甘政办发[2020]35号 甘肃省人民政府办公厅印发关于贯彻落实《优化营商环境条例》若干措施的通知
发文时间:2020-02-14
文号:甘政办发[2020]35号
时效性:全文有效
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各市、自治州人民政府,兰州新区管委会,省政府各部门,中央在甘有关单位:


  《关于贯彻落实〈优化营商环境条例〉的若干措施》已经省政府同意,现印发给你们,请结合实际,认真抓好贯彻落实。


甘肃省人民政府办公厅

2020年4月14日


  (此件公开发布)


关于贯彻落实《优化营商环境条例》的若干措施


  为深入贯彻落实《优化营商环境条例》,不断解放和发展社会生产力,加快建设现代化经济体系,推动高质量发展,结合实际,提出如下措施。


  一、坚决清理各种不合理限制,营造公平竞争的市场环境


  (一)保障各类市场主体平等投资权利。严格落实市场准入负面清单和外商投资准入负面清单等制度。进一步打破垄断,开放公共服务领域,坚持公开竞争性选择社会资本,保障各类社会资本平等参与。在电力、通信、铁路、公路、机场、石油、天然气等重点行业和领域,推出一批补短板的重大项目,加强投资项目推介,吸引社会资本参与建设和运营。继续规范有序推进政府和社会资本合作(PPP)项目建设,依法依规加大力度推进PPP项目实施。(责任单位:省发展改革委、省工信厅、省财政厅、省商务厅、省交通运输厅、省通信管理局;各市州政府,兰州新区管委会,以下任务均需各市州政府,兰州新区管委会负责落实,不再列出)


  (二)清理各种准入限制和隐形壁垒。建立开放透明、公平公正的市场环境,坚持各类市场主体一律平等,对本地企业开放的市场领域,不得限制外地企业进入,并不得要求在本地开展经营活动时必须设立分支机构(办事处)。大力推进企业照后减证、一照多址、一址多照等便利化措施,着力破解准入不准营难题。招标投标和政府采购活动中,不得通过设置注册登记、备案、入围、资质验证、投标(竞买)许可、强制担保、强制要求在当地投资、人员业绩考核、企业性质、产品产地来源等没有法律法规依据的限制性条件,实行地方保护和行业垄断。政府机关或个人不得利用职务违法违规插手或干预招投标活动。鼓励政府采购活动中采购人免收履约保证金。(责任单位:省市场监管局、省财政厅、省发展改革委、省公共资源交易局)


  (三)加强公平竞争审查和合法性审核。加强对涉及市场生产经营活动的政策法规文件的公平竞争审查和合法性审核。加快清理与企业性质挂钩的行业准入、资质标准、产业补贴、贷款贴息、投资补助等规定和做法,建立民营企业与国有企业公平竞争环境。落实扶持企业政策的平等性,推进产业政策由差异化、选择性向普惠化、功能性转变。建立各类违背公平竞争问题的投诉举报平台和处理回应机制。建立包括人大代表、政协委员和社会专业人士共同参与的监督和评估机制。(责任单位:省市场监管局、省司法厅、省发展改革委等)


  二、持续提升审批服务质量,打造高效便捷的政务环境


  (四)不断简化审批程序创新服务模式。深入推行“一窗办一网办简化办马上办”改革。进一步简化项目投资、企业开办、工程建设项目审批、不动产登记办理的环节和流程,在各级政务大厅推行一件事“一窗通办”。加快一体化在线政务服务平台建设,在与国家政务服务平台、各市州各部门政务服务平台(系统)全面对接联通的基础上,提升网上办理质量。依托电子政务外网建设完善省级数据共享交换平台,推动国家、省、市三级数据共享交换平台深度对接融合,提升全省政务信息资源共享应用水平。依托政务服务平台加快实现医保、社保、公积金等高频事项“一网通办”。大力推动手机办事,推出“指尖办”甘肃品牌。对环境影响评价、固定资产投资项目节能审查等事项实行区域集中评价,成果共享共用。通过线上和线下公开征集中介服务机构,将涉及工程咨询、招标代理、工程监理、环评等内容的中介机构纳入中介服务超市,直接对比询价、商谈时限、一次性选择。大力推行“网上办、联合审、区域评、代办制、快递送”,真正实现群众办事“少跑腿”“零跑路”。在有条件的各类特殊功能区,积极推动一站式财税托管服务,实行各类优惠政策“不来即享”,企业无需实体入驻、无需到当地实体办公就可以享受优惠政策。以十大生态产业相关企业和项目为重点,推动便民承诺、容缺审批、帮办代办、全过程咨询等改革措施实施。在各级政务服务机构、各类政务服务平台开展“好差评”。(责任单位:省政府办公厅、省发展改革委等)


