黑龙江省地方税务局公告2017年第2号 黑龙江省地方税务局关于发布《税收减免管理实施办法》的公告
发文时间:2017-06-16
文号:黑龙江省地方税务局公告2017年第2号
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为进一步做好减免税管理有关工作,黑龙江省地方税务局制定了《税收减免管理实施办法》,现予以发布,自2017年8月1日起施行。

 

  特此公告。

 

  黑龙江省地方税务局 

  2017年6月16日

 

税收减免管理实施办法

 

  第一章 总则

 

  第一条 为规范和加强减免税管理工作,根据《国家税务总局关于发布〈税收减免管理办法〉的公告》(2015年第43号),制定本实施办法。

 

  第二条 本办法所称的减免税是指国家对特定纳税人或征税对象,给予减轻或者免除税收负担的一种税收优惠措施,包括税基式减免、税率式减免和税额式减免。

 

  第三条 各级地税机关应遵循依法、公开、公正、高效、便利的原则,规范减免税管理,及时受理和核准纳税人申请的减免税事项。

 

  第四条 减免税分为核准类减免税和备案类减免税。核准类减免税是指法律、法规规定应由税务机关核准的减免税项目;备案类减免税是指不需要税务机关核准的减免税项目。

 

  第五条 纳税人享受核准类减免税,应提交核准材料,提出申请,经依法具有核准权限的地税机关核准确认后执行。未按规定申请或虽申请但未经有核准权限的地税机关核准确认的,纳税人不得享受减免税。

 

  纳税人享受备案类减免税,应当具备相应的减免税资质,并履行规定的备案手续。

 

  第六条 纳税人依法可以享受减免税待遇,但是未享受而多缴税款的,纳税人可以在税收征管法规定的期限内申请减免税,要求退还多缴的税款。

 

  第七条 纳税人实际经营情况不符合减免税规定条件的或者采用欺骗手段获取减免税的、享受减免税条件发生变化未及时向地税机关报告的,以及未按照本办法规定履行相关程序自行减免税的,由地税机关依照税收征管法有关规定予以处理。

 

  第二章 核准类减免税的申报和核准程序

 

  第八条 纳税人提出的核准类减免税申请,统一由主管地税机关办税服务厅受理,并按照“窗口受理、内部流转、限时办结、窗口出件”的要求办理相关核准手续。

 

  第九条 纳税人申请核准类减免税,应在政策规定的期限内,向主管地税机关提出书面申请,并按要求报送相应的材料。

 

  纳税人对报送材料的真实性和合法性承担责任。

 

  第十条 地税机关对纳税人提出的减免税申请,应按照以下情况分别处理:

 

  (一)纳税人申请的减免税项目,依法不需要由地税机关核准后执行的,应出具《税务事项通知书(不予受理通知)》,当场告知纳税人不予受理。

 

  (二)纳税人提供的减免税材料存在错误的,应制作《税务事项通知书(补正通知)》,当场告知并允许纳税人进行更正。

 

  (三)纳税人提供的减免税材料不齐全或者不符合法定形式的,应制作《税务事项通知书(补正通知)》,当场一次性告知纳税人补正。

 

  (四)纳税人提供的减免税材料齐全、符合法定形式或者纳税人按照地税机关的要求提交全部补正减免税材料的,应制作《税务事项通知书(受理通知)》,予以受理。

 

  第十一条 地税机关受理或者不予受理减免税申请,应当出具加盖本机关专用印章和注明日期的书面凭证。

 

  第十二条 减免税的审核是对纳税人提供材料与减免税法定条件的相关性进行审核,不改变纳税人真实申报责任。

 

  第十三条 核准类减免税的核准权限按照有关规定执行。

 

  第十四条 核准类减免税的呈报、核准程序按照下列规定执行:

 

  (一)有核准权限的县(市、区)地税机关受理纳税人减免税申请后,需要对申请资料内容进行实地核实的,应由主管地税机关税收减免管理部门负责人指派至少2名工作人员按规定程序进行核查,并将核查情况记录在案,填写《     地方税务局纳税人涉税事项调查表》,提出书面意见,经局长办公会集体研究做出决定。作出准予减免决定的,制作《税务事项通知书(减免税核准通知)》,连同《纳税人减免税申请核准表》送达纳税人执行;作出不予减免决定的,制作《税务事项通知书(不予核准通知)》,告知不予核准的理由、行政复议及诉讼权利,送达纳税人。

 

  (二)县(市、区)地税机关受理纳税人减免税申请后,本级没有核准权限的,应在3日内报有权核准的上级地税机关。

 

  (三)市(地)地税机关接到上报的减免税资料后,税收减免管理部门应审核把关,并视情况决定是否进行实地核查。对需要实地核实的,指派至少2名工作人员进行实地核查,并将核查情况记录在案,填写《     地方税务局纳税人涉税事项调查表》。对减免税实地核查工作量大、耗时长的,可委托纳税人所在地的县(市、区)地税机关具体组织实施。税收减免管理部门根据上报材料或核查情况提出审核意见,经局长办公会议集体研究做出准予减免或不予减免的核准决定,将核准文书、资料交纳税人所在地的县(市、区)地税机关执行。

