吉政发[2020]4号 吉林省人民政府关于进一步支持打好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控阻击战若干措施的通知
发文时间:2020-02-07
文号:吉政发[2020]4号
时效性:全文有效
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各市(州)人民政府,长白山管委会,长春新区管委会,各县(市)人民政府,省政府各厅委办、各直属机构,中直驻吉有关单位:


  为深入贯彻落实习近平总书记重要指示和中央政治局常委会会议精神,按照中央应对新型冠状病毒感染肺炎疫情工作领导小组和国务院联防联控工作机制部署,切实突出保防控、保民生、保安全,统筹抓好疫情防控和改革发展稳定各项工作,在做好疫情防控工作的前提下,支持和组织推动各类生产企业复产复工,保障生产生活平稳有序,进一步支持打好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控阻击战,现提出如下工作措施:


  一、特事特办优化审批


  (一)开通快速通关绿色通道。对境外采购、捐赠的防疫物资,长春海关随到随检,确保24小时畅通无阻。积极协调省外海关,做好我省防疫物资快速通关工作。自2020年1月1日至3月31日,对捐赠的防疫进口物资,符合免税受赠主体条件的,免征进口关税和进口环节增值税、消费税;对卫生健康部门组织进口的直接用于防疫的物资免征关税;对免税进口物资已征收的应免税款予以退还。


  (二)加快防控项目审批。对防控物资和配套部件、原材料生产等项目,实行边生产边审批,在施工、检测、认证等方面,开辟一站式、全链条并行、现场审核通过后48小时内办结的审批绿色通道,优先配置用地用水用电指标,并配备专门人员全程代理审批服务。


  (三)简化采购程序。使用财政性资金采购疫情防控相关货物、工程和服务的,应以满足疫情防控工作需要为首要目标,建立采购“绿色通道”,可不执行政府采购法规定的方式和程序。采购进口疫情防控相关物资无需审批。


  (四)加快信贷审批。支持省内银行业金融机构优先满足疫情防控有关行业融资需求,对有关医院、医疗科研单位及企业在卫生防疫、医药产品制造及采购、公共卫生基础设施建设等方面开通信贷审批绿色通道、预留专项信贷规模,以保证专项资金及时足额到账。


  (五)投资项目网上审批。对实行审批制、核准制的投资项目启动“不见面”在线办理,实现项目申报、受理、办理、公示、发放审批文件等全过程网上运行。对投资项目办理过程中确需纸质材料的,以及项目单位在其办公场所无法实现审批文件网上出件的,应通过邮件方式寄送。对实行备案制的项目,要严格执行告知性备案程序,一律通过在线平台实行网上备案。


  二、全力保障生活物资供应


  (六)扩大生活物资供应。各地要进一步完善重要生活物资的政府临时储备制度,加强日常消费品市场监测,适时投放冻猪肉、蔬菜、成品粮油储备,适时启动社会救助和保障标准与物价上涨的联动机制。指导经营网点、商超企业加大粮油、耐储蔬菜、肉类、方便面、矿泉水等生活必需品库存,组织人员每天看市场,查缺货,增加补货、补架频次,保障不空架。抓好温室蔬菜生产,指导农户选种小白菜、菠菜、茼蒿等速生蔬菜,最大限度增加蔬菜产量。


  (七)畅通物流运输。各地要加强统筹协调,确保人员车辆正常通行。严格落实“一断三不断”“三不一优先”要求,确保应对疫情各类应急物资、生活物资、重点生产物资、医护及防控人员的运输通道畅通,对执行应急运输任务的运力给予优先保障、优先通行。


  (八)加强市场监管。从严抓好执法检查,加大对重点场所特别是农贸市场、超市、零售药店的监督检查力度,严厉打击捏造散布涨价信息、哄抬价格、囤积居奇、串通涨价以及制售伪劣药品、医疗器械、医用卫生材料等违法犯罪行为。对构成违法行为的,坚决从严从快顶格处理;对构成犯罪的,依法从严追究刑事责任。


