天津市人民政府令第20号 天津市人民政府关于修改和废止部分规章的决定
发文时间:2020-12-05
文号:天津市人民政府令第20号
时效性:全文有效
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《天津市人民政府关于修改和废止部分规章的决定》已于2020年11月27日经市人民政府第130次常务会议通过,现予公布,自公布之日起施行。


天津市市长 廖国勋

2020年12月5日


天津市人民政府关于修改和废止部分规章的决定


  根据“放管服”改革和国家机构改革工作要求,市人民政府对照3个《国务院关于修改部分行政法规的决定》(国务院令第709号、第710号、第714号)对现行有效的规章进行了清理,决定对17部规章的部分条款予以修改,对6部规章予以废止。


  一、对17部规章的部分条款予以修改


  (一)关于《天津市防止拆船污染环境管理实施办法》


  1.将第三条、第五条、第六条中的“环境保护行政主管部门”修改为“生态环境主管部门”。


  2.将第三条第六款中的“国家海洋局北海分局驻津海洋监察部门”修改为“生态环境部海河流域北海海域生态环境监督管理局”。


  (二)关于《天津市环境噪声污染防治管理办法》


  1.将第三条、第六条、第七条、第十四条、第十五条、第十六条、第二十七条、第二十八条、第三十条、第三十一条、第三十五条、第三十六条、第三十八条、第四十一条中的“环境保护行政主管部门”修改为“生态环境主管部门”。


  2.将第三条第二款中的“交通”修改为“交通运输”,“海事行政管理部门”修改为“海事管理机构”。


  3.将第四条中的“规划部门”修改为“规划和自然资源主管部门”。


  (三)关于《天津市铁路道口安全管理办法》


  1.将第四条、第六条、第二十三条、第二十四条中的“市交通委员会”修改为“市交通运输管理部门”。


  2.将第四条第(二)项修改为:“指导各区铁路道口管理部门对铁路无人看守道口实施监护管理”;删去第四条第(五)项。


  3.将第五条第(四)项中的“市交通委员会铁路道口管理办公室”修改为“各区铁路道口管理部门”。


  4.将第二十条中的“市交通委员会”修改为“各区铁路道口管理部门”。


  (四)关于《天津市实施〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉办法》


  1.删去第二条第二款。


  2.将第三条、第六条、第九条、第十条中的“地方税务部门”、“地方税务机关”修改为“税务机关”。


  3.将第四条第一款修改为:“本市土地使用税计税等级划分为六等(土地使用税税额等级范围表附后)。”


  4.删去第四条第二款第(七)项。


  5.将第八条中的“征用”修改为“征收”。


  6.将第十条中的“土地管理部门”修改为“规划和自然资源主管部门”。


  7.将《附件:土地使用税税额等级范围表》中的“塘沽区中心区域(新村街、解放路街、三槐街、新港街、向阳街、杭州道街、新河街、大沽街),天津经济技术开发区,天津港保税区”修改为“滨海新区杭州道街、新河街、大沽街、新村街、新港街、塘沽街,天津经济技术开发区,天津港保税区,天津滨海高新技术产业开发区在外环线以内的区域”。


  8.将《附件:土地使用税税额等级范围表》中的“塘沽区中心区域以外的区域,汉沽区、大港区、武清区、宝坻区,静海县、宁河县、蓟县人民政府所在地的建制镇”修改为“武清区、宝坻区、宁河区、静海区、蓟州区全境,滨海新区除杭州道街、新河街、大沽街、新村街、新港街、塘沽街、天津经济技术开发区、天津港保税区以外区域,天津滨海高新技术产业开发区在外环线以外的区域”。


  9.删去《附件:土地使用税税额等级范围表》中的“七等1各县除其人民政府所在地以外的建制镇。”


  (五)关于《天津古海岸与湿地国家级自然保护区管理办法》


  将第四条第二款修改为:“公安、生态环境、农业农村、水务等有关部门,应当按照各自职责做好相关工作。”


  (六)关于《天津铁路客运车站地区综合管理规定》


  1.将第五条第(三)项中的“环境保护”修改为“生态环境”。


  2.将第六条修改为:“本市公安机关天津铁路客运车站地区派出机构依法对铁路客运车站地区的社会治安、公交治安和交通秩序实施管理,并接受站区办的统一协调,支持和配合站区办做好管理工作。”


