宁夏回族自治区国家税务局关于印发《宁夏回族自治区国家税务局深化国税、地税征管体制改革推行涉税事项全区通办工作实施方案[试行]》的通知
发文时间:2016-03-10
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各市、县(区)国家税务局,局内各部门(单位):


  《宁夏回族自治区国家税务局深化国税、地税征管体制改革推行涉税事项全区通办工作实施方案(试行)》已经自治区局2016年3月9日深化国税、地税征管体制改革工作领导小组会议审议通过,现印发你们,请认真贯彻落实,抓紧组织实施。执行中若有问题请及时与自治区局联系。


  附件:


  1.第一批涉税事项全区通办业务清单


  2.宁夏回族自治区国家税务局全区通办业务专用章印模


  3.全区通办专项改革试点任务分解表


  宁夏回族自治区国家税务局

  2016年3月10日


宁夏回族自治区国家税务局深化国税、地税征管体制改革 推行涉税事项全区通办工作实施方案(试行)


  为深入贯彻党中央、国务院深化国税、地税征管体制改革的战略部署,落实国家税务总局开展专项改革试点工作的要求,顺利开展涉税事项全区通办工作,降低征纳成本,实现纳税人就近便捷的办理涉税事项,进一步提升纳税服务质量。为确保国家税务总局在我区的专项改革试点工作落到实处、收到实效,制定本实施方案。


  一、总体要求


  (一)指导思想


  紧紧围绕“互联网+税务”行动计划,依托金税三期工程,整合线上线下办税资源,创新服务方式,完善服务机制,突出宁夏国税特色,打造宁夏国税服务品牌,顺利完成深化国税、地税征管体制改革专项试点工作任务,最大限度便利纳税人办税。


  (二)工作原则


  1.坚持依法行政原则。遵守税收法律、法规、规章以及有关规范性文件的规定,依法规范地推进相关工作。工作中注重防范执法风险,杜绝发生管理责任不明和服务标准降低的现象。


  2.坚持稳健谨慎原则。兼顾涉税事项的管理要求、纳税人服务需求和税收信息系统的支撑情况,确定纳入全区通办范围的业务事项,根据试点情况逐步扩大业务范围。


  3.坚持业务可控原则。在金税三期核心征管、防伪税控等应用系统中对涉及全区通办业务岗位的权限做出严格规定。加强工作过程和工作质量监控,明晰职责,定期跟踪和检查相关业务和工作的开展情况。


  4.坚持便民办税原则。以纳税人为中心,创新服务手段,为纳税人提供更加优质高效的服务,不断减轻纳税人办税负担,让纳税人有更多获得感。


  5.坚持相互协作原则。按照《国地税合作工作规范1.0》的要求,完善合作机制、畅通合作渠道,加快合作步伐,提升合作层次,整合服务资源,提高行政效率,让纳税人实实在在享受到由国地税合作带来的好处。


  (三)工作目标


  通过推行涉税事项全区通办方式,逐步实现纳税人办理涉税事项不受地域限制,在自治区内就近选择任何一个国税机关实体办税服务厅办理,或通过宁夏自治区国税局网上办税厅办理,以切实解决纳税人办税过程中存在的不够便捷等突出问题,降低办税成本,全面提升纳税人满意度,树立国税部门良好社会形象,为推进全国深化国税、地税征管体制改革提供可复制、可推广、可借鉴的宁夏国税经验。


  二、全区通办业务范围


  根据《征管工作规范1.1》和《纳税服务规范2.3》的业务范围,结合宁夏国税当前可用的信息系统对办理各类涉税事项的支持程度和征管的现实需要,本着既要降低征纳成本,又要防范税收风险的考虑,自治区国税局对全区国税系统业务进行了梳理,确定了税务登记、资格认定、发票办理、申报纳税、优惠办理、证明办理等6个业务域的53项涉税事项(涉及系统82个功能点),下达《第一批涉税事项全区通办业务清单》(见附件1)。


  三、全区通办实现方式


  (一)纳税人直接上门办理涉税事项


  对纳税人不能通过网上办理或不愿通过网上办理,确需上门在实体办税服务厅办理业务的,通过将金税三期核心征管、防伪税控等应用系统的操作权限提升至自治区级,并赋予办税服务厅专门窗口及岗位使用全区通办的操作权限来实现。


