史污点、难以轻装恢复经营。本次公告统一了全国执行口径,消除了关键分歧,切实为企业纾困解难提供了制度支持。

  2、破产清算税务注销

  对于经人民法院裁定宣告破产的企业,24号公告明确了便捷的退出通道:企业仅需持人民法院出具的终结破产程序裁定书向税务机关申请税务注销,税务机关即应当即时出具清税文书,并按规定核销“死欠”(即确实无法清偿的欠税)。

  此规定为彻底终结破产企业法人资格、便捷市场主体退出提供了清晰、高效的制度依据,有效清理了企业的历史包袱和“堵点”。

  四、结语及展望

  24号公告的发布,是在深化营商环境改革的宏观背景下,推动税收征管体系与破产司法程序深度融合、构建协同治理新格局的关键一步。该公告系统整合了长期以来分散在多部法律法规及规范性文件中的破产涉税规则,从债权申报、管理人职责、未到期纳税义务处理到新发生税费性质的划分、信用修复与税务注销等多个核心环节,建立起一套权责清晰、覆盖破产全流程的税收管理机制。这不仅有效解决了以往因规则不统一、口径各异所导致的诸多实践争议,更显著提升了破产涉税事项处理的规范性、透明度与可预期性。

  随着各地执法标准逐步统一,破产程序中的财税管理将步入更加制度化、标准化的发展轨道。公告既为管理人依法履职提供了明确的指引和操作便利,也为税务机关规范执法、法院依法裁判提供了共同遵循的基准,有助于在保障国家税收安全与维护纳税人合法权益之间实现更优平衡,进一步畅通市场主体退出与脱困渠道。

  同时,24号公告作为一项框架性规范政策,在部分具体执行层面仍留有一定解释与细化空间。例如:滞纳金超过税款本金部分的债权确认与清偿规则、破产期间新生税款所产生滞纳金的性质界定、税款债权与担保债权发生竞合时的清偿顺位等实务中关注度较高的问题,尚未在公告中进行最终明确。这些“留白”既反映了制度的审慎,也提示了未来政策持续完善的方向。

  展望未来,期待有关部门依据24号公告施行后的实践反馈,通过发布操作指引、问答或案例等方式,对未尽事宜作进一步明确与细化,推动形成更统一、透明、可操作的执行标准,从而在更高水平上统筹破产程序的公平、效率和可预期性,助力推进建设全国统一大市场和健全市场机制、优化营商环境。


异地施工预缴增值税的几大易错点及操作指引

异地施工预缴增值税是建筑行业高频税务事项,操作细节复杂,极易出错。以下是4个常见易错点的详细解析与正确操作指引,帮助您精准规避风险。

  易错点一:预缴义务判断错误——什么情况下需要预缴?

  错误理解1:所有去外地(跨市、县)的施工项目都需要预缴。

  错误理解2:只在机构所在地申报即可,无需在项目地预缴。

  核心解析与正确操作

  1. 是否需要预缴,关键看项目地点与机构所在地是否在同一地级行政区。

  需要预缴的情形:机构所在地与项目所在地不在同一省、自治区、直辖市或计划单列市(跨省),或虽在同一省但不在同一地级行政区(省内跨市/县)。通常需在项目地预缴。

  无需预缴的情形:机构所在地与项目所在地在同一地级行政区范围内。直接在机构所在地申报。

  2. 必须办理《跨区域涉税事项报告》(原“外管证”)。这是预缴的前提,需在电子税务局填报,并在有效期内经营。切记:“报告”≠“报验”,线上办理后一般自动报验,但需确认项目地税务系统是否成功同步。

  易错点二:预缴基数计算错误——到底按什么金额预缴?

  错误做法1:直接按收到的全部工程款(含分包款)计算预缴。

  错误做法2:从总包款中扣除分包款时,使用了不合规凭证或错误时点。

  错误做法3:忘记扣除支付的分包款,导致多预缴税款。

  核心解析与正确操作

  预缴计算公式是核心,必须准确掌握:

  应预缴税款 = (全部价款和价外费用 - 支付的分包款) ÷ (1 + 税率或征收率) × 预征率

  预征率:一般计税项目为2%;简易计税项目为3%。

  扣除前提:必须取得从分包方开具的增值税发票(备注栏注明建筑服务发生地及项目名称)。仅凭合同或付款凭证不得扣除。

  扣除时点:在预缴当期,仅能扣除已实际支付且取得合规发票的分包款。未支付的部分,即使有发票,也不能在当期扣除。

  价外费用:包括奖励、违约金、补贴等,需一并计入预缴基数。

  易错点三:计税方法选择与预缴匹配错误

  误做法:项目适用简易计税,却错误地按一般计税方法(2%)预缴,或反之。

  核心解析与正确操作

  1. 判断项目适用的计税方法(这是前提):

  一般计税(税率9%):通常情况。

  简易计税(征收率3%):适用于特定情况,如:甲供工程、清包工、老项目(2016年4月30日前开工)等。选择简易计税需按规定备案。

  2. 预缴时必须与项目选择的计税方法严格对应:

  一般计税项目:预征率为2%。

  简易计税项目:预征率为3%。

  3. 重要提醒:一个建筑企业可以同时有不同计税方法的项目。预缴时务必按单个项目判断其计税方法,切勿混淆。

  易错点四:预缴时间与抵减申报错误

  错误做法1:收到工程款后未及时预缴,超过规定时限。

  错误做法2:在机构所在地申报时,忘记或错误抵减已预缴的税款。

  错误做法3:预缴时未同时预缴附加税费(城建税、教育费附加等)及企业所得税。

  核心解析与正确操作

  1. 预缴时间:按次或按期。通常应在收到工程款项(包括预收款)的次月申报期内,向项目地税务机关预缴。切勿拖延,否则可能产生滞纳金。

  2. 抵减申报:在机构所在地进行增值税纳税申报时,必须将项目地预缴的税款填入《增值税及附加税费申报表附列资料(四)》进行抵减,允许抵减当期或以后期的应纳税额。预缴税款不是“费用”,是已缴税金。

  3. 关联税费预缴:

  附加税费:随增值税预缴一同在项目地缴纳(按项目地税率)。

  企业所得税:跨省项目,需按项目实际经营收入的0.2% 在项目地预缴企业所得税(总机构直接管理的跨省项目部)。省内跨市预缴规定需查询本省政策。这是另一个独立税种的预缴,切勿遗漏。

  避坑自查清单

  在办理异地施工预缴时,请按此清单逐项核对:

  1. 第一步:判断义务

  项目地与机构地是否在同一地级市?否→需预缴。

  《跨区域涉税事项报告》是否已开具并报验?

  2. 第二步:确定计税方法

  该项目适用一般计税(9%)还是简易计税(3%)?

  简易计税项目是否已完成备案?

  3. 第三步:准确计算

  预缴基数是否已减去已支付并取得合规发票的分包款?

  适用预征率是否正确?(一般计税2%,简易计税3%)

  4. 第四步:完整办理

  是否在规定时限内办理预缴?

  是否同时预缴了附加税费和企业所得税(如需)?

  预缴完税凭证是否妥善保管?

  5. 第五步:正确抵减

  机构所在地申报时,是否已准确填报抵减已预缴的增值税款?

  最后提醒:各地税务机关在操作细节(如系统界面、资料要求)上可能存在微小差异,建议在首次办理前与项目所在地主管税务机关进行沟通确认。规范操作,既能履行法定义务,也能有效管理企业现金流,避免资金占用和税务风险。