厦府办[2020]4号 厦门市人民政府办公厅关于印发进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情实施方案的通知
发文时间:2020-02-11
文号:厦府办[2020]4号
时效性:全文有效
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各区人民政府,市直各委、办、局,各开发区管委会,各有关单位:


  《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的实施方案》已经市政府研究同意,现印发给你们,请认真贯彻落实。


厦门市人民政府办公厅

2020年2月11日


  (此件主动公开)


关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的实施方案


  为深入贯彻党中央、国务院关于加强新型冠状病毒感染肺炎疫情防控工作的重大部署和市委市政府的工作要求,落实《厦门市人民政府关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业共渡难关若干措施的通知》(厦府规[2020]3号)精神,结合我市金融工作实际,制定本方案。


  一、加大信贷支持力度


  (一)全力保障我市用于疫情防控的医用物品和生活物资重点企业资金需求。


  1.积极推动纳入全国性重点医用物品和生活物资企业名单,获取人民银行专项再贷款资金支持,并享受中央财政和省财政贴息支持。引导国家开发银行厦门市分行等9家金融机构用好专项再贷款政策并及时对接,对于国家重点保障企业,在2天之内将优惠利率贷款发放到位,确保相关企业与疫情防控相关的生产经营活动的贷款利率低于1.6%。


  2.梳理完善市级重点保障企业名单,银行机构对名单内企业实施重点信贷支持,给予低于贷款利率上限的优惠利率贷款。推动获得国家开发银行厦门市分行等政策性、开发性银行提供的优惠利率信贷(贷款利率上限为贷款发放时最近一次公布的一年期LPR减85-100基点),并享受一定比例的市级财政贴息。支持各商业银行与政策性、开发性银行合作,同时争取各总行更为优惠的内部转移价格,建立工作联动机制,快速响应市重点保障企业融资需求。


  3.有效运用人民银行货币政策工具。各银行机构要用足用好人民银行专项再贷款、再贴现等货币政策工具,发挥其低成本的撬动作用,加大对疫情防控领域的支持力度。政策性、开发性金融机构要切实用好人民银行抵押补充贷款资金,进一步加大对社会民生重点领域的金融支持。


  (责任单位:人行厦门市中心支行、厦门银保监局、市发改委、市财政局、市工信局、市金融监管局,各银行机构)


  (二)千方百计帮扶受疫情影响暂时出现经营困难的企业,尤其是批发零售、住宿餐饮、交通运输、文化旅游、外贸等行业的企业渡过难关。


  1.对企业已有贷款不得抽贷、断贷、压贷,受疫情影响严重的企业到期还款困难的予以展期、续贷。对受疫情影响暂时困难企业在无其他负面信息、具备持续经营能力、担保条件不弱化的情况下,经企业提出申请后,可给予展期一定期限,并简化贷款展期手续。


  2.扩大无还本续贷产品适用范围,由小微企业扩大至中型企业,提高审批效率。


  3.简化贷款手续,对受疫情影响暂时困难企业,落实放款操作条件,实行“马上续贷”。对列入受疫情影响暂时困难名单的小微企业在原有贷款基础上利率水平下浮10%以上,市财政安排适当的贴息。


  (责任单位:人行厦门市中心支行、厦门银保监局、市金融监管局、市财政局)


  (三)各银行机构要尽快对本实施办法第(一)(二)条制订实施细则,报人民银行厦门市中心支行、厦门银保监局、市金融监管局备案并向企业公布。(责任单位:人行厦门市中心支行、厦门银保监局、市金融监管局,各银行机构)


  (四)对因感染新型肺炎住院治疗或隔离人员、疫情防控需要隔离观察人员、参加疫情防控工作人员、在疫情防控期间提供基本民生保障的企业相关人员以及受疫情影响暂时失去收入来源的人群采取下列措施:


