财会[2021]2号 财政部 国资委 银保监会 证监会关于严格执行企业会计准则切实加强企业2020年年报工作的通知
发文时间:2021-01-27
文号:财会[2021]2号
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各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、国资委、银保监局、证监局,新疆生产建设兵团财政局、国资委,财政部各地监管局,有关单位:


  为贯彻落实党中央、国务院决策部署,切实提高会计信息质量,加大对企业会计准则实施环节的管理和指导力度,防范财务造假,扎实推动相关企业做好2020年年报编制工作,现将有关事项通知如下:


  一、充分认识加强企业2020年年报工作的重要意义


  党中央、国务院领导同志高度重视会计审计工作,2020年以来就加强会计审计监管工作、严厉打击财务造假、提高资本市场信息披露质量多次作出重要指示批示。推动会计准则高质量实施,切实提高会计信息质量,实现各类企业会计信息真实可比,是打通国内大循环断点堵点、构建新发展格局的重要举措;是引导资源有效配置、发挥市场配置资源基础性调节作用的基本保障;是提高资本市场信息披露质量、维护广大投资者权益的必然要求。


  近年来,有关方面共同推动会计准则有效实施,取得积极成效,但也暴露出部分企业执行会计准则不严格、会计信息失真、擅自扩大利用估值和判断空间等问题,甚至出现个别企业财务造假,会计师事务所审计失败等案例。企业年报反映企业资产负债状况、一年来的经营业绩及成果,在真实披露企业会计信息方面发挥着至关重要作用。2020年全球遭受新冠肺炎疫情影响,国际形势严峻复杂,部分企业经营困难加剧,面临的风险挑战增多。当前正处于编制、审计、披露企业年报的关键时期,有关地方和单位要坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署,切实提高思想认识,积极采取措施,督促相关企业严格执行企业会计准则等各项要求,扎实做好2020年年报工作。


  二、编制2020年年报应予关注的准则实施重点技术问题


  企业编制年报应当严格执行财政部发布的企业会计准则、企业会计准则解释、企业会计准则应用指南、会计处理规定等有关规定。在此基础上,需要特别关注以下重点问题:


  (一)关于新冠肺炎疫情期间相关业务的会计处理。


  1.企业应当按照《企业会计准则第2号——存货》、《企业会计准则第8号——资产减值》等的相关规定,根据疫情期间的具体情况对存货跌价准备、长期资产如商誉等减值准备进行职业判断和会计处理,合理确定关键参数,充分、及时披露与减值相关的重要信息。如因属于某些特定行业或海外业务而受到疫情较大影响的,应予以特别关注。


  2.企业应当按照《企业会计准则第4号——固定资产》、《企业会计准则第6号——无形资产》等的相关规定,在疫情期间继续计提固定资产折旧和无形资产摊销;在疫情停工停产期间计提的固定资产折旧和无形资产摊销应当根据用途计入相关资产的成本或当期损益。


  3.企业应当按照《企业会计准则第16号——政府补助》的相关规定,将在疫情期间取得的政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助,并进行相应会计处理。例如,承租人因疫情停业原因收到政府发放的、用于补偿其停业期间发生损失的租赁费补贴,属于与收益相关的政府补助。


  4.新冠肺炎疫情下承租人与出租人就租金减让达成新的约定,并满足《新冠肺炎疫情相关租金减让会计处理规定》(财会〔2020〕10号)中关于简化处理条件的,承租人与出租人可以选择采用简化方法进行会计处理。该选择应当一致地应用于类似租赁合同,不得随意变更。


  (二)关于执行新准则的相关会计处理。


  1.企业应当按照《企业会计准则第14号——收入》(财会〔2017〕22号,以下简称新收入准则)的相关规定,根据实际情况判断履约义务是否满足在某一时段内履行的条件,如属于某一时段内履行的履约义务,相关收入应当在履约义务履行的期间内确认;如不满足,则该履约义务属于在某一时点履行的履约义务,应当在客户取得相关商品或服务(以下简称商品)控制权的时点确认收入。企业不得通过随意调整收入确认方法提早、推迟确认收入或平滑业绩。


