宁夏回族自治区人民政府令第113号 宁夏回族自治区税费保障办法
发文时间:2020-04-22
文号:宁夏回族自治区人民政府令第113号
时效性:全文有效
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 《宁夏回族自治区税费保障办法》已经2020年3月31日自治区人民政府第61次常务会议审议通过,现予公布,自2020年5月1日施行。


宁夏回族自治区税费保障办法


  第一章 总则


  第一条 为加强税收和由税务机关负责征收费用(以下简称“税费”)的征收管理,保障税费收入,维护纳税人和缴费人的合法权益,根据《中华人民共和国税收征收管理法》和《深化党和国家机构改革方案》的相关规定,结合我区实际情况,制定本办法。


  第二条 本办法适用于我区行政区域内税费保障工作。本办法所称的税费保障,是指我区各级人民政府及有关部门和单位根据税费管理的特点和要求,为保障税费及时、足额收缴入库所采取的支持、协助、监督和管理等措施的总称。


  第二章 保障机制


  第三条 县级以上人民政府应当加强对税费保障工作的领导,建立财税主责、部门合作、社会协同、公众参与的税费共治格局,形成综合治理税费的强大合力。乡镇人民政府、街道办事处应当协助做好本行政区域内的综合治理税费工作。


  第四条 自治区各级财政、税务机关负责本行政区域内税费征收保障的具体工作。


  第五条 县级以上人民政府及有关部门应当支持税务机关依法征收税费。县级以上人民政府及有关部门制定文件涉及税费管理的,应当征求本级税务机关的意见。


  第六条 税务机关应当根据经济发展实际和税源状况,以及政策变化情况,科学预测税费收入,及时向同级财政部门提供税费完成、增减变化因素、收入和政策变化影响预测分析,为财政部门编制税费收入预算和加强财政预算管理提供依据。


  第七条 县级以上人民政府应当建立健全涉税和涉费信息交换制度。可以依托自治区综合治税信息共享平台,组织有关部门和单位实现涉税、涉费信息的交换与共享。


  第八条 有关部门和单位应当依照本办法的规定,及时准确完整地向税务机关提供本部门在履行职责过程中形成的涉税和涉费信息,协助做好税费保障工作。


  第九条 税务机关对有关部门和单位提供的涉税、涉费信息应当依法使用和妥善保管,不得用于与税费保障工作无关的事项,不得向第三方披露。


  第十条 有关部门和单位为加强行政管理工作,需要税费征收管理信息的,税务机关应当依法提供。


  第三章 税费协助


  第十一条 有关部门和单位应当向税务机关提供本部门和单位掌握的与征税和缴费有关的涉税和涉费信息。已经上线运行自治区综合治税信息共享平台的,可以通过该平台提供涉税和涉费信息。


  (一)发展改革部门。提供重点建设项目的审批、备案、核准信息,守信联合激励对象及失信联合惩戒对象等信息。


  (二)教育部门。提供举办实施学历教育、学前教育、自学考试助学及其他文化教育的民办学校登记、变更和注销信息,有关学历教育学生学籍信息,在相关部门备案的境外教育机构资质信息,独立法人中外合作办学机构等信息。


  (三)科学技术部门。提供高新技术企业认定、技术开发及转让合同认定登记信息,提供外国人在宁夏境内工作等信息。


  (四)工业和信息化部门。提供技改类项目核准等信息。


  (五)公安部门。提供车辆登记、年检、报废信息,外国人居留证发放、法定代表人办理护照等信息,出入境人员和出入境证件信息,相关出国人员信息,有关户籍人口基本信息,死亡人口注销户籍等信息。


  (六)民政部门。提供社会团体、社会服务机构、基金会信息,获得公益性捐赠税前扣除资格的社会组织名单信息,有关婚姻状况等信息。


  (七)财政部门。提供国家对企业财政补贴、政府投资项目和政府采购项目的资金拨付和结算等信息。


  (八)人力资源和社会保障部门。提供《就业创业证》发放信息,各类培训机构信息,社会保险参保缴费信息,社保卡持卡信息,有关技工院校学生学籍信息、技能人员职业资格信息、专业技术人员继续教育公需课学时等信息。


