[1999]外经贸法发第395号 对外经济贸易合作部、国家工商行政管理局关于外商投资企业合并与分立的规定
发文时间:1999-09-23
文号:[1999]外经贸法发第395号
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条款失效提示:对外贸易经济合作部和国家工商行政管理总局关于修改<关于外商投资企业合并与分立的规定>的决定<对外贸易经济合作部、国家工商行政管理总局令[2001]第8号>   

  第一条 为了规范涉及外商投资企业合并与分立的行为, 保护企业投资者和债权人的合法权益,根据 《中华人民共和国公司法》和有关外商投资企业的法律和行政法规,制定本规定。

  第二条 本规定适用于依照中国法律在中国境内设立的中外合资经营企业。具有法人资格的中外合作经 营企业。外资企业。外商投资股份有限公司(以下统称公司)之间合并或分立。 公司与中国内资企业合并,参照有关法律、法规和本规定办理。

  第三条 本规定所称合并,是指两个以上公司依照公司法有关规定,通过订立协议而归并成为一个公司。 公司合并可以采取吸收合并和新设合并两种形式。 吸收合并,是指公司接纳其他公司加入本公司,接纳方继续存在,加入方解散。 新设合并,是指两个以上公司合并设立一个新的公司,合并各方解散。

  第四条 本规定所称分立,是指一个公司依照公司法有关规定,通过公司最高权力机构决议分成两个以上的公司。 公司分立可以采取存续分立和解散分立两种形式。存续分立,是指一个公司分离成两个以上公司,本公司继续存在并设立一个以上新的公司。 解散分立,是指一个公司分解为两个以上公司,本公司解散并设立两个以上新的公司。

  第五条 公司合并或分立, 应当遵守中国的法律、法规和本规定, 遵循自愿、平等和公平竞争的原则, 不得损害社会公共利益和债权人的合法权益。 公司合并或分立,应符合《指导外商投资方向暂行规定》和《外商投资产业指导目录》的规定,不得 导致外国投资者在不允许外商独资、控股与占主导地位的产业的公司中独资、控股或占主导地位。 公司因合并或分立而导致其所从事的行业或经营范围发生变更的,应符合有关法律、法规及国家产业 政策的规定并办理必要的审批手续。

  第六条 公司合并或分立,应当符合海关、税务和外汇管理等有关部门颁布的规定。合并或分立后存续 或新设的公司,经审批机关。海关和税务等机关核定,继续享受原公司所享受的各项外商投资企业待遇。

  第七条 公司合并或分立,须经公司原审批机关批准井到登记机关办理有关公司设立、变更或注销登记。 拟合并公司的原审批机关或登记机关有两个以上的,由合并后公司住所地对外经济贸易主管部门和国 家工商行政管理局(以下简称国家工商局)授权的登记机关作为审批和登记机关。 拟合并公司的投资总额之和超过公司原审批机关或合并后公司住所地审批机关权限的,由具有相应权 限的审批机关审批。 拟合并的公司至少有一家为股份有限公司的,由中华人民共和国对外贸易经济合作部(以下简称外经 贸部)审批。

  第八条 因公司合并或分立而解散原公司或新设异地公司,须征求拟解散或拟设立公司的所在地审批机 关的意见。

  第九条 在投资者按照公司合同、章程规定缴清出资、提供合作条件且实际开始生产、经营之前,公司 不得合并或分立。

  第十条 有限责任公司之间合并后为有限责任公司。股份有限公司之间合并后为股份有限公司。上市的 股份有限公司与有限责任公司合并后为股份有限公司。非上市的股份有限公司与有限责任公司合并后可以 是股份有限公司,也可以是有限责任公司。

  第十一条 股份有限公司之间合并或者公司合并后为有限责任公司的,合并后公司的注册资本为原公司 注册资本额之和。 有限责任公司与股份有限公司合并后为股份有限公司的,合并后公司的注册资本为原有限责任公司净 资产额根据拟合并的股份有限公司每股所含净资产额折成的股份额与原股份有限公司的股份总额之和。

  第十二条 根据本规定第十一条第一款合并的,各方投资者在合并后的公司中的股权比例,根据国家有 关规定,由投资者之间协商或根据资产评估机构对其在原公司股权价值的评估结果;在合并后的公司合同、 章程中确定,但外国投资者的股权比例不得低于合并后公司注册资本的百分之二十五。

  第十三条 分立后公司的注册资本额,由分立前公司的最高权力机构,依照有关外商投资企业法律,法 规和登记机关的有关规定确定,但分立后公司的注册资本额之和应为分立前公司的注册资本额。

