沪国税函[2016]12号 上海市国家税务局、上海市地方税务局关于做好2015年度本市居民企业所得税汇算清缴工作的通知
发文时间:2016-02-19
文号:沪国税函[2016]12号
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各区县税务局、市税务三分局:


  根据《国家税务总局关于印发〈企业所得税汇算清缴管理办法〉的通知》(国税发[2009]79号)的规定,现将本市2015年度企业所得税汇算清缴有关工作通知如下:


  一、汇算清缴对象


  凡在2015年度内本市从事生产、经营(包括试生产、试经营),或在2015年度中间终止经营活动的纳税人,无论是否在减税、免税期间,也无论盈利或亏损,均应按规定进行企业所得税汇算清缴。


  外省市总机构在沪二级分支机构应按照《国家税务总局关于印发〈跨地区经营汇总纳税企业所得税征收管理办法〉的公告》(国家税务总局公告2012年第57号,以下简称57号公告)规定参加企业所得税汇算清缴。


  二、汇算清缴时间


  纳税人应在2016年5月底之前到主管税务机关办理2015年度企业所得税纳税申报,结清企业所得税税款。

     

      

三、汇算清缴程序


  (一)纳税人申报程序


  1.准备阶段


  纳税人需要在企业所得税年度纳税申报之前完成的各类涉税事项(包括享受税收优惠政策),应按有关规定、程序、时限及时办理完毕。


  (1)企业所得税优惠事项


  按照《国家税务总局关于发布〈企业所得税优惠政策事项办理办法〉的公告》(国家税务总局公告2015年第76号,以下简称“76号公告”)的规定,企业应当自行判断其是否符合税收优惠政策规定的条件。凡享受企业所得税优惠的,应当按照76号公告规定向税务机关履行备案手续,妥善保管留存备查资料。企业应当不迟于年度汇算清缴纳税申报时备案。


  享受企业所得税优惠政策的企业,应在企业所得税年度纳税申报之前到主管税务机关办理企业所得税优惠备案,同时报送《企业所得税优惠事项备案表》及相关材料。若企业属于跨地区汇总纳税总机构,且分支机构享受所得减免、研发费加计扣除、安置残疾人员、促进就业、部分区域性优惠以及购置环境保护、节能节水、安全生产等专用设备投资抵免税额优惠政策的,还应报送《汇总纳税企业分支机构已备案优惠事项清单》及相关材料。


  (2)资产损失申报


  2015年发生资产损失的居民企业以及外省市总机构在沪二级分支机构,应按照《国家税务总局关于发布〈企业资产损失所得税税前扣除管理办法〉的公告》(国家税务总局公告2011年第25号)、《上海市国家税务局 地方税务局关于印发〈上海市企业资产损失所得税税前扣除申报事项操作规程〉的通知》(沪国税所〔2011〕101号)有关规定,准备相关材料并从上海税务网站下载“上海市企业资产损失所得税税前扣除清单申报客户端”和“上海市企业资产损失所得税税前扣除专项申报客户端”进行填报,在企业所得税年度纳税申报之前完成资产损失清单申报和专项申报。 


  (3)企业所得税年度纳税申报表的填报


  本市查账征收企业所得税的纳税人应填报《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表(A类,2014年版)》(详见国家税务总局公告2014年第63号、国家税务总局公告2016年第6号)。对于2015年度享受研发费加计扣除优惠政策的企业,在《研发费用加计扣除优惠明细表》(表A107014)填报时,还需按照项目名称填报经主管税务机关备案的研发项目登记编号;对于发生可全额在企业所得税前扣除的公益性捐赠的企业,还应报送《公益性捐赠全额扣除情况表》(见附件1)。


  本市核定征收企业所得税的纳税人应填报《中华人民共和国企业所得税月(季)度和年度纳税申报表(B类,2015年版)》(详见国家税务总局公告2015年第31号)以及本市补充附表《核定征收企业收入总额明细表》(见附件2)。此外,自2016年一季度起,本市核定征收企业在企业所得税季度预缴纳税申报环节不再填报《核定征收企业收入总额明细表》。


