桂财建[2016]20号 广西壮族自治区财政厅、广西壮族自治区北部湾经济区和东盟开放合作办公室关于印发广西北部湾经济区重大产业发展专项资金管理办法的通知
发文时间:2016-02-28
文号:桂财建[2016]20号
时效性:全文有效
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各有关市财政局、北部湾办,区直各有关单位:


  为规范广西北部湾经济区重大产业发展专项资金管理,加强财政监督,保证专项资金合理使用和专款专用,切实提高资金使用效益,根据《中华人民共和国预算法(2014年修正)》、《基本建设财务管理规定》等国家现行财政财务管理法律法规,以及《广西壮族自治区本级财政专项资金管理办法》(桂政发[2014]60号)和《自治区本级大额专项资金管理办法》(桂政发[2014]26号)等自治区财政资金管理规定,我们制定了《广


  西北部湾经济区重大产业发展专项资金管理办法》。现印发你们,请遵照执行。


广西壮族自治区财政厅

广西壮族自治区北部湾经济区和东盟开放合作办公室

2016年2月28日



广西北部湾经济区重大产业发展专项资金管理办法


  第一条 专项资金管理办法制定的依据。为规范广西北部湾经济区重大产业发展专项资金管理,加强财政监督,保证专项资金合理使用和专款专用,切实提高资金使用效益,根据《中华人民共和国预算法(2014年修正)》、《基本建设财务管理规定》等国家现行财政财务管理法律法规制度,以及《自治区本级大额专项资金管理办法》(桂政发[2014]26号)和《广西壮族自治区本级财政专项资金管理办法》(桂政发[2014]60号)等自治区财政资金管理规定,制定本办法。


  第二条 专项资金设立的依据。本办法所称广西北部湾经济区重大产业发展专项资金是指自治区党委、自治区人民政府为贯彻落实《广西北部湾经济区发展规划(2014年修订)》,加快经济区发展,专项用于支持经济区内重大产业和重大基础设施的资金。根据《广西壮族自治区人民政府关于延续和修订促进广西北部湾经济区开放开发若干政策规定的通知》(桂政发[2014]5号)精神,从2014年起至2020年止,自治区本级预算每年安排不低于13亿元广西北部湾经济区重大产业发展专项资金(以下简称“专项资金”),专项用于支持北部湾经济区重点产业园区及重点产业发展。


  第三条 专项资金设立的目标。到2020年,使北部湾经济区建设成为“一带一路”有机衔接的重要门户核心区、中国—东盟自贸区升级版的先行示范区、西南中南地区开放发展新的战略支点的核心引擎、广西升级发展的引领示范区和先行先试区。


  第四条 管理原则。专项资金遵循统筹兼顾、保障重点、公平公开、强化监督的原则。


  第五条 职责分工


  广西壮族自治区财政厅(以下简称财政厅)、广西壮族自治区北部湾经济区和东盟开放合作办公室(以下简称自治区北部湾办)和北部湾经济区的市、县人民政府有关部门按照职责分工,共同做好专项资金管理和监督工作。


  (一)财政厅负责专项资金管理的牵头组织和协调工作,负责制定专项资金管理制度,审核专项资金设立、调整和撤销的申请,组织专项资金预算编制及执行,审核专项资金安排规划、计划的合理性,办理专项资金拨付,组织实施财政监督检查和总体绩效评价等。


  (二)自治区北部湾办负责专项资金的项目管理工作,负责提出专项资金设立、调整和撤销申请,专项资金预算申报及编制专项资金规划,建立项目库,项目实行滚动管理,且应与自治区财政三年中期规划相衔接。负责草拟专项资金年度计划和分配使用方案,按照“谁使用、谁负责”的原则负责专项资金日常管理监督和信息公开。负责组织项目实施单位编制项目绩效目标和开展项目绩效自评,负责本部门专项资金绩效评价等。


  (三)北部湾经济区的市、县人民政府财政、北部湾办公室根据职责,做好专项资金的组织实施、资金拨付、监督管理及绩效评价等工作。


  第六条 范围及重点


  (一)使用范围。区域范围:列入《广西北部湾经济区发展规划》内的重点产业园区基础设施。纳入自治区统筹的重点产业园区包括:中国-马来西亚钦州产业园区、广西钦州保税港区、广西凭祥综合保税区、东兴国家重点开发开放试验区、南宁高新技术开发区、南宁国家经济技术开发区、广西-东盟经济技术开发区、南宁六景工业园区、北海工业园区、北海铁山港(临海)工业区、防城港企沙工业区、防城港大西南(临港)工业园、钦州港经济技术开发区、玉林龙潭产业园等。


