厦科联[2019]15号 厦门市科学技术局 厦门市财政局关于印发新型研发机构管理办法的通知
发文时间:2019-07-10
文号:厦科联[2019]15号
时效性:全文有效
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各相关单位:


  进一步加快新型研发机构建设和发展,推动我市产学研用合作和优秀科研成果在我市转化,根据《福建省人民政府关于鼓励社会资本建设和发展新型研发机构若干措施的通知》(闽政办[2016]145号)、《厦门市人民政府关于印发加快创新驱动发展的若干措施》(厦府[2019]144号)等文件精神,经市政府研究同意,现将《厦门市新型研发机构管理办法》印发你们,请遵照执行。


厦门市科学技术局

厦门市财政局

2019年7月10日


  (此件主动公开)


厦门市新型研发机构管理办法


  第一章 总则


  第一条 为贯彻落实《福建省人民政府关于鼓励社会资本建设和发展新型研发机构若干措施的通知》《厦门市人民政府关于印发加快创新驱动发展的若干措施》等文件精神,进一步加快新型研发机构建设和发展,推动我市产学研用合作和优秀科研成果在我市转化,特制定本办法。


  第二条 国内外知名高校、科研院所、企事业单位和社会团体等各类主体在厦设立新型研发机构适用本办法。


  第三条 新型研发机构是指发起主体多元化、建设模式国际化、运行机制市场化、管理制度现代化,具有可持续发展能力,产学研协同创新的组织。


  第四条 新型研发机构应符合厦门市“双千亿”工作方向,围绕生物医药、物联网、大数据、集成电路、人工智能、新材料和新能源等重点领域,开展技术研发、成果转化、技术服务、科技企业孵化等活动的科研实体,主要功能包括:


  (一)开展技术研发。开展前沿技术工程化开发、关键共性技术、支柱产业核心技术的研发,解决产业发展中的技术瓶颈;


  (二)孵化科技企业。以技术成果为纽带,联合产业基金和社会资本,积极开展科技型企业的孵化和育成;


  (三)转化科技成果。构建专业化技术转移体系,完善成果转化体制机制,开展技术服务,加快推动科技成果向市场转化;


  (四)集聚高端人才。吸引高端人才和团队在我市创新创业,培养和造就高层次的科学家、科技领军人才和创新创业人才。


  第五条 新型研发机构不包括主要从事生产制造、计算机编程、教学教育、检验检测、园区管理等活动的机构或单位。


  第六条 市科技部门负责我市新型研发机构的认定、政策兑现、服务和管理。


  第二章 申报条件


  第七条 新型研发机构应具备以下条件:


  (一)在厦取得营业执照或法人证书的独立法人机构,并稳定运营1年以上;


  (二)拥有进行研究、开发和试验所需要的仪器、装备和固定场地等基础设施,在厦办公和科研场所不少于200平方米。拥有必要的测试、分析手段和工艺设备,且用于研究开发的仪器设备原值不低于200万元;


  (三)能够正常运营,具有稳定的研发经费来源,年度研究开发经费投入(不含厦门本地财政扶持资金)达200万元以上,且占年收入总额的30%以上;


  (四)具有稳定的研发队伍,常驻研发人员不少于10人,研发人员占职工总人数比例达到40%以上;


  (五)年度合同研发、科技服务和股权投资收益占年收入总额的30%以上。


  第八条 进一步满足以下条件的新型研发机构,可申请认定为厦门市重大研发机构:


  (一)在厦办公和科研场所面积不少于1000平方米,用于研究开发的仪器设备(含软件开发工具)原值不少于1000万元;


  (二)年度研究开发经费(不含厦门本地财政扶持资金)投入达500万元以上,且占年收入总额的30%以上;


  (三)常驻研发人员不少于20人,研发人员占职工总人数比例达到40%以上;


  (四)具有核心研发团队和核心技术,已孵化和引进2家以上科技型企业,或合同研发、科技服务收入达到200万元以上。


  第九条 重大研发机构的投资主体为央企、国内行业龙头企业、知名跨国公司等大型企业;或国家级科研机构、国家“双一流”建设高校,且与厦门市人民政府或市科技部门签定合作协议的,可将申报条件适当放宽至非独立法人机构。


  第三章 扶持政策


  第十条 经认定的新型研发机构,可享受以下扶持措施:


  (一)初创期建设经费补助。首次认定的新型研发机构,给予一次性100万元建设经费补助。


  (二)新购科研仪器设备补助。给予首次认定的新型研发机构以非财政资金购入科研仪器、设备和软件购置经费50%的后补助,补助总额最高3000万元。新型研发机构可申请认定前购置仪器设备一次性补助,或选择认定后按年度连续补助,但总补助期限不超过5年。


