云政发[2020]4号 云南省人民政府关于应对新冠肺炎疫情稳定经济运行22条措施的意见
发文时间:2020-02-12
文号:云政发[2020]4号
时效性:全文有效
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各州、市、县、区人民政府,省直各委、办、厅、局:


  为深入贯彻落实习近平总书记考察云南重要讲话精神和关于坚决打赢疫情防控阻击战的重要指示精神,全面落实党中央、国务院疫情防控决策部署,在坚决打赢疫情防控阻击战的同时,保持经济社会平稳健康发展,现提出以下意见:


  一、坚决打赢疫情防控阻击战


  (一)帮助企业全面复工复产。领导挂钩协助企业解决防控物资保障、原材料供应、物流运输等问题,加强防控监督指导,重点保障疫情防控、能源供应、交通物流、城市运行、医用物资、生活必需品以及其他涉及国计民生的企业在有效防控疫情前提下正常生产。对扩大疫情防控重点物资产能、改造生产线的企业,经批准,可先扩产再补办相关审批手续,并纳入省级企业技术改造项目支持。


  (二)降低实体企业成本。对承租国有企业、机关事业单位经营性房产的中小企业,可减免一个季度的房租。对中小企业、农民合作社生产经营所需的用电、用气、用水等,实行“欠费不停供”。批发零售、住宿餐饮、物流运输、文化旅游等行业非电力市场化交易用户,2020年2—3月用电按目录电价标准的90%结算;疫情防控期间采取支持性两部制电价政策,降低企业用电成本。对疫情防控物资重点保障企业和受疫情影响较大的批发零售、住宿餐饮、旅游演艺和旅游运输企业,确有困难的,可申请减免城镇土地使用税和房产税。2020年,企业可在国家政策规定的5%—12%范围内自行确定住房公积金缴存比例;经企业职代会讨论通过,4月底前允许缓缴住房公积金。


  (三)保障疫情防控物资。对疫情防控应急物资和人员运输车辆免收高速公路通行费。优先保障疫情防控应急物资、重要生产生活物资车辆快速通行。支持临时开行疫情防控应急物资运输国际货物航线,在现行政策下给予全额补贴。2020年3月底前,对捐赠的疫情防控进口物资,免征进口关税和进口环节增值税、消费税。对卫生健康主管部门组织进口的疫情防控物资免征关税。国家机关、事业单位和团体组织使用财政性资金采购疫情防控有关货物、工程和服务的,作为紧急采购项目执行,可暂不执行政府采购法规定的方式和程序;在保证货物、工程、服务质量的前提下,优先向复工复产企业直接采购。通过外事渠道协调周边国家取消口岸入境限制措施,重新开放已关闭的边民互市点,保证口岸人员、货物正常通行。对疫情防控物资进口和鲜活农产品实行快速通关“绿色通道”等特殊措施,随到随检随放,快速通关。


  (四)帮助企业完善合同履行手续。对已与国有企业签订合同的中小企业,因疫情影响无法按时履行合同义务的,可以适当延长合同履行期限,具体期限由双方协商确定。国有企业要严格贯彻落实中央和省关于清理拖欠中小企业、民营企业账款工作要求,按照合同约定按时足额支付有关款项,不得形成新增逾期拖欠。对确因疫情影响不能履约的外贸企业,及时指导其向国家有关部委申请“疫情不可抗力事实证明”,帮助企业最大限度减少损失。鼓励保险机构为因疫情遇到困难的出口企业提供风险保障、保单融资等服务。


  (五)加大援企稳岗力度。对符合条件的不裁员或少裁员参保缴费企业,按照企业及其职工上年度实际缴纳失业保险费总额的50%给予稳岗返还。受疫情影响缴纳社会保险费有困难的企业,向经办机构备案后,可延期缴纳养老、工伤和失业保险费至疫情结束,待疫情结束后3个月内进行补缴。延长缴费期间,不收取滞纳金,不影响参保职工个人权益记录,不影响参保人员保险待遇。员工因被采取隔离治疗、医学观察等措施导致不能正常劳动的,企业应当按正常出勤支付员工隔离期间工资。


