赣税发[2018]105号 国家税务总局江西省税务局关于关于落实简政减税降负政策措施全力推进我省经济高质量跨越式发展的实施意见
发文时间:2018-10-29
文号:赣税发[2018]105号
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国家税务总局江西省各市、县(区)税务局,局内各单位:


  为认真贯彻落实党中央、国务院和省委、省政府简政减税降负系列部署,充分发挥税收在稳增长、促改革、调结构、优生态、惠民生、防风险等方面的职能作用,不断提升税收服务水平,助推我省经济高质量跨越式发展,特制定本实施意见。


  一、强化责任意识,提升服务发展水平


  各级税务机关要跳出税收看税收,自觉把税收工作融入地方经济发展大局,针对新情况,研究新举措,着力提升服务经济发展水平和能力。


  (一)统一思想,服务发展大局。为应对当前错综复杂的国内外经济形势,党中央、国务院和省委、省政府出台了一系列简政减税降负政策措施,着力促进经济平稳健康可持续发展。全省各级税务机关要站在坚决落实“两个维护”的高度,迅速把思想和行动统一到党中央、国务院和省委、省政府的决策部署上来,不折不扣地落实好各项简政减税降负政策措施,努力让简政减税降负政策措施落地生根、政策效应充分发挥、政策红利有效释放,为市场主体添活力,为人民群众增便利。


  (二)主动作为,夯实财力基础。认真贯彻落实税务总局“四个坚决”要求,严禁收过头税、严禁虚收空转,力争实现税收收入“零水分、零异常、零风险”。健全收入风险监控工作机制,深入推进四部门打虚打骗两年专项行动,实现税收收入真实的、没有水分的增长,实现税收总量与税收质量同步提升,使税收收入增幅与经济发展、减税效应相适应,夯实我省经济高质量跨越式发展的财力基础。


  (三)克难奋进,落实改革措施。全面落实个人所得税改革各项措施,确保2018年10月1日起提高个人所得税基本减除费用标准并适用新税率表的两项过渡期政策顺利实施,为2019年1月1日起全面实施新税制做好各项准备工作。平稳推进社保费和非税收入职责划转工作,制定和完善我省社保费和非税收入征收管理、入库对账、权益保护等制度办法,组织面向缴费人的政策解读,推进税费业务和信息系统整合优化,确保我省设立的非税收入项目划转具体意见落地。


  (四)提升站位,积极建言献策。用好税收数据的“金山银库”,充分挖掘税收大数据价值,围绕省委、省政府重大决策和战略部署,从税收视角深入开展税收经济、政策效应、税收风险分析,结合我省产业结构、行业动态、企业变化以及区域发展现状,形成一批税收分析“拳头产品”,为领导科学决策提供参考,更好服务地方经济发展。


  二、落实减税政策,激发实体经济活力


  各级税务机关要牢固树立不落实税收优惠政策也是收“过头税”的观念,精准深入开展降成本优环境专项行动,引导纳税人用足用好各项减税政策,切实减轻纳税人税收负担,促进大众创业、万众创新,推动实体经济转型升级。


  (五)落实增值税改革措施。一是落实增值税税率下调政策。自2018年5月1日起,纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物,原适用17%和11%税率的,税率分别调整为16%、10%。二是完善进项税额抵扣政策。自2018年1月1日起,纳税人租入固定资产、不动产,既用于一般计税方法计税项目,又用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的,其进项税额准予从销项税额中全额抵扣。三是统一增值税小规模纳税人标准。自2018年5月1日起,增值税小规模纳税人标准统一为年应征增值税销售额500万元及以下。已登记为增值税一般纳税人的单位和个人,在2018年12月31日前,可转登记为小规模纳税人。


