内政发[2017]157号 内蒙古自治区人民政府关于印发《内蒙古自治区水资源税改革试点实施办法》的通知
发文时间:2017-12-29
文号:内政发[2017]157号
时效性:全文有效
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各盟行政公署、市人民政府,自治区各委、办、厅、局,各大企业、事业单位:


  现将《内蒙古自治区水资源税改革试点实施办法》印发给你们,请结合实际,认真贯彻执行。各地区要及时将试点工作进展情况报自治区财政厅、地税局、水利厅。


  2017年12月29日


  (此件公开发布)


内蒙古自治区水资源税改革试点实施办法


  第一条 为全面贯彻党的十九大精神,认真落实党中央、国务院决策部署,加强水资源管理和保护,促进水资源节约与合理开发利用,根据《财政部国家税务总局关于全面推进资源税改革的通知》(财税[2016]53号)、《财政部税务总局水利部关于印发〈扩大水资源税改革试点实施办法〉的通知》(财税[2017]80号),结合自治区实际,制定本办法。


  第二条 本办法适用于自治区水资源税试点征收管理。


  第三条 除本办法第六条规定的情形外,其他直接取用地表水、地下水的单位和个人,为水资源税的纳税人,应当按照本办法规定缴纳水资源税。


  前款所称直接取用地表水、地下水,是指利用取水工程或者设施,包括闸、坝、渠道、人工河道、虹吸管、水泵、水井以及水电站等,直接取用地表水、地下水。


  第四条 城镇公共供水的纳税人为城镇公共供水企业。


  第五条 水资源税纳税人应当按照《中华人民共和国水法》《取水许可和水资源费征收管理条例》及《内蒙古自治区取水许可和水资源费征收管理实施办法》等规定申领取水许可证。


  第六条 下列情形,不缴纳水资源税:


  (一)农村牧区集体经济组织及其成员从本集体经济组织的水塘、水库中取用水的;


  (二)家庭生活和零星散养、圈养畜禽饮用等少量取用水的;


  (三)水利工程管理单位为配置或者调度水资源取水的;


  (四)为保障矿井等地下工程施工安全和生产安全必须进行临时应急取用(排)水的;


  (五)为消除对公共安全或者公共利益的危害临时应急取水的;


  (六)为农牧业抗旱和维护生态与环境必须临时应急取水的。


  根据《内蒙古自治区取水许可和水资源费征收管理实施办法》,前款第二项所称少量取用水是指年取用水1000立方米以下。


  第七条 水资源税的征税对象为地表水和地下水。


  本条第一款所称地表水,是指陆地表面上动态水和静态水的总称,包括江、河、湖泊(含水库)等水资源;


  本条第一款所称地下水,是指埋藏在地表以下各种形式的水资源。


  第八条 水资源税实行从量定额计征办法。


  除本办法第九条、第十条规定的情形外,应纳水资源税计算公式为:应纳税额=实际取用水量×适用税额。


  前款所称适用税额,是指取水口所在地的适用税额。


  第九条 水力发电和火力发电贯流式冷却取用水应纳水资源税计算公式为:应纳税额=实际发电量×适用税额。


  本条第一款所称火力发电贯流式冷却取用水,是指火力发电企业从江河、湖泊(含水库)等水源取水,并对机组冷却后将水直接排入水源的取用水方式。


  本条第一款所称适用税额,是指取水口所在地的适用税额。


  第十条 城镇公共供水应纳水资源税计算公式为:应纳税额=实际售水量×适用税额。


  本条第一款所称城镇公共供水,是指城镇公共供水企业以公共供水管道及其附属设施向居民和单位的生活、生产和其他各项建设提供用水。


  本条第一款所称适用税额,是指分类型用水户适用税额。


  第十一条 火力发电循环式冷却取用水按照实际取用水量和适用税额征收水资源税。


  本条第一款所称火力发电循环式冷却取用水,是指火力发电企业从江河、湖泊(含水库)、地下等水源取水并引入自建冷却水塔,对机组冷却后返回冷却水塔循环利用的取用水方式。


  本条第一款所称适用税额,是指取水口所在地的适用税额。


  第十二条 疏干排水按照实际取用水量和适用税额征收水资源税。


  本条第一款所称疏干排水,是指在采矿和工程建设过程中破坏地下水层、发生地下涌水的活动。


  本条第一款所称实际取用水量,按照排水量确定。


  本条第一款所称适用税额,是指取水口所在地的适用税额。


  第十三条 地源热泵按照实际取用水量和适用税额征收水资源税。


  本条第一款所称地源热泵,是指利用水泵抽取地下水,进行热能交换后再通过回灌井返回地下。


  本条第一款所称适用税额,是指取水口所在地的适用税额。


  第十四条 除中央直属和跨省(区、市)水力发电取用水外,统筹考虑我区水资源状况、经济社会发展水平和水资源节约保护要求,在《财政部税务总局水利部关于印<扩大水资源税改革试点实施办法>的通知》(财税[2017]80号)规定最低平均税额基础上,按照相关原则分类型、行业确定各类取用水的税额标准。