  (三)创办企业补助。对新型研发机构利用自身科研成果在厦创办或参股的企业被认定为国家级高新技术企业的,每认定1家给予研发机构20万元奖励。


  第十一条 经认定为重大研发机构的,进一步享受以下政策:


  (一)增加初创期建设经费补助。新型研发机构自认定起5年内升级为重大研发机构的,建设经费可予以补足至500万元;


  (二)提升新购科研仪器设备补助。给予非独立法人的研发机构5年内补助总额最高2000万元,独立法人的最高补助额提升至5000万元,仪器设备补助超出3000万元部分,按市、区财政体制分担;


  (三)绩效考核奖励。对重大研发机构、“一事一议”方式扶持的特别重大研发机构,定期开展绩效考核,根据考核结果给予最高500万元(含研发机构创办企业补助)的绩效奖励,每家机构至多可获2次奖励;


  (四)科技项目支持。鼓励其牵头组织联合攻关、搭建公共科技平台、实施重大产业化项目、申报高校院所产学研项目等。


  第十二条 同一研发机构已享受省级新型研发机构科研仪器设备补助和我市企业研发经费补助的,按“就高不重复”原则,享受本办法的新购科研仪器设备补助。


  第四章 认定管理


  第十三条 新型研发机构认定需提交以下材料:


  (一)厦门市新型研发机构申请书;


  (二)申报单位成立章程及管理制度;


  (三)研发场所证明;


  (四)非厦门本地财政资金购置的研发仪器设备清单;


  (五)有资质的中介机构出具的总收入、主营业务收入、研发经费投入(不含厦门本地财政扶持资金)专项审计报告或鉴证报告,并附研究开发活动明细表;


  (六)研发机构人员清单;


  (七)引进和孵化企业的资料。


  第十四条 市科技部门每年开展1次新型研发机构认定和政策兑现工作,按以下程序进行:


  (一)发布申报通知,明确申报条件、提交材料、受理时间、受理地址、联系方式;


  (二)受理申报和形式审查,确认申报材料完整性;


  (三)专家现场考评,自受理之日起15个工作日内,组织财务专家和行业专家组成的专家组进行现场核查,核实提交材料真实性,提出明确考评意见;


  (四)结果公示,根据专家组考评意见,对符合条件的研发机构予以公示,公示期不少于5个工作日,对有异议的研发机构,市科技部门应调查核实;


  (五)发文公布当年度我市新型研发机构名单;


  (六)政策兑现,新型研发机构填写兑现政策申请表,经核实后按规定予以补助。


  第十五条 新型研发机构实行动态管理,通过认定的新型研发机构自发文之日起有效期5年,有效期满前应申请重新认定,有效期内方可享受相关扶持政策。


  第五章 绩效考核


  第十六条 市科技部门将委托专业机构对重大、特别重大研发机构每2年考核1次,主要考核其研发条件、创新能力、人才团队建设、成果转化效益、运行管理能力、孵化高新技术企业情况等方面,考核办法由市科技部门另行制定。


  第十七条 考核结果分为优秀、良好和不合格3个等级:


  (一)考核优秀的研发机构,按其评估期内的扣除科研仪器设备购置费后的研发经费投入额,按50%比例给予奖励,最高不超过500万元;


  (二)考核良好的研发机构,按其评估期内的扣除科研仪器设备购置费后的研发经费投入额,按30%比例给予奖励,最高不超过500万元;


  (三)考核不合格的研发机构,取消其新型研发机构资格,2年内不得重新申请认定。重新认定的新型研发机构不再享受初创期建设经费补助和新购仪器设备补助。


  第六章 监督管理


  第十八条 申报单位应如实填写申请材料,对于弄虚作假的行为,一经查实,3年内不得重新申请认定。已通过认定的机构在有效期内如有失信或违法行为,将撤销其资格,并追回补助资金。


  第十九条 新型研发机构发生名称变更、股权结构变更、重大人员变动等事项的,应在变更后1个月内以书面形式向市科技部门报告,进行资格核实,有效期不变,如未提出申请或资格核实不通过的,取消其新型研发机构资格。


