沪国税发[2016]14号 上海市国家税务局、上海市地方税务局关于进一步推进政府效能建设的意见
发文时间:2016-01-20
文号:沪国税发[2016]14号
时效性:全文有效
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各区县税务局、各直属分局、市局机关各处室、各直属事业单位:


   为深入贯彻落实市政府印发的《关于本市进一步推进政府效能建设的意见》(沪府发[2015]39号),进一步转变政府职能,降低管理成本,提高办事效率和服务质量,增强本市税务部门管理的能力和水平,结合工作实际,提出如下实施意见。


   一、工作目标


   在市委、市政府和税务总局领导下,围绕提高本市税务部门工作效率、管理效益,推进行政权力标准化建设,推进专业化税务干部队伍建设,推进税务部门管理创新,深化部门基础工作,开展绩效管理,切实在服务中实施管理,在管理中实现服务,全面提升税务部门依法行政水平,服务于上海加快推进“四个率先”、加快建设“四个中心”。


   二、主要任务


   (一)推进行政权力标准化建设


   1.推行权责清单制度。在梳理本市税务部门的权力和责任的基础上,编制权力清单和责任清单,直观地体现征纳双方权利义务关系。市级权责清单对外发布后,实行动态管理,密切关注法律法规的最新变化,及时更新、完善权责清单。严格按照税务总局和市政府的工作部署,推进区县级税务部门的权责清单建设,切实推进本市税务工作的标准化、规范化建设。(责任处室:法规处 配合处室:各相关处室)


   2.编制业务手册。进一步统一税务执法权力标准,大力推进《业务手册》和《办事指南》的编制工作,并向社会公布。程序上,统一操作流程;实体上,统一业务口径。完善已完成的本市税务行政许可事项《业务手册》和《办事指南》,规范税收执法权力的行使。(责任处室:法规处 配合处室:各相关处室)


   3.公开办事指南。对税务机关行政审批事项制发办事指南,并通过税务网站,办税服务厅等渠道对外公开。通过办事指南,把涉税事项包括行政审批事项的办理条件,提供资料、办理流程、办理期限、办理地点等具体内容一次性告知纳税人,让纳税人一目了然,提前做好准备,减少纳税人往返办税服务场所次数,减轻纳税人负担。(责任处室:纳服处 配合处室:各相关处室)


   4.推进行政权力电子化、信息化。根据税务总局关于金税三期工程省级优化版上线推广工作任务要求,结合本市国地税合一管理模式和地方税收征管工作要求,以标准化和规范化建设为核心,大力实施“互联网+税务”行动计划,做好各项基础准备工作,落实各类培训和测试工作,顺利完成各项上线推广工作;以金税三期省级优化版上线为契机,按照税务总局数据标准化及质量管理要求,积极组织开展代码对照、数据迁移及数据清理工作,持续加强企业税务登记信息、财务报表信息采集率和准确率管理工作,重点加强重点税源企业生产经营信息采集和质量管理工作,全面启动本市税收数据仓库建设工作,为大数据分析利用工作奠定基础。(责任处室:征科处、电税中心 配合处室:各相关处室)


   5.共享行政权力信息。建立统一规范的信息交换平台和信息共享机制;配合税务总局做好长江经济带信息交换管理平台建设,以“三证合一”登记制度改革为抓手,持续完善本市法人库建设。依法建立健全税务部门税收信息对外提供机制,做好政府相关部门的信息共享相关工作。搭建完善本市涉税信息交换平台建设,建立扩大与有关部门合作的范围和领域,探索实践信息共享、管理互助、信用互认的制度。(责任处室:征科处 配合处室:各相关处室)


   (二)完善权力运行机制


   1.做好重要工作的落实。制定和执行进一步抓好工作落实的各项措施。加强重要工作的信息报送,对市委、市政府和税务总局出台的重大决策部署、重要会议决定事项等,按规定时限报送贯彻落实以及执行的相关信息。加强工作的督促办理,在强调督办事项报告期限的同时,强化重要工作的完成质量。(责任处室:办公室 配合处室:各相关处室)


   2.加强重点工作督办。将税收重点工作安排列入重点督办项目的立项,各承办部门制定各项目的分季度工作安排和推进目标,并按计划要求在规定时限内完成各项工作季度完成情况的汇报工作,及时完成重要政策举措落实工作的督办。加大对重要会议议定事项、领导交办的重要工作和上级部门的督办要求事项的督促办理工作。积极探索督办信息化的管理手段和管理力度,逐步实现督办全程信息化监控。(责任处室:办公室 配合处室:各相关处室)