  (六)支持小微企业发展。一是扩大享受小型微利企业所得税优惠政策范围。2018年1月1日至2020年12月31日,将小型微利企业的年应纳税所得额上限由50万元提高至100万元,对年应纳税所得额低于100万元(含100万元)的小型微利企业,其所得减按50%计入应纳税所得额,按20%的税率缴纳企业所得税。二是支持金融机构向小微企业发放贷款。2018年9月1日至2020年12月31日,对金融机构向小型企业、微型企业和个体工商户发放单户授信小于1000万元的贷款利息收入免征增值税。


  (七)支持创新创业发展。一是激励企业加大研发投入。2018年1月1日至2020年12月31日,将企业开展研发活动中实际发生的研发费用税前加计扣除比例由50%提高到75%。二是支持创业投资发展。公司制创业投资企业采取股权方式直接投资于初创科技型企业满2年的,可按投资额的70%在股权持有满2年的当年抵扣该公司制创业投资企业的应纳税所得额。有限合伙制创业投资企业采取股权投资方式直接投资于初创科技型企业满2年的,可按投资额的70%抵扣法人合伙人从合伙制创投企业分得的所得或个人合伙人从合伙创投企业分得的经营所得。天使投资个人采取股权方式直接投资于初创科技型企业满2年的,可按投资额的70%抵扣转让该初创科技型企业股权取得的应纳税所得额。三是支持高新技术企业和科技型中小企业发展。自2018年1月1日起,当年具备高新技术企业或科技型中小企业资格的企业,其具备资格年度之前5个年度发生的尚未弥补完的亏损,准予结转以后年度弥补,最长结转年限由5年延长至10年。对省外高新技术企业整体搬迁到江西,依法享受同等税收优惠待遇。四是支持科技成果转化。自2018年7月1日起,依法批准设立的非营利性研究开发机构和高等学校,根据规定从职务科技成果转化收入中给予科技人员的现金奖励,可减按50%计入科技人员当月“工资、薪金所得”,依法缴纳个人所得税。


  (八)支持产业发展。一是支持物流产业发展。2018年5月1日至2019年12月31日,对物流企业承租用于大宗商品仓储设施的土地,减按所属土地等级适用税额标准的50%计征城镇土地使用税。2018年7月1日至2021年6月30日,对纳税人购置的挂车减半征收车辆购置税。二是支持动漫产业发展。2020年12月31日前,对动漫企业增值税一般纳税人销售其自主开发生产的动漫软件,按照适用税率征收增值税后,对其增值税实际税负超过3%的部分,实行即征即退政策。三是支持集成电路产业发展。2018年1月1日后投资新设的集成电路线宽小于130纳米,且经营期在10年以上的集成电路生产企业或项目,自获利年度起第一年至第二年免征企业所得税,第三年至第五年按照25%的法定税率减半征收企业所得税。2018年1月1日后投资新设的集成电路线宽小于65纳米或投资额超过150亿元,且经营期在15年以上的集成电路生产企业或项目,自获利年度起第一年至第五年免征企业所得税,第六年至第十年按照25%的法定税率减半征收企业所得税。四是支持技术先进型服务企业发展。对经认定的技术先进型服务企业,减按15%的税率征收企业所得税。


  (九)支持淘汰落后产能。一是支持去产能、调结构。2018年10月1日至2020年12月31日,对按照去产能和调结构政策要求停产停业、关闭的企业,自停产停业次月起,免征房产税、城镇土地使用税。二是支持企业、事业单位改制重组。2018年1月1日至2020年12月31日,对企业改制、事业单位改制、公司合并、公司分立、企业破产、资产划转、债权转股权、划拨用地出让或作价出资、公司股权(股份)转让等所涉及的土地、房屋权属,按有关政策规定免征契税。