 

  (四)县(市、区)地税机关依据上级地税机关对减免税核准的文书、资料,制作《税务事项通知书(减免税核准通知)》《纳税人减免税申请核准表》送达纳税人;如上级机关不予核准,制作《税务事项通知书(不予核准通知)》送达纳税人,并告知不予核准的理由、行政复议及诉讼权利。

 

  第十五条 有核准权限的地税机关应从受理减免税申请资料之日起在规定的时限内做出减免税的核准或不予核准的决定。

 

  第十六条 纳税人在减免税书面核准决定未下达之前应按规定进行纳税申报。纳税人在减免税书面核准决定下达之后,所享受的减免税应当进行申报。纳税人享受减免税的情形发生变化时,应当及时向地税机关报告,地税机关对纳税人的减免税资质进行重新审核。

 

  第三章 备案类减免税的申报和备案程序

 

  第十七条 备案类减免税的实施要按照减轻纳税人负担、方便税收征管的原则,要求纳税人在首次享受减免税的申报阶段在纳税申报表中附列或附送材料进行备案,也可以要求纳税人在申报征期后的其他规定期限内提交报备资料进行备案。

 

  第十八条 纳税人随纳税申报表提交附送材料或报备材料进行备案的,应在地税机关规定的减免税期限内,依据减免事项,报送以下资料:

 

  (一)列明减免税的项目、依据、范围、期限等。

 

  (二)减免税依据的相关法律、法规规定要求报送的材料。

 

  纳税人对报送材料的真实性和合法性承担责任。

 

  第十九条 地税机关对纳税人提请的减免税备案,应按照以下情况分别进行处理:

 

  (一)备案的减免税材料存在错误的,应出具《税务事项通知书(补正通知)》,当场告知并允许纳税人更正。

 

  (二)备案的减免税材料不齐全或者不符合法定形式的,应出具《税务事项通知书》(补正通知),当场一次性告知纳税人需补正的内容。

 

  (三)备案的减免税材料齐全、符合法定形式的,或者纳税人按照地税机关的要求提交全部补正减免税材料的,应受理纳税人的备案,出具《税务事项通知书(备案通知)》,打印《纳税人减免税备案登记表》交给纳税人,即可享受减免税优惠政策。

 

  (四)减免税不属于地税机关备案范围的,应当制作《税务事项通知书(不予受理通知)》,当场告知纳税人不受理。

 

  第二十条 备案类减免税的审核是对纳税人提供资料完整性的审核,不改变纳税人真实申报责任。

 

  第二十一条 地税机关对备案材料进行收集、录入,纳税人在符合减免税资质条件期间,备案材料一次性报备,在政策存续期可一直享受减免税待遇。

 

  第二十二条 纳税人享受备案类减免税的,应当按规定进行纳税申报。纳税人享受减免税到期的,应当停止享受减免税,按照规定进行纳税申报。纳税人享受减免税的情形发生变化时,应当及时向地税机关报告。

 

  第二十三条 除另有规定外,备案类减免税由县(市、区)地税机关管理。

 

  第四章 减免税的监督管理

 

  第二十四条 纳税人享受减免税的,无论是核准类还是备案类减免税,在减免税期间无论当期是否有应交税金发生,都要对减免税情况如实申报。对没有申报或申报不实的,要依据有关规定予以处理。

 

  第二十五条 各级地税机关应按照规定的权限和程序进行减免税核准、备案,禁止越权和违规核准或备案减免税。

 

  第二十六条 各级地税机关应当结合税收风险管理,将享受减免税的纳税人履行纳税义务情况纳入风险管理,加强监督检查,主要内容包括:

 

  (一)纳税人是否符合减免税的资格条件,是否以隐瞒有关情况或者提供虚假材料等手段骗取减免税。

 

  (二)纳税人享受核准类减免税的条件发生变化时,是否根据变化情况经地税机关重新审查后办理减免税。

 

  (三)纳税人是否存在编造虚假计税依据骗取减免税的行为。

 

  (四)减免税税款有规定用途的,纳税人是否按照规定用途使用减免税款。

 

  (五)减免税有规定减免期限的,是否到期停止享受税收减免。

 

  (六)是否存在纳税人应经而未经地税机关核准自行享受减免税的情况。

 

  (七)已享受减免税是否按时、如实申报。

 

  第二十七条 纳税人享受核准类或备案类减免税的,对符合政策规定条件的材料有留存备查的义务。纳税人在地税机关后续管理中不能提供相关印证材料的,不得继续享受税收减免,追缴已享受的减免税款,并依照税收征管法的有关规定处理。

 

  主管地税机关在纳税人首次减免税备案或者变更减免税备案后,应及时开展后续管理工作,对纳税人减免税政策适用的准确性进行审核。对政策适用错误的告知纳税人变更备案,对不应当享受减免税的,追缴已享受的减免税款,并依照税收征管法的有关规定处理。

 

  第二十八条 各级地税机关应当将减免税核准和备案工作纳入岗位责任制考核体系中,建立税收行政执法责任追究制度:

 

  (一)建立健全减免税跟踪反馈制度。各级地税机关应当定期对减免税核准和备案工作情况进行跟踪与反馈,适时完善减免税工作机制。?