  中央直属、跨省(区、市)和我区地方水力发电取用水的税额标准均为每千瓦时0.005元。跨省(区、市)界河水电站水力发电取用水水资源税税额标准,与涉及的非试点省份水资源费征收标准不一致的,按较高一方标准执行。


  第十五条 取用水类型分为直接取用地表水、直接取用地下水、特殊形式直接取用水和城镇公共供水。


  直接取用地表水和直接取用地下水,分为农牧业生产、供农村牧区人口生活用水的集中式饮水工程、特种行业和其他行业取用水;特殊形式直接取用水分为水力发电取用水、火力发电贯流式冷却取用水、疏干排水和地源热泵;城镇公共供水按用水户类型分为居民、特种行业和其他行业。


  本条第二款所称农牧业生产取用水,是指种植业、畜牧业、水产养殖业、林业等取用水(企事业单位经营性种植、养殖等取用水除外)。


  本条第二款所称供农村牧区人口生活用水的集中式饮水工程,是指供水规模在1000立方米/天或者供水对象1万人以上,并由企事业单位运营的农村牧区人口生活用水供水工程。


  本条第二款所称特种行业取用水,是指洗车、洗浴、高尔夫球场、滑雪场等取用水。


  第十六条 水资源税税额标准按照下列原则确定:


  对取用地下水、特种行业取用水、超计划(定额)取用水,从高确定税额;对超过规定限额的农牧业生产取用水以及主要供农村牧区人口生活用水的集中式饮水工程取用水、回收利用的疏干排水和地源热泵取用水,从低确定税额。


  严格控制地下水过量开采。同一类型取用水,地下水税额高于地表水,水资源紧缺地区的地下水税额大幅高于地表水;区分严重超采地区、超采地区和非超采地区,设置差别税额:严重超采地区、超采地区取用地下水的税额标准,分别按照非超采地区税额标准的3倍和2倍执行。


  在城镇公共供水管网覆盖地区取用地下水的,其税额高于城镇公共供水管网未覆盖地区,高于我区同类用途的城镇公共供水价格。


  除特种行业和农牧业生产取用水外,对其他取用地下水的纳税人在同等条件下统一税额标准。


  除城镇公共供水企业外,纳税人当年累计取用水量超出水行政主管部门批准年度取用水计划或者取用水定额的,主管税务机关按超出比例在原税额基础上加征1—3倍水资源税。


  水资源税改革试点期间,按照税费平移原则对城镇公共供水征收水资源税,不增加居民生活用水和城镇公共供水企业负担。


  第十七条 我区各类取用水具体适用税额标准,按照《内蒙古自治区水资源税适用税额表》(见附件)规定执行。


  与本办法(含附件)配套执行的自治区严重超采地区、超采地区和非超采地区的具体范围规定,由自治区水利厅会同自治区地税局另行明确。


  第十八条 下列情形,免征或者减征水资源税:


  (一)规定限额内的农牧业生产取用水,免征水资源税;


  (二)取用污水处理再生水,免征水资源税;


  (三)除接入城镇公共供水管网以外,军队、武警部队通过其他方式取用水的,免征水资源税;


  (四)抽水蓄能发电取用水,免征水资源税;


  (五)采油排水经分离净化后在封闭管道回注的,免征水资源税;


  (六)财政部、国家税务总局规定的其他免征或者减征水资源税情形。


  第十九条 水资源税由地方税务机关负责征收。


  第二十条 除城镇公共供水企业外,水资源税的纳税义务发生时间为纳税人取用水资源的当日。


  城镇公共供水企业水资源税的纳税义务发生时间为纳税人销售水资源的当日。


  第二十一条 除农牧业生产取用水外,水资源税按季或者按月征收,由主管税务机关根据实际情况确定。不能按固定期限计算纳税的,可以按次申报纳税。


  对超过规定限额的农牧业生产取用水水资源税按年征收。


  第二十二条 纳税人应当自纳税期满或者纳税义务发生之日起15日内申报纳税。


  第二十三条 除本办法第二十六条、第二十七条规定的情形外,纳税人应当向生产经营所在地的税务机关申报缴纳水资源税。


  在自治区行政区域内取用水,其纳税地点需要调整的,由自治区财政、地税部门决定。


  第二十四条 按照自治区人民政府或其授权部门批准的跨盟市、旗县(市、区)水量分配方案调度的水资源,由调入区域所在地的税务机关征收水资源税。


  第二十五条 企业之间在城镇公共供水产供销环节上发生的售水行为,由最终将水资源销售给用户的城镇公共供水企业缴纳水资源税。

     第二十六条 万家寨、尼尔基等综合水利枢纽工程跨省(区、市)水力发电取用水的水资源税,在自治区与相关省(区、市)之间进行分配。具体分配比例比照《财政部关于跨省区水电项目税收分配的指导意见》(财预〔2008〕84号)明确的增值税、企业所得税等税收分配办法,由自治区财政厅会同自治区地税局提出意见,报请自治区人民政府商山西、黑龙江等省(区、市)人民政府确定。