  (六)完善就业困难人员托底机制。对符合条件的失业人员,按时足额发放失业保险金。对生活困难人员,可按有关规定发放临时生活补助,或由民政部门按照有关规定纳入城镇居民最低生活保障范围。大力开发社区公共卫生、消毒保洁、环境保护等公益性就业岗位,确保零就业家庭至少有1人就业。


  (七)实行贷款企业名单制管理。对疫情防控重点保障企业、物资生产供应企业、稳产保供“菜篮子”重点企业,实行贷款企业名单制管理。由省发展改革委、省工业和信息化厅、省农业农村厅共同确定企业信贷资金需求名单;云南银保监局指导各金融机构开展针对性授信,全力满足其合理的融资需求;人民银行昆明中心支行引导各银行金融机构在原有贷款利率水平上下浮10%以上;省财政厅对疫情防控期内新增贷款,按不高于5%的利率给予贷款贴息,贴息期限不超过1年;全省政府性融资担保机构免除反担保措施、免收担保费;省工业和信息化厅将其纳入省中小微企业贷款风险补偿金补偿范围,代偿比例提高至贷款本金的70%,并优先代偿。省财政安排1亿元,建立省级疫情防控物资保供资金池,用于生产企业应急性资金周转。


  (八)加大中小微企业信贷支持。对受疫情影响较大的批发零售、住宿餐饮、物流运输、文化旅游等行业和“三农”领域行业,以及有发展前景的企业和合作社,金融机构不得盲目抽贷、断贷、压贷;对受疫情影响严重的企业和合作社,到期还款困难的,予以展期或续贷。支持开发性、政策性银行在滇分支机构加大服务对接力度,全力满足疫情防控、重要物资保障的融资需求,确保2020年中小企业信贷余额、新增贷款规模比2019年同期增长5%,普惠性小微企业贷款综合融资成本较2019年降低1个百分点。


  (九)加大创业融资支持。对已发放的个人创业担保贷款,受疫情影响出现还款困难的,可向贷款银行申请不超过1年的展期还款,省财政继续给予贴息支持;对受疫情影响未能按时完成展期手续的,相应调整征信记录,免予信用惩戒。对受疫情影响暂时失去收入来源的个人和中小微企业,有关部门要在其申请创业担保贷款时优先给予支持。


  (十)进一步做好保供稳价工作。加大生活必需品生产、供应协调服务保障力度,严格落实属地责任,统筹大型批发市场、大型连锁超市等重点流通企业,强化政府储备和货源组织。严肃查处借疫情防控之机囤积居奇、捏造散布涨价信息、哄抬物价等扰乱市场秩序的价格违法行为。


  二、坚定信心,确保完成全年目标任务


  (十一)确保全面脱贫、全面建成小康社会、“十三五”规划圆满收官。在做好疫情防控的同时,统筹抓好改革发展稳定各项工作。打好脱贫攻坚歼灭战,上半年扎实开展脱贫攻坚挂牌督战工作,下半年打扫战场全面巩固提升。实施加快补齐全面建成小康社会短板行动计划,补齐教育、医疗、农村基础设施等方面短板。打好蓝天、碧水、净土三大保卫战和“8个标志性战役”,确保实现污染防治攻坚战阶段性目标、最美丽省份建设取得实质性进展。压实各方责任,守住不发生系统性风险的底线。


  三、千方百计扩大有效投资


  (十二)把扩大有效投资作为对冲疫情影响、保持经济平稳运行的关键一招。围绕全年固定资产投资任务目标,夯实项目支撑,确保法定统计口径下综合交通投资增长20%、水利投资增长20%、工业投资增长20%、能源投资增长15%、教育投资增长10%、房地产投资增长10%以上。推动昆明投资持续向好,玉溪、红河、楚雄投资增速明显回升并不低于全省平均水平,曲靖继续保持较快增长,大理、保山、德宏、文山、普洱、临沧等滇西、沿边地区投资保持较高增速。