  外省市总机构在沪二级分支机构应按照《国家税务总局关于发布〈中华人民共和国企业所得税月(季)度预缴纳税申报表(2015年版)等报表〉的公告》(国家税务总局公告2015年第31号)规定,在企业所得税汇算清缴时填报《中华人民共和国企业所得税月(季)度预缴纳税申报表(A类,2015年版)》和《中华人民共和国企业所得税汇总纳税分支机构所得税分配表(2015年版)》。同时,还应填报本市补充的《外省市总机构在沪二级分支机构企业所得税年度纳税申报表》(见附件3)。


  纳税人可以从上海税务网站(网址:www.tax.sh.gov.cn)“纳税服务-下载中心”栏目内下载“上海市居民企业所得税汇算清缴客户端”,按照企业所得税法的有关规定,如实填报《企业所得税年度纳税申报表》和财务报表,正确计算应纳税所得额和应纳所得税额,并对纳税申报的真实性、准确性和完整性负法律责任。


  纳税人还可以从上海税务网站“居民企业所得税汇算清缴专栏”获得相关税收政策、业务流程、纳税申报表讲解等相关信息;可以自行下载《企业所得税年度纳税申报表》电子版本,按需填报、打印。  


      

2.申报阶段


  纳税人在完成“上海市居民企业所得税汇算清缴客户端”的数据填报并确认无误后,生成上报电子数据,既可以通过网上电子申报企业端软件(eTax@SH)上传数据,也可以到主管税务机关办税服务厅递交数据,完成企业所得税年度纳税申报,并根据主管税务机关的安排,在规定期限内向主管税务机关报送下列纸质纳税申报资料:


  (1)企业所得税年度纳税申报表。查账征收企业根据《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表(A类,2014年版)》填报情况,选择封面和已填报的报表打印并在封面上盖章、签字、装订成册;核定征收企业应在填报的《中华人民共和国企业所得税月(季)度和年度纳税申报表(B类,2015年版)》加盖纳税人公章并由法定代表人签字。


  (2)年度财务报表。经中介机构审计的,还需提供相应的审计报告。委托中介机构代理纳税申报的,应出具双方签订的代理合同,并附送中介机构出具的包括纳税调整项目、原因、依据、计算过程、调整金额等内容的报告。


  (3)对于本市跨地区经营汇总纳税的建筑企业总机构,其直接管理的跨地区设立的项目部,发生按项目实际经营收入的0.2%按月或按季向项目所在地预分企业所得税的,在完成企业所得税年度纳税申报的同时向主管税务机关报送该项目部实际缴纳企业所得税相关凭证(复印件)。


  (4)本市总机构在年度纳税申报表时,还应报送其所属跨地区经营二级分支机构就地预缴所得税情况及其缴款书复印件(盖章注明与原件一致)。同时,还应对所属跨地区经营二级分支机构已备案的优惠事项进行汇总,并填写 《 汇总纳税企业分支机构已备案优惠事项清单》,随同企业所得税年度纳税申报表一并报送主管税务机关。


  纳税人在规定申报期内,发现申报有误的,可在申报期办理更正申报。纳税人因不可抗力,无法在申报期内办理年度纳税申报或备齐年度纳税申报资料的,可按照征管法的规定,办理延期纳税申报。


  对于2015年达到一定规模以上的本市企业所得税核定征收企业,不符合《国家税务总局关于印发〈企业所得税核定征收办法(试行)〉的通知》(国税发[2008]30号)的规定,应在2015年度企业所得税汇算清缴之前到主管税务机关重新进行2015年度企业所得税征收方式鉴定。


  3.结清税款阶段。纳税人年度纳税申报资料经主管税务机关受理后,纳税人已预缴的税款少于全年应缴税款的,应在2016年5月31日前结清补缴的企业所得税税款;预缴税款超过应纳税款的,应及时到主管税务机关办理退税。


  总机构及其主体生产经营职能部门以及所属本市分支机构按照本年应分摊的所得税额计算本年应补(退)的所得税额,一律结清应缴应退税款。外省市总机构在沪二级分支机构自年度终了之日起5个月内,按照其总机构填报的《企业所得税汇总纳税分支机构所得税分配表》以及本年应分配所得税额、2015年已就地预缴所得税额计算该分支机构本年应补(退)的所得税额,一律结清应缴应退税款。