  第十四条 各方投资者在分立后的公司中的股权比例,由投资者在分立后的公司合同、章程中确定,但 外国投资者的股权比例不得低于分立后各公司注册资本的百分之二十五。

  第十五条 公司合并,采取吸收合并形式的,接纳方公司的成立日期为合并后公司的成立日期;采取新 设合并形式的,登记机关核准设立登记并签发营业执照的日期为合并后公司的成立日期。 因公司分立而设立新公司的,登记机关核准设立登记并签发营业执照的日期为分立后公司的成立日期。

  第十六条 涉及上市的股份有限公司合并或分立的,应当符合有关法律、法规和国务院证券监督管理部 门对上市公司的规定并办理必要的审批手续。

  第十七条 公司与中国内资企业合并必须符合我国利用外资的法律、法规规定和产业政策要求并具备以下条件:

  (一)拟合并的中国内资企业是依照《中华人民共和国公司法》规范组建的有限责任公司或股份有限 公司;

  (二)投资者符合法律。法规和部门规章对合并后公司所从事有关产业的投资者资格要求;

  (三)外国投资者的股权比例不得低于合并后公司注册资本的百分之二十五;

  (四)合并协议各方保证拟合并公司的原有职工充分就业或给予合理安置。

  第十八条 公司吸收合并,由接纳方公司作为申请人,公司新设合并,由合并各方协商确定一个申请人。 申请人应向审批机关报送下列文件:

  (一)各公司法定代表人签署的关于公司合并的申请书和公司合并协议;

  (二)各公司最高权力机构关于公司合并的决议;

  (三)各公司合同、章程;

  (四)各公司的批准证书和营业执照复印件;

  (五)由中国法定验资机构为各公司出具的验资报告;

  (六)各公司的资产负债及财产清单;

  (七)各公司上一年度的审计报告;

  (八)各公司的债权人名单;

  (九)合并后的公司合同、章程;

  (十)合并后的公司最高权力机构成员名单,

  (十一)审批机关要求报送的其他文件。

  第十九条 公司合并协议应包括下列主要内容:

  (一)合并协议各方的名称、住所、法定代表人;

  (二)合并后公司的名称、住所、法定代表人;

  (三)合并后公司的投资总额和注册资本;

  (四)合并形式;

  (五)合并协议各方债权、债务的承继方案;

  (六)职工安置办法;

  (七)违约责任;

  (八)解决争议的方式;

  (九)签约日期、地点;

  (十)合并协议各方认为需要规定的其他事项。 

第二十条 拟合并的公司有两个以上原审批机关的,拟解散的公司应当在依照本规定第十八条向审批机 关报送有关文件之前,向其原审批机关提交因公司合并而解散的申请。 原审批机关应自接到前款有关解散申请之日起十五日内做出是否同意解散的批复。超过十五日,原审 批机关未作批复的,视作原审批机关同意该公司解散。 如果原审批机关在前款规定娜民内,作出不同意有关公司解散的批复,拟解散公司可将有关解散申请 提交原审批机关与公司合并的审批机关共同的上一级对外经济贸易主管部门,该部门应自接到有关公司解 散申请之日起三十日内作出裁决。 如果审批机关不同意或不批准公司合并,则有关公司解散的批复自行失效。

  第二十一条 拟分立的公司应向审批机关报送下列文件:

  (一)公司法定代表人签署的关于公司分立的申请书;

  (二)公司最高权力机构关于公司分立的决议;

  (三)因公司分立而拟存续、新设的公司(以下统称分立协议各方)签订的公司分立协议;

  (四)公司合同、章程;

  (五)公司的批准证书和营业执照复印件;

  (六)由中国法定验资机构为公司出具的验资报告;

  (七)公司的资产负债表及财产清单;

  〔八〕公司的债权人名单;

  (九)分立后的各公司合同、章程;

  (十)分立后的各公司最高权力机构成员名单;

  (十一)审批机关要求报送的其他文件。

  因公司分立而在异地新设公司的,公司还必须向审批机关报送拟设立公司的所在地审批机关对因分立 而新设公司签署的意见。

  第二十二条 公司分立协议应包括下列主要内容:

  (一)分立协议各方拟定的名称、住所、法定代表人;

  (二)分立后公司的投资总额和注册资本;

  (三)分立形式;

  (四)分立协议各方对拟分立公司财产的分割方案;

  (五)分立协议各方对拟分立公司债权、债务的承继方案;

  (六)职工安置办法;

  (七)违约责任:

  (八)解决争议的方式;

  (九)签约日期、地点;