  (十三)加快项目建设进度。推动综合交通、重大水利、重点产业、重要民生等领域重大工程项目尽快复工建设,确保在建项目不塌进度、新开工项目如期开工。将重大工程项目的疫情防控物资保障、施工物资供应、交通运输协调纳入地方保供范围,创造条件加快重大工程项目建设。加强项目储备,加快项目前期工作,确保年内“补短板、增动力”省级重点项目开工转化率累计达40%。


  (十四)强化各类要素保障。增加省级预算内基本建设投资规模。积极争取中央预算内资金和新增专项债券规模,完善专项债券项目安排协调机制。继续实行“发改部门梳理推介、银保监部门转送、银行自主审批”的项目融资模式。优化项目服务。加大“一部手机办事通”推广应用力度,推动更多政务服务事项实现“掌上办”、“指尖办”。依托全国投资项目在线审批监管平台等加强投资项目建设远程审批服务,确保投资项目立项、工程报建、水电气接入等服务不断档、高效率。对按规定确需提交纸质材料原件的,原则上由项目单位在保证真实性的前提下提供电子材料先行办理,后续补交纸质原件。加快推进企业投资项目承诺制改革,大力简化企业投资项目审批程序。推行商品房预售许可预审核制度,要件齐备的,确保1个工作日内审批发证,缩短审批时限。


  (十五)强化措施稳外来投资。严格落实“一把手”带头招商,安排招商引资保障资金3900万元,切实抓好东部沿海等重点区域招商引资工作,瞄准世界500强企业和行业100强企业开展精准招商。安排自贸区建设专项资金6亿元,设立产业投资基金,新设外资奖励资金4500万元,建立重大外资项目协调推进工作专班制度,全力以赴推动项目落地、资金到位。


  四、推动产业高质量发展


  (十六)加快发展壮大新动能。聚焦烟草、有色、钢铁、化工、建材等重点领域,支持企业技术改造,调整优化产品结构,稳定现有传统产业。加快发展八大重点产业,引进一批世界500强企业、行业隐形冠军企业及重大项目,并全力推动落地。打造世界一流“三张牌”,推动水电铝材一体化、水电硅材一体化在建项目投产达产,协同推进电力配套设施建设,落实煤炭产业高质量发展年度计划任务。加快培育智慧健康、健康保险、健康管理等业态,打造健康服务等“五个万亿、八个千亿”产业。发挥疫情防控对“线上经济”的带动作用,大力推动“数字云南”建设,增强“一部手机云品荟”公共服务和应用场景功能,运用区块链技术,加强政府监管平台和产品溯源体系建设,加快电子商务、电子政务、工业互联网等发展。优化提升全省各类开发区,多渠道集聚和培育一批具有引领性的龙头骨干企业。


  (十七)提升优质农产品供给能力。优化农业生产力布局,以“一县一业”示范创建为引领,提高优质农产品生产能力。加大云南省“10大名品”推介宣传力度,打响世界一流“绿色食品牌”市场知名度,提高市场占有率。坚持园区化、专业化发展方向,支持各类经营主体发展农产品加工业,提高农产品加工水平。坚持“规模养殖、集中屠宰、冷链运输、冰鲜上市”的肉类产业发展方向,新建20个禽类、畜类集中屠宰中心。扎实抓好春耕备耕、防旱抗旱,加快高标准农田建设,强化水利基础设施建设,打牢高原特色现代农业发展基础。