  (十)支持外贸稳定增长。一是加快出口退税进度。全面推广出口退税无纸化管理,对信用评级高、纳税记录好的出口企业简化手续,推行“一键申报”出口退税,加快出口退税办理进度。鼓励外贸综合服务企业为中小企业代办退税,支持外贸新业态发展。积极争取税务总局赋予我省海关特殊监管区域企业一般纳税试点资格政策,配合做好九江出口加工区升级为综合保税区、景德镇申报陶瓷文化综合保税区和境外旅客离境退税在我省落地工作。二是支持培育贸易新业态新模式。自2018年10月1日起执行,对我省跨境电子商务综试区电子商务出口企业出口未取得有效进货凭证的货物,符合条件的试行增值税、消费税免税政策。


  (十一)支持“一带一路”建设。一是鼓励外商在赣投资。2018年1月1日起,将境外投资者以分配利润直接投资暂不征收预提所得税政策的适用范围,由外商投资的鼓励类项目扩大至所有非禁止外商投资的项目和领域。二是支持赣企“走出去”。企业可选择按国(地区)别分别计算或不按国(地区)别汇总计算其来源于境外的应纳税所得额,分别计算其可抵免境外所得税税额和抵免限额。


  (十二)支持生态文明建设。一是支持农产品加工业发展。自2018年7月1日起,将我省以购进农产品为原料生产销售羽绒制品、果蔬汁饮料、竹木包装物、纸和纸制品、肉制品、芝麻制品,且取得的增值税扣税凭证中包含农产品收购发票或者销售发票抵扣进项税额的增值税一般纳税人,纳入农产品增值税进项税额核定扣除试点范围。二是支持节能减排。2018年1月1日至2020年12月31日,对购置的符合条件的新能源汽车免征车辆购置税。自2018年7月10日起,对节能汽车,减半征收车船税;对新能源车船,免征车船税。


  (十三)降低企业收费负担。一是降低残疾人就业保障金征收标准。自2018年4月1日起,将残疾人就业保障金征收标准上限,由当地社会平均工资的3倍降低至2倍。其中,用人单位在职职工平均工资未超过当地社会平均工资2倍(含)的,按用人单位在职职工年平均工资计征残疾人就业保障金;超过当地社会平均工资2倍的,按当地社会平均工资2倍计征残疾人就业保障金。二是降低国家重大水利工程建设基金征收标准。自2018年7月1日起,将国家重大水利工程建设基金征收标准再降低25%,调整后的基金征收标准为3.105厘/千瓦时。


  三、推进“放管服”改革,优化税收营商环境


  对标省委、省政府打造“五型”政府、“四最”发展环境,坚持以纳税人和缴费人为中心的服务理念,深入推进“放管服”改革,不断深化办税(缴费)便利化改革,持续优化税收营商环境。


  (十四)规范税收执法。对税务证明事项进行全面清理,做到没有法律法规规定的证明事项一律取消。严格执行全省统一的税务行政处罚裁量权适用规则及执行标准,最大限度规范处罚裁量空间,做到处罚标准统一,处罚结果公正,保障纳税人合法权益。对法律、法规规章可以给予行政处罚的税收违法行为,当事人首次违反且情节轻微,并在税务机关发现前主动改正或在税务机关责令限期改正的期限内主动改正的,不予行政处罚。实施“双随机、一公开”监管,除线索明显的涉嫌偷逃骗抗税和虚开发票等税收违法行为、按规定程序直接立案检查外,其他税务稽查对象均须在“税务稽查双随机工作平台”中随机抽取,相应随机或者竞标选派执法检查人员。3年内已被随机抽查的税务稽查对象,不列入随机抽查范围。开展对全省分管税收工作的副县(市、区)长的综合治税培训,营造良好的税收共治环境。


  (十五)减少办税次数。推进“一网”办税,做好江西省网上税务局与江西政务服务网对接工作,实现公众和纳税人主要涉税业务“一网通办”。推进“一门”办税,将房地产交易、车辆购置税征收等与老百姓生活密切相关的、需与同级政府其他部门联合办理的事项优先进驻政务服务中心;对于具备条件的政务服务中心,办税服务厅整体进驻。推进“一次”办税,持续更新办税事项“最多跑一次”清单,开发应用“容缺受理服务系统”,避免纳税人因忘带资料而“多次跑”,推动实现“最多跑一次”省、市、县(区)、乡全覆盖。推进“一窗”办税,所有办税服务厅实行“一窗一人”办税模式,综合窗口可办理所有各类涉税事项。