  主管税务机关应当按照前款确定比例分配的水力发电量和0.005元/千瓦时的税额标准,向万家寨等综合水利枢纽工程跨省(区、市)水力发电取用水征收水资源税。


  尼尔基等综合水利枢纽工程涉及相关省(区、市)未纳入水资源税改革试点范围,且水力发电取用水的水资源费征收标准与每千瓦时0.005元的税额标准不一致的,按自治区和相关省(区、市)较高一方的标准执行。


  本条第一款所称综合水利枢纽工程,是指承担发电、防洪、灌溉、工业供水、航运等多项任务,淹没区域和坝址跨越自治区和相关省(区、市)的水利工程。


  第二十七条 海勃湾、三盛公等综合水利枢纽工程跨盟市水力发电取用水的水资源税在我区相关盟市之间进行分配。具体分配办法参照《财政部关于跨省区水电项目税收分配的指导意见》(财预〔2008〕84号)及本办法第二十六条有关规定,由自治区财政厅会同自治区地税局提出具体意见,报请自治区人民政府批准执行。


  前款所称综合水利枢纽工程,是指承担发电、防洪、灌溉、工业供水、航运等多项任务,淹没区域和坝址全部在自治区行政区域内且跨越盟市的水利工程。


  我区综合水利枢纽工程跨旗县(市、区)水力发电取用水的水资源税在我区相关旗县(市、区)之间进行分配。具体分配办法参照本条第一款规定执行。


  前款所称综合水利枢纽工程,是指承担发电、防洪、灌溉、工业供水、航运等多项任务,淹没区域和坝址全部在同一盟市行政区域内且跨越旗县(市、区)的水利工程。


  第二十八条 农牧业生产取用水量超过农牧业生产取用水限额的部分(不含购买水权部分),由取用水单位和个人缴纳水资源税。


  与本办法配套实施的《农牧业生产取用水限额标准及水量核定办法》,由自治区水利厅会同自治区地税局等部门另行制定。


  第二十九条 对地下热水和矿泉水征收矿产资源税,不征收水资源税。


  第三十条 水行政主管部门和地方税务机关应当按照“税务征管、水利核量、自主申报、信息共享”的水资源税征管模式,开展水资源税征收管理工作,即税务机关依法征收管理;水行政主管部门负责核定取用水量;纳税人依法办理纳税申报;税务机关与水行政主管部门建立涉税信息共享平台和工作配合机制,定期交换征税和取用水信息资料。


  第三十一条 建立税务机关与水行政主管部门协作征税机制。


  水行政主管部门应当将取用水单位和个人的取水许可、实际取用水量、超计划(定额)取用水量、违法取水处罚等水资源管理相关信息,定期送交税务机关。


  纳税人根据水行政主管部门核定的实际取用水量向税务机关申报纳税。税务机关应当按照核定的实际取用水量征收水资源税,并将纳税人的申报纳税等信息定期送交水行政主管部门。


  税务机关定期将纳税人申报信息与水行政主管部门送交的信息进行分析比对。征管过程中发现问题的,由税务机关与水行政主管部门联合进行核查。


  第三十二条 城镇公共供水管网覆盖范围,由盟市、旗县(市、区)城镇公共供水行政主管部门按照城镇公共供水管网实际覆盖范围逐年划定,并于每年1月31日前将划定范围送交同级地方税务机关。地方税务机关据此确定纳税人适用税额标准。


  第三十三条 水资源税纳税人应当按照水行政主管部门批准的计划取用水。


  未经水行政主管部门批准取用水的单位或个人,水行政主管部门不予下达取用水计划或者取用水定额。


  第三十四条 除城镇公共供水企业外,纳税人当年累计取用水量超出水行政主管部门批准年度取用水计划或者取用水定额,主管税务机关应当按下列规定加征水资源税:


  (一)超出计划或者定额20%(含)以下的水量部分,在原税额标准基础上加1倍征收。


  (二)超出计划或者定额20%至40%(含)的水量部分,在原税额标准基础上加2倍征收。


  (三)超出计划或者定额40%以上的水量部分,在原税额标准基础上加3倍征收。


  农牧业生产取用水超过限额部分的水资源税,在相应税额标准基础上执行前款加征政策。


  第三十五条 对未经水行政主管部门批准取用水的单位或个人,各级水行政主管部门应本着“立足实际、简化手续、分类办理”的原则,在规定时限内完成取水许可审批手续;对不予批准办理取水许可的,书面告知不予批准的理由和依据。具体办法(含时限)在本办法第三十七条第二款所称“水资源税具体征收管理办法”中另行规定。