  对于在某一时段内履行的履约义务,企业应当考虑商品的性质,采用产出法或投入法确定恰当的履约进度。企业在评估是否采用产出法确定履约进度时,应当考虑具体事实和情况选择能够如实反映企业履约进度和向客户转移商品控制权的产出指标。例如,“里程碑法”通常采用“已达到的里程碑”这一产出指标来确定履约进度,企业应当分析合同中约定的不同里程碑节点是否能恰当代表履约进度,如果里程碑节点能恰当代表履约进度,则表明采用“已达到的里程碑”确定履约进度是恰当的;如果企业在合同约定的各个里程碑之间向客户转移了重大的商品控制权,则很可能表明采用“已达到的里程碑”确定履约进度是不恰当的,企业应当选择其他产出指标或其他方法来确定履约进度。


  2.当企业向客户销售商品涉及其他方参与其中时,企业应当评估特定商品在转让给客户之前是否控制该商品,确定其自身在该交易中的身份是主要责任人还是代理人。控制该商品的,其身份为主要责任人,用总额法确认收入;不控制该商品的,其身份为代理人,用净额法确认收入。


  为便于准则实施,企业在判断时通常也可以参考如下三个迹象:企业承担向客户转让商品的主要责任;企业在转让商品之前或之后承担了该商品的存货风险;企业有权自主决定所交易商品的价格。需要强调的是,企业在判断其是主要责任人还是代理人时,应当以该企业在特定商品转移给客户之前是否能够控制该商品为原则,上述三个迹象仅为支持对控制权的评估,不能取代控制权的评估,也不能凌驾于控制权评估之上,更不是单独或额外的评估。


  3.首次执行新收入准则的企业,应当按照该准则的相关规定进行新旧衔接。企业首次执行新收入准则时新产生了应收账款或合同资产的,相应的预期信用损失应当调整期初留存收益,对可比期间的信息不予追溯调整。


  4.企业确定租赁期时不仅应考虑不可撤销的租赁期间,如果承租人合理确定将行使续租选择权或不行使终止租赁选择权,租赁期应包含不可撤销租赁期间、续租选择权涵盖期间和终止租赁选择权涵盖期间。包含购买选择权的租赁即使租赁期不超过12个月,也不属于短期租赁。


  5.承租人发生的租赁资产改良支出不属于使用权资产,应当记入“长期待摊费用”科目。由租赁资产改良导致的预计复原支出按照《企业会计准则第21号——租赁》(财会〔2018〕35号)第十六条处理。


  6.企业偿还租赁负债本金和利息所支付的现金,应当计入现金流量表中的筹资活动现金流出,支付的按《企业会计准则第21号——租赁》(财会〔2018〕35号)第三十二条简化处理的短期租赁付款额和低价值资产租赁付款额以及未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额应当计入经营活动现金流出。


  企业支付的预付租金和租赁保证金应当计入筹资活动现金流出,支付的与按《企业会计准则第21号——租赁》(财会〔2018〕35号)第三十二条简化处理的短期租赁和低价值资产租赁相关的预付租金和租赁保证金应当计入经营活动现金流出。


  7.执行新金融工具相关会计准则的企业应当加强对准则实施过程的流程控制和动态管理,完善预期信用损失法的治理机制和管理措施,改进信用风险评估方法,及时、充分识别预期风险,按规定计提信用风险减值准备。预期信用损失法相关模型和参数的调整应当有理有据,反映预期信用风险变化,重要模型和关键参数的调整应有专家论证并报董事会审批。企业应当严格执行《关于进一步贯彻落实新金融工具相关会计准则的通知》(财会〔2020〕22号)中新冠肺炎疫情下应用预期信用损失法的相关规定。


  8.企业以预期信用损失为基础,对向其他企业提供的委托贷款、财务担保或向集团关联企业提供资金借贷等进行减值会计处理时,应当将其发生信用减值的过程分为三个阶段,对不同阶段的预期信用损失采用相应的会计处理方法,不得采用按照整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备的简化处理方法。