  3.将第十三条中的“应当符合《天津市城市管理规定》(2010年市人民政府第26号令)和《天津市城市管理分类标准》的规定”修改为“应当符合《天津市城市管理规定》和《天津市城市管理分类标准》的规定”。


  (七)关于《天津市实施〈中华人民共和国车船税法〉办法》


  1.将第四条修改为:“按照《中华人民共和国车船税法》的规定,下列车船免征车船税:


  (一)捕捞、养殖渔船;


  (二)军队、武装警察部队专用的车船;


  (三)警用车船;


  (四)悬挂应急救援专用号牌的国家综合性消防救援车辆和国家综合性消防救援专用船舶;


  (五)依照法律规定应当予以免税的外国驻华使领馆、国际组织驻华代表机构及其有关人员的车船。”


  2.将第五条、第六条、第七条、第十条中的“地方税务机关”修改为“税务机关”。


  3.将第十条中的“公安、交通运输、农业、渔业等车船登记管理部门”修改为“公安、交通运输、农业农村等车船登记管理部门”。


  (八)关于《天津市城市建设档案管理规定》


  1.将第四条、第五条、第十七条中的“档案行政主管部门”修改为“档案主管部门”。


  2.将第四条、第五条、第十八条中的“规划行政主管部门”修改为“规划和自然资源主管部门”。


  3.将第八条修改为:“建设工程档案的验收工作,由城建档案管理机构按照国家和本市建设工程竣工联合验收的规定执行。”


  (九)关于《天津市社会救助实施办法》


  1.将第五条第二款修改为:“发展改革、应急管理、卫生健康、教育、住房城乡建设、人力资源和社会保障、医疗保障等部门,按照各自职责负责本行政区域内相应的社会救助管理工作。”


  2.将第二十条第二款中的“市和区县民政部门”修改为“市和区应急管理部门、粮食和物资储备部门”。


  3.将第二十七条中的“市民政部门”修改为“市医疗保障部门”,“医疗保险经办机构”修改为“医疗保障经办机构”。


  4.将第三十九条中的“人力社保”修改为“人力资源和社会保障”。


  (十)关于《天津市生活废弃物管理规定》


  1.将第三条修改为:“市城市管理部门负责全市生活废弃物收集、运输和处置的统一监督管理工作。


  市和区城市管理部门按照职责分工负责日常管理工作。


  住房城乡建设、规划和自然资源、生态环境、市场监管、公安、交通运输、工业和信息化、卫生健康等有关管理部门按照各自职责,协同实施本规定。”


  2.将第六条修改为:“市城市管理部门会同市规划和自然资源、住房城乡建设、生态环境等有关管理部门,依据城市总体规划与国民经济和社会发展计划,编制本市生活废弃物治理规划。”


  3.将第七条、第十三条、第十四条、第十六条、第十八条、第十九条、第二十一条、第二十四条、第二十六条、第二十九条、第三十条、第三十一条、第三十三条、第三十九条、第四十条、第四十一条、第四十三条、第四十四条中的“市容环境行政管理部门”修改为“城市管理部门”。


  4.将第十条中的“由市市容环境管理委员会会同市物价局、市财政局制定后向社会公布”修改为“由市城市管理部门会同市发展改革、市财政部门制定后向社会公布”。


  5.将第十二条中的“给予表彰奖励”修改为“按照有关规定给予表彰奖励”。


  6.将第二十一条、第二十五条、第二十六条、第二十七条、第四十条中的“市市容环境管理委员会”修改为“市城市管理部门”。


  7.将第二十五条中的“市环境保护局”修改为“市生态环境部门”;“规划、建设主管部门”修改为“规划和自然资源、住房城乡建设主管部门”。


  8.将第四十九条第一款、第二款修改为:“本规定的行政处罚由城市管理部门实施。


  城市管理部门应当加强对生活废弃物收集、运输和处置活动的监督检查,对违法收集、运输、处置生活废弃物的,可以会同生态环境、市场监管、公安、交通运输、卫生健康等相关管理部门联合进行查处。”


  (十一)关于《天津市城镇街道综合整修管理规定》


  1.将第四条修改为:“市城市管理部门是本市城镇街道综合整修工作的主管部门。各区城市管理部门根据市城市管理部门的统一部署,具体负责本辖区内的街道综合整修工作。”


  2.将第五条修改为:“城市管理部门根据街道综合整修工作的需要,对违反本规定的责任者实施处罚。”