  1.在征管电子档案、电子签章系统推行使用前,由前台受理审核纳税人提交的纸质资料,审核通过的,操作金税三期等相应的信息系统予以办理,并对出具的税务文书或在纳税人报送的涉税资料或出具的税务文书上加盖“宁夏回族自治区国家税务局全区通办业务专用章”(见附件2)。


  2.在征管电子档案管理系统、电子签章系统推行使用后,由前台受理审核纳税人提交的纸质资料,审核通过的,在操作金税三期等相应的信息系统予以办理,同时使用电子签章系统出具相关的涉税文书,并通过征管电子档案管理系统采集纳税人涉税资料,实现纳税人涉税资料的数字化存储,实现纳税人资料的共享及查阅。


  在业务办理过程中纳税人领用的各类票证单书由受理国税机关提供。


  纳税人异地申报缴纳税款的,目前暂时只能使用财税库银横向联网方式。


  (二)纳税人网上办税实现方式


  目前纳税人可以通过宁夏国税局网上申报系统,办理各税申报事项。随着宁夏国税局网上办税厅办税功能的逐步完善,纳税人可以使用其办理越来越多的涉税业务。


  (三)国地税联合通办


  1.有条件的县(区、市)可采取国税、地税共建办税服务厅或共驻政务服务中心、互设窗口的方式,按照“一人双岗”“一屏双机”等形式,依托金税三期等系统,实现国税、地税业务“前台一家受理、后台分别处理、即时办结反馈”的国税、地税联合通办。


  2.在税务总局的支持下,努力实现国税、地税金税三期系统之间的互联互通,依托“两个规范”,统一前台业务标准和业务流程,逐步实现在金税三期一个系统中通办国地税业务。


  四、资料管理和信息共享


  (一)纳税人直接上门办税提交的资料


  1.受理国税机关的办税服务厅按照“谁受理、谁审核、谁保管”的要求,对全区通办的纳税人提交的涉税纸质资料进行受理、审核、归档,不再移交传递给主管国税机关。纳税人的主管国税机关不得要求纳税人重复报送资料,需要查阅纸质资料的,可向受理国税机关申请调阅或向纳税人查阅。受理国税机关办税服务厅根据规范要求采集纳税人涉税信息,并及时准确地录入到金税三期系统中,实现通办业务信息共享。


  2.受理国税机关的办税服务厅应用征管电子档案管理系统的,要采取拍照、扫描的方式将受理的纳税人纸质资料,采集到电子档案系统中,把纸质资料内容转化为影像化、数字化信息,实现受理机关与主管机关的信息共享。


  (二)纳税人通过网络提交的资料


  按照《纳税服务规范2.3》等有关要求,纳税人通过网络提交的资料,由纳税人自行保存,待一个纳税年度结束后,集中报送主管国税机关。


  (三)国、地税联合通办受理的资料


  本着不让纳税人重复报送及信息一次采集两家共享的原则,纳税人提交的涉税纸质资料由受理税务机关的办税服务厅归档,另一方税务机关在需要时可以调阅。


  五、实施步骤


  全区通办专项改革试点工作,按照“分步实施、重点突破、整体推进”的思路,先试点总结,后全面推行,积极稳妥地推进。具体分五个阶段进行:


  (一)准备阶段:在2016年3月31日前完成


  1.制定全区通办实施方案并确定全区通办业务清单。


  2.完成金税三期系统功能调整及权限设置,确保通办业务能够快捷、顺畅办理。


  3.根据全区通办业务清单,明确业务规程、办税流程、岗位职责以及有关业务衔接的制度及措施。


  4.先按照调整后的岗位职责,在金税三期、防伪税控等系统赋予相关权限,并对岗责设置进行优化调整。


  5.完成自治区局门户网站改造、涉税文书受理系统的优化升级、征管电子档案管理系统、电子签章系统等立项及开发建设工作,扩大网上纳税申报缴税系统使用范围;确定“宁夏回族自治区国家税务局全区通办业务专用章”印模,由各市级国税机关统一刻制和发放,办税服务厅使用和保管。