  9.企业持有的结构性存款,应当按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》(财会〔2017〕7号)中金融资产合同现金流量特征和管理金融资产的业务模式的规定确定其分类,并进行相应确认、计量和列报。


  对于商业银行吸收的符合《中国银保监会办公厅关于进一步规范商业银行结构性存款业务的通知》(银保监办发〔2019〕204号)定义的结构性存款,即嵌入金融衍生产品的存款,通过与利率、汇率、指数等的波动挂钩或者与某实体的信用情况挂钩,使存款人在承担一定风险的基础上获得相应的收益,企业通常应当分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产,记入“交易性金融资产”科目,并在资产负债表中“交易性金融资产”项目列示。


  10.如果金融资产的合同现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付,其中利息包括对货币时间价值、与特定时期未偿付本金金额相关的信用风险以及其他基本借贷风险、成本和利润的对价,且结合管理金融资产的业务模式,金融企业将其分类为以摊余成本计量或者以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产的,应当按实际利率法计算利息收入,记入“利息收入”科目,并在利润表中的“利息收入”项目列示。


  例如,银行从事信用卡分期还款业务形成的金融资产,企业不得将其按实际利率法计算的利息收入记入“手续费及佣金收入”科目或在利润表中的“手续费及佣金收入”项目列示。再如,银行评估借款人财务状况、评估并记录各类担保、担保物和其他担保安排,以及议定金融资产的合同条款、编制和处理相关文件、达成交易等相关活动而收取的补偿,构成金融资产实际利率组成部分,银行应当以此为基础计算利息收入。


  以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产的利息收入,不得记入“利息收入”科目。


  11.企业应当严格遵循《企业会计准则第37号——金融工具列报》(财会〔2017〕14号)和《永续债相关会计处理的规定》(财会〔2019〕2号)等规定,合同条款表明企业不能无条件避免交付现金或其他金融资产的合同义务的,企业不得将其发行的永续债和其他类似工具分类为权益工具。


  12.对于可回售工具,例如某些开放式基金的可随时赎回的基金份额,以及发行方仅在清算时才有义务向另一方按比例交付其净资产的金融工具,例如属于有限寿命工具的封闭式基金、理财产品的份额、信托计划等寿命固定的结构化主体的份额,如果满足《企业会计准则第37号——金融工具列报》(财会〔2017〕14号)第三章中规定的分类为权益工具的条件,发行方在其个别财务报表中应当作为权益工具列报,在企业集团合并财务报表中对应的少数股东权益部分应当分类为金融负债。


  由于上述金融工具对于发行方而言不满足权益工具的定义,因此对于投资方而言不属于权益工具投资,投资方不能将其指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。


  13.根据《关于保险公司执行新金融工具相关会计准则有关过渡办法的通知》(财会〔2017〕20号),企业根据相关企业会计准则规定对其联营企业或合营企业采用权益法进行会计处理时,应统一联营企业或合营企业的会计政策。发生以下情形的,企业可以不进行统一会计政策的调整:(1)企业执行新金融工具相关会计准则,但其联营企业或合营企业暂缓执行新金融工具相关会计准则。(2)企业暂缓执行新金融工具相关会计准则,但联营企业或合营企业执行新金融工具相关会计准则。


  企业可以对每个联营企业或合营企业单独选择是否进行统一会计政策的调整。该豁免在企业执行《企业会计准则第25号——保险合同》(财会〔2020〕20号)后的财务报告期间不再适用。


  (三)关于其他准则的相关会计处理。


  1.企业应当按照《企业会计准则第20号——企业合并》、《企业会计准则解释第13号》(财会〔2019〕21号)的相关规定,正确判断企业合并中取得的经营活动或资产的组合是否构成业务;对于构成业务的,应当按照该准则的相关规定,正确区分同一控制下企业合并和非同一控制下企业合并,并进行相应会计处理。