  1.灵活调整其住房按揭、信用卡、消费贷等个人信贷还款安排,合理延后还款期限,有条件的给予适当减免。


  2.因疫情影响未能及时还款的,经接入机构认定,相关逾期贷款可以不作逾期记录报送,已经报送的予以调整。


  各银行机构要尽快制订实施细则,明确适用主体、延后期限、减免政策、证明材料等,报厦门银保监局备案并向社会公布。


  (责任单位:人行厦门市中心支行、厦门银保监局,各银行机构)


  (五)运用政府性担保、应急还贷资金为企业提供支持。


  1.政府性担保公司对国家、省、市重点保障企业取消资产抵押、质押反担保要求,并以原正常收取的担保费为基准,减半收取新增及延保、续保业务的担保费。对受疫情影响暂时出现经营困难的企业采取增加担保额度、延保、续保等方式做好配套担保服务,并适当降低担保和再担保费率。对受疫情影响严重的小微企业,担保费不得高于原正常收取担保费的70%。对确实无还款能力的小微企业,为其提供融资担保服务的政府性担保公司应及时履行代偿义务,视疫情影响情况适当延长追偿时限,延长时间不低于90天;符合核销条件的,按规定核销代偿损失。


  2.积极运用政府应急还贷资金加快续贷操作,并向受疫情影响暂时困难的中小微企业倾斜。扩大应急还贷的合作机构和适用范围,在风险可控前提下,合作机构拓展至非银行金融机构及地方金融机构;在保证资金封闭运作并能及时归还应急还贷资金的前提下,业务品种拓展至合作机构的所有信贷产品。适当简化申请材料,同时提高审批效率。(责任单位:市金融监管局、市财政局)


  二、增强保险保障功能


  (六)全力支持对疫情防控物品的进口,免费提供相关资信调查和资信评估支持。积极支持疫情防控物品进口过程中进口信用保险等特殊信用保险需求,出口信用保险公司厦门分公司在基准费率基础上下降50%以上予以承保。加快办理出口信保理赔,加大理赔资源投入,优先处理受疫情影响出口企业的出险理赔。下调小规模企业基本风险保障保单费率水平20%以上,支持更多小微企业稳定经营,加强风险预警和提供风险建议。(责任单位:厦门银保监局,出口信用保险公司厦门分公司)


  三、加强资本市场服务


  (七)协调各审计机构,督促其抓紧开展相关审计工作,积极配合上市公司、挂牌公司、公司债券发行人做好2019年年报、2020年一季度季报信息披露工作。金融监管部门及时收集了解各上市公司、挂牌公司、公司债券发行人编制2019年年报、2020年一季度季报进展情况和存在的困难,对因疫情影响预计无法在法定期限内披露的,积极指导并帮助企业协调解决。(责任单位:厦门证监局、市金融监管局)


  (八)支持企业发行金融债券、超短融、短融、中期票据、资产支持证券、公司债券募集资金,用于疫情防控,积极协调拟发行上述产品的企业取得注册发行“绿色通道”支持。加强私募股权投资机构与防疫相关的医疗设备、疫苗药品生产研发企业的融资对接,引导其加大投资力度,加快资金募集和投入效率。(责任单位:人行厦门市中心支行、厦门证监局、市金融监管局)


  (九)对因受疫情影响存在流动性风险的上市公司及大股东,协调金融机构通过给予适当展期、发新还旧等方式,对股价下跌的暂不追加抵质押品,有效化解流动性危机,防范股权质押风险。(责任单位:厦门证监局、厦门银保监局、市金融监管局,相关金融机构)


  (十)支持上市公司依法合规启动股票回购,鼓励上市公司大股东以及董监高依法实施增持计划提振市场信心,金融监管部门对其实时跟踪进展,提供政策咨询辅导,并对积极响应落实的上市公司在分类监管评价中进行加分。支持国有企业战略性互持本市国有控股上市公司股票,进一步稳定资本市场。(责任单位:厦门证监局、市金融监管局、市国资委)