  (九)自然资源部门。提供不动产登记发证信息、不动产权籍信息,土地使用权出让、转让、收回等信息,土地违法案件查处信息,探矿权、采矿权许可证发放转让信息等自然资源信息。


  (十)生态环境部门。提供环境保护综合名录、国家危险废物名录、企业污染物排放量以及企业违反环境保护法律法规的处罚决定等信息。


  (十一)住房和城乡建设部门。提供工程招标项目、中标合同签订、建设资金投入等信息,建筑工程施工许可证发放、外来建筑企业、商品房预售许可证、商品房预售网上备案、建筑工程验收备案信息,城市道路工程的施工信息,有关房屋租赁信息,住房公积金管理机构有关住房公积金贷款、还款等信息。


  (十二)交通运输部门。各类车辆营运证的发放、注销信息,外地车辆从事运输业务备案信息,非城市公路、道路工程的施工信息和工程款项拨付等信息。


  (十三)水利部门。提供水利工程项目的招标、建设进度及工程款结算等信息。


  (十四)农业农村部门。提供农业产业化龙头企业认定信息,从事农业生产的拖拉机、联合收割机登记、报废、年检等信息。


  (十五)商务部门。提供出口贸易信息,“走出去”企业相关信息,外商投资企业新设名单信息,上年度已取得对外贸易经营资格企业名单信息,招商引资项目认定企业信息,因违反规定被商务部门行政处罚的企业名单等信息。


  (十六)文化和旅游部门。提供文化(文物)经营单位设立、变更、注销信息以及个体演员和演出经纪人登记备案等信息。


  (十七)卫生健康部门。提供医疗机构设置审批、执业登记、变更登记及注销等信息,有关出生医学证明信息、独生子女等信息。


  (十八)审计部门。在审计工作中发现被审计单位存在涉税问题的,应及时向税务机关提供涉税线索,并协助提供相关的税务审计资料等信息。


  (十九)市场监督管理部门。提供企业和部分涉税个体工商户的设立、变更、注销、吊销登记信息,股东和法定代表人变更信息,股东出资备案信息,具有成品油产品检测资质的机构名单信息,境外专利在境内使用、转让等信息。


  (二十)国资监管部门。提供监管企业产权转让、无偿划转信息,监管企业集团名录以及分支机构、成员单位名录,监管企业工资总额核定方案等信息。


  (二十一)体育部门。提供本行政区域内由本部门举办的体育比赛的规模、收入及运动员、教练员、裁判员收入等信息,以及本部门掌握的其他相关比赛等信息。


  (二十二)统计部门。提供国民经济和社会发展主要经济指标,分行业增加值、规模以上企业营业收入、利润、工资、主要产品产量等信息。


  (二十三)医疗保障部门。提供有关在医疗保障信息系统记录的个人负担的医疗费用等信息。


  (二十四)公共资源交易部门。提供政府招投标、土地交易等涉及公共资源交易信息。


  (二十五)版权管理部门。提供境内版权的使用和转让信息,境外版权在境内使用或转让等信息。


  (二十六)残疾人联合会。提供《残疾人证》发放等信息。


  (二十七)海关部门。提供认定为认证企业及失信企业管理的企业名单,海关信用管理各类企业名单,因违反海关法律法规,被海关给予行政处罚的企业名单等信息,纳税人报关单信息,出口企业出口商品及总额数据等信息,进口机器、设备等信息。


  (二十八)人民银行、银保监、证监等部门和各商业银行。协助提供企业开户、企业股权转让、产权交易信息,境内相关单位、人员持有境外公司股份信息,住房按揭贷款、还款信息,企业在银行的资金往来等信息。


  (二十九)外汇管理部门。按照“互联互通、协同监管、风险共治、简便易行”的原则,对相关外汇收支等情况进行监测、评估和预警,提高发现、查处违法违规行为的及时性和准确性。同时,根据双方共享的企业分类管理信息,共同实施联合的激励和奖惩措施,实现信息互换、监管互动、结果互认。