  三、加大财税金融及医保支持


  (九)加大财政保障力度。全省各级财政部门要加大资金统筹安排力度,简化流程,加快疫情防控资金拨付,确保及时足额到位。适时动用预备费等机动财力,大力盘活财政存量资金,千方百计保障疫情防控资金需要。省级财政要加大对市(州)、县(市)防控库款保障力度,对于库款保障水平偏低的要及时增加资金调度予以保障。


  (十)加强医疗费用保障。将符合卫生健康部门新型冠状病毒感染的肺炎治疗方案覆盖的药品和医疗服务项目,纳入医保基金支付范围。新型冠状病毒感染的肺炎确诊患者救治费用个人自付部分由财政予以全额补助。异地就医先救治后结算,报销按参保地同级医疗机构支付比例执行。


  (十一)落实工作补贴政策。对直接接触待排查病例或确诊病例,诊断、治疗、护理、医院感染控制、病例标本采集和病源检测等工作相关人员,给予每人每天300元补助;对参与疫情防控的其他医务人员和防疫工作者,给予每人每天200元补助。在新型冠状病毒肺炎预防和救治工作中,医护及相关工作人员因履行工作职责,感染新型冠状病毒肺炎或因感染新型冠状病毒肺炎死亡的,应认定为工伤,依法享受工伤保险待遇。


  (十二)加大信贷支持力度。对疫情防控重点企业实行清单管理,对国家确定的疫情防控重点保障企业,2020年新增的企业贷款,中央财政已按人民银行再贷款利率50%给予贴息;对省内疫情防控急需的口罩、隔离服、防护服、医用酒精、消杀产品和电子测温仪等物资生产企业,2020年1月1日以来用于疫情防控急需物资生产的新增贷款,省级财政按照不低于基准利率的50%给予贴息,单户企业最高不超过300万元。对受疫情影响较大的行业企业,灵活运用续贷、应急转贷等措施,支持相关企业特别是中小微企业稳定授信,银行机构要对其到期贷款予以展期或续贷。对受疫情影响、授信到期还款确有困难的中小微企业,银行机构和地方金融组织要通过适当降低利率、减免逾期利息、调整还款期限和方式,帮助企业渡过难关,不得盲目抽贷、断贷、压贷。2020年,省内各银行机构对小微企业贷款余额不得低于2019年同期水平。对信贷支持疫情应对重要医用、生活物资生产企业的省内地方法人金融机构,优先给予再贷款支持。创设“疫情防控及相关民生领域票据再贴现直通车”。


  (十三)减免相关税费。对疫情影响较大的批发零售、住宿餐饮、物流运输、文化旅游等行业企业和未能充分复工的工业企业,及时辅导落实好小微企业普惠性减税等政策。因疫情影响遭受重大损失,纳税人缴纳城镇土地使用税、房产税确有困难的,经税务机关核准,减征或者免征城镇土地使用税、房产税。纳税人因疫情影响不能按期缴纳税款的,经有权税务机关批准,可以延期缴纳税款,最长不超过3个月。将我省药品和医疗器械产品注册费降低至零元。


  四、精准帮扶企业


  (十四)帮助生产企业复工复产。全面组织供水、供气、供热、供煤等生产企业持续稳定生产。组织群众生活必需品生产企业特别是食品生产企业提前启动生产,防止市场供应短缺。对重点食品供应商给予贷款支持。各地要根据当地疫情态势,科学有序组织其他具备条件企业复工复产。要协助企业做好复工复产准备工作,督促帮助企业提前安排原材料采购和生产物资调运,加强企业复产所需煤电油气运等生产要素供应保障,协调金融机构帮助企业解决复产所需流动资金缺口。


  (十五)延长合同履行期限。对已与国有企业签订合同的中小企业,因疫情影响无法按时履行合同义务的,可以适当延长合同履行期限,具体期限由双方协商确定。国有企业要严格贯彻落实中央和我省关于清理拖欠中小企业民营企业账款工作要求,按照合同约定按时足额支付相关款项,不得形成新增逾期拖欠。