   (三)深化部门基础管理


   1.强化限时办结制度。在办税服务场所进一步强调限时办结服务,按照国家税务总局印发的《纳税服务规范》规定的涉税事项办结时限,为符合条件的纳税人提供限时办结服务。纳税人涉税审批申请材料齐全,符合法定形式,或者纳税人按要求提交全部补正申请材料的,应当受理申请,并及时办结或限时办结;对申请材料不齐全或者不符合法定形式的,应当一次性告知申请人需要补正的全部内容。(责任处室:纳服处 配合处室:各相关处室)


   2.规范文书和建档管理。在全市税务系统推广新的公文处理办法,实现全系统公文格式的升级;探索运用公文模板和公文要素标准化管理,实现系统公文格式的统一;梳理修订本市税务机关公文制发规则,统一系统内的公文发文字号,对接税务总局和市委市府的公文管理要求;在全系统探索推进公文电子化管理,利用内部工作网络实现公文流转的信息化、公文载体的电子化,显著提高公文流转和印发、执行效率。根据《国家档案法》和《上海市档案工作条例》制定完善机关档案管理工作制度,明确机关文件材料归档范围和保管期限;管理职责明确,任务分工落实,形成事事有人管、件件有落实,机关档案形成制度化、规范化、信息化管理机制,确保机关档案齐全完整和有效服务。(责任处室:办公室 配合处室:各相关处室)


   3.进一步完善内控机制信息化平台。结合金税三期建设,加快部门内控机制信息化建设步伐,进一步完善制度流程、优化业务软件、实现深度融合。做好平台的督办考核工作。实现将监控延伸到税收执法流程的每一个关键环节,将预警放置到风险岗位的每一次执法行为,达到科学预防的目的。(责任处室:监察室、督察内审处 配合处室:各相关处室)


   (四)推进专业化职业化公务员队伍建设


   1.建立健全岗位责任制。进一步加强税务干部管理,在明确机构职能的基础上,结合各级工作任务,厘清各单位、各部门、各岗位税务干部职责,针对税务部门专业化特点,建立完善的个人岗责体系,并配套出台对应的管理和考核办法。全面实现组织绩效和个人绩效同步到底、到岗、到人。运用科学的信息化手段,形成管理运行机制,制定个人绩效管理的各项工作流程。(责任处室:人教处 配合处室:各相关处室)


   2.完善激励制度建设。开展职务职级并行工作,充分总结职务并行工作的经验,按照上级统一部署和本部门实施方案开展职务职级并行工作;开展先进评选工作;按照税务总局的统一部署,评选税务系统先进集体和先进个人。(责任处室:人教处 配合处室:各相关处室)


   3.健全公务员教育培训机制。制定《上海市税务系统2016-2020年干部教育培训规划》和年度培训计划,明确培训的总体目标和要求。强化教学实训基地建设。依照项目化专题的原则继续设置教学实训基地,进一步延伸拓展实验基地功能,研究探索实训方式的多元化,在建设和发挥好基地现场学习与教学、实践调研与操作、人才培训与培养的功能外的同时,将实验基地建设成为市局专题调研、专门业务研究、专项工作先行先试的平台,成为案例研究、解决实际工作中的热点难点疑点问题的平台,成为资源集聚、互相借鉴、经验分享的平台。创新公务员在职培训,在系统网络培训开展的基础上,围绕“互联网+税务”主题,提升网络培训功能定位,创新网络培训模式,探索网络微课件、微视频等,提供个性化选学菜单。拓宽网络课件获取渠道,在实现网络培训课件、案例、题库海量化的基础上,优化课件、案例和题库的质量。(责任处室:人教处 配合处室:各相关处室)


   4.巩固和扩大作风建设成果。建立健全改进作风长效机制。加强监督检查,加大重要时间节点的教育提醒和纪律审查工作,对顶风违纪、情节严重、造成恶劣影响的,严厉查处并予以通报。坚决纠正滥用职权、假公济私、刁难纳税人、“吃拿卡要报”等损害纳税人利益的突出问题。(责任处室:监察室 配合处室:各相关处室)


   (五)推进管理创新


   1.强化预算管理。在全系统进一步强调和体现预算刚性,必须做到“要支出必先要预算、要采购必先要计划”,提高预算和政府采购计划的细化程度和准确性。(责任处室:财务处 配合处室:各相关处室)


   2.规范预算执行。严格按照预算执行,严格依据财务制度报销,严格按照政府采购规定采购。通过完善制度,优化流程,严格审核,及时提醒等措施,推进财务管理制度化、流程化、信息化,提高财政资金的使用效率。(责任处室:财务处 配合处室:各相关处室)