  第二十条 新型研发机构未按规定参与考核的,取消其新型研发机构资格。


  第二十一条 对违规出具专项审计报告或鉴证报告的事务所,限制其3年内不得参与厦门市新型研发机构认定相关事务。


  第七章 附则


  第二十二条 本办法由市科技部门负责解释,自颁布之日起实施,有效期5年。


  抄送:市政府办公厅


  厦门市科学技术局2019年7月10日印发



《厦门市新型研发机构管理办法》政策解读


  一、起草背景


  2016年我省开展创新型省份、福厦泉自创区建设后,省政府层面与厦门市(计划单列市)在创新扶持措施、力度等方面的差距正逐步缩小,随着科技体制机制改革的不断深入,尤其是《福建省人民政府关于鼓励社会资本建设和发展新型研发机构若干措施的通知》(闽政办[2016]145号)、《福建省人民政府关于进一步推进创新驱动发展七条措施的通知》(闽政办[2018]19号)出台后,大力支持新型研发机构发展,我市2010年出台的《厦门市人民政府鼓励在厦设立科技研发机构的办法》(厦府办[2010]301号,简称“原办法”),已无法吸引国家级科研机构、国家“双一流”大学、央企、国内行业龙头企业、知名跨国公司等各类创新主体在厦成果转化。为进一步激发全社会各类主体创新创造活力,吸引先进成果来厦,有必要对照不足、对标先进,加大扶持力度,亟需修订出台我市研发机构的新举措。


  二、主要内容


  新办法在福建省新型研发机构政策基础上,提升认定条件和扶持力度,增加了研发机构监督管理和绩效评估要求,突出可操作性、可持续性。


  (一)总体考虑


  厦门市作为经济特区、计划单列市,在深化改革、创新措施、扶持力度等应适度超前,同时注重精准施策,注重可操作性。新办法明确新型研发机构是以科技研发活动为主的研发实体,因此要求研发机构的合同研发、科技服务和股权投资收益占30%以上,以确保财政资金准确用于真正意义研发机构,减少生产型的高新技术企业申报新型研发机构。根据原办法实施经验,创新主体在厦设立研发机构一般先试点,从小做大,因此将研发机构按规模分为新型、重大和特别重大研发机构3类,新型研发机构认定条件虽不高,如能在认定有效期(为五年)内发展成为重大研发机构,则初创期建设经费补足500万元,并纳入绩效评估给予奖励;如无法在五年内转型为重大研发机构,说明该机构创新能力有限,我市财政扶持资金相应减弱,实现新型研发机构优胜劣汰。


  (二)主要突破点


  1.比福建省新型研发机构的扶持力度略大。新办法在福建省新型研发机构政策基础上,加大重大研发机构扶持力度,给予一次性500万元初创期建设经费,最高5000万元仪器设备购置费后补助。


  2.分类施策提高政策可操作性。新办法实施不同规模研发机构享受不同力度扶持政策,考虑到新型研发机构初期投入均不会太大,但我市一般性扶持政策又无法满足其要求,以致多数机构提出“一事一议”,政策弹性大、实施周期长,影响了落地实效。为减少“一事一议”特殊条款使用频次,实施分类扶持不但易于执行,更激励新型研发机构做大做强。


  3.强化后续管理。“办法”增加研发机构绩效评估,针对重大研发机构每两年评估一次,不参与评估或达不到认定条件的机构,则评估不合格,不再享受新型研发机构政策;评估合格的,给予最高不超过500万元的绩效奖励,以绩效考核奖励形式实现滚动资助,能够激励研发机构快速发展。


  (三)需说明事项


  1.认定条件:在厦取得营业执照或法人证书的独立法人机构,并稳定运营1年以上;在厦办公和科研场所不少于200平方米;用于研究开发的仪器设备原值不低于200万元;年度研究开发经费投入(不含厦门本地财政扶持资金)达200万元以上,且占年收入总额的30%以上;常驻研发人员不少于10人,研发人员占职工总人数比例达到40%以上;年度合同研发、科技服务和股权投资收益占年收入总额的30%以上。


  2.扶持措施:初创期建设经费补助;新购科研仪器设备补助;创办企业补助;绩效考核奖励;科技项目优先支持等5类扶持措施。


  3.非独立法人研发机构为特例。新型研发机构一般为独立法人机构,以往工作经验遇到知名高校、科研院所和央企设立独立法人子公司存在困难,此类单位在我市设立重大研发机构的,可将申报条件适当放宽至非独立法人机构,办法第九条规定两种主体单位可设立非独立法人新型研发机构。


  4.咨询电话。市科技局科技合作与成果转化处


  张翠兰,2030591;谢桂挺,2031321


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  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

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       (二)并购重组交易税务风险与合规;

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  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。