赣税发[2018]139号 国家税务总局江西省税务局关于支持和服务民营企业发展壮大若干措施的通知
发文时间:2018-12-14
文号:赣税发[2018]139号
时效性:全文有效
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国家税务总局江西省各市、县(区)税务局,局内各单位:


  为深入贯彻习近平总书记在民营企业座谈会上的重要讲话精神,落实省委、省政府推进民营企业发展决策部署,根据《国家税务总局关于实施进一步支持和服务民营经济发展若干措施的通知》(税总发[2018]174号)要求,结合各地大调研大走访中收集的民营企业涉税需求热点、办税堵点、发展难点、维权痛点等情况,提出如下政策服务措施,请认真贯彻执行。


  一、瞄准民营企业需求热点,不折不扣落实各项税收政策


  (一)全面落实各项税收优惠政策。坚决贯彻组织收入原则,坚决不收“过头税”,坚决落实减免税政策。对符合享受税收优惠政策条件的民营企业与其他纳税人一律平等对待,确保优惠政策落实到位。依法依规执行好小微企业免征增值税、小型微利企业减半征收企业所得税、金融机构向小微企业提供贷款的利息收入及担保机构向中小企业提供信用担保收入免征增值税等惠及民营企业的优惠政策,持续加大政策落实力度,确保应享尽享。


  (二)稳定社会保险费缴费方式。稳妥有序做好社会保险费征管职责划转工作,在社保费征管机制改革过程中,确保缴费方式稳定,积极配合有关部门合理编制体现减费要求的社保费收入预算,严格按照人大审议通过的预算负责征收。对包括民营企业在内的缴费人以前年度欠费,一律不得自行组织开展集中清缴。


  (三)加强税收政策宣传。充分运用纳税人学堂等载体,专门组织开展面向民营企业的政策辅导。对面上普遍适用的政策进行系统辅导,对重要专项政策进行专题辅导,对持续经营的民营企业及时开展政策更新辅导,对新开办的民营企业及时送政策上门,帮助企业及时了解、充分适用。围绕进一步加大减税力度,深入组织开展调查研究,积极提出有针对性、切实可行的意见建议。


  (四)强化税收政策执行情况反馈。以落实省委、省政府降成本优环境专项行动为契机,充分发挥直接面对纳税人的优势,通过调研走访、召开座谈会等形式,深入民营企业征询意见并及时回应关切,特别是对操作性不强、获益面受限等政策,要通过定期或不定期召开专题研讨会,扩大一线基层干部参与面,群策群力,共同研究提出简明易行的完善建议。


  二、疏通民营企业办税堵点,持续优化税收营商环境


  (五)开展大调研大走访活动。按照税务总局部署,结合国税地税征管体制改革,深入开展“新机构新服务新形象”活动。在全省税务系统组织开展针对民营企业的大调研、大走访活动,深入民营企业广泛收集涉税诉求,听取意见建议并认真梳理分析,对反映较多的问题,统一出台措施进行解决,推动税收管理和服务朝着更贴近民营企业需求、更顺应民营企业关切的方向不断优化升级。


  (六)整合征管信息系统。提质提速推进金税三期系统并库,扎实开展管户对照、数据清理、三方协议签订等工作,将原国税地税金三系统进行应用整合,两个数据库合并为一个,两户纳税人合并为一户,两套管理模式、岗责体系和征管流程整合成一套,确保在2019年1月1日实现全省双轨试运行,2月1日实现全省单轨上线,以“网合”保障事合人合、促进力合心合,进一步提高税务机关信息管税能力和纳税人办税效率。


  (七)精简涉税资料报送。落实税务总局要求,2018年底前,再取消20项涉税证明事项;2019年对民营企业等纳税人向税务机关报送的资料再精简25%以上;简并优化增值税、消费税等纳税申报表,推进实施增值税申报“一表集成”、消费税“一键申报”。进一步清理税务证明事项和精简涉税资料报送,全面规范税务证明事项工作,对没有法律法规设定依据的证明事项一律取消,对能够通过部门间信息共享、网络核验等方式核实的证明事项一律取消。全面推行办税实名制,对已实行实名办税的纳税人办税时,免予提供登记证件和个人身份证件复印件。逐步扩大涉税资料“免填单”业务范围,利用已有涉税数据自动生成涉税表单。升级容缺事项服务系统,将更多涉税事项和材料纳入容缺服务范围。改进各税种优惠备案方式,基本实现税收优惠资料由报送税务机关改为纳税人留存备查。推广应用征管资料电子化和电子签章系统,推进无纸化办税。


  (八)简化办税程序。探索推行纳税申报“提醒纠错制”。优化税务注销程序,对未处于税务检查状态、无欠税(滞纳金)及罚款、已缴销增值税专用发票及税控专用设备、符合条件的纳税人,在办理税务注销时,若资料不齐,采取“承诺制”容缺办理,税务机关即时出具清税文书。制定全省统一的税务注销办理流程,编制全省统一的企业注销操作指南,并对其进行持续简化、优化。简化企业省内跨区迁移流程,迁出地税务机关结清纳税人应补(退)税款、滞纳金和罚款后,不作税务注销清算,便利企业自由迁移,办结时限由20个工作日压缩到5个工作日。


