闽地税[2016]148号 福建省地方税务局关于印发《福建省地方税务局纳税人分类分级管理实施细则[试行]》的通知
发文时间:2016-11-25
文号:闽地税[2016]148号
时效性:全文有效
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各市、县(区)地方税务局(不发厦门),平潭综合实验区地方税务局,局内各单位:


  为进一步贯彻国家税务总局《纳税人分类分级管理办法》,切实转变税收征管方式,提高纳税人税法遵从度,加强分类分级管理,福建省地方税务局制定了《福建省地方税务局纳税人分类分级管理实施细则(试行)》,现予以发布。本通知自发布之日起施行。


  福建省地方税务局

  2016年11月25日


福建省地方税务局纳税人分类分级管理实施细则(试行)


  第一章 总 则


  第一条 为切实转变税收征管方式,提高税法遵从度和纳税人满意度,降低税收流失率和征纳成本,根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《深化国税、地税征管体制改革方案》以及国家税务总局印发的《纳税人分类分级管理办法》,结合我省地税征管工作实际,制定本细则。


  第二条 分类分级管理是在保持税款入库级次不变的前提下,对纳税人和涉税事项进行科学分类,对税务机关各层级、各部门管理职责进行合理划分,运用风险管理的理念和方法,依托现代信息技术,提升部分复杂涉税事项的管理层级,将有限的征管资源配置于税收风险或税收集中度高的纳税人,实施规范化、专业化、差异化管理的税收征管方式。


  第三条 分类分级管理应当遵循专业分工、监督制约、依法征管、科学效能的原则。


  第四条 全省各级地税机关是实施分类分级管理的主体,应当落实管理责任,加强协作沟通,防范管理漏洞,逐步实现固定管户向分类分级管户、无差别管理向差异化管理、事前审核向事中事后监管、经验管理向大数据管理的转变。


  第二章 纳税人分类


  第五条 本细则所称纳税人包括企业纳税人和个人纳税人。其中企业纳税人包括企业、事业单位、社会团体以及其他取得收入的组织,个人纳税人包括个体工商户和自然人。


  第六条 企业纳税人分类以规模和行业为主,兼顾特定业务类型。


  第七条 企业纳税人按规模分为大企业、重点税源企业和一般税源企业。


  大企业专指国家税务总局确定并牵头管理的,资产、销售收入或纳税规模达到一定标准的企业集团。


  重点税源企业是指省以下地税机关牵头管理的,资产、销售收入或纳税规模达到一定标准的企业纳税人。重点税源企业由计划部门会同征管部门按照总局相关要求、结合当地税源状况确定监控标准和名单。


  一般税源企业是指除大企业、重点税源企业以外的企业纳税人。


  第八条 我省地税机关按照《国民经济行业分类》国家标准划分企业纳税人类型,或根据管理需要和国家税务总局有关职能部门工作要求,对特定业务企业纳税人实施分类管理。


  第九条 个体工商户原则上比照一般税源企业管理。


  第十条 自然人分类以收入和资产为主,兼顾特定管理类型。


  第十一条 自然人按照收入和资产分为高收入、高净值自然人和一般自然人。


  高收入、高净值自然人是指国家税务总局确定的、收入或资产净值超过一定额度的自然人;


  一般自然人是指除高收入、高净值自然人以外的自然人。


  省以下地税机关可根据管理需要和国家税务总局有关职能部门工作要求,确定本级高收入、高净值自然人以及特定管理类型自然人,实施分类管理。


  第十二条 纳税人分类在保持基本稳定的前提下,根据税源发展变化情况实行动态调整,调整期限一般以纳税年度为单位。


  第三章 涉税事项分类


  第十三条 涉税事项是指与纳税人办理涉税业务和地税机关实施税收管理相关的事项。


  第十四条 涉税事项分为纳税服务事项、基础管理事项、风险管理事项和法制事务事项。


  第十五条 纳税服务事项是指《全国税务机关纳税服务规范》规定依纳税人申请由地税机关受理的涉税事项,主要包括税务登记、税务认定、发票办理、申报纳税、优惠办理、证明办理、宣传咨询、权益维护等事项。


  第十六条 基础管理事项是地税机关依职权发起的日常管理事项,主要包括数据采集、户籍管理、审查核实、税源调查、外部协作、委托代征、纳税担保、税收保全、强制执行、税务行政处理和处罚等事项。


  第十七条 风险管理事项是指围绕分析确认纳税人税法遵从状况而开展的税收管理事项,主要包括数据集中管理、风险管理规划、风险分析识别、风险任务管理、风险应对、风险应对过程监控、效果评价、风险分析工具设计维护等事项。其中数据集中管理主要包括数据存储、数据加工、数据交换、数据调度等事项;风险应对主要包括风险提示提醒、纳税评估(或税务审计、反避税调查,下同)、税务稽查事项。