  产业(项目)范围:列入《广西北部湾经济区发展规划》的石油化工、电子信息、生物制药、有色金属、新材料、修造船、海洋工程、林浆纸一体化等重大产业及相关的基础设施;与自治区人民政府签订协议或自治区人民政府明确扶持的重大产业项目;兑现《广西壮族自治区人民政府关于延续和修订促进广西北部湾经济区开放开发若干政策规定的通知》(桂政发[2014]5号)中有关物流扶持政策项目;经济区重大课题研究、重大规划编制和重大基础设施项目可研、环评、初步设计等前期工作以及自治区党委、自治区人民政府认定的北部湾经济区其他重大项目。   (二)支持重点。根据北部湾经济区中长期发展目标、中期财政规划、跨年度项目滚动预算的需要,重点支持重大在建项目、已具备实施条件的新建项目、属于市场机制不能有效调节的社会效益明显、外部性强的公益性项目等。


  第七条 支持方式。根据建设项目的不同主体,采取不同的支持方式,主要包括资本金注入、投资补助、投资参股及贷款贴息等。


  (一)资本金注入。对由自治区直接投资建设的基础设施项目,主要采取资本金注入的方式予以支持。


  (二)投资补助及投资参股方式。


  1.对由各市直接投资建设的项目,采取投资补助的方式予以支持。


  2.项目前期工作经费采取投资补助的方式予以支持。


  3.对由非国有或非国有控股企业实施,有一定经济效益和社会效益的属于基础性的项目,采取投资补助的方式给予支持,累计投资补助一般不超过项目实收资本的30%(不含30%)。对于累计投资补助达到项目实收资本30%以上的(含30%),采取参股形式予以支持,并由同级财政部门指定有关机构依法履行出资人职责。


  (三)贷款贴息。对经济效益较好的项目,主要采取贷款贴息的方式予以支持。


  (四)引入竞争性分配机制分配资金。每年拿出一定比例的资金通过竞争性分配,确定支持重点园区和重点产业项目。


  (五)国家和自治区对财政专项资金支持方式有明确规定的,从其规定。 


    第八条 申报及审核


  (一)申报及初审。


  1.申报。项目所在设区市(县)人民政府和自治区指定的项目业主提出专项资金支持的项目及所需金额,于上一年度的9月底前报自治区北部湾办和财政厅审核。


  申报项目应当具备实施条件,短期内无法实施的项目不得申报。


  2.初审。自治区北部湾办会同财政厅对照本办法第六条、第七条的规定,将项目前期工作是否基本完成、在建项目的分年度资金安排额度及资金使用绩效、政策兑现项目的目标任务是否完成等因素,一并作为专项资金分配方案的审核重点,必要时可组织相关专家对项目进行评审。经初审合格的项目纳入跨年度滚动项目库。


  3.资金分配方案的编制。自治区北部湾办会同财政厅根据国家和我区中长期发展目标、中期财政规划等的要求,从项目库中遴选提出下一预算年度专项资金分配方案(草案),并于10月31日前上报自治区人民政府审核。


  第九条 项目计划及预算的下达


  自治区北部湾办和财政厅应当在自治区人民政府审查批准专项资金分配方案后及时下达项目投资计划和资金预算。


  (一)自治区北部湾办应在自治区人民政府审查批准专项资金分配方案后10个工作日内,下达项目投资计划。对需要二次细化的项目,自治区北部湾办应在自治区人民政府审查批准专项资金分配方案后50个工作日内,将细化的资金分配方案报财政厅。


  (二)财政厅应在自治区人民政府审查批准专项资金分配方案后15个工作日内,将市、县组织实施的项目预算提前下达市、县级财政,市、县级财政应当将专项资金按规定编入本级预算。


  (三)对于由自治区本级组织实施的项目,编入自治区本级财政预算,由财政厅在自治区人民代表大会批准自治区本级预算后60日内下达专项资金预算。


  第十条 资金拨付的材料报备


  项目单位申请拨付资金时,应提供如下材料,并对材料的真实性、准确性、完整性负责。


  (一)项目选址规划批复文件(第一次申请时需提供);


  (二)项目立项、核准或备案等审批文件、可行性研究报告和投资概算(第一次申请时需提供);


  (三)项目用款申请书(内容需包含批准的项目年度投资计划、项目的工程进度及投资完成等项目基本情况,各项资金的到位、使用及结余情况,并提出申请用款额度等);


  (四)列入政府采购目录的品目,要实行政府采购,并提供经政府采购部门认可的政府采购合同副本、采购发票及相关证明材料;


  (五)采用贴息方式支持的,项目业主须提供一个年度向金融机构支付固定资产投资贷款的利息清单及相关证明文件。主要包括:


  1.项目业主与金融机构签订的与项目名称一致的贷款合同;


  2.一个年度内的(上年的同期至当年申请拨付资金时的同期)利息支付清单;