  (三十)供电、供水、供气部门。提供相关企业用电、用水、用气等信息。


  除以上部门和单位以外的其他政府相关部门,根据需要也应当按照本办法的规定,提供管理事项产生涉及税费的信息。


  第十二条 财税机关应当与政府有关部门协商确定提供涉及税费信息的具体范围、标准、口径、方式和时限等事项。


  第十三条 税务机关和政府有关部门应当对涉税和涉费信息中涉及的国家秘密、商业秘密和个人隐私予以保密。


  第十四条 税务机关因履行税费征收职责,需要政府有关部门协助的,政府有关部门应当在职责范围内依法予以协助。


  第十五条 政府有关部门在履行职责过程中发现涉嫌税费违法行为的,应当及时告知税务机关,发现所查处的案件属于税务机关管辖的,应当依法移送税务机关。税务机关应当依法查处,并及时反馈处理结果,涉嫌犯罪的,及时移交公安机关。


  第十六条 财政部门应当依法加强对纳税人和缴费人财务会计制度执行情况的监督检查,对伪造、变造会计凭证、会计账簿,编制虚假财务会计报告等会计违法行为依法予以处理。监督检查中发现涉税和涉费违法行为的,应当告知同级税务机关。


  税务机关在税费管理中发现纳税人和缴费人存在会计违法行为的,应当告知同级财政部门。


  第十七条 市场监管及其他有关部门在办理设立登记时,应积极推行实名身份验证。对在执法过程中发现的登记、涉税、涉费等违法行为应当及时通报同级税务机关。


  第十八条 人民法院在处理民事和经济纠纷过程中,如果涉及到征收税费、税收保全、税收强制执行等事宜时,应当告知并协助税务机关开展执法。人民检察院作为法律监督机关,在执法办案中发现涉税和涉费问题,应当告知同级税务机关。


  第十九条 税务机关在税费征管和查办涉税案件时,公安部门应当依法予以协助,对税务机关移送的涉嫌逃税、骗税、虚开增值税发票等案件及其他涉税案件线索,公安机关应当依法受理查处,共同打击涉税违法犯罪行为。


  第二十条 金融机构应当协助税务机关依法查询从事生产、经营的纳税人、缴费人、扣缴义务人的账户开设、存款、汇款及证券交易结算资金账户,协助税务机关对违法案件涉嫌人员的储蓄存款实施税收保全和强制执行措施。


  第二十一条 对已享受税收优惠的对象,不符合税收优惠条件的,县级以上人民政府有关部门应当告知同级税务机关,税务机关停止对其执行税收优惠政策并依法追缴相关税款。


  税务机关发现税收优惠对象不符合税收优惠条件的,应当停止执行税收优惠政策,并告知相关部门。


  第二十二条 税务机关依法对单位和个人的不动产采取税收保全措施、强制执行措施的,应当向不动产登记管理部门出具协助执行文书,不动产登记管理部门应当依法暂停办理相关登记手续。


  第二十三条 税务机关依法对单位和个人的车辆采取税收保全措施、强制执行措施的,应当向车辆登记管理部门出具协助执行文书,车辆登记管理部门应当依法暂停办理相关登记手续。


  第二十四条 税务机关依法对欠缴税费的人员作出不准出境决定的,应当及时通知出入境边防检查机关,出入境边防检查机关应当依法采取不准出境措施。


  第二十五条 税务机关应当建立健全纳税信用管理制度,定期开展纳税人纳税信息采集、纳税信用评定等工作,按照守信激励、失信惩戒的原则建立健全纳税信用奖惩机制。


  第二十六条 税务机关应当按照规定与受委托代征税款的单位和个人签订委托代征协议,受委托代征税款的单位和个人应当在协议规定的范围、期限内依法代征和解缴税款,妥善保管税收票证,不得不征、少征、挤占、挪用或者延期解缴税款。


  税务机关应当依法管理、监督、检查委托代征业务,按规定及时足额支付代征手续费。


  第二十七条 税务机关应当建立重大税收违法案件信息公布制度,对公布的重大税收违法案件信息中所列明的当事人,有关部门和单位应当依法配合税务机关按照有关规定实施联合惩戒措施。


  第四章 附则


  第二十八条 本办法自2020年5月1日起施行。《宁夏回族自治区税收保障办法》(宁政办发[2017]52号)同时废止。

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严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。