  (十八)加快现代服务业发展。深入实施我省《服务经济倍增计划(2017—2021年)》。针对国内东部沿海、境外欧美地区等重点地区游客,加大云南旅游宣传营销力度。促进“食、住、行、游、购、娱”等传统业态优化升级,打造生态游览、休闲康养、露营自驾、文化演艺、边跨境游等重点产品。以“一部手机游云南”为平台推进智慧旅游建设。省内实行政府指导价的4A级以上景区,2020年门票价格一律优惠50%。疫情结束后一年内,对吸引游客人数达到一定规模的旅行社,以及2019、2020年度成功创建国家4A级以上旅游景区、五星级旅游饭店、五星级旅游民宿、五星级旅游营地的企业,给予适当资金补助或奖励,促进旅游业迅速回暖。加大世界一流“健康生活目的地”建设力度,促进房地产市场平稳健康发展。高水平举办第6届中国—南亚博览会,争取更多峰会、展会、赛会落户云南。支持绿色食品交易区、仓储中心、冷链配送中心建设,畅通生鲜农产品全程冷链物流通道。


  五、加大民生补短板力度


  (十九)加快提升公共卫生服务能力。2020年起,连续3年每年安排30亿元支持公共卫生体系建设项目,重点加快建设昆明市国家级和滇南、滇东北、滇西、曲靖4个省级区域性医疗中心。加快启动重大传染病救治能力提升工程建设项目,推动州、市传染病医院和县级传染科室、疾控中心建设,建立健全省、州市、县三级传染病医疗救治体系。研究建设区域性疾病预防控制中心和检测中心,加快各级疾病预防控制机构和医疗机构实验室提升改造和能力达标,加强对疾病预防和医疗机构检测人员的培训,积极培育和发展第三方检测机构。在自贸区积极探索设立外商独资医疗机构。完善院前急救体系,建设院前急救指挥调度云平台。补齐突发公共卫生事件指挥调度和应急储备短板。


  (二十)做好重点群体就业工作。切实做好未就业高校毕业生、城镇登记失业人员、农村劳动力特别是易地扶贫搬迁的农村劳动力等重点群体的就业帮扶、技能提升培训等工作。各类生产经营主体吸纳贫困劳动力就业并开展以工代训的,按照劳动者工资总额的20%给予生产经营主体职业培训补贴,补贴期限最长不超过6个月。疫情防控期间,企业在停工期、恢复期组织职工参加各类线上线下职业培训的,纳入补贴类培训范围,按实际培训费用给予全额补贴。提高外出务工组织化程度,促进农民工与用工企业精准对接,帮助农民工多渠道转移就业。千方百计扩大用工需求,确保全年实现新增转移就业不少于100万人。


  (二十一)深入开展农村人居环境整治。以农村生活垃圾污水治理、农村“厕所革命”和村容村貌提升为主攻方向,找准本地主要矛盾和设施短板,确定重点建设内容,发挥示范带动作用。按照整县推进的总体考虑,合理确定整治目标、分年度计划以及每年完成整治任务的村庄和乡镇数量、受益农村人口。建立健全长效管护机制,充分发挥群众主体作用,开展村庄大扫除、大清理,集中整治村庄环境脏乱差问题。确保2020年全省村庄达到农村人居环境1档标准。


  (二十二)提升社区便民服务功能。发展无人配送、无人零售等新零售平台。将智能化、品牌化连锁便利店纳入城市公共服务设施体系,推进“一刻钟便民生活圈”建设。加快发展城市“最后一公里”智能配送,推进智能快件箱(柜)进社区;加快布局建设城市末端智能冷链配送设施,完善面向居民消费的冷链物流配送网络。打造“互联网+社区”公共服务平台,积极引导企业和群众使用“一部手机办事通”办理医院挂号、婚育服务、工商登记等更多高频办理事项。


  文件中未明确时限要求的,自发文之日起执行至2020年12月31日。国家出台有关支持政策的,遵照执行。


  本意见发布后,各责任部门要压实责任,确保各项任务尽快落地见效。


  附件:任务分工方案


云南省人民政府

2020年2月11日


  (此件公开发布)




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严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。