 

  (二)建立减免税案卷评查制度。各级地税机关应当建立各类减免税资料案卷,妥善保管各类案卷资料,上级地税机关应定期对案卷资料进行评查。

 

  (三)建立层级监督制度。上级地税机关应建立经常性的监督制度,加强对下级地税机关减免税管理工作的监督,包括是否按本办法规定的权限、条件、时限等实施减免税核准和备案工作。

 

  第二十九条 因地税机关的责任核准或者核实错误,造成企业未缴或少缴税款,依照税收征管法的有关规定处理。

 

  地税机关越权减免税的,除依照税收征管法规定撤销其擅自作出的决定外,补征应征未征税款,并由上级机关追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的行政责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

 

  第三十条 地税机关应对享受减免税企业的实际经营情况进行事后监督检查。检查中,发现有关专业技术或经济鉴证部门认定失误的,应及时与有关认定部门协调沟通,提请纠正后,及时取消有关纳税人的优惠资格,督促追究有关责任人的法律责任。有关部门非法提供证明,导致未缴、少缴税款的,依照税收征管法的有关规定处理。

 

  第五章 附则

 

  第三十一条 单个税种的减免税核准或备案管理制度,依据本办法另行制定。

 

  第三十二条 本办法适用于黑龙江省地税机关负责征收的各税种减免管理。

 

  第三十三条 本办法中的表证单书依据国家税务总局印发及“金税三期税收管理系统”使用的全国统一表证单书。如有变动,以国家税务总局公布的最新版本为准。

 

  第三十四条 本办法施行后,《黑龙江省地方税务局关于发布〈税收减免管理实施办法〉的公告》(2013年第2号)同时废止。


黑龙江省地方税务局解读《黑龙江省地方税务局关于发布〈税收减免管理实施办法〉的公告》

    

  为了规范和加强减免税管理工作,根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《国家税务总局关于发布〈税收减免管理办法〉的公告》(2015年第43号),黑龙江省地方税务局发布了《税收减免管理实施办法》(以下简称“办法”),现将有关政策规定解读如下:

 

  一、办法出台背景

 

  2015年6月税务总局发布了《税收减免管理办法》公告,进一步明确了实行减免税分类管理制度,规范了不同类型减免项目报送材料、核准(备案)权限、办理程序及时限等内容,并要求各省局可制定具体实施办法。为落实好税务总局税收减免管理工作要求,解决2013年我省发布的《税收减免管理实施办法》与税制改革和实际工作不相适应的问题,重新制定新的税收减免实施办法。

 

  二、办法主要特点及变化

 

  (一)落实简政放权总体要求。随着行政审批制度改革的进一步深化,目前大部分税收减免为备案制减免,将审批类减免税改为核准类减免税,减免税分类更加合法规范。在将“报批类减免税”的表述变更为“核准类减免税”的同时,通篇简化了核准类减免税的申请范围和流程。

 

  (二)备案类减免实施更加灵活。要求纳税人享受备案类减免税,应当具备相应的减免税资质,并履行规定的备案手续。明确备案类减免可以在申报征期后的其他规定期限内提交资料,这就给基层税务机关和纳税人在执行政策时提供更多的选择机会。备案材料一次性报备,在政策存续期可一直享受,为纳税人减轻了负担。

 

  (三)纳税人合法权益更有保障。规定纳税人依法可以享受减免税待遇,但是未享受而多缴税款的,纳税人可以在税收征管法规定的期限内申请减免税,要求退还多缴的税款。申请的减免税材料存在错误、不齐全或者不符合法定形式的,实行当场一次性告知制度,减少纳税人往返窗口次数。

 

  (四)纳税人责任意识需要加强。规定纳税人对报送材料的真实性和合法性承担责任。纳税人有保存其符合减免税相关资料的义务,因此纳税人需要根据相关法律法规要求认真收集整理减免税资料,同时做好保管备查工作,否则如果后续不能提供相关资料验证其是否可以享受减免税,将会产生被追缴税款的风险。

 

  (五)税务机关风险管理力度会加大。办法体现了税务机关由事前监管向事中、事后监管的转变,同时对纳税人在享受减免税过程中易于出现的风险点重新进行了梳理归纳。

 

  三、办法施行日期

 

  本办法自2017年8月1日起施行。


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  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。