  (五)大力推行清单化、标准化、规范化服务。以权责清单为依托,不断优化流程,减环节、减时间、减材料,建立规范统一的审批服务体系。逐步推行证明事项告知承诺制。梳理公布申报材料清单、证明事项清单等,部门一律不得要求单位或个人提供清单外的申请和证明材料。做到凡是无法律法规依据的证明材料、能够通过数据共享或网络核验的材料、能够通过电子证照库调取的证照一律不需提交,凡是法定程序没有要求必须见面的审批事项,或者对法定程序要求必须见面的审批事项,能通过现代化信息手段可以达到法律要求的,一律实行“不见面审批”。(责任单位:省政府办公厅、省市场监管局、省司法厅等)


  (六)打造简单便利的集成改革体系。设立“企业开办”一站式受理窗口,实现市场主体登记、社保登记、公章刻制、发票申领等涉企事项集成办理。不断完善“互联网+不动产登记”“不动产登记信息管理基础平台”及“商品房转移登记信息预录入系统”,优化不动产登记业务流程。推动房屋测绘、土地测绘和规划测绘“多测合一”,加快实现不动产登记信息与公安、市场监管、机构编制、住建、税务、法院、民政、司法、银保监、国有资产监管、卫生健康等部门机构相关信息的横向共享。通过“省投资项目在线审批监管平台”“省工程建设项目审批平台”及“互联网+”推动审批各阶段成果数据信息共享。加快推进电子证照、数字化多图联审、区域评估、多规合一、帮扶代办等改革举措落地。创新实现智能审核、咨询、辅导的服务新模式,努力打造智慧办税体系。依托税收大数据,为纳税人提供申报数据自动带入、校验计算以及政策查询和智能提醒等服务。进一步简化注销和迁移办理流程,实现网上注销预检,提供清税证明免办服务和特定类型即办服务。(责任单位:省政府办公厅、省市场监管局、省公安厅、省人社厅、省自然资源厅、省发展改革委、省住建厅、省税务局等)


  (七)打造快速有力的要素保障体系。以用水用电用气通信报装为基点,整合报装、查勘、设计、施工、营业服务等资源,破除“部门墙、业务墙”,变“各自为政、各管一段”为一站办理。推行办水办电办气办通信资料电子化传递、收集、存档,通过预约上门、免费寄送等服务方式,逐步实现客户“一次都不跑”,着力提高报装服务效率。加强政务数据交换,逐步实现居民客户“刷脸办水电气通信”“零证办水电气通信”。鼓励产业用地采取长期租赁、先租后让、租让结合、弹性年期方式供应。鼓励农村集体经济组织依法采取集体经营性建设用地自办或以土地使用权入股、联营等方式开展经营活动。深化不动产统一登记改革,严格依法依规编制不动产登记材料申请目录、登记流程并向社会公布。对部分登记业务实行即时办结,设立企业专窗提供便捷高效服务。充分发挥市场竞争机制作用,降低地籍测绘、权属调查服务等费用。推行全方位办税服务、基础税源管理事项前移、简并涉税事项流程、简易注销即时办结、一般注销套餐指引服务。取消户籍限制,建立健全各类适用性人才的“柔性”引入机制。(责任单位:省住建厅、省自然资源厅、省人社厅、省通信管理局、省电力公司等)


