福建省地方税务局公告2017年第1号 福建省地方税务局关于发布《福建省地方税务局税收减免管理实施办法》的公告
发文时间:2017-03-17
文号:福建省地方税务局公告2017年第1号
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为贯彻落实国家税务总局修订后的《税收减免管理办法》,进一步做好我省地税减免税管理有关工作,现将《福建省地方税务局税收减免管理实施办法》予以发布,自2017年4月1日起施行。

 

  特此公告。

 

  福建省地方税务局

  2017年3月17日


福建省地方税务局税收减免管理实施办法

 

  第一章 总 则


  第一条 为规范和加强税收减免管理,贯彻落实国务院行政审批制度改革精神,切实维护纳税人合法权益,根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《国家税务总局关于发布<税收减免管理办法>的公告》(2015年第43号)和有关税收法律、法规、规章对税收减免的规定,制定本办法。


  第二条 本办法所称的税收减免,是指地税机关根据有关税收法律、法规、规章的规定,对特定纳税人或征税对象,给予减轻或者免除税收负担的一种税收优惠措施。包括税基式减免、税率式减免和税额式减免三类。


  第三条 本办法适用于福建省地方税收减免管理工作。教育费附加、地方教育附加、纳税人办理销售取得的不动产和其他个人出租不动产增值税的减免管理,除另有规定外,参照本办法执行。


  第四条 地方税收减免原则上由纳税人所在地县级及县级以上主管地税机关负责实施。税收法律、法规、规章另有规定的除外。


  第五条 地方税收减免分为核准类减免税和备案类减免税。核准类减免税是指法律、法规规定应由地税机关核准的减免税项目。备案类减免税是指不需要地税机关核准的减免税项目。


  第六条 纳税人享受核准类减免税,应当提出书面申请,提交核准材料,经依法具有核准权限的地税机关按照规定核准确认后执行。未按规定申请或者虽申请但未经依法具有核准权限的地税机关核准的,纳税人不得享受税收减免。


  享受备案类减免税,纳税人应当具备相应的减免税资质,并履行规定的报备手续。


  第七条 纳税人依法可以享受减免税待遇,但是未享受而多缴税款的,纳税人可以在税收征管法规定的期限内申请减免税,要求退还多缴的税款。


  第八条 纳税人实际经营情况不符合减免税规定条件,或者采用欺骗手段享受减免税,或者享受减免税条件发生变化未及时向地税机关报告的,以及未按照规定履行相关程序自行减免税的,地税机关应依法予以处理。


  第二章 核准类税收减免


  第九条 纳税人申请核准类减免税,应当在规定的减免税期限内向有权审批的地税机关提出书面申请,并按规定报送相应的材料。


  纳税人对报送的减免税材料的真实性和合法性负责。


  第十条 地税机关对纳税人所提出减免税申请的受理,应当根据以下情形分别处理:


  (一)依法不需要核准后执行的,应当制作《税务事项通知书(不予受理通知书)》,即时告知纳税人不予受理的原因。


  (二)减免税材料存在错误的,应当制作《税务事项通知书(补正通知书)》,告知纳税人更正。


  (三)减免税材料不齐全或者不符合法定形式的,应当制作《税务事项通知书(补正通知书)》,当场一次性书面告知纳税人补正。


  (四)减免税材料齐全、符合法定形式的,或者纳税人按照规定更正或者补正减免税材料的,应当制作《税务事项通知书(受理通知书)》,予以受理。


  第十一条 地税机关受理纳税人减免税申请后,应按照办理流程进行审核、研究,根据以下情形分别作出处理:


  (一)减免税申请符合法定条件、标准的,地税机关应当在规定的期限内作出准予减免税的书面决定;


  (二)依法不予减免税的,应当作出文书决定说明理由,并告知纳税人享有依法申请行政复议以及提起行政诉讼的权利。


  第十二条 地税机关应当自受理申请之日起20个工作日内作出准予或不予减免税的书面决定。各税种单行法规另有明确规定减免时点的,按照相关税种单行法规执行。


  审核期限不包括申请人重新更(补)正事项的时间。


  地税机关作出减免税核准决定的,应当制作《税务事项通知书(税收减免核准通知书)》送达纳税人。


  地税机关作出减免税不予核准决定的,应当制作《税务事项通知书(不予核准通知书)》,告知纳税人不予核准的理由和依法享有申请行政复议、提起行政诉讼的权利。


  第十三条 减免税的审核是对纳税人提供的材料与减免税法定条件的相关性进行审核,不改变纳税人负有真实申报的责任。


  第十四条 纳税人在减免税书面核准决定未下达之前应按规定进行纳税申报。纳税人在减免税书面核准决定下达之后,所享受的减免税应当按规定进行申报。纳税人享受减免税的情形发生变化时,应自发生变化之日起15个工作日内向地税机关书面报告,地税机关对纳税人的减免税资质重新进行审核。