  3.政府相关部门对项目的批准或备案文件。不需政府部门审批或备案的项目除外。


  第十一条 资金拨付及账务处理。专项资金的具体拨付,由各级财政部门按照预算及国库管理的规定办理。项目业主收到财政部门拨付的专项资金,应当按照适用的会计准则、会计制度进行账务处理。属于基本建设项目的,还须按《基本建设财务管理规定》和《国有建设单位会计制度》等规定执行。


  第十二条 项目调整的管理。广西北部湾经济区各市、各项目业主应严格按照自治区下达的投资计划和项目预算组织项目实施,不得擅自变更建设标准、建设规模以及自治区补助资金的使用用途。如遇特殊原因需要调整计划和预算的,必须报原审批部门批准。各项目资金原则上只允许调整一次。


  第十三条 绩效管理


  (一)项目实施单位在申报专项资金时,须按照自治区北部湾办、财政厅的规定和要求填报项目绩效目标,未在项目申报时填报的,需在规定时间内补报。


  (二)自治区北部湾办负责专项资金总体绩效评价工作,并按照财政厅要求报送绩效评价报告。


  (三)项目实施单位负责本单位项目绩效自评工作,并将自评报告报项目所在市北部湾办;项目所在市北部湾办对本辖区内的项目自评报告进行审核汇总后报自治区北部湾办,同时抄报财政厅。


  (四)财政厅根据需要组织开展专项资金的总体绩效和项目绩效再评价,绩效评价结果作为安排预算和项目资金的重要依据。


  第十四条 评审及竣工决算。对于符合以下条件的建设项目,应当进行投资评审及竣工决算。


  (一) 属于自治区本级评审范围的建设项目,按照《自治区本级财政投资评审实施办法》(桂财办〔2015〕70号)办理。


  (二)市县组织实施的项目,由同级财政部门按照有关规定组织评审。


  (三)项目建设单位应在项目竣工后三个月内,完成竣工财务决算编制工作,并按规定程序报财政部门审批,然后办理固定资产交付使用手续。


  (四)财政部门要加强与审计部门的协调配合,对于列入审计部门年度政府审计计划的项目,财政部门可不再对其竣工决算进行评审。


  第十五条 结余结转资金的处理


  (一)凡申请使用专项资金的建设单位,应确保项目前期工作已基本完成。专项资金下达后,如因项目用地预审、选址、环评、初步设计、征地拆迁等前期工作未达到要求,或者招标投标和政府采购等工作延误,进而影响项目进度,符合以下情形之一的,一律按规定收回自治区财政,调整用于符合本办法第六条规定的其他项目。


  1.自财政厅下达资金预算后6个月,项目建设无任何实质性进展,造成资金闲置的;


  2.自财政厅下达资金预算后12个月,专项资金未使用完毕,仍有结余的(质保金除外);


  3.项目不能按原计划实施需要调整的,在调整后超过6个月资金未使用完毕,仍有结余的。


  (二)对专项资金支出进度未达到序时进度要求,结余结转数额较大(含列支结转)或调整项目多的市和重点产业园区,在下一年度安排资金时,将适当减少专项资金支持总量和补助比例。


  第十六条 监督检查和责任追究


  (一)各级财政部门和北部湾办要加强对专项资金使用的监督检查,建立健全专项资金监督检查和信息共享机制。


  (二)使用专项资金的部门、单位要加强对专项资金使用的管理,健全财务管理及内部控制制度,确保专款专用和资金安全。厉行节约,严禁奢侈浪费。


  (三)各级财政部门和北部湾办及其工作人员、申报使用专项资金的部门、单位及个人有下列行为之一的,按照《预算法》、《财政违法行为处罚处分条例》等法律法规予以处理、处罚。涉嫌犯罪的,移送司法机关处理。相关涉事企业和个人的违法违规信息,将被记入人民银行(南宁中心支行)征信系统。


  1.专项资金分配方案制定和复核过程中,有关部门及其工作人员违反规定,向不符合条件的单位(或项目)分配资金的;


  2.以虚报冒领、重复申报、多头申报、报大建小等手段骗取专项资金的;


  3.滞留、截留、挤占、挪用专项资金的;


  4.擅自超出规定的范围或者标准分配和使用专项资金的;


  5.未履行管理和监督职责,致使专项资金被骗取、截留、挤占、挪用或资金闲置沉淀的;


  6.拒绝、干扰或者不予配合有关专项资金的预算监管、绩效评价、监督检查等工作的;


  7.其他违反专项资金管理的行为。


  第十七条 本办法从印发之日起执行。2008年11月27日财政厅和自治区北部湾办联合印发的《广西北部湾经济区重大产业发展专项资金管理暂行办法》(桂财建[2008]255号)同时废止。各市可根据本办法,结合当地实际,制定具体实施细则。


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严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。