  3.将第六条中的“市市容委”修改为“市城市管理部门”。


  4.将第六条、第十条、第十二条、第十三条、第十四条中的“市容管理部门”修改为“城市管理部门”。


  5.将第八条中的“市建设行政主管部门”修改为“市住房城乡建设主管部门”。


  6.将第九条中的“规划行政主管部门”修改为“规划和自然资源主管部门”。


  7.将第二十一条修改为:“对拒绝、阻碍城市管理部门工作人员依法执行公务的,由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》予以处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。”


  (十二)关于《天津市市区冬季清雪暂行办法》


  1.将第三条中的“市、区环境卫生管理局”修改为“市、区城市管理部门”。


  2.将第四条第(二)项中的“环卫部门”修改为“城市管理部门”。


  3.将第七条第(二)项中的“市政管理部门”修改为“水行政主管部门”。


  4.将第九条第二款中的“市政、园林管理部门”修改为“水行政主管部门、城市管理部门”。


  (十三)关于《天津市价格监测管理规定》


  1.将第三条第一款中的“市和区、县价格主管部门负责组织本行政区域内的价格监测工作,依法履行下列职责”修改为“市价格主管部门和各区价格主管部门负责组织本行政区域内的价格监测工作,依法履行下列职责”。


  2.删去第三条第二款。


  3.将第二十六条中的“价格部门”修改为“价格主管部门”。


  (十四)关于《天津市企业国有资产监督管理暂行办法》


  删去第十一条。


  (十五)关于《天津市契税征收实施办法》


  1.将第十三条修改为:“纳税人享受减税、免税的,应当在签定土地、房屋权属转移合同后10日内,向土地、房屋所在地的税务机关办理减税、免税手续。”


  2.将第十九条中的“房产管理部门”修改为“住房城乡建设主管部门”,“土地管理部门”修改为“规划和自然资源主管部门”。


  3.将第二十条第一款修改为:“契税征收机关为税务机关。为搞好征收管理,委托住房城乡建设主管部门、规划和自然资源主管部门负责代征代缴。规划和自然资源主管部门、住房城乡建设主管部门应按照代征代缴委托协议书的要求做好征收工作。”


  4.将第二十一条第一款修改为:“扣缴义务人应当向税务机关申报领取代收代缴凭证。扣缴义务人权限、责任和义务等,按照《中华人民共和国税收征收管理法》的规定执行。”


  5.删去第二十三条。


  (十六)《天津市市容卫生门前三包责任制管理办法》


  1.将第五条修改为:“对在责任地段内随地吐痰、乱扔乱弃的,由城市管理部门给予批评教育、劝阻制止,并可按有关规定予以处罚。”


  2.将第七条修改为:“对不履行市容卫生门前三包责任或未达到责任目标的责任单位,由城市管理部门予以批评教育,责令限期改正;对逾期不改正的,视情节轻重,处50元至100元罚款。”


  (十七)《天津市户外广告设置管理规定》


  1.将第三条修改为:“市城市管理部门是本市户外广告设置的主管部门,负责户外广告设置的规划、管理、监督和综合协调工作。


  区城市管理部门负责本辖区户外广告设置的管理和监督工作。


  规划和自然资源、市场监管等部门按照各自职责做好相关管理工作。”


  2.将第四条、第十一条第一款、第十四条中的“市市容环境行政主管部门”修改为“市城市管理部门”。


  3.将第十一条第二款、第三款,第十二条、第十五条、第十七条、第二十二条、第二十四条、第三十条、第三十四条中的“市容环境行政主管部门”修改为“城市管理部门”。


  4.将第二十三条中的“市容环境行政主管部门”、“城市管理综合执法机构或市容环境行政主管部门”修改为“城市管理部门”。


  (十八)关于其他方面的修改


  将上述规章中的“区、县”或者“区县”、“区(县)”、“县”,全部修改为“区”。


  此外,对上述规章中的条文顺序作相应调整。


  二、废止6部规章


  (一)废止《天津市重大建设项目招标投标稽察办法》。


  (二)废止《天津市土地整理储备管理办法》。


  (三)废止《天津市放射性废物管理办法》。


  (四)废止《天津市电磁辐射环境保护管理办法》。


  (五)废止《天津市机动车排气污染防治管理办法》。


  (六)废止《天津市政府信息公开规定》。


  本决定自公布之日起施行。


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严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

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  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。