黑龙江省地方税务局公告2017年第3号 黑龙江省地方税务局关于发布《印花税管理实施办法(试行)》的公告
发文时间:2017-06-22
文号:黑龙江省地方税务局公告2017年第3号
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根据《国家税务总局关于发布〈印花税管理规程(试行)〉的公告》(2016年第77号)的相关规定,黑龙江省地方税务局制定了《印花税管理实施办法(试行)》,现予以发布,自2017年9月1日起施行。

 

  特此公告。

 

  附件:印花税应纳税凭证登记簿

 

  黑龙江省地方税务局 

  2017年6月22日

 

印花税管理实施办法(试行)

 

  第一章 总 则

 

  第一条 为进一步规范印花税管理,便利纳税人,根据《中华人民共和国税收征收管理法》(以下简称《征管法》)及其实施细则、《中华人民共和国印花税暂行条例》(以下简称《条例》)及其施行细则、《国家税务总局关于发布〈印花税管理规程(试行)〉的公告》(2016年第77号)的相关规定,结合我省实际,制定本办法。

 

  第二条 本办法适用于除证券交易外的印花税税源管理、税款征收、减免税和退税管理、风险管理等事项,其他管理事项按照有关规定执行。

 

  第三条 印花税管理应当坚持依法治税原则,按照法定权限与程序,严格执行相关法律法规和税收政策,坚决维护税法的权威性和严肃性,切实保护纳税人合法权益。

 

  第四条 各级地税机关应当根据《条例》和相关法律法规要求,优化纳税服务,减轻纳税人办税负担,加强部门协作,提高印花税征管质效,实现信息管税。

 

  第二章 税源管理

 

  第五条 纳税人应当如实提供、妥善保存印花税应纳税凭证(以下简称“应纳税凭证”)等有关纳税资料,统一设置、登记和保管《印花税应纳税凭证登记簿》(以下简称《登记簿》),及时、准确、完整记录应纳税凭证的书立、领受情况。

 

  《登记簿》的内容包括:应纳税凭证种类、应纳税凭证编号、件数、凭证书立各方(或领受人)名称、书立(领受)时间、应纳税凭证金额等,具体样式详见附件。纳税人可登录黑龙江省地方税务局门户网站,在“办税服务—资料下载—表格下载—其他”栏目中自行下载使用,网址:www.hljtax.gov.cn.

 

  应纳税凭证保存期限按照《征管法》的有关规定执行。

 

  第六条 各级地税机关应当通过多种渠道和方式广泛宣传印花税政策,强化纳税辅导,不断提高纳税人的纳税意识和税法遵从度。

 

  第三章 税款征收

 

  第七条 纳税人书立、领受或者使用《条例》列举的应纳税凭证和经财政部确定征税的其他凭证时,即发生纳税义务,应当根据应纳税凭证的性质,分别按《条例》所附《印花税税目税率表》对应的税目、税率,自行计算应纳税额,购买并一次贴足印花税票(以下简称“贴花”)。

 

  第八条 一份凭证应纳税额超过500元的,纳税人可以采取将税收缴款书、完税证明其中一联粘贴在凭证上或者由主管地税机关在凭证上加注完税标记的方式代替贴花。

 

  第九条 同一种类应纳税凭证,需频繁贴花的,可由纳税人根据实际情况自行决定是否采用按期汇总申报缴纳印花税的方式。缴纳方式一经选定,一年内不得改变。

 

  汇总申报缴纳的期限为一个月,于次月15日内向主管地税机关申报缴纳税款。

 

  第十条 纳税人应按规定据实计算、缴纳印花税。

 

  第十一条 印花税纳税人有下列情形之一的,主管地税机关可以根据《征管法》及相关规定核定印花税应纳税额:

 

  (一)未按规定建立《登记簿》的;

 

  (二)按规定建立《登记簿》,但未如实登记或未完整保存应税凭证的;

 

  (三)拒不提供应税凭证,或不如实提供应税凭证致使计税依据明显偏低又无正当理由的。

 

  第十二条 对符合本办法第十一条规定条件的纳税人,由主管地税机关依据纳税人当期实际销售(营业)收入、采购成本或费用等项目及确定的核定征税比例,核定纳税人应纳印花税税额。计算公式如下:

 

  应纳印花税税额=销售(营业)收入(采购成本、费用等)×核定比例×适用税率

 