  纳税人如有特殊困难,无法在汇算清缴期间补缴税款的,可按征管法的有关规定,办理延期缴纳税款手续。


  (二)税务机关工作程序和要求


  1.准备阶段。企业所得税汇算清缴工作是对全市深入贯彻落实企业所得税法及其实施条例和国务院财政、税务主管部门有关规定的全面检验,是企业所得税管理的关键环节,是提高企业所得税征管质量的有效抓手。各分局应及时做好企业所得税纳税人的基础信息维护,确保本市居民企业纳税人完成企业所得税汇算清缴。


  (1)成立汇算清缴工作小组


  为提高汇算清缴工作质量,各分局要加强组织领导,成立由分管局长负责的汇算清缴工作小组,制定切实可行的工作方案和工作计划,统筹部署汇算清缴工作。各分局科(处)、所要落实专人,建立汇算清缴信息定期报送制度,定期交流汇算清缴各阶段工作信息,确保汇算清缴工作有序开展。各分局应将汇算清缴工作小组的组成人员名单于2016年3月5日之前上报市局。 


  (2)加强内部学习,全面掌握企业所得税法规


  各分局要加强内部学习,全面准确掌握企业所得税法规,特别是涉及纳税调整和新出台的企业所得税政策法规。在汇算清缴开始之前和汇算清缴期间,要充分利用办税服务厅、12366纳税服务热线、税务网站等多种渠道广泛宣传汇算清缴范围、时间要求、报送资料及其他应注意事项,主动为纳税人提供纳税服务,使纳税人了解企业所得税政策、熟悉汇算清缴操作流程、明晰汇算清缴权利和义务;积极开展纳税辅导,帮助纳税人知晓汇算清缴范围、纳税申报表填报、报送时间要求等事项;建立健全企业所得税政策快速沟通和解决机制,做好汇算清缴日常咨询、申报提醒、风险提示工作,解决好汇算清缴个性化问题,帮助纳税人自核自缴,促进提高税法遵从度。 


      2.申报、受理阶段。各分局要积极利用信息手段及时监控纳税人汇算清缴申报情况,发现申报错误和疑点的,应及时告知纳税人进行更正申报。对已完成纳税申报的纳税人,要督促其及时上报企业所得税汇算清缴相关资料,并认真做好纳税人汇算清缴年度申报数据、填报项目、附报资料的完整性和逻辑性的审核,如发现未按规定报齐申报资料的,应限期补齐;对填报项目不完整的,应限期更正;对已受理的纳税申报资料,各分局应出具相应的受理凭证。


  在年度纳税申报期内,各分局按照《上海市国家税务局 上海市地方税务局关于落实〈企业所得税优惠政策事项办理办法〉的实施意见》(沪国税函[2015]59号)规定,切实落实好企业所得税各项优惠政策,尤其在申报期间要及时监控,对符合条件未享受小型微利企业所得税税收优惠等异常情况,应当利用信息手段提示纳税人。各分局应安排专人核实,及时处理,确保小微企业税收优惠政策应享尽享。同时,对于一定规模以上的企业所得税核定征收企业,各级税务机关必须按时完成相应的企业所得税征收方式鉴定工作。


  各分局对应申报而未申报的纳税人,要认真调查核实,及时采取措施,杜绝汇算清缴的盲区或漏报户。


  在申报、受理阶段,市局将继续推进企业所得税汇算清缴事中监控管理工作,各分局在掌握事中监控管理指标要求的基础上,对于纳税人收到的通过税企互动平台推送的疑点信息,应及时做好宣传、辅导,并提醒纳税人提交相应的情况说明或更正申报。 


  3.结清税款阶段。各分局对纳税人申报年度的预缴税款少于或超过全年应缴税款的,应在规定期限内办理补、退税手续。对于本市跨地区经营的总机构及其所属本市分支机构、外省市在沪分支机构应按照57号公告的有关规定计算并结清本年应补(退)的所得税额。