  第三章 备案类税收减免


  第十五条 备案类减免税的实施应按照减轻纳税人负担、方便税收征管的原则进行。纳税人可以在首次享受减免税的纳税申报阶段在纳税申报表中附列或附送材料进行备案,也可以在首次享受减免税的申报期后15日内提交报备材料进行备案。


  单税种管理办法对减免税备案时间有特别规定的,从其规定。


  第十六条 纳税人随纳税申报表附送材料或报备材料进行备案的,应当按照地税机关的要求报送以下材料:


  (一)列明减免税的项目、依据、范围、期限等;


  (二)减免税依据的相关法律、法规规定要求报送的材料;


  (三)国家税务总局规章、规范性文件规定要求报送的资料。


  纳税人对报送材料的真实性和合法性负责。


  第十七条 地税机关对纳税人提交的减免税备案,应当根据以下情况分别作出处理:


  (一)减免税材料存在错误的,应当制作《税务事项通知书(补正通知书)》,告知纳税人更正。


  (二)减免税材料不齐全或者不符合法定形式的,应当制作《税务事项通知书(补正通知书)》,当场一次性书面告知纳税人补正。


  (三)减免税材料齐全、符合法定形式的,或者纳税人按照规定提交全部更正或者补正减免税材料的,应当制作《税务事项通知书(受理通知书)》,受理纳税人减免税备案。


  (四)减免税备案项目,不属地税机关备案范围的,应当制作《税务事项通知书(不予受理通知书)》即时告知纳税人不受理的原因。


  第十八条 地税机关应当对备案的减免税材料进行收集、录入,纳税人在具备减免税资质期间,备案的减免税材料一次性报备,在政策存续期可一直享受。


  第十九条 备案类减免税的审核是对纳税人提供的材料的完整性进行的审核,不改变纳税人负有真实申报的责任。


  第二十条 纳税人享受备案类减免税的,所享受的减免税应当按规定进行申报。纳税人享受减免税到期的,应当停止享受减免税,按照规定进行纳税申报。纳税人享受减免税的情形发生变化时,应自发生变化之日起15个工作日内及时向地税机关书面报告,并相应调整享受减免税状态。


  单税种管理办法对享受减免税备案情形发生变化时有特别规定的,从其规定。


  第四章 税收减免的监督管理


  第二十一条  各级地税机关应将减免税核准和备案工作纳入岗位责任制考核体系中,建立减免税监督管理跟踪反馈、案卷评查、层级监督等制度,建立税收行政执法责任追究制度。


  各级地税机关应当定期对减免税核准和备案工作情况进行跟踪与反馈,适时完善减免税工作机制。


  地税机关应当收取、整理、归档各类减免税资料,建立减免税资料案卷(包括纸质案卷和电子案卷)并妥善保管,按照业务规范在征管信息系统中进行规范操作,实现留痕管理。上级地税机关应定期对案卷资料进行评查。


  上级地税机关应建立经常性的监督制度,加强对下级税务机关减免税管理工作的监督,包括是否按本办法规定的权限、条件、时限等实施减免税核准和备案工作。


  第二十二条  各级地税机关应当定期跟踪享受减免税的纳税人履行纳税义务责任的情况,以及地税机关对各类减免税事项的核准和备案工作情况,将发现的问题及时推送、整改、反馈。


  第二十三条 税源主管地税机关及工作人员,应在日常管理中,及时跟踪反馈以下内容:


  (一)纳税人是否符合减免税的资格条件,是否以隐瞒有关情况或者提供虚假材料等手段骗取减免税;


  (二)纳税人享受核准类减免税的条件发生变化时,是否根据变化情况经地税机关重新审查后办理减免税;


  (三)纳税人是否存在编造虚假计税依据骗取减免税的行为;


  (四)减免税税款有规定用途的,纳税人是否按照规定用途使用减免税款;


  (五)减免税有规定减免期限的,是否到期停止享受税收减免;


  (六)是否存在纳税人应经而未经地税机关核准自行享受减免税的情况;


  (七)已享受减免税是否按时正确申报。


  第二十四条  各县(区)级地税机关应每半年至少组织一次跟踪反馈工作, 由减免税优惠政策业务部门牵头,相关部门参与。可采取抽查的方式进行。跟踪反馈的主要内容除第二十三条规定的所有内容外,还应包括:


  (一)纳税人在地税机关后续管理中不能提供相关印证材料的,是否停止其继续享受税收减免,并依照有关规定进行处理。


  (二)地税机关在纳税人首次减免税备案或者变更减免税备案后,是否及时开展后续管理工作,对纳税人减免税政策适用的准确性进行审核。对政策适用错误事项,是否告知纳税人进行变更备案。


  (三)对不应当享受减免税的,是否追缴已享受的减免税款,并依照税收征管法的有关规定处理。


  第二十五条 县级和县级以上地税机关税收减免监督管理的案卷评查工作,应依据税收减免管理办法和相关规定要求,按照省地方税务局《税务行政执法案卷评查办法(试行)》(闽地税[2014]164号),由督察内审部门牵头,相关部门参与。上一级单位可对下一级单位的案卷评查工作进行统筹归并。