  (十一)对疫情防控期间扩大生产经营规模的重点保障企业和因疫情带来市场拓展机会的优质企业,如生物医疗、在线教育办公等行业企业,优先纳入我市重点上市后备企业资源库进行重点辅导培育。在我市与沪深证券交易所战略合作协议框架下,依托驻厦服务基地(联络处),推动企业对接资本市场,实现做强做大。(责任单位:厦门证监局、市金融监管局)


  四、发挥纾困基金作用


  (十二)有效利用我市上市公司股权质押风险纾困专项基金,进一步优化管理办法,简化申请流程,纾解上市公司流动性风险。加大对大股东高比例质押上市公司的质押风险的摸排力度,强化股权质押风险防控。(责任单位:市财政局、市金融监管局、厦门证监局)


  (十三)对受疫情影响暂时出现经营困难的中小企业提供必要的融资增信,适度降低贷款准入门槛、提高信用贷款额度或抵押成数。(责任单位:市金融监管局、市财政局,各区人民政府、各开发区管委会,各银行机构)


  五、提高外汇办理效率


  (十四)便利疫情防控物资采购。对于各区政府、医院等境内机构进口卫生防疫、医药用品等各疫情防控物资的,银行机构可先予办理进口购付汇手续,并于购付汇之日起20个工作日内向国家外汇管理局厦门市分局报备。对于真实合法的疫情防控物资进口购付汇业务,银行机构可简化进口购付汇业务流程和审批材料,凭支付指令直接办理付汇手续。(责任单位:国家外汇管理局厦门市分局、各区人民政府,各银行机构)


  (十五)便捷办理跨境外汇收付。对于境内外因支援此次疫情防控汇入的外汇捐赠资金,银行机构可直接通过受赠单位已有的经常项目外汇结算账户,便捷办理资金入账和结汇手续。企业办理与疫情防控相关的资本项目收入结汇支付时,无需事前、逐笔提交单证材料,由银行机构加强对企业资金使用真实性的事后抽查。密切关注与疫情防控有关的个人特殊外汇业务,开辟绿色通道,快速回应个人特殊外汇业务需求。(责任单位:国家外汇管理局厦门市分局)


  (十六)推进“互联网+外汇政务服务”。鼓励各银行机构和企业通过“国家外汇管理局政务服务网上办理系统”(http://zwfw.safe.gov.cn/asone/)办理外汇业务,提升业务办理便利性。疫情防控确有需要的,企业借用外债限额等可取消,并可通过“国家外汇管理局政务服务网上办理系统”线上申请外债登记,便利开展跨境融资。(责任单位:国家外汇管理局厦门市分局)


  六、强化地方金融服务


  (十七)国有控股的小额贷款公司对国家、省、市重点保障企业,给予年化利率不超过12%的优惠贷款;对受疫情影响严重的小微企业,新增贷款利率不高于原正常贷款利率的80%。国有控股的典当行、融资租赁公司、商业保理公司对国家、省、市重点保障企业和受疫情影响严重的小微企业,收取的利息、租金不高于原正常收取标准的80%。国有控股的地方金融机构对受疫情影响暂时失去收入来源的人群,视情合理延后其还款期限,延长时间不少于30天。国有控股地方金融机构对国家、省、市重点保障企业和受疫情影响严重的小微企业及暂时失去收入来源人群采取优惠支持举措的,相关业务不纳入财政、国资部门对其实施的绩效考核。(责任单位:市金融监管局、市财政局、市国资委、人行厦门市中心支行)


  (十八)鼓励非国有控股的地方金融机构增强社会责任感,参照前述对国有控股地方金融机构的做法,加大疫情防控金融支持力度。(责任单位:市金融监管局、人行厦门市中心支行)


  (十九)在区域性股权市场开设医药医疗特色板块,鼓励国家、省、市重点保障企业挂牌特色板块,并减免企业挂牌费用,开通股权融资“绿色通道”,2年内免收股权质押融资和股权转让、增资服务手续费。(责任单位:市金融监管局、厦门证监局,厦门两岸股权交易中心)