  各分局对纳税人不按规定期限办理申报、拒不申报,不按规定期限结清税款的,应依照征管法的有关规定处理。


  4.数据汇总分析阶段。各分局应组织人员做好汇算清缴数据的审核、汇总、分析工作。在数据汇总过程中,对数据反映出的纳税人相关信息不全或错误的情况,做好纳税人信息的完善工作,保证汇算清缴数据的准确性。各分局要结合本地区行业特点、税源结构,逐步建立企业所得税政策效应评价机制,提高企业所得税汇算清缴数据的应用,通过数据分析,进一步反映企业所得税管理不足之处,提出有效的改进措施,共同提高企业所得税征管水平。


  5.总结分析阶段。汇算清缴工作结束后,各分局应认真开展汇算清缴年度总结,撰写企业所得税汇算清缴专项工作总结报告,并在规定时间内上报市局。总结报告的内容包括:


  (1)汇算清缴工作的基本情况。主要包括汇算清缴工作的主要做法,汇算清缴户数、企业所得税数据总体情况。


  (2)企业所得税税源结构的分布情况。主要从企业的经济类型、国民经济行业的角度分析企业所得税收入的分布情况,着重分析本地区的重点税源。


  (3)企业所得税收入增减变化及原因。主要从企业经营情况、企业所得税政策执行等原因分析企业所得税收入增减变化以及趋势分析。


  (4)企业所得税政策和征管制度贯彻落实中存在的问题和改进建议。主要是本年度企业所得税各类政策、各项征收管理规定的执行情况分析以及执行过程中存在的问题,并针对问题提出改进建议。


  (5)需要说明的其他事项。


  在做好企业所得税汇算清缴总结的同时,各分局应对企业实际享受企业所得税优惠情况,做好汇总、绩效分析和总结工作,并报送企业所得税优惠政策执行情况分析报告,具体内容包括:优惠政策执行结果分析;应享受未享受优惠政策企业的分析;第三方涉税信息对比情况;落实优惠政策的主要措施和经验;优惠政策执行中存在问题和完善建议;全面落实优惠政策的措施设想等。在优惠政策执行情况分析中,还要按照《国家税务总局关于进一步做好小微企业税收优惠政策贯彻落实工作的通知》(税总发[2015]35号)、《国家税务总局关于认真做好小型微利企业所得税优惠政策贯彻落实工作的通知》(税总发[2015]108号)文件要求分析小微企业政策的落实情况;按照《上海市国家税务局、上海市地方税务局关于落实〈国家税务总局关于进一步完善固定资产加速折旧企业所得税政策有关问题的公告〉的通知》(沪国税函[2015]38号)文件的要求分析加速折旧政策落实情况。


  6.汇算清缴后续管理阶段。各分局应当在汇算清缴申报期结束后,结合企业所得税年度纳税申报表、年度财务报表、企业所得税各类涉税信息、中介机构鉴证报告以及获取的各类外部信息,依托信息化手段和专家团队管理,重点对实际享受企业所得税优惠政策的企业、存在跨年度涉税事项的企业进行相关数据分析,对于重大事项、高风险事项和重点行业建立跟踪管理和动态监控制度,着力构建企业所得税后续管理的长效机制,进一步提升税法遵从度,不断提高企业所得税的征管质量和效率。


  四、汇算清缴工作考核


  市局将对各分局汇算清缴工作情况、应参加汇算清缴户数情况、企业所得税汇算清缴税款补退情况、汇算清缴数据质量、汇算清缴数据分析和工作总结、企业所得税重点税源管理、企业所得税预缴比例、小型微利企业企业所得税优惠政策落实工作等纳入绩效考核。


  五、其他事项


  《上海市国家税务局、上海市地方税务局关于转发〈国家税务总局关于印发企业所得税核定征收办法(试行)的通知〉和本市实施意见的通知》(沪国税所一[2008]145号)第五点中“需填报《核定征收企业收入总额明细表》”的规定废止。


  特此通知。


  附件:1.公益性捐赠全额扣除情况表


  2.核定征收企业收入总额明细表


  3.外省市总机构在沪二级分支机构企业所得税年度纳税申报表


  上海市国家税务局

  上海市地方税务局

  2016年2月19日


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严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

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  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。