  6.根据确定的岗责、业务规程、办税流程,对受理全区通办业务的相关岗位人员开展专题培训。


  (二)组织试点阶段:2016年4月30日前完成


  1.各市局在“同城通办”工作的基础上,扩大“同城通办”业务范围,按照本方案的《第一批涉税事项全区通办业务清单》内容,在本市范围内实现纳税人涉税事项在一个地市范围内各县(区、市)之间的“全市通办”。各市局要明确业务操作、岗位职责及业务衔接办法,做好岗责细化及应用系统设置,赋予办税服务厅每个窗口及岗位使用全市通办的操作权限办理业务,并向全市纳税人发布涉税事项“全市通办”的公告。


  2.银川市国税局在尽快实现上述“全市通办”的基础上,由银川市国税局牵头组织开展与银川经济开发区和宁东国税局之间的全区通办试点,制定业务衔接办法,调整工作职责,配合自治自治区局做好信息系统设置,建立预案处理机制,确保任务到岗、责任到人,全力推进试点工作,确保试点工作落到实处、收到实效,为全区推广提供可借鉴的经验。自治自治区局赋予银川市、银川经济开发区和宁东国税局办税服务厅专门窗口及岗位使用全区通办的操作权限办理业务,并向银川市、银川经济开发区和宁东国税局的纳税人发布涉税事项“全银川地区通办”的公告。


  3.根据试点工作中发现的问题,持续优化完善全区通办相关制度措施。


  4.组织推广网上纳税申报缴税系统和涉税文书受理系统的应用工作。


  (三)全面推广阶段:2016年5月31日前完成


  1.在总结完善各市级局“全市通办”和银川市、银川经济开发区、宁东国税局之间通办试点经验的基础上,在全区各市级国税局之间组织开展全区通办业务,实现全区通办业务全覆盖。


  2.调整《第一批涉税事项全区通办业务清单》内容,正式确定全区通办业务的范围,并向全区纳税人公告。


  3.优化完善全区通办制度办法,固化工作职责、岗位流程、系统设置,确保责任到岗、落实到人。


  4.加强工作调研、指导和监督,及时发现、研究、解决工作中的问题,积极完善“全区通办”工作,保证全区通办工作顺利开展。


  5.完成征管电子档案、电子签章系统的部署及推广,为全区通办业务的电子信息共享做好技术支持。


  (四)总结验收阶段:2016年6月30日前完成


  检查评估包括网上文书受理、征管电子档案、电子签章系统和网上纳税申报缴税等相关功能在内的全区通办各项工作成效,进一步完善措施办法,把专项改革举措做实、做细,形成可复制、可推广、可借鉴的工作方法和经验,圆满完成上级交给宁夏国税的专项改革试点任务。


  (五)巩固和扩大成果阶段:2016年12月31日前完成


  在认真总结、巩固上半年专项改革试点工作的基础上,下半年进一步扩大全区通办的业务范围,为纳税人提供更多的通办事项。与自治区地税局联合开展涉税事项全区国税、地税业务通办、互办。2016年底对全年全区通办工作进行总结和考核通报。


  六、组织保障


  自治区局深化国地税征管体制改革工作领导小组统一组织实施全区通办工作,各成员单位按照《全区通办专项改革试点任务分解表》(见附件3)任务分工认真开展工作。


  (一)征管和科技发展处。根据领导小组要求,拟定全区通办工作实施方案;负责组织、沟通和协调推行工作;负责金税三期系统功能调整及权限设置;负责征管电子档案管理系统、电子签章系统建设及推广;提请召开领导小组会议研究、处理推进工作中发现的重大问题;结合推行《征管工作规范1.1》,完善相关的征管制度措施。(联系人:石忠孝)


  (二)纳税服务处。配合征科处落实全区通办工作实施方案,及时解决推进工作中的问题;优化完善网上纳税申报缴税系统和网上涉税文书受理系统;结合《纳税服务规范2.3》,组织制定全区通办业务操作流程和岗责体系;制定和完善相关的办税指南;与地税局联系和协调推进国、地税联合通办、互办合作事宜;收集、整理、反馈推行过程中发现的有关问题,并上报领导小组。(联系人:马泰山)