  第三十六条 纳税人应当按照国家技术标准安装取用水计量设施。


  纳税人未按规定安装取用水计量设施或者计量设施不能准确计量取用水量的,按照每日24小时连续最大取水(排水)能力或者自治区财政厅、地税局、水利厅确定的其他方法核定取用水量。


  第三十七条 水资源税由税务机关依照《中华人民共和国税收征收管理法》、《财政部税务总局水利部关于印发〈扩大水资源税改革试点实施办法〉的通知》(财税[2017]80号)和本办法有关规定征收管理。


  水资源税具体征收管理办法,由自治区地税局会同自治区水利厅等部门另行制定。


  第三十八条 水资源税改革试点期间,水资源税收入全部归属我区。水资源税按照现行资源税65︰35的分成比例在自治区与盟市之间进行分配;盟市与旗县(市、区)之间的分成比例由各盟市自行确定。自治区对盟市返还基数,以2016年12月与2017年1—11月盟市实际征收数为依据确定。


  盟市与旗县(市、区)间的水资源税分成比例确定后应及时报自治区财政厅、地税局备案,确保征管软件有关水资源税收入级次正确维护、按时运行。


  第三十九条 统筹兼顾纳税人生产经营所在地与取水口所在地政府的财政利益。


  纳税人生产经营所在地与取水口所在地在同一盟市分属不同旗县(市、区)的,由盟市确定水资源税收入的分配原则和分配比例;不在同一盟市的,由相关盟市平等协商确定水资源税收入的分配比例,自治区财政通过年终结算办理有关调整事宜;相关盟市经协商难以达成一致意见的,经有关盟市申请,由自治区财政厅参照相关办法研究办理。


  第四十条 万家寨综合水利枢纽工程跨省(区、市)水力发电取用水水资源税收入归属我区部分,由主管税务机关征收并在相关盟市、旗县(市、区)之间进行分配。具体征收和分配办法由自治区财政厅会同自治区地税局提出意见,报请自治区人民政府批准执行。


  第四十一条 水资源税开征后,水资源费征收标准降为零。2018年6月30日前,水资源费征收管理部门将取水单位和个人欠缴、缓缴或者延期缴纳的水资源费缴入财政部门非税收入专户。


  水资源税开征后,对预交水资源费的单位和个人,水资源费账户余额可抵缴其应纳水资源税税款;截至2018年6月30日仍未抵缴完毕的,剩余水资源费由当地予以返还。


  第四十二条 水资源税改革试点期间,按照税费平移原则对城镇公共供水企业征收的水资源税纳入用水户的综合水费,实行价税分离,不计入自来水价格,不作为增值税计税依据,不增加居民用水负担和城镇公共供水企业负担。


  前款规定在操作层面的具体处理方式,由自治区发展改革委、地税局和内蒙古国税局等部门依据各自职能另行确定。


  第四十三条 水资源税改革试点期间,水行政主管部门相关经费支出由同级财政预算统筹安排和保障。对原有水资源费征管人员,由同级人民政府统筹做好安排。


  第四十四条 成立自治区水资源税改革试点工作组织领导机构,统筹协调和全面指导改革试点工作,办公室设在自治区财政厅。


  各盟市、旗县(市、区)应成立相应的组织领导机构,为水资源税改革试点提供组织保障。


  第四十五条 各地区要加强水资源税改革试点政策宣传和解读,回应社会关切,稳定社会预期,为改革营造良好环境。同时,制定《水资源税改革试点应急预案》,防范和高效处置各类突发事件,确保改革试点平稳、有序推进。


  第四十六条 水资源税改革试点期间涉及的政策问题,根据职责分工,由自治区财政厅、地税局、水利厅、发展改革委和内蒙古国税局等部门负责答复和解释;属国家层面研究决定的,由相关部门请示财政部、国家税务总局、水利部等予以明确。


  第四十七条 纳税人和税务机关、水行政主管部门及其工作人员违反《财政部税务总局水利部关于印发<扩大水资源税改革试点实施办法>的通知》(财税[2017]80号)及本办法规定,且《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国水法》等有关法律法规有处罚规定的,依照其规定进行处罚。


  第四十八条 本办法自2017年12月1日起施行。《内蒙古自治区人民政府关于印发自治区水资源费征收标准及相关规定的通知》(内政发[2014]127号)同时废止。


  


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  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

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       (二)并购重组交易税务风险与合规;

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  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

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  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。