  (十)分立协议各方认为需要规定的其他事项。

  第二十三条 合并后存续的公司或者新设的公司全部承继因合并而解散的公司的债权、债务。 分立后的公司按照分立协议承继原公司的债权、债务。

  第二十四条 审批机关应自接到本规定第十八条或第二十一条规定报送的有关文件之日起四十五日内, 以书面形式作出是否同意合并或分立的初步批复。 公司合并的审批机关为外经贸部的,如果外经贸部认为公司合并具有行业垄断的趋势或者可能形成某 种特定商品或服务的市场控制地位而妨碍公平竞争,可于接到前款所述有关文件后,召集有关部门和机构, 对拟合并的公司进行听证并对该公司及其相关市场进行调查。前款所述审批期限可延长至一百八十天。

  第二十五条 拟合并或分立的公司应当自审批机关就同意公司合并或分立作出初步批复之日起十日内, 向债权人发出通知书,并于三十日内在全国发行的省级以上报纸上至少公告三次。 公司应在上述通知书和公告中说明对现有公司债务的承继方案。

  第二十六条 公司债权人自接到本规定第二十五条所述通知书之日起三十日内、未接到通知书的债权人 自第一次公告之日起九十日内,有权要求公司对其债务承继方案进行修改,或者要求公司清偿债务或提供 相应的担保。 如果公司债权人未在前款规定期限内行使有关权利,视为债权人同意拟合并或分立公司的债权、债务 承继方案,该债权人的主张不得影响公司的合并或分立进程。

  第二十七条 拟合并或分立的公司自第一次公告之日起九十日后,公司债权人无异议的,拟合并公司的 申请人或拟分立的公司应向审批机关提交下列文件:

  (一)公司在报纸上三次登载公司合并或分立公告的证明;

  (二)公司通知其债权人的证明;

  (三)公司就其有关债权、债务处理情况的说明;

  (四)审批机关要求提交的其他文件。

  第二十八条 审批机关应自接到本规定第二十七条所列文件之日起三十日内,决定是否批准公司合并或 分立。

  第二十九条 公司采取吸收合并形式的,接纳方公司应到原审批机关办理外商投资企业批准证书变更手 续并到登记机关办理公司变更登记;加入方公司应到原审批机关缴销外商投资企业批准证书并到登记机关 办理公司注销登记。 公司采取新设合并形式的,合并各方公司应到原审批机关缴销外商投资企业批准证书并到登记机关办 理公司注销登记;新设立的公司应通过申请人到审批机关领取外商投资企业批准证书并到登记机关办理公 司设立登记。 公司采取存续分立形式的,存续的公司应到审批机关办理外商投资企业批准证书变更手续并到登记机 关办理公司变更登记;新设立的公司应到审批机关领取外商投资企业批准证书并到登记机关办理公司设立 登记。 公司采取解散分立形式的,原公司应到原审批机关缴销外商投资企业批准证书并到登记机关办理公司 注销登记;新设立的公司应到审批机关领取外商投资企业批准证书并到登记机关办理公司设立登记。

  第三十条 公司合并的申请人或拟分立的公司,应自审批机关批准合并或分立之日起三十日内,就因合 并或分立而解散、存续或新设公司的事宜,到相应的审批机关办理有关缴销、变更或领取外商投资企业批 准证书手续。

  第三十一条 公司应自缴销、变更或领取外商投资企业批准证书之日起,依照《中华人民共和国企业法 人登记管理条例》和《中华人民共和国公司登记管理条例》等有关规定,到登记机关办理有关注销、变更 或设立登记手续。 设立登记应当在有关公司变更,注销登记办理完结后进行。 公司合并或分立协议中载明的有关公司财产处置方案及债权。债务承继方案和审批机关批准公司合并 成分立的文件,视为注销登记所需提交的清算报告。

  第三十二条 公司为新设合并或分立办理注销,变更登记后,当事人不依法办理有关公司设立登记的, 应承担相应的法律责任。

  第三十三条 公司投资者因公司合并或分立而签署的修改后的公司合同、章程自审批机关变更或核发外 商投资企业批准证书之日起生效。

  第三十四条 合并或分立后存续或新设的公司应自变更或领取营业执照之日起三十日内,向因合并或分 立而解散的公司之债权人和债务人发出变更债权人和债务人的通知并在全国发行的省级以上报纸公布。

  第三十五条 合并或分土居存续或新设的公司应自换发或领取营业执照之日起三十日内,到税务、海关、 土地管理和外汇管理等有关机关办理相应的登记手续。

  第三十六条 在公司合并或分立过程中发生股权转让的,依照有关法律、法规和外商投资企业投资者股 权变更的规定办理。

  第三十七条 香港、澳门、台湾地区的投资者在中国其他地区投资举办的公司合并或分立,参照本规定 办理。

  第三十八条 本规定由外经贸部和国家工商局负责解释。

  第三十九条 本规定自一九九九年十一月一日起执行。

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严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。