  2.企业应当按照《企业会计准则第33号——合并财务报表》的相关规定,综合考虑所有相关事实和情况,按照控制定义的三项要素判断企业是否控制被投资方。企业不应仅以子公司破产、一致行动协议或修改公司章程等个别事实为依据做出判断,随意改变合并报表范围。对控制的评估是持续的,当环境或情况发生变化时,投资方需要评估控制的三项要素中的一项或多项是否发生了变化,是否影响了投资方对被投资方控制的判断。


  母公司编制合并财务报表,应当将整个企业集团视为一个会计主体,正确抵销内部交易的影响,按照统一的会计政策,反映企业集团整体财务状况、经营成果和现金流量。


  3.企业应当按照《企业会计准则第36号——关联方披露》、《企业会计准则解释第13号》(财会〔2019〕21号)的相关规定,正确判断关联方关系和关联方交易,并在报表附注中进行相应披露。


  4.企业应当按照《企业会计准则第30号——财务报表列报》、《企业会计准则第31号——现金流量表》、《关于修订印发2018年度金融企业财务报表格式的通知》(财会〔2018〕36号)、《关于修订印发2019年度一般企业财务报表格式的通知》(财会〔2019〕6号)、《关于修订印发合并财务报表格式(2019年版)的通知》(财会〔2019〕16号)的相关规定,编制2020年年度财务报表。企业对不存在相应业务的报表项目可结合本企业的实际情况进行必要删减,企业根据重要性原则并结合本企业的实际情况,对确需单独列示的内容可增加报表项目。例如,可以在合并现金流量表中“筹资活动产生的现金流量”项下增加“发行债券收到的现金”项目。


  三、切实加强组织实施与监督检查,认真扎实做好企业2020年年报工作


  (一)加大对重点关注会计事项的宣传贯彻。各地方和有关单位应当按照职责分工,加强协同配合,督促辖区内上市公司、国有企业、金融企业加强对本通知相关内容的学习,准确把握有关要求,及时澄清会计实务处理中模糊不清晰的地方,坚决遏制滥用会计准则、判断估计任性随意的问题,督促企业真实准确地进行会计核算与反映,切实打好防范化解重大风险攻坚战。各地方和有关单位应将企业2020年年报工作中的有关情况、问题建议等,及时向财政部、国资委、证监会、银保监会报告,共同扎实做好相关工作。


  (二)促进提升会计师事务所审计质量,充分发挥社会审计作用。财政部将持续开展会计师事务所审计质量提升专项工作。会计师事务所在进行年报审计时,应当切实贯彻落实风险导向审计理念和方法,重点关注货币资金、收入、存货、商誉、金融工具、企业合并、关联方交易、持续经营等领域,保持职业怀疑,有效识别、评估和应对因舞弊和错误导致的财务报表重大错报风险;按照审计准则相关要求,严格执行函证等审计程序,如果利用专家工作,应着重评价专家工作的恰当性,确定是否足以实现审计目的;确保获取充分适当的审计证据,独立、客观、公正地发表审计意见,保证执业质量,防范执业风险。


  (三)加强监督检查,全面促进提升2020年年报编制质量。财政部、国资委、证监会、银保监会将建立健全联合工作机制与重大问题会商机制,按各自职责分工,协同配合,切实加大监管力度,密切跟踪企业年报编制、审计、披露、决算等相关情况,加强信息共享与沟通。切实加大监督检查力度,严厉打击企业财务造假、会计师事务所出具不实审计报告的行为。对地方及企业反映年报编制过程中的会计准则实施问题,财政部将牵头会同有关部门加强技术指导,及时给予回应答复,切实提高企业会计信息质量。


  联系方式:


  财政部会计司 zhiduerchu@mof.gov.cn


  国资委财管运行局 qcec@sasac.gov.cn


  银保监会财务会计部accounting_reg@cbirc.gov.cn


  证监会会计部 sxkjs@csrc.gov.cn


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银保监会

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2021年1月27日


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严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。