  (十六)支持企业扩能转产。支持疫情防控重点物资企业满负荷生产,优先保障用工、用能和原材料供应。支持国家急需调拨物资(医用口罩、医用防护服、医用防护面具、负压救护车、红外测温仪、消杀产品等)企业实施技术改造扩大产能、提质增效,对近期形成产能,服从调度,并对控制疫情作出积极贡献,符合相关条件的企业,按设备投资给予一定比例专项资金补贴。推动产品相近并具备基础条件的企业及时转产,特别是对口罩、防护服、隔离衣、医用和药用酒精等急需短缺物资,经主管部门同意后,可先生产后补办相关手续。疫情过后,剩余产品国家收储,并帮助企业及时转型。


  (十七)缓缴社会保险费及医疗保险费。对受疫情影响,面临暂时性生产经营困难,确实无力足额缴纳社会保险费的中小企业,按规定经批准后,可缓缴养老保险、失业保险和工伤保险费,缓缴期最长6个月。延迟缴费期间,不收取滞纳金,不影响正常享受各项社会保险待遇,不影响个人权益记录。对因受疫情影响未按时缴纳基本医疗保险费的,先享受医保待遇,后补办补缴。


  (十八)适度减免租金。对承租国有资产类经营用房的中小企业,可以减免或减半征收1至3个月的租金;对存在资金支付困难的中小企业,可以延期收取租金,延迟期限由双方协商确定。对租用其他经营用房的,鼓励业主(房东)为租户减免租金,具体由双方协商解决。


  (十九)延期缴纳水电气费。对受疫情影响、确有特殊困难不能按期缴纳水电气费的企业,可向水电气供应企业申请办理延期缴纳费用,最长不超过3个月。延期缴费期间不得断供且不收取滞纳金。


  (二十)完善企业信用修复机制。对企业受疫情不可抗力等因素影响受到的一般性行政处罚记录,不推送至“信用中国”。采取便利信用修复流程,帮助企业重塑信用,规避失信风险,保障企业在融资贷款、招投标领域不受相关限制。


  五、做好民生兜底工作


  (二十一)支持企业不裁员少裁员。对不裁员或少裁员的参保企业,可返还其上年度实际缴纳失业保险费的50%。对面临暂时性生产经营困难且恢复有望、坚持不裁员或少裁员的参保企业,返还标准可按6个月的当地月人均失业保险金和参保职工人数确定。疫情防控期间,受疫情影响失业的参保人员,可按照当地最低工资标准的90%领取失业保险金,执行期限至疫情结束。


  (二十二)稳定企业劳动关系。企业要切实承担起社会责任,妥善处理好疫情防控期间劳动关系问题,对因疫情导致劳动者暂不能返岗提供正常劳动的,企业不得解除劳动合同或退回劳务派遣用工。有条件的企业,可安排职工通过电话、网络等灵活方式在家完成相应工作;不具备条件的企业,可安排职工采取调休、错时、弹性工时等方式开展工作。企业因受疫情影响暂时出现生产经营困难的,可与职工集体协商,采取协商薪酬、调整工时、轮岗轮休、在岗培训等措施,保持劳动关系稳定。


  (二十三)做好返乡农民工就业帮扶。开展务工人员情况统计排查,精准掌握人员数量、就业意向,做好与新投运工商企业用工、新开工项目用工需求对接,及时收集发布企业用工信息,推动务工人员就地就近就业。


  (二十四)稳定贫困家庭收入。落实脱贫攻坚地方政府属地责任。高度关注存在返贫风险的2129个劳动力,逐人落实就业措施。以县为单位开发一批临时“扶贫特岗”,优先安排暂时不能返岗的贫困人口就业。开发5000个临时公益性岗位,对因疫情影响面临返贫风险和无法外出务工的贫困劳动力给予兜底安置。跟踪贫困人口就业收入情况,对后期确实存在返贫风险的贫困户随时落实低保政策,做到应纳尽纳,做好兜底保障。