   3.优化纳税服务。为纳税人提供优质、便捷的纳税服务,开展分类宣传辅导,提供专业化纳税咨询,推行首问责任制、限时办结、预约办理、延时服务、24小时自助办税制度,推广办税无纸化、免填单等服务。(责任处室:纳服处 配合处室:各相关处室)


   (六)提升监督实效


   1.健全执法监督。编制执法监督工作计划,紧紧围绕税收中心工作,突出重点开展税收执法监督。重点关注各项税务改革实施情况以及税务行政审批制度改革,税收优惠政策执行,出口退税管理等领域。(责任处室:督察内审处 配合处室:各相关处室)


   2.深化审计监督。加大对税务系统依法行政情况,领导干部经济责任等事项开展审计监督。加强对基层单位特别是一把手任中经济责任审计,及时开展离任经济责任审计,切实做到应审必审。重点对贯彻执行政策、重大事项决策、税收执法管理、内部管理和控制、遵守财经纪律及廉政规定等方面开展设计检查,进一步促进领导干部履职尽责。(责任处室:督察内审处 配合处室:各相关处室)


   3.推进机构编制监督检查。结合税务部门实际情况,在加强调研的基础上,通过实时维护上海市机构编制实名制信息系统、定期收集、汇总、比对各下属分局机构、编制、人员报表等方式,加强对系统内各单位机构、编制及人员情况的监督与管理。定期编制《上海市税务系统干部队伍现状分析》、《上海市税务系统机构编制现状分析》,针对单位机构、编制、人员情况进行分析。(责任处室:人教处 配合处室:各相关处室)


   4.强化监督、执纪、问责。认真宣传、贯彻执行新修订的《中国共产党廉洁自律准则》和《中国共产党纪律处分条例》。加强对各级领导班子、领导干部特别是主要领导干部行使权力及廉洁自律情况的监督,加大行政问责力度。通过严格监督执纪,及时制止和纠正违反规定的行为,发现和堵塞制度及管理中的漏洞,督促建章立制,切实把权力关进制度的笼子里。(责任处室:监察室 配合处室:各相关处室)


   5.强化案件查办。始终保持惩治腐败高压态势,坚持有案必查、有腐必惩,对违法违纪行为零容忍。严肃查办发生在领导班子和领导干部中的贪污贿赂、买官卖官、权钱交易、腐化堕落、失职渎职案件,严肃查办发生在税收执法和行政管理重点领域、关键环节中,以及侵害纳税人利益的腐败案件。对总局督办案件和重大涉税案件按规定开展“一案双查”。加强信访举报工作,发挥查信办案的预警功能的治本功能。(责任处室:监察室 配合处室:各相关处室)


   (七)开展部门绩效管理


   1.科学开展绩效管理。围绕实现税收现代化主题,把握“提升站位、依法治税、深化改革、倾情带队”主线,以转变职能、改进作风为出发点,以过程管理、强化执行为着力点,以持续改进、提高效能为落脚点,建立完善绩效评价和激励约束机制,促进内生动力、外树形象,服务税户、服务基层、服务大局,建设创新、法治、廉洁、服务型税务机关,推动税收事业科学发展。(责任处室:办公室 配合处室:各相关处室)


   2.注重绩效管理结果运用。绩效考评结果作为评价业绩、改进工作、提升绩效和激励约束的重要依据,主要运用于评先评优、领导班子和领导干部年度考核、干部选拔任用以及工作问责等方面。结合绩效考评结果,分析问题,查找原因,提出改进措施,并纳入下一年度绩效计划。(责任处室:人教处 配合处室:各相关处室)


   三、保障措施


   (一)加强组织领导。成立政府效能建设工作领导小组,组织、指导、研究、协调、管理、推进、监督本市税务系统效能建设工作。


   (二)开展监督检查。利用现有的监督检查工作机制,对税务部门及工作人员履行职责的效能情况,进行重点和专项监督检查。结合金税三期建设成果,充分利用信息化手段开展效能建设。


   (三)强化社会监督和效能问责。以权责清单发布为契机,加强税务部门效能建设的社会监督力度。充分发挥特约监察员制度的作用,继续做好纳税人满意度调查工作,利用网站、微博、微信等渠道,多途径获取纳税人对税务部门效能建设的评价、意见、建议。对发现的问题,加大问责力度,充分发挥社会监督对效能建设的促进作用。


   上海市国家税务局

   上海市地方税务局

   2016年1月20日


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严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。