  第十三条 核定征收印花税的计税依据和核定比例:

 

  (一)购销合同

 

  1. 工业企业:采购环节应纳的印花税,按采购金额的30%—90%和适用税率计算缴纳;销售环节应纳的印花税,按销售收入的50%—100%和适用税率计算缴纳。

 

  2. 商业企业:采购环节应纳的印花税,按采购金额的60%—100%和适用税率计算缴纳;销售环节应纳的印花税,按销售收入的20%—50%和适用税率计算缴纳。

 

  3. 其他类型企业:按采购金额或销售收入的20%—80%和适用税率计算缴纳。

 

  (二)加工承揽合同

 

  按加工、承揽金额的80%—100%和适用税率计算缴纳。

 

  (三)建设工程勘察设计合同

 

  按收取或支付费用的80%—100%和适用税率计算缴纳。

 

  (四)建筑安装工程承包合同

 

  按承包金额的80%—100%和适用税率计算缴纳。

 

  (五)财产租赁合同

 

  按租赁金额的80%—100%和适用税率计算缴纳。

 

  (六)货物运输合同

 

  按运输收入、费用的80%—100%和适用税率计算缴纳。

 

  (七)仓储保管合同

 

  按仓储保管收入、费用的80%—100%和适用税率计算缴纳。

 

  (八)借款合同

 

  按借款(不包括银行同业拆借)金额的100%和适用税率计算缴纳。

 

  (九)财产保险合同

 

  按保险费金额的100%和适用税率计算缴纳。

 

  (十)技术合同

 

  按技术开发、转让、咨询、服务等收入或成本费用金额的80%—100%和适用税率计算缴纳。

 

  (十一)土地使用权出让、转让及商品房销售合同

 

  按土地使用权出让、转让及商品房销售的收入、费用的100%和适用税率计算缴纳。

 

  第十四条 各市(地)地方税务局应分类别对纳税人历年印花税的纳税情况、主营业务收入情况、应税合同的签订情况等进行统计、测算,评估各类应税凭证印花税纳税状况及税负水平,在上述幅度范围内确定本地区各类应纳税凭证的具体核定比例,公告施行,并报省地方税务局备案。

 

  第十五条 对实行印花税核定征收的纳税人已按其他有关规定缴纳(代征)的印花税款,纳税人应主动出示完税凭证及相关资料,经主管地税机关确认无误后,可从当期同类应税凭证应缴印花税款中抵扣,当期不足抵扣的,可结转抵扣。

 

  第十六条

 

  实行印花税核定征收的纳税人,书立、领受未核定征收印花税应税凭证的,仍应按规定据实计算、缴纳印花税。

 

  第十七条 实行核定征收印花税的,纳税期限为一个月,税额较小的,纳税期限可为一个季度,具体由主管地税机关确定。纳税人应当自纳税期满之日起15日内,填写国家税务总局统一制定的纳税申报表申报缴纳核定征收的印花税。

 

  第十八条 纳税人对主管地税机关核定的应纳税额有异议,或因生产经营情况发生变化需要重新核定的,可向主管地税机关提供相关证据,主管地税机关核实后进行调整。

 

  第十九条 主管地税机关核定征收印花税,应当向纳税人送达《税务事项通知书》,并注明核定征收的计税依据、核定比例和税款缴纳期限。

 

  第二十条 地税机关应当建立印花税基础资料库,内容包括分行业印花税纳税情况、分户纳税资料等,并确定科学的印花税评估方法或模型,据此及时、合理地做好印花税征收管理工作。

 

  第二十一条 地税机关根据印花税征收管理的需要,本着既加强源泉控管,又方便纳税人的原则,可委托银行、保险、工商、房地产管理等有关部门,代征借款合同、财产保险合同、权利许可证照、产权转移书据、建设工程承包合同等的印花税。

 

  第二十二条 地税机关和受托代征人应严格按照规定履行各自职责。违反规定的,应当追究相应的法律责任。

 

  第四章 减免税和退税管理

 

  第二十三条 地税机关应当依照《条例》和相关规定做好印花税的减免税工作。

 

  第二十四条 印花税实行减免税备案管理,减免税备案资料应当包括:

 

  (一)纳税人减免税备案登记表;

 

  (二)《登记簿》复印件;

 

  (三)减免税依据的相关法律、法规规定的其他资料。

 