  三、不断聚焦企业发展需求,完善精准有效的政策环境


  (八)积极落实减税降费政策措施。积极落实固定资产投资、亏损弥补、研发费用加计扣除、加速折旧等政策。落实货车安全技术检验、综合性能检验和尾气排放检验“三检合一”政策,全面实现“一次上线、一次检测、一次收费”。开展普通货运车辆异地综合性能检测,实现就近检测。加大对认证机构监管力度,督促合理收费,提升认证、检测“一站式”“一体化”服务能力。规范中介收费,坚决取消违法违规收费。加强对教育、医疗、通信、金融、公证、供水供电等公共服务领域收费的监督检查。完善行业协会商会收费信息集中公示制度,清理规范行业协会商会收费,建立健全行业协会商会乱收费投诉举报和查处机制。严格执行国家公布保留的涉企保证金目录清单,禁止非法新设立保证金项目。稳步推行银行保函替代现金缴纳保证金制度。加快推进在全省工程建设领域开展综合保险工作,降低工程风险和企业交易成本。(责任单位:省市场监管局、省交通运输厅、省生态环境厅、省民政厅、省发展改革委、省财政厅、省工信厅、省人社厅、省住建厅、甘肃银保监局)


  (九)完善对企业金融扶持政策。健全授信尽职免责机制,落实对中小微企业贷款不良容忍的监管政策。支持服务民营企业的区域性股权市场建设。在依法合规的前提下,支持资管产品和保险资金通过投资私募股权基金等方式积极参与民营纾困。积极推广应用“金税宝”产品,支持纳税信用良好的中小企业融资发展。积极吸引社会力量参与民营企业债转股。进一步整合金融产品、融资需求、信息中介、征信服务、政策红利等资源,实现一站式融资对接。扩大“金融超市”覆盖面,充分发挥产业基金、小微创业贷等在中小微企业融资过程中增进信用、分散风险、降低成本等方面的作用。推进建立银企交流合作平台,鼓励银行业金融机构对民营企业加大信贷支持力度,不盲目停贷、压贷、抽贷、断贷。(责任单位:人行兰州中心支行、甘肃银保监局、甘肃证监局、省财政厅、省人社厅、省金融监管局、省税务局)


  (十)支持科技创新和成果转化。完善政策措施、强化创新服务,鼓励和支持企业、科研院所、返乡创业群体等拓展创新空间,持续推进产品、技术、商业模式、管理等创新,充分发挥市场主体在推动科技成果转化中的作用,推进重大基础设施、生态产业发展、重要民生保障等领域的创新应用场景建设,为新技术新产品推广应用提供先行先试的机会。(责任单位:省科技厅、省发展改革委、省工信厅等)


  (十一)提升跨境贸易便利化水平。深入推广应用国际贸易“单一窗口”,加快地方特色功能建设,推动口岸和国际贸易领域相关业务统一通过国际贸易“单一窗口”办理。制定完善压缩整体通关时间工作方案,优化作业流程,简化监管证件,提高通关效率。清理规范口岸收费,实行口岸收费目录清单动态管理,降低通关成本。探索内陆城市跨境电子商务发展新模式、国际合作新规则、产业转型新路径,打造甘肃省跨境电子商务产业生态圈。(责任单位:省商务厅、兰州海关)


  (十二)畅通政商沟通机制。完善企业家参与涉企政策制定机制,涉企政策制定听取企业意见建议。涉企政策实施后,适时开展第三方机构主导、企业家代表参与的政策落实情况评估。对确需调整的涉企政策,要听取企业家和有关方面意见建议,按程序调整。对可能增加企业成本、影响企业正常生产经营的政策调整,应在听取相关行业企业意见的基础上合理设置缓冲过渡期。建立健全企业家接待日、座谈会、专题会等政商常态化沟通交流机制,定期向企业家通报全省经济社会发展形势,推动解决政策落地“最后一公里”问题。(责任单位:省发展改革委、省工信厅、省工商联等)