  (三)办公室。负责推行工作督导落实和绩效考核;向自治区党委政府和总局汇报工作;通过网站、信息、报纸、电视、专报等多渠道多形式,广泛宣传全区通办工作的目的、意义和作用以及成效,努力营造顺利推进改革的良好环境。(联系人:张忠祥)


  (四)政策法规处。对全区通办工作方案及其实施进行合法性审核和监督,在保障纳税人的合法权益的提升,防范全区通办工作在实施过程中存在的税收执法风险或其他法律风险。(联系人:李轶琼)


  (五)货物劳务税处。配合相关处室测试业务流程、确定全区通办业务清单(含不能通办的业务事项),编制征管、服务规范等。研究解决在全区通办中遇到的增值税一般纳税人管理、增值税发票(含增值税专用发票、货物运输业专用发票和增值税普通发票,下同)管理、防伪税控系统等方面的问题,对推行工作中增值税发票的发售、代开、验旧、缴销等进行监控管理。(联系人:姜珊)


  (六)所得税处。配合相关处室测试业务流程、确定全区通办业务清单(含不能通办的业务事项),编制征管、服务规范等。研究解决在全区通办业务中遇到的企业所得税管理以及地方税费的管理中出现的问题。(联系人:李翾)


  (七)收入规划核算处。根据税收会统核算的相关制度和办法,明确主管国税机关和受理国税机关在全区通办业务中的税款入库、税收票证管理、会计核算业务主体、缴库退库和调库相关业务,积极协调人民银行拓宽全区通办缴税方式,解决异地缴税等问题。(联系人:杨兰)


  (八)督察内审处。根据全区通办业务事项清单,开展日常督察检查,着力防范税收风险。(联系人:曹相丽)


  (九)思政办。做好自治区局全区通办业务集中培训工作,指导各级国税机关开展人员培训并及时跟进。(联系人:乔法民)


  (十)信息中心。负责各应用系统环境搭建及系统部署,负责自治区局门户网站的改造升级,协助征管科技、货物劳务、收入规划核算、纳税服务等部门做好全区通办相关业务测试和权限设置等技术支撑,加强对推行业务的后台监控,制定安全防范措施,确保各信息系统安全稳定运行。(联系人:施金业)


  七、工作要求


  (一)提高认识,抓好落实。全区通办业务工作是自治自治区局落实中央关于深化国税、地税征管体制改革的重要内容,是优化纳税服务工作的急迫需要。各级国税机关要精心组织、统筹安排,加强征管、纳税服务、收入核算、税政、信息中心等部门的协调配合,各司其职,优化资源配置,做好各项业务准备,以及岗位技能、知识培训工作,确保全区通办工作的协调、有序推进。


  (二)明确责任,强化考核。各级国税机关要进一步细化本方案,明确责任分工,按照本方案确定的工作节点,按时完成相关工作任务《全区通办专项改革试点任务分解表》(见附件3)等相关工作任务。银川市国税局牵头,与银川经济开发区、宁东国税局共同制定全区通办有关工作制度、业务操作规程,明确机构岗位职责,细化、分解和落实各项任务。全区通办工作推行后,预计到各市中心办税服务厅办税的纳税人会增多,尤其是银川市区。因此,各相关国税局要早做准备,增加窗口和人员,制定应急预案。要按照绩效考核的工作要求,加强对推行工作的考核,确保工作顺利开展。


  (三)调研督导,及时反馈。各级国税机关要对各阶段工作及时调研督导,密切关注推行工作的开展情况,认真研究解决工作出现的情况和问题,客观分析工作中的难点,并及时提交合理可行的工作建议,在阶段性工作结束后要总结分析,进一步优化方法措施。各市级局应于每月30日前将工作开展情况报告自治区局。自治区局办公室、督察内审处等部门要加强对各级、各部门落实后续监管职责的监督,按照责任单位,逐项督导、督查并予以通报。


  (四)广泛宣传,营造氛围。要积极主动地向各级党委政府汇报改革事宜及成效,沟通工作,争取关心和支持;要通过网站、信息、报纸、电视、办税场所等多渠道多形式,向纳税人和社会各界广泛宣传全区通办工作的意义,争取得到纳税人及社会各界的响应和配合,营造顺利推进改革的良好氛围。


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  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

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        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

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  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

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  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。