  (九)压缩办税时间。按照世界银行《营商环境报告》的纳税时间标准,继续大幅度压缩时间,并持续推进为民营企业等纳税人办理涉税事项的提速工作。推进“一门”办税,加快推进需与其他部门联合办理的业务进驻政务服务中心,推广房地产交易税收征管信息系统,实现房地产交易网签信息共享、业务联办。推行新办企业套餐服务,对新办企业法定义务事项和首次领用发票等12个涉税事项一并办理。简并纳税申报次数,对符合条件的纳税人申报增值税、企业所得税以及附征的城市维护建设税、教育费附加等多个税费由按月申报改为按季申报。


  (十)加快出口退税进度。积极落实国家提高出口退税率的政策,支持民营企业扩大出口。落实出口退税工作规范的退税时限要求,支持优质民营出口企业发展,一类企业出口退税要在5个工作日内办结。在全省范围内试点无纸化退税,一、二类民营出口企业全部纳入试点范围,三类民营出口企业自愿申请并符合条件的也可纳入试点范围。提高退税审核效率,将办理退税平均时间由目前13个工作日压缩到10个工作日。


  (十一)拓展网上办税事项。按照税务总局电子税务局建设规范,改造我省电子税务局,拓展网上办税事项,实现界面标准统一、业务标准统一、数据标准统一,进一步拓展“一网通办”的范围。丰富多元化缴税方式,推进互联网网签税库银“三方协议”,推行网上银行、手机银行缴税,推进应用支付宝、微信等第三方缴税。推广一般纳税人登记网上办理,纳税申报网上自主更正,纳税记录网上查询和打印,财务报表自动转换,实现“一键报税”。尽快推进税收电子退库全联网、全覆盖,实现申报、证明办理、核准、退库等业务网上办理,提高资金退付和使用效率,增强民营企业等纳税人的资金流动性。持续更新办税事项“最多跑一次”清单,推动实现“最多跑一次”省、市、县(区)、乡全覆盖,确保2018年底前50%以上涉税事项实现一次办结,2019年12月底前70%以上涉税事项实现一次办结。


  (十二)支持企业“走出去”。发挥税收协定的保障作用,使我省“走出去”企业充分享受税收协定待遇;企业可选择分国抵免法或综合抵免法计算其来源于境外的应纳税所得额、抵免限额和可抵免境外所得税税额;帮助“走出去”企业依法解决境外涉税纠纷问题。


  三、破解民营企业发展难点,助力民营企业持续发展


  (十三)助力民营企业便利融资。深化“银税互动”,进一步拓展银税合作的深度和广度,推进“银税互动协议”,联合全省银行机构将“银税互动”活动的受惠面拓展至新设立企业、评价年度内无生产经营业务收入或企业所得税核定征收办法的企业及个体工商户,鼓励金融机构依据纳税信用为小微企业提供更多更新的信贷产品;搭建“江西银税互动服务平台”,将银税互动由“线下”搬到“线上”,让纳税人和金融机构少走“马路”,多走“网路”,缓解小微企业融资难题。


  (十四)支持民营企业招工用工。落实好新招用高校毕业生、登记失业人员、安置残疾人等税收优惠政策,帮助企业缓解招工用工难的问题;落实好个人所得税优惠政策,助力民营企业引进创业人才和团队,让人才进得来,留得住。


  (十五)依法办理延期缴纳税款。对生产经营困难、纳税信用良好的民营企业,进一步研究针对性、操作性强的税收帮扶措施,帮助其实现更好发展。对确有特殊困难,不能按期缴纳税款的民营企业,通过依法办理税款延期缴纳等方式,积极帮助企业缓解资金压力。


  (十六)简化发票领用程序。对符合条件的纳税人实现发行税控设备、领取增值税发票业务在1日内办结。持续扩大民营企业小规模纳税人自行开具增值税专用发票的试点范围。进一步推进发票无纸化试点工作,推动电子发票在电子商务等领域的使用,缩短纳税人领用、打印、验旧纸质发票的时间。


  (十七)保障纳税人正常经营发票需求。改进民营企业发票管理措施,确保供给所需发票用量,对实体民营企业要根据其真实业务需求,在加强发票开具管理的基础上,不得以任何理由对其进行限售或停止供应发票。对于经营过程中存在不规范行为的民营企业,在企业及时纠正后,应及时保障发票供应,支持企业正常经营。


  (十八)完善常态化沟通机制。会同工商联、协会、商会等单位,进一步扩展税企双方沟通渠道和平台,通过召开座谈会等方式,面对面征询民营企业意见,及时回应关切。通过12366纳税服务热线在全省范围组织开展民营企业需求专项调查。


  (十九)建立中小企业跨区域涉税诉求受理和解决机制。在省税务局明确专门部门,组织专门力量,集中受理和协调解决中小企业在生产经营过程中遇到的跨区域税收执法标准不统一、政策执行口径不一致等问题。