  四、不断提升执法司法水平,健全平等保护的法治环境


  (十三)依法维护公平公正统一的市场秩序。探索建立政府违约救济机制,对因政府规划调整、政策变化,造成企业合法权益受损的,依法予以补偿。建立健全“政府承诺+社会监督+失信问责”机制,决不能“新官不理旧账”。建立清偿和防止拖欠账款长效机制,政府机关和国有企业要依法履行与中小企业签订的协议和合同,不得违背企业真实意愿或在约定的付款方式之外以其他形式延长付款期限。加快及时支付款项的法规制度建设,建立拖欠账款问题的审计监察和信用惩戒机制。完善守法诚信褒扬机制和违法失信行为惩戒机制。规范失信联合惩戒对象纳入标准和程序,建立完善信用修复机制和异议制度,规范信用审查和联合惩戒。创新监管方式。将“双随机、一公开”监管与企业信用风险分类结果有机结合,科学分配监管资源。完善工作制度和业务流程,实现市场监管领域相关部门“双随机、一公开”监管全覆盖,各相关部门在市场监管领域联合“双随机、一公开”监管常态化,推动“进一次门、查多项事”。推进“智慧市场监管”,利用互联网、大数据提升监管精准化、智能化水平。推进信用监管,加快推进涉企信息归集共享,实行守信联合激励和失信联合惩戒机制,让市场主体“一处违法、处处受限”。全面推行行政执法三项制度,有效规范执法自由裁量权,促进严格规范公正文明执法,尽可能减少对市场主体正常生产经营活动的影响。禁止将罚没收入与行政执法机关利益挂钩。依法加大反不正当竞争执法力度,有效防止和制止无序竞争和不正当竞争。完善垄断性中介管理制度,清理强制性重复鉴定评估。积极探索和创新对新技术、新产业、新业态、新模式的监管方式。对一时看不准的,要监测分析、包容发展,不得简单化予以禁止或者不予监管。进一步加强市场主体基础信息的采集、整理和共享,方便各市场主体对异常经营企业、违法违规企业、失信黑名单企业进行当期和往期信息查询、查证。(责任单位:省政府办公厅、省市场监管局、省司法厅、省发展改革委、省政府国资委、省审计厅等)


  (十四)依法保护企业和企业家的合法权益。提高司法审判和执行效率,防止因诉讼拖延影响企业生产经营。保障企业家在协助纪检监察机关审查调查时的人身和财产合法权益。对涉及企业和企业家的案件,要严格按照法定程序采取查封、扣押、冻结等措施,依法严格区分违法所得、其他涉案财产与合法财产,严格区分企业法人财产与股东个人财产,严格区分涉案人员个人财产与家庭成员财产。建立涉案财产处理纠错机制和涉政府产权纠纷治理长效机制。加强刑事、民商及司法保护,依法保护企业和企业家合法权益,支持和监督政府依法行政,促进法治政府建设。(责任单位:省法院、省检察院、省公安厅、省司法厅)


  (十五)加快落实各项产权保护措施。继续加大涉产权案件的审判力度,审理公布一批有代表性、有影响力的涉产权纠纷申诉案件。加快知识产权保护体系建设,全面推进商标注册全程电子化,压缩商标注册审查周期和高价值专利审查周期。对侵犯商业秘密、专利商标地理标志侵权假冒、网络盗版侵权等违法行为开展集中整治,加强对中小微企业知识产权维权的援助。(责任单位:省法院、省市场监管局、省公安厅、省农业农村厅、省商务厅、兰州海关)


  (十六)建立多元化的纠纷处理的速调裁机制。在发挥好商事调解、仲裁等纠纷非诉解决机制作用的同时,建立适用于各类企业经济纠纷处理的速调裁机制,简化立案、送达、调解、审理和执行等程序,提供更加优质的司法服务,真正畅通企业诉讼“绿色通道”。(责任单位:省法院、省司法厅)


  五、加强组织保障,推动工作举措落细落实


  (十七)强化责任落实。各级政府和政府部门主要负责同志要切实把优化营商环境的主体责任扛在肩上,研究和部署推动本地、本领域优化营商环境工作。要结合工作实际,落细落小落实本措施明确的各项任务。


  (十八)强化法治保障。各地各部门要以贯彻落实《优化营商环境条例》为契机,清理与优化营商环境条例要求不一致、制约新产业新业态发展、企业群众反映突出的相关规定。要以法规制度建设保障各类所有制企业发展,保护各类市场主体的合法权益。


  (十九)加强督导评估。加强优化营商环境工作推进情况督查,对优化营商环境工作落实到位、成效明显的地方和部门通报表扬、给予激励,对落实不力、问题较多的地方和部门严肃问责。省发展改革委要组织开展营商环境评价工作,以评促改,以评促优,推动全省营商环境不断优化。


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严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。