  七、实施“一企一策”


  (二十)银行机构要加快调查受困企业金融服务需求,梳理近期到期贷款业务清单,掌握客户还款资金落实情况。对因受疫情影响有延期还贷需求的,实行“一户一策”,协商调整还款计划,积极为企业恢复生产经营提供持续资金支持。金融机构要加大对疫情防控相关行业融资需求调研,帮助重点企业利用直接融资、风险管理等工具缓解融资压力。(责任单位:人行厦门市中心支行、厦门银保监局、厦门证监局、市金融监管局,各金融机构)


  (二十一)鼓励各银行机构积极向总行争取政策支持,实行“一行一策”,加大对我市企业的支持力度。(责任单位:人行厦门市中心支行、厦门银保监局,各银行机构)


  八、建立“绿色通道”


  (二十二)金融机构要按照特事特办、急事急办的原则,建立、启动快速审批“绿色通道”,简化业务流程,积极拓展线上服务渠道,提高业务办理效率。在受疫情影响期间,金融机构要创新工作方式,采取就近网点办公、召开视频会议等方式尽快为企业办理审批放款等业务。(责任单位:人行厦门市中心支行、厦门银保监局、厦门证监局、市金融监管局,各金融机构)


  (二十三)金融机构要减免抗疫相关转账业务手续费、疫情受困企业展期续贷款相关服务费用、抗疫及民生保障生产企业贷款、发债融资等相关金融服务和中介费用。(责任单位:人行厦门市中心支行、厦门银保监局、厦门证监局、市金融监管局,各金融机构)


  九、提升监管容忍度


  (二十四)推动落实尽职免责制度,对受疫情影响暂时困难企业及暂时失去收入来源人群的展期续贷、延后还款等支持实体经济共渡疫情难关的举措应实施尽职免责。疫情防控期间,原规定逾期60天计入不良贷款的,其期限可适当延长至90天。(责任单位:厦门银保监局、市金融监管局,各金融机构)


  (二十五)着力破除形式主义,为各金融机构减负。确保金融机构全力投入疫情防控和企业帮扶工作,在疫情防控期间科学安排各类金融机构现场检查、信息数据报送等活动,控制各类监管检查的频率和次数。(责任单位:人行厦门市中心支行、厦门银保监局、厦门证监局、市金融监管局)


  十、有效防范金融风险


  (二十六)加大非法金融活动打击力度,严禁利用疫情相关的医药研发、防护用品生产、人员救护等名义进行非法集资活动,严禁利用物资供需关系炒作或虚造证券、期货、大宗商品等交易信息,扰乱金融市场秩序,打击疫情防控期间以垫付过桥、以贷养贷等方式提供现金贷、“套路贷”、直接或变相暴力催收等违法活动。(责任单位:市金融监管局、人行厦门市中心支行、厦门银保监局、厦门证监局)


  十一、加强工作督办落实


  (二十七)建立问题反映和督促检查机制。各区政府、各开发区管委会要加强对企业跟踪服务,及时收集了解企业针对金融服务的问题和意见。金融监管部门通过设置热线电话、线上平台等方式,畅通疫情防控期间意见反馈渠道。加大对各金融机构支持疫情防控、帮扶企业的监测评估和督促力度,对支持不力、执行不到位的金融机构予以通报批评,并将有关情况及时通报各金融机构总部。(责任单位:市金融监管局、人行厦门市中心支行、厦门银保监局、厦门证监局,各区人民政府、各开发区管委会)


  (二十八)对疫情防控期间响应度高、工作落实好的金融机构进行表扬并在分类监管评价中予以加分,并在政府部门选择业务合作对象、金融机构高级管理人员个人所得税奖励中予以政策倾斜或加分。(责任单位:厦门银保监局、厦门证监局、市金融监管局、市财政局)


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严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。