  (二十五)按时足额发放社会保险待遇。通过网上受理、初审待遇申领,按月预发养老保险待遇,确保参保人权益。对领取待遇人员未按期办理资质认证的,不暂停待遇的发放。对未能及时办理新增退休人员申报的,经审核后,自审核次月起补发养老金。


  (二十六)加大临时救助力度。对低保对象、特困人员、建档立卡贫困人口中的新型冠状病毒感染肺炎患者按需直接予以临时救助。对因探亲、旅游、务工等原因留吉患病,导致基本生活出现严重困难的流动人口,由当地直接实施临时救助。


  六、强化防疫科研支撑


  (二十七)加快联合攻关。支持高校、科研院所、企业针对新型冠状病毒感染肺炎防治,在治疗方法、药物研发、检测技术和医疗设备等方面开展科技协同攻关。疫情一线防控人员结合疫情临床防控开展的科技攻关研究,优先纳入省科技发展计划予以支持。对取得重大突破的,给予奖励。


  (二十八)支持企业研发。全力支持企业加大疫苗、医疗器械开发等投入,其发生的符合条件的研究开发费用、企业技术转让所得依法享受企业所得税优惠。优先、及时、足额为符合条件的相关药品、试剂、疫苗研发机构采购国产设备办理退税。利用好中医药在防治病毒方面作用独特、社会认可度提高的时机,加快中医药产品研发及产业化,尽快培育成优势产业。


  (二十九)推广大数据技术应用。深入实施“数字吉林”建设,鼓励政府数据和社会数据融合共享、互动互用,联合开展筛选排查、物资调配等智能应用研发。加快建设疫情防控管理平台,尽快实现全层级、全地域、全系统、全部门、全业务入网。搞好线上会商、线下会诊,把医疗资源用好用足用充分。


  七、统筹做好当前经济工作


  (三十)抓好备春耕。组织粮库及粮食加工企业扩大收储,帮助农民及时卖粮变现。引导金融机构加大对2020年备春耕的信贷支持,抓好种子、化肥、农膜等物资的购销、调运等工作。


  (三十一)推进投资项目建设。组织各地对2020年计划实施的2667个5000万元以上项目主体逐一对接,逐个落实投资计划。抓好政府专项债券项目的申报实施。利用好疫情过后国家有利的投资政策,积极储备申报成熟项目,争取更大资金支持。尽快组织各地项目中心全员上岗,进入正常工作状态,加快项目前期工作进度。疫情过后,及时召开全省“三抓”“三早”行动推进项目建设工作会议,释放强烈信号,全面聚焦项目建设。


  (三十二)做好生态旅游发展准备。疫情过后,抢抓社会公众更加关注健康、热爱生命的有利时机,有序开放文化旅游景区,开展以“生态吉林•健康游”为主题的旅游活动,推动旅游消费释放。研究制定扶持政策,妥善解决冰雪旅游企业受损严重问题。


  (三十三)发展新经济新模式。推动数字经济加快发展,促进深化大数据、人工智能等研发应用。以提升线上消费为重点,加速线上购物、线上获客、线上教育、线上办公等对传统模式的替代。加快大力发展电商、直销、城市配送等业务,加强商品生产地与营销平台互动。大力发展网红经济。


  (三十四)推动开放平台加快审批和通关衔接。继续跟踪推进中韩(长春)国际合作示范区建设、中国(吉林)自贸试验区创建等工作。加强与周边国家和主要贸易伙伴沟通,及时通报我国疫情防控情况,尽早推动海关复关。对疫情防控期间进口防护物资,并用于我省流通的外贸企业全额给予国际、国内物流费用补贴,对企业其他财务成本给予一定比例补贴。推动外贸企业开拓国际市场,对企业国际标准认证、知识产权申请、外贸品牌宣传和培育、国际物流等予以支持。上述各项政策措施自发布之日起执行,执行期限根据疫情变化和国家相关行业规定适时调整。


吉林省人民政府

2020年2月7日


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严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。