  (二十)实行包容审慎监管。探索促进新产业、新业态、新模式、新技术、新产品发展的税收包容审慎监管方式。通过建立政策专家团队、试行预约裁定、优化风险监控、完善风险应对、开展双边预约定价、加大信用支持等措施,不断激发“五新”发展活力。


  四、消除民营企业维权痛点,切实保障纳税人合法权益


  (二十一)加强税收规范性文件审查。制定税收规范性文件要充分评估可能产生的经济、社会等各方面综合影响,对违反公平竞争审查要求、可能不利于民营企业发展的,应调整完善或不予出台。加大税收规范性文件清理力度,对有违市场公平竞争的内容,要一律修改或废止。


  (二十二)妥善处理依法征管和支持企业发展的关系。以最严格的标准防范逃避税,为守法经营的民营企业等纳税人营造公平竞争环境。不断健全以税收风险为导向、以“双随机一公开”为基本方式的新型稽查监管机制。坚决依法打击恶意偷逃税特别是没有实际经营业务只为虚开发票的“假企业”和没有实际出口只为骗取出口退税的“假出口”。


  (二十三)规范税务检查。在实施税务检查中,做到民营企业与其他企业一视同仁,坚持“无风险不检查、无审批不进户、无违法不停票”。对正常生产经营的企业要少打扰乃至不打扰。除举报等违法线索明显的案件外,一律运用税收大数据开展评估分析发现税收风险后,采取税务检查措施。对涉税事项需要到企业实地了解核查的,必须严格履行审批程序。


  (二十四)规范涉税事项行政处罚。严格落实行政处罚法有关规定,对民营企业等纳税人有主动消除或者减轻违法行为危害后果等情形的,依法从轻或者减轻行政处罚;对违法行为轻微并及时纠正,没有造成危害后果的,依法不予行政处罚。


  (二十五)推进企业守信激励。对纳税信用A级纳税人,联合有关部门在项目审批、财政资金安排、土地供用、资格认证、环保许可等18个方面提供41项激励措施。纳税信用A级一般纳税人可单次领取3个月的增值税发票用量,普通发票按需领用;连续3年被评为A级信用级别的纳税人,税务机关提供绿色通道或派出专门人员帮助办理涉税事项。纳税信用A级、B级的纳税人,在2年内没有涉税违法行为的,在申请提高一个等级最高开票限额时,可不进行实地查验或简化实地查验内容;“银税互动”受惠群体由纳税信用A级拓展至B级。


  (二十六)保障民营企业权利救济。抓紧研究建立纳税人诉求和意见受理快速反应机制。省税务局在12366纳税服务热线设立专线,受理民营企业纳税人的税收法律咨询、投诉举报等。各级税务机关对民营企业反映的执法问题、提出的行政复议申请要积极依法受理、及时办理。对民营企业因经营困难一时无力缴清税款、滞纳金或无法提供担保等原因,不符合行政复议受理条件的,复议机关在依法处理的同时,要甄别情况,发现主管税务机关税收执法行为确有错误的,应及时督促其依法纠正。


  (二十七)加强税收执法监督。全面推行税务行政执法公示制度、税收执法全过程记录制度、重大税收执法决定法制审核制度。统筹加大税收执法督察力度,强化执法责任追究,坚决查处税务人员简单粗暴执法、任性任意执法、选择执法、情绪执法等行为,坚决查处税务人员吃拿卡要等损害民营企业等纳税人利益的不正之风。


  五、突出组织实施工作重点,保障各项措施落实见效


  (二十八)加强党的领导。各级税务机关党委要高度重视支持和服务民营经济发展工作。党委书记是第一责任人,要亲自组织、亲自部署、亲自过问,统筹研究工作安排并认真抓好督导落实。各级税务机关党委在年度工作报告中,要专门就支持和服务民营经济发展工作情况进行报告,认真总结经验和不足,自觉接受评议和监督,促进工作不断改进、不断提高。


  (二十九)细化工作落实。省税务局办公室要加强对各项措施落实情况的督办;考核考评处要将政策措施落实情况纳入绩效考核;局内各单位要结合工作职责,明确责任分工,一项一项组织实施,对标对表加以推进,确保按时保质落实到位。设区市税务局要结合自身实际,进一步细化实化支持和服务民营经济发展的具体办法,层层压实责任,一级一级抓好贯彻落实。请各责任单位按照《关于支持和服务民营企业发展壮大若干措施分工安排》,于2018年12月25日将落实情况报省税务局(征管和科技发展处)。


  (三十)务求取得长效。支持和服务民营经济发展是一项长期任务。各级税务机关务必常抓不懈,融入日常工作常抓常新、常抓常进。在落实已有措施的基础上,要不断谋划和推出新的举措;在取得积极效果的基础上,要不断深化和拓展新的成效;在积累有益经验的基础上,要不断完善和丰富新的制度安排,确保支持和服务民营经济发展有实招、显实效、见长效。


  附件:关于支持和服务民营企业发展壮大若干措施分工安排


国家税务总局江西省税务局

2018年12月14日


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严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。