  (十六)压缩办税时间。简化开业登记流程,协调由工商部门设立登记时全面采集纳税人涉税信息,税务部门通过信息共享获取工商登记信息,不再重复采集,推行新办纳税人“套餐”服务。简化跨区域迁移流程,对省内跨区迁移的纳税人,迁出地税务机关结清纳税人应补(退)税款、滞纳金和罚款后,不作注销清算;对不存在未办结事项且属于正常户的纳税人即时办结。优化税务注销程序,对向市场监管部门申请简易注销的纳税人,如果未办理过涉税事宜或办理过涉税事宜但未领用发票、无欠税(滞纳金)及罚款,可免于到税务机关办理清税证明;对向市场监管部门申请一般注销的纳税人,实行限时办结税务注销,单位及查账征收个体工商户办理注销的办结时限为20个工作日,定期定额个体工商户办理注销的办结时限为5个工作日。协同推进不动产登记便利化,推行不动产交易税收征管系统,实行不动产登记和办税“一窗受理,内部流转,并行办理”。


  (十七)增添办税便利。推行网上银行、手机银行缴税,拓展应用支付宝、微信等第三方缴税。对能确切掌握纳税人信息的纳税申报事项,采用“主动网上推送办税信息+纳税人确认”和“纳税人申请+预填表+自动审核”的新型办税模式。加快推进企业财务软件与纳税申报软件对接,推广应用增值税纳税申报“一表集成”辅助系统,实现增值税一般纳税人大部分申报数据“零录入”和纳税额自动计算。推广应用征管资料电子化系统和电子印章(签名)系统,推进涉税资料电子化,逐步取消网上办税纳税人纸质资料报送、纸质资料复印件留存,实现受理、办理、出件全程网络化、无纸化。


  (十八)优化税后服务。优化多缴退税办理流程,推进多缴退税电子化,实现退税申请、退税审核、退库办理业务网上办理。强化风险提醒,开发风险数据管理系统,对纳税人存在违法行为的即时发送提醒短信,督促纳税人及时纠正违法行为,降低办税风险,提高税法遵从。推行“线上税银互动”模式,逐步实现税务端和银行端专线数据直连,建立以税银征信互认、用户授权、信息共享、大数据风控为基础的税银合作机制,提高融资效率。


  (十九)强化信用建设。积极推动社会信用体系建设,加强纳税信用评价,建立健全诚信纳税“红名单”和税收失信“黑名单”,对纳税信用好的纳税人依法提供更多便利,对纳入“黑名单”的纳税人依法实施联合惩戒,构建“一处失信、处处受限”的失信惩戒长效机制,形成正向激励和反向警示的双向合力,营造诚信纳税良好氛围。


  (二十)强化督查考评。建立常态化监督检查机制,将落实简政减税降负政策措施情况纳入重点工作实地督查、税收执法检查和明察暗访等内容,纳入绩效管理考评内容,确保党中央、国务院部署的各项简政减税降负政策措施在全省税务系统全面落实落地。对发现的问题坚决督促整改,对情节严重的,依规严肃问责,切实做到真督真查、真究真问、真促真改。


  各级税务机关要更加紧密地团结在以习近平同志为核心的党中央周围,认真贯彻落实党中央、国务院和省委、省政府各项决策部署,加强政策宣传辅导,强化政策效应分析和落实跟踪问效,撸起袖子加油干,戮力同心,砥砺奋进,为建设富裕美丽幸福现代化江西,绘就新时代江西物华天宝、人杰地灵的新画卷作出新的更大贡献!


国家税务总局江西省税务局

2018年10月29日


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严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。