  第十八条 法制事务事项是指与税收法制工作直接相关的涉税事项,主要包括政策法规管理、争议处理、重大税收案件审理等事项。


  第四章 分级管理职责


  第十九条 一般税源企业和一般自然人主要由县级地税机关负责管理,大企业、重点税源企业和高收入高净值自然人由各级地税机关分级负责管理。


  第二十条 纳税服务事项和基础管理事项主要由县级地税机关负责管理,风险管理事项和法制事务事项由各级地税机关分级负责管理。


  第二十一条 省级地税机关主要负责本级数据采集、数据集中管理、风险管理规划、风险任务管理、风险应对过程监控、效果评价、风险分析工具设计维护;负责本级重点税源企业和区域性、行业性的税收风险分析;协助国家税务总局开展大企业、高收入高净值自然人等纳税人的税收风险分析;负责本级高收入高净值自然人以及特定管理类型自然人的税收风险分析;负责国家税务总局推送和本级确定风险任务的分配工作;负责辖区内政策法规管理和重大税收案件审理;其他应当由省级地税机关承担的事项。


  第二十二条 市级地税机关主要负责本级数据采集、风险任务管理;负责本级重点税源企业和区域性、行业性的税收风险分析;协助省级地税税机关开展税收风险分析;负责省级地税机关推送和本级确定风险任务的分配工作;负责辖区内政策法规管理和重大税收案件审理;其他应当由市级地税机关承担的事项。


  第二十三条 县级地税机关主要负责纳税服务事项、基础管理事项;协助市级地税机关开展税收风险分析;负责市级地税机关推送风险任务的应对工作;负责本级重点税源企业、一般税源企业、一般自然人的风险管理;负责纳税担保、税收保全、强制执行、税务行政处理和处罚工作;其他应当由县级地税机关承担的事项。


  第二十四条 具备较高信息化建设水平、较强数据获取能力等条件的地区,可以适当提升风险分析识别和风险任务管理的层级,提高专业化管理水平。


  第五章  部门管理职责


  第二十五条 各级地税机关应当按照部门职责专业化的要求,明确各部门涉税事项管理职责,合理划分业务边界,做到职责清晰、分工明确、衔接顺畅。


  第二十六条 省级地税机关各职能部门侧重于涉税事项政策、制度、标准、规范的贯彻和落实,制定行之有效的实施方案。


  市、县级地税机关各职能部门侧重于对上一级地税机关政策、制度、标准、规范的贯彻,制定行之有效的实施方案,并及时下达落实。


  第二十七条 各级职能部门职责:


  (一)政策法规部门主要负责综合性的政策法规管理、争议处理等事项,承担重大案件审理委员会办公室职责。


  (二)税种管理部门主要负责:


  1.基础管理事项:负责分税种的政策法规管理、本部门管理税种相关的特定业务基础管理事项;


  2.本部门管理税种相关的数据采集、风险分析识别和风险分析工具设计维护等风险管理事项。


  (三)规费管理部门主要负责:


  对本部门管理规范相关的特定业务事项,比照税收管理实施同征同管。


  (四)大企业税收管理部门主要负责对大企业或本级重点税源企业的个性化纳税服务、数据采集、风险分析识别、风险应对过程监控、效果评价和风险分析工具设计维护等事项,并负责对大企业或本级重点税源企业的个性化纳税服务。


  (五)征管部门主要负责对日常基础税收管理事项实施管理。


  (六)风险管理牵头部门主要负责对风险管理工作实施统筹管理,理顺部门职责、突出部门优势、实施评价考核。


  (七)纳税服务部门主要负责对纳税服务工作实施统筹管理,以纳税人需求为导向,依据征管规范和纳服规范的要求,理清纳服务部门和各业务部门的职责分工,形成部门合力,实现纳税服务贯穿税收征管全过程,为纳税人提供优质、高效的服务。


  (八)办税服务厅主要负责《全国税务机关纳税服务规范》明确的纳税服务事项,以及纳税服务过程中发现的或风险应对任务安排的风险提示提醒等事项。


  (九)税源管理部门主要负责:


  1.基础管理事项:包括日常和分税种特定业务基础管理事项;


  2.风险管理事项:包括日常管理过程中发现的或风险应对任务安排的风险提示提醒等事项。


  (十)纳税评估部门主要负责:


  1.风险应对任务安排的纳税评估工作;


  2.其他风险较高的基础管理事项。


  (十一)税务稽查部门主要负责:


  1.应对税收高风险事项;


  2.涉嫌偷税(逃避缴纳税款)、逃避追缴欠税、骗税、抗税、虚开发票等税收违法行为的查处,税务稽查随机抽查工作的组织实施,以及围绕案件查处开展的纳税担保、税收保全、强制执行、税务行政处理和处罚等事项。


  第二十八条 各级地税机关应当结合税制改革和分类分级管理需要,逐步推进直属机构和全职能分局(所)的职能转变,按纳税人规模、行业、特定业务类型或涉税事项类别等,实施专业化管理。