  第二十五条 印花税减免税备案管理的其他事项,按照《黑龙江省地方税务局关于发布〈税收减免管理实施办法〉的公告》(2017年第2号)的有关规定执行。

 

  第二十六条 多贴印花税票的,不得申请退税或者抵用。

 

  第五章 风险管理

 

  第二十七条 各级地税机关应当按照国家税务总局关于税收风险管理的总体要求,以及黑龙江省地方税务局风险管理工作的具体要求开展印花税风险管理工作,探索建立适合本地区的印花税风险管理指标,依托现代化信息技术,对印花税管理的风险点进行识别、预警、监控,做好风险应对工作。

 

  第二十八条 地税机关通过将掌握的涉税信息与纳税人申报(报告)的征收信息、减免税信息进行比对,分析查找印花税风险点。

 

  (一)将纳税人分税目已缴纳印花税的信息与其对应的营业账簿、权利和许可证照、应税合同的应纳税款进行比对,防范少征该类账簿、证照、合同印花税的风险;

 

  (二)将纳税人主营业务收入与其核定的应纳税额进行比对,防范纳税人少缴核定征收印花税的风险。

 

  第二十九条 地税机关要充分利用税收征管系统中已有信息、第三方信息等资源,不断加强和完善印花税管理,提高印花税管理的信息化水平。

 

  第六章 附 则

 

  第三十条 各市(地)地方税务局可根据本办法制定具体实施办法。

 

  第三十一条 本办法自2017年9月1日起施行。《黑龙江省地方税务局关于印发〈印花税核定征收管理办法〉的通知》(黑地税发[2008]47号)、《黑龙江省地方税务局关于调整印花税计税依据核定比例问题的批复》(黑地税函[2008]169号)同时废止。

 


黑龙江省地方税务局解读《黑龙江省地方税务局关于发布〈印花税管理实施办法(试行)〉的公告》

 

  近日,黑龙江省地方税务局制定了《关于发布<印花税管理实施办法(试行)>的公告》(以下简称公告),为便于纳税人和地税机关理解并执行,现将有关政策规定解读如下:

 

  一、公告出台背景

 

  为进一步规范我省印花税管理,便利纳税人,根据《国家税务总局关于发布<印花税管理规程(试行)>的公告》(2016年第77号,以下简称《规程》)的相关规定,黑龙江省地方税务局结合本地征管实际,制定本公告,经黑龙江省地方税务局第10次局务会议讨论通过,适用于除证券交易外的印花税有关管理事项。

 

  二、公告的主要内容

 

  公告共有6章31条。

 

  第一章 总则。共4条,明确了制定公告的目的、依据、适用范围,强调依法治税和信息管税两项原则,并要求地税机关应当优化纳税服务,减轻纳税人办税负担。

 

  第二章 税源管理。共2条,对纳税人保存印花税应纳税凭证提出要求,结合我省实际统一明确了《印花税应纳税凭证登记簿》的样式,并在黑龙江省地方税务局门户网站资料下载栏目中予以刊载,便于纳税人自行下载使用。同时对地税机关在政策宣传和纳税辅导等方面提出要求。

 

  第三章 税款征收。共16条,重申了印花税征收管理范围、纳税义务发生时间、完税方式。明确了汇总申报缴纳的申报纳税期限(次月15日内)。规定了适用印花税核定征收的具体情形、地税机关核定纳税人应纳税额的依据和方法,并对建立印花税基础资料库提出要求。明确了印花税委托代征的相关条件和要求。

 

  第四章 减免税和退税管理。共4条,明确了印花税减免税管理方式、报送资料和管理依据。同时,对印花税退税问题进行了重申。

 

  第五章 风险管理。共3条,指出了印花税征收管理中较为典型的风险点,对印花税风险管理工作提出要求。

 

  第六章 附则。共2条,规定了各市(地)地方税务局可根据本公告制定具体实施意见以及公告施行时间,并将《黑龙江省地方税务局关于印发<印花税核定征收管理办法>的通知》(黑地税发[2008]47号)、《黑龙江省地方税务局关于调整印花税计税依据核定比例问题的批复》(黑地税函[2008]169号)同时废止。

 

  三、施行时间

 

  考虑到《印花税应纳税凭证登记簿》为新增内容,应为纳税人留有充足时间。同时各市(地)地方税务局需要以公告形式公布本地具体核定征收率也需要一定时间,因此规定本公告自2017年9月1日起实施。


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  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。