  第二十六条 上级地税机关应建立经常性的监督制度,加强对下级地税机关减免税管理工作的监督,并将监督情况纳入绩效考核内容。


  第二十七条 各级地税机关在组织开展执法督察时,可根据工作需要进行减免税后续监管的相关督查工作。


  第二十八条 各级地税机关应按照分类分级管理的要求,合理划分减免税管理职责,充分运用风险管理的理念和方法,依托现代信息技术,将有限的征管资源配置于税收风险或税收集中度高的减免税事项或纳税人,实施“规范化、专业化、差异化”管理。


  第二十九条 地税机关需要对纳税人提交的减免税材料内容进行实地核实的,应当指派2名以上工作人员按照规定程序进行实地核查,并将核查情况记录在案。上级地税机关对减免税实地核查工作量大、耗时长的,可委托纳税人所在地的县级地税机关具体组织实施。


  因地税机关的责任核准或核实错误,造成纳税人多缴或少缴税款,依照税收征管法的有关规定处理。


  地税机关越权减免税的,除依照税收征管法规定撤销其擅自作出的决定外,补征应征未征税款,并由上级机关追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的行政责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。


  第三十条 地税机关应对享受减免税纳税人的实际经营情况进行事后监督检查。检查中,发现有关专业技术或经济鉴证部门认定失误的,应及时与有关认定部门协调沟通,提请纠正后,及时取消有关纳税人的享受税收减免优惠资格,督促追究有关责任人的法律责任。有关部门非法提供证明,导致未缴、少缴税款的,依照税收征管法的有关规定处理。


  第三十一条 纳税人享受核准类或备案类减免税的,对相关减免税审批材料负有留存备查的义务。纳税人在税务机关后续管理中不能提供相关印证材料的,不得继续享受税收减免,追缴已享受的减免税款,并依照税收征管法的有关规定处理。


  税务机关在纳税人首次减免税备案或者变更减免税备案后,应及时开展后续管理工作,对纳税人减免税政策适用的准确性进行审核。对政策适用错误的告知纳税人变更备案,对不应当享受减免税的,追缴已享受的减免税款,并依照税收征管法的有关规定处理。


  第五章 附 则


  第三十二条 本办法由福建省地方税务局负责解释。


  第三十三条  本办法自 2017年4月1日起施行。



福建省地方税务局解读《福建省地方税务局关于发布<福建省地方税务局税收减免管理实施办法>的公告》

       

  本公告是根据总局《税收减免管理办法》(国家税务总局公告2015年第43号)制定的我省具体实施办法。现按要求将有关情况解读如下:

 

  一、制定背景解读

 

  总局《税收减免管理办法》实施后,对贯彻落实国务院行政审批制度改革精神,规范和加强税收减免管理,切实维护纳税人合法权益起到了积极作用。但在执行过程中,基层反映由于相关条款规定不明确、不具体,产生执行难问题。根据该办法第二十七条规定:“各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局可根据本办法制定具体实施办法。”我局遂针对上述问题制定本公告进行明确。

 

  二、具体条款解读

 

  1.本公告第七条“纳税人可以依法享受减免税但未享受而多缴税款,纳税人自结算缴纳税款之日起三年内发现的,可以向地税机关申请减免税,并要求退还多缴的税款或抵缴欠缴、应缴的税款。”,是参照《中华人民共和国税收征收管理法》第51条的相关规定,对总局《税收减免管理办法》第六条“纳税人依法可以享受减免税待遇,但是未享受而多缴税款的,纳税人可以在税收征管法规定的期限内申请减免税,要求退还多缴的税款”进行明确。

 

  2.本公告第八条“享受减免税条件发生变化未及时向税务机关报告的”,在公告第十四、十五、二十条进行了明确“纳税人享受减免税的情形发生变化时,应自发生变化之日起15个工作日内向主管地税机关书面报告”。其中的时限规定,根据的是《全国税务机关纳税服务规范》。

 

  3.本公告第十条在总局《税收减免管理办法》第九条、十条的基础上,进一步明确了税务机关受理纳税人减免税申请后应当分别制作的具体文书种类。

 

  4.本公告第十二条“应当在20个工作日内完成。各税种单行法规明确规定减免时点的,按照相关税种单行法规执行”。根据是《全国税务机关纳税服务规范》规定的办理时限为20个工作日,而有的税种单行法规明确了减免时点,如土地增值税等。

 

  5.本公告第二十五至二十八条案卷评查工作,制定依据是福建省地方税务局《税务行政执法案卷评查办法(试行)》(闽地税[2014]164号)。

 

  三、其他问题解读

 

  本公告按照规定应于签发之日起30日后施行。


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  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

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  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

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  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。