  第二十九条 各级地税机关可以根据管理需要,对有关部门管理职责进行优化整合,提高对涉税事项的管理效能。


  第六章 组织实施


  第三十条 加强事中事后管理。各级地税机关应在优化纳税服务的同时,切实加强事中事后管理。及时跟踪评估分级分类管理措施的执行效果;根据后续管理工作需要,完善和细化相关分级分类管理措施,增强管理措施的针对性和有效性;深化数据分析,提高运用大数据加强事中事后管理的能力;按年开展税源发展变化情况分析,根据纳税人的规模、主营行业等变化情况调整对应的分类分级管理措施。


  第三十一条 规范入户检查。各级地税机关应当做好基础管理事项的统筹管理,以及与风险应对事项的整合衔接,进一步规范入户检查程序及流程,统筹安排日常工作的审查核实、税源调查、纳税评估、税务稽查等各类入户调查事项,统一分析筛选疑点数据、统一派单、统一核查、规范稽查选案,切实减少和避免多头、重复入户问题,减少对纳税人正常生产经营活动的干扰。


  第三十二条 贯彻依法治税。各级地税机关应当依法做好法制事务事项管理,按规定开展各项维护纳税人合法权益工作,要建立健全征纳沟通机制、投诉举报受理与处理机制、争议化解机制、重大税务案件审理机制,依法规范处理法制事务事项,为纳税人提供法治、公平、有序的税收环境,切实维护税法权威和纳税人合法权益。


  第三十三条 强化税收风险管理的组织实施。各级地税机关要结合本地实际,建立健全税收风险管理工作机制。着重抓好国家税务总局确定的税收风险管理重点工作;根据国家税务总局任务要求做好大企业税收风险管理;对重点税源企业和一般税源企业要落实风险管理扎口统筹制度,按照分类分级应对的原则,合理划分各层级和各部门在税收风险管理工作中的职责,有计划地布置开展税收风险管理任务;统筹开展第三方涉税信息获取及应用工作,加强税收风险规律研究,切实减少税收流失,提高征管效能。


  第三十四条 强化税收风险应对。各级地税机关应当加强风险应对事项的规范化建设,统一规范风险应对的工作流程和执法要求,进一步明确风险应对中的证据采集标准和文书使用格式;应当根据风险识别结果,依法规范开展风险提醒、纳税评估、税务审计、反避税调查、税务稽查等方式进行差别化应对,有效实施风险管理;应当结合运用风险指标体系、纳税评估模型开展税收风险分析识别,提高分析识别的准确性和风险应对的成功率;应当持续开展跟踪评价,完善多元化评价机制和方法,提高风险应对质效。


  第三十五条 深化风险应对结果应用。各级地税机关应当将税收风险应对结果深化应用到信用评价、税务稽查等工作中去,为愿意遵从的纳税人提供便利化办税条件,对不遵从的纳税人予以惩罚震慑,提高纳税遵从水平,提升分类分级管理实效;应当定期将税收风险应对结果移交到信用评价承办部门作为纳税人信用等级评价的重要依据;应当及时将高风险线索推送到稽查部门,重点稽查,并跟踪反馈查处结果。


  第七章 保障措施


  第三十六条 加强组织领导。市级地税机关应成立分类分级管理工作领导小组,负责统筹组织、实施和推进分类分级管理工作;因地制宜,细化并制定本地分类分级管理工作计划;对分类分级管理落实情况进行跟踪督导;并明确职责分工,加强协调配合,形成工作合力。


  第三十七条 加强第三方信息获取及应用。各级地税机关应当继续加强工商、财政、国税等有关部门的涉税信息共享,进一步推动市、县(区)级政府综合治税制度的完善,并建立健全涉税信息获取的制度机制,规范数据资源管理,统一口径和标准,建立更加高效的第三方涉税信息共享的平台和工作机制,为分类分级管理提供有力数据支撑。


  第三十八条 合理推进机构职能转变。各级地税机关应当以税收风险管理为导向,以纳税人规模和行业等为依据,对税源实施科学分类;应当在机构编制有关规定的框架下,根据分类分级管理要求合理调整征管机构职责,科学确定税源管理岗位,细化职责分工,整合优化各部门管理资源,实现人力资源向征管一线倾斜,建立完善纵向联动、横向互动的分类分级管理运行机制;在开展纳税人分类分级管理工作中,对于跨地域行使税收管辖权和执法权时,应当注意合理规避法律风险。


  第三十九条 建立国地税协同管理机制。各级地税机关应深入贯彻《深化国税、地税征管体制改革方案》及《国家税务局 地方税务局合作工作规范》,全面加强国税机关和地税机关之间的协作沟通,及时共享分类分级管征数据,建立联合分类分级管理机制,召开专题联席工作会议,协同开展纳税人分类分级管理工作。


  第八章 附 则


  第四十条 市、县级地税机关可根据本细则制定具体实施办法。


  第四十一条 省级地税机关各职能部门可结合主管业务特点和管理需要,根据本细则制定该业务领域内的分类分级管理措施。


  第四十二条 本细则由福建省地方税务局负责解释。


  第四十三条 本细则自发布之日